Обявяване Предварителен договор за окончателен

В голяма част от продажбата или замяната на недвижими имоти се налага сключването на Предварителен договор.

Често пъти преди да се изтегли  кредит за жилище, банката изисква сключен Предварителен договор между купувач и продавач.

Целта на Предварителния договор е отлагане във времето на Договора за прехвърляне на собствеността,с цел набавяне на средства за покупка.

Другата цел на този вид договор е проверка на документите и издаване на съответните Удостоверения и справки за имота, преди сделката.

Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да иска обявяването му за окончателен.

Това действие се осъществява чрез предявяване на иск по съдебен ред в случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор.

С предварителния договор страните, продавач и купувач, придобиват права и поемат насрещни задължения, продавачът да прехвърли право на собственост срещу задължението на купувача да заплати цената на това право на собственост.

В случай на неизпълнение на задълженията по договора за всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в окончателен.

При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД

Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД.

Договорът дава гаранция на продавача за факта, че ще си получи средствата, когато изтече срокът по договора.

Процедура по обявяване на договор за окончателен

Не са редки и случаите, в който се стига до т.нар. обявяване Предварителен договор за окончателен.

Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен

С оглед на защита на купувача, на основание чл.114 ЗЗД, срокът започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – Продавач и Купувач да предяви иск за сключване на окончателен договор.

Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок.

В случай, че е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието тече давностният срок по чл. 19 ал.3 ЗЗД.

По силата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка една от страните по предварителен договор може да поиска от съда обявяването му за окончателен.

Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е най-често практикуваният способ за защита при неизпълнение на страна по предварителен договор.

Правото да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен е субективно потестативно право.

То може да бъде упражнено с едностранно волеизявление на неговия носител по съдебен ред.

Производството по сключване на окончателен договор е уредено в ГПК като особено исково производство с разпоредбите на чл. 362-364.

Законът важи за всички предварителни договори, включително и за обещанията да се прехвърли част от наследство.

Производството по предявен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД иск би следвало да се води между страните по предварителния договор.

В правната доктрина с основание се отбелязва, че свидетелските показания биха могли да се явят недопустими на основание чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК[

Причината за това е, че съществува значителен риск от неточно възпроизвеждане на клаузите, уговорени между страните по предварителния договор.

Вписване на Исковата молба по чл.19 ал.3 ЗЗД

Вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се изисква, когато предмет на предварителния договор е прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот.

Законодателят изисква вписване за да се удостовери съдебния процес пред трети лица, към момента на съдебното решение за обявяване на предварителния договор.

Причината за това е, че докато производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е висящо, продавачът може да продаде недвижимия имот, който е обещал да прехвърли на купувача.

Съгласно чл. 115, ал. 4 ЗС, ако молбата до съда с искане за обявяване на договора за окончателен не е вписана, то решение, което е постановено по нея, „няма действие спрямо трети лица освен от деня, в който то е вписано”

Правната защита, която му дава чл. 114, буква „б“ ЗС с вписването на исковата молба, е много по-сигурна и удобна, отколкото иск по чл. 135 ЗЗД.

Придобиването на недвижим имот от трето лице след вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателния договор е непротивопоставимо на ищеца, извършил вписване.

Правото ще принадлежи на този, който е извършил вписването първи. Той ще може да го противопостави на трети лица, които са могли да узнаят, че по въпросния недвижим имот има висящ процес.

В производството по сключване на окончателен договор съдът осъществява до голяма степен същите действия, които извършва нотариусът

Именно съдът проверява дали е изпълнено задължението за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот или движима вещ

Съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Съдът не ще може да обяви за окончателен договор за продажба на вещ, която вече не е собственост на продавача, независимо че е била такава към момента на сключване на предварителния договор

За допълнителна информация се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg