Публикации

Договор за депозит

В последните няколко години се наложи трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти за продажба на жилища, чрез първоначално ангажиране отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Договорът за депозит в повечето случай няма характера на истински транслативен договор по отношение на конкретният недвижим имот, а има за цел единствено да „ангажира отговорността на КУПУВАЧИТЕ., при предоставянето и плащането на малка сума – 1000-лв. – 1000 Евро или 2000 хиляди Евро да бъде „спряна“ обявата на конкретно жилище. Договор за депозит, Разваляне договор за депозит за недвижим имот, Разписка за депозит недвижим имот, Условия Стоп депозит, Разваляне договор за депозит

Множество са случайте в които това реално не се случва, защото всички други агенции, които разполагат с тази обява въртят имота и не се съобразяват с изискването – този имот да не се появява в пространството.

За съжаление не са редки и случайте, в който некоректни агенции за недвижими имоти, принуждават клиентите си да сключват такива Договор за депозит, с уговорка, че ще свалят обявата и имотът няма да се предлага на трети лица за определен период, но в същото време паралелно дружество пуска обявата при изгодни условия, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви.

Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична

Цялата тази порочна практика води до извода за крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти и приемане на Кодекс, който следва да уреди всички взаимоотношение по лицензиране на Агенциите за недвижими имоти, придобиването на съответният ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти, по регулиране и райониране на дейностите, които извършват брокерите в отделните райони и категории имоти.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си – непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден. Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетата документа наречен  Договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът се усеща, че реално условията в тези Договори за депозит или Разписка за депозит са изключително неприемливи.

Уловката…… Договор за депозит

Въпросът е чисто психологически, защото реално изваждането на авансова стойност от 10 и повече процента за сключването на Предварителен договор е доста по-сериозна процедура, пред предаването на Агенцията или Продавача – на 1000 лв. – 2000 Евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.  С подписването на Договор за депозит клиентът получава мнимо обещание за нещо, което никой не може да гарантира.  Договор за депозит, Разписка за депозит

Сериозният проблем на Договор за депозит е липсата на всякакви клаузи за връщане на даденият депозит, дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи, ако по някаква причина, дори и да е от страна на Продавача или трета несъществуващо основание, сделката не се осъществи.

Налице са множество случаи, в който добронамерени клиенти с ужас установяват, че условие в тези Договори за депозит е изискване за изповядване на сделката на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит или Разписка за депозит пред Агенцията за недвижими имоти.

Реално, в случай на отказ от сделката поради размисляне на клиента, Агенциите за недвижими имоти, масово отказват да възстановят сумите, дадени по тези Договор за депозит, а КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен за платените дребни суми преди консултацията със специалист по имотни дела.  Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди подписването на съответният Договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА. За страната ПРОДАВАЧ, той няма никаква стойност, като с него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧИТЕ за сключването на договори, далеч надхвърлящи десетократно и стократно платените от тях суми по депозити.

Донякъде това е елементарен капан да накараш един двоумящ се КУПУВАЧ да купи нещо, преди да е решил, но след като го е гледал и се намира под емоцията на огледа и видяният имот. Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие, веднага след като е приключил огледа и клиентът е все още „топъл“.

Затова съветът ни като адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имот е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват, тъй като същата функция има Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавачите по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен.

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Именно това е правилният ход, да се избегне риска да се загуби немалка сума – често пъти депозитите възлизат до 2000-3000 Евро, което е сериозна сума, която клиентът рискува.

Основният проблем е нейната невъзвращаемост, в случай на отказ и липсата на пълна гаранция и ангажимент на отсрещната страна ПРОДАВАЧ при бъдещата сделка по закупуване на недвижимият имот.

За допълнителна информация или помощ, можете да се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Съвети при закупуване на имот – данъчна оценка или пазарна цена ?

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която трябва да се подходи с необходимите внимателно обмисляне и предварителна подготовка, която включва както ориентиране с пазарните цени, така и преценка за собствените възможности на купувача да финансира закупуването на имота и съпътстващите разходи при реализиране на сделката, в т.ч. нотариални такси, такса към служба по вписванията, местен данък, евентуална комисионна на брокер за недвижими имоти и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важен е въпросът  – от каква цена на имота се изчислява процентът на  финансиране.

При сделките с недвижими имоти,особено с такива на висока стойност има няколко принципа, които съветваме всички наши клиенти да спазват. Целта е да може да се докаже, както извършените плащания, така и изпълнение на сключеният Предварителен договор от страна на КУПУВАЧА, както и плащане на реалната цена по сделката. Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Най-важното правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка на имота, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2. Задължимтелно е плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. Задължително е КУПУВАЧЪТ да еосигурил наличното финансиране на цялата продажна цена на имота, преди подписването на Предварителният договор, за да е спокоен, че ще може да изпълни своите насрещни задължения при покупка.
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката, в който срок купувачът ще получи възлагателното писмо от банката, ако закупува имотът с кредит или продавачът ще успее да отстрани нередностите и набави всички необходими писмени документи за сделката пред Нотариуса.

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подпсването и сключването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача е възможно и задължително същите да бъдат описани като задължение за отстраняване от Продавача.

В противен случай, след плащането на авансовата вноска по Предварителният договор, често пъти се оказва, че продавачите са възрастни хора, без налично имущество освен имота, което допълнително води до усложнения да се разваля договора поради неизпълнение и се събират дадените авансови вноски и суми принудително по реда на ГПК.

Затова предварителната проверка на имота от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (хипотезата на отстраняването му от имота по съдебен ред), защото в този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката, а не сумата, която купувачът е дал в брой и в нарушение на закона, за да си спести такси и данъци, като увреди държавния фиск.

Ето защо, сключването на сделки на данъчна оценка води до фактическа невъзможност за купувача да докаже реално платената цена при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. Няма да изпадаме в подробни обяснения за оценителските методи.

Но на база на оценителските доклади  банките могат да изберат дали да ‘стъпят’ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, а ако имотът не е завършен – към оценка на даден етап от строителството /например към Акт 14/.

Изводът, е  че в различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за хора, чиито собствени средства, заделени за покупката, са на ръба на сметките.

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, да имате представа от това доколко цената е пазарна и как ще бъде оценен имота за целите на кредита и избраната банка.

Практиката показва, че банка която финансира 75% от стойността на имота  може да ви финансира с по-голям кредит от банка, която финансира 80%, именно заради разликите в оценителските похвати.

Разликите в оценките могат да бъдат наистина сериозни и критични. Сблъсквали сме се с до минимални процентови отклонения в различни случаи.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, в които продавачът очаква да получи цена на жилището си, колкото е данъчната оценка, винаги съветваме, че в предварителния договор следва да се записва истинската цена, на която купувачът получава жилището. Ако е на реална цена, това е най-сигурно за продавача.

Но ако е на данъчна оценка и има голяма разлика между реалната цена и данъчната оценка, продавачът трябва да получи разликата НО това не следва да става „на ръка“.Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувачът, защото в неговия нотариален акт ще пише много по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или до отстраняването му от имота, той ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно. Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка – същите да се запишат в Предварителният договори.

Едва след това следва да се  сключва сделка пред Нотариус, където най-чесно се вижда разликата между пазарната цена и данъчната оценка на имота.

Целта на работата ни като адвокат по имотни дела е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена.

Понякога разликата в разходите по сделката при изповядване на данъчна оценка и на действителна цена е минимална, затова не си заслужава да се рискува изповядването на сделката на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, въпроси винаги можете да се обърнете към нас за правна помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката за закупуването или продажбата на недвижимият имот.

Придобиване недвижим имот по време на брак

Придобиването на недвижим имот по възмезден начин чрез покупко-продажба от някой от двамата съпрузи поставя множество въпроси относно собствеността върху този имот.

В повечето случай съпрузите не са наясно, че дори и под Нотариалният акт за собственост върху този имот да стои подписът на единият от двамата съпрузи, то този имот в общия случай, ако не е налице сключен писмен брачен договор става съвместна собственост на двамата съпрузи.

Тук изниква въпроса нужно ли е и двамата съпрузи да бъдат вписани в графата „КУПУВАЧИ“  на имота, и трябва ли това да е записано в издаденият за този имот Нотариален акт, за да породи законови последици за двамата съпрузи.

ПРИДОБИВАНЕ ИМОТ ПО ВРЕМЕ НА БРАКА В УСЛОВИЯ НА СЪПРУЖЕСКА ИМУЩЕСТВЕНА ОБЩНОСТ (СИО).

Имот,придобит през брака

Имот,придобит през брака

Законът указва, че това не е нужно и няма легална пречка ако в Нотариалният акт за собственост на новопридобития имот, придобит по време на брака,  е сложено името само на единият от съпрузите като купувач. Дори и само единият от двамата да е посочен като КУПУВАЧ в нотариалния акт за покупко-продажба, то този имот.

Повечето хора не знаят, че ако имот, придобит по време на брака е закупен на името на единия от двамата съпрузи, то този недвижим имот става обща собственост на двамата съпрузи в съответствие с установеният режим на  съпружеска имуществена общност и на двамата съпрузи, независимо на чие име е придобит.

Ако се стигне до прекратяване на установената вече съпружеската имуществена общност, в случай на развод или смърт на някой от съпрузите, то това води и до прекратяване на съсобствеността върху закупеният между тях недвижим имот, придобит по време на брака, дори и същият да е закупен на името само на единият съпруг.

Разбира се разводът служебно не води до прекратяване на съсобствеността между съпрузите, както предполагат повечето хора, нужно е да бъде инициирано съдебно производство пред Районен съд за делба на този имот, за да бъде поделен, ако същият е поделяем между отделните идеални съсобственици след развода или смъртта на някой от тях.

Към момента на придобиването на собствеността на недвижимият имот по време на сключен брак, квотите на съпрузите са равни. Разбира се много са случаите, в които тази презумпция е оборима и реално при представяне на убедителни и адекватни писмени доказателства за по сериозен принос  в закупуването на общото имущество (жилище или др. недвижим имот).

Квоти на придобиване на недвижим имот

Имот,придобит през брака

Имот,придобит през брака

В случай на прекратяване на СИО се приема се, че отделните идеални части на съпрузите са равни, но е възможно някой от двамата съпрузи, внасяйки значителна част от средствата в семейния бюджет и създавайки общи блага при закупуването на имота.

Лични средства на съпруга са тези, които  са придобити преди брака или чрез дарение или наследство. Нагледен пример за такива случай са дарение от близки и , близки и роднини даряват суми на съпрузите за закупуването на имота.

Важно е да отбележим, че независимо придобиването на по-голяма дял от съсобствеността на недвижим имот в режим на съпружеска имуществена общност по смиъсла на чл.29 СК, недвижимият имот не става изключителна собственост на този съпруг, който претендира за по-голям дял, дори и след като успее да посочи, че е вложил лични средства или дарения на негови близки.

В случай, обаче, че имотът е придобит  на името и на двамата съпрузи, претенцията на  някой от съпрузите за по-голям дял от имота, следва да бъде отхвърлена, тъй като дори  в действителност част от вещта да е била придобита чрез лични средства на съпруга, то  с вписването и на другия съпруг като купувач, съпрузите  са се съгласили, че придобиват имота при равни квоти.

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.Завещателно разпореждане чужбина

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите  от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат  регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към  депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

ДОКУМЕНТИ ЗА ПРОДАЖБА АПАРТАМЕНТ В СТРОЕЖ

1.Нотариален акт за собственост

(може да бъде за суперфиция- учредяване право на строеж или за покупка на земята)

2.Актуална скица на мястото (Важи 6 месеца. Когато срокът изтече се прави заверка, че важи и днес, с подпис и печат, върху същата скица. Ако има разлика в описанието на имота по нотариалния акт за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота)

3.Разрешение за строеж за сградата

4.Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа (със заверени коти, от който е видно до какъв етап е достигнал строежа на сградата)

5. Констативен протокол по чл.181 ал.ІІ от ЗУТ , издаден от общината (ако имотът е готов на груб строеж)

6. Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, (Ако сградата е завършена. Това е документ, който се издава от съответния район на общината или от ДНСК след подписване на Акт 16)

7. Одобрени архитектурни проекти (и актуалните, и старите одобрени архитектурни проекти /описаните в суперфицията/ и последващи преработки, ако такива са одобрявани, включително и ситуацията и разреза на сградата)

8. Таблица за застроените площи и идеални части на обектите, (следва да е подписана и подпечатана от изготвилия я инженер) адвокат имотни дела, адвокат сделки недвижими имоти

9.Актуално удостоверение за данъчна оценка

(за грубия строеж, право на строеж или в завършен вид /апартамент, мазе, гараж, земя/. В повечето от случаите важат за полугодие. Трябва да има и изрично отбелязване, че собствениците нямат задължения)

10.Удостоверение за актуално състояние на дружеството – продавач/строител (важи 6 месеца)

11. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на дружеството (Трябва да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи, цена и с отбелязване, дали цената ще се заплаща с кредит от банка)

Правни съвети към купувачите.  

За пълна и качествена проверка за имота, който купувате, е необходимо да се обърнете към специалист по сделки с недвижими имоти и правни услуги, като набавите следните документи:

1.Копия на всички предходни документи до първи собственик на земята /нот. актове, удостоверения за наследници, делби на земя и/или сгради, които освен като копия на нотариуса се подават и на съдията по вписвания за издаване на удостоверение за липса на тежести без срок

2.Ако имотът е възстановен с решение на ПК, трябва и Удостоверение от Поземлена комисия /ОСЗГ/, че последното решение за възстановяване на имота не е променяно и няма реституционни претенции от трети лица.

3.Удостоверение от отдел “Общински имоти” на съответната община, от което да е видно, че за имота няма Акт за държавна собственост от 01.06.1996., няма Акт за общинска собственост и няма реституционни претенции от трети лица

Предварителeн договор за покупко-продажба

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка.

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Правна същност на предварителният договор

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,поради което следва да внимавате много, ако искате да сте сигурни, че ще защитава вашите права и интереси при бъдещата покупка на имота.

Необходимо е да си изясните фактите, както и това, че този договор създава права и задължения за всеки , в качеството му на Купувач или Продавач.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това, което сте избрали е „вашият” имот – било жилище, апартамент, къща или цяла сграда, то нашият съвет, като адвокат по сделки с недвижими имоти е просто да не подписвате предложеният Ви предварителен договор.

При отказ или неизпълнение на задълженията по този сключен, последствията могат да бъдат доста сериозни.  Вашият партньор може да поиска дори от съда обявяване на сключеният Ви Предварителен договор за окончателен, а тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него, като платите в срок, уговорената и посочената в този писмен Договор продажна цена на имота.

По правило и съгласно закона Предварителният договор, е нужно да обхваща всички съществени елементи и уговорки на окончателния договор.

Нашият съвет като специалист по сделки с недвижими имоти е това да не се прави набързо при брокера, а да се огледа внимателно и да се посочат всички касаещи Ви клаузи, които ще след това ще бъдат поставени и включени именно в окончателния договор.

В нашата практика като адвокат по сделки с недвижими имоти, често се случва в предварителния договор да бъде посочена единствено цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Съществени елементи на предварителният договор

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, че не само, че това съвсем не е достатъчно, но ако се окаже, че отсрещната страна е неизправна и се наложи да се поиска съдействие от съответният компетентен съд, е спорно дали той ще приеме и признае договора, с всичките права и задължения между страните, така както е описано в него.

  1. Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е да посочим и опишем детайлно всички онези важни подробности и факти, касаещи Ви в пълна степен при закупуването респ./ продажбата на Вашият имот пред Нотариуса. Нашият основен съвет към всички, които пристъпват към сделка с недвижим имот е изискването, съответният имот да бъде описан прецизно и точно. Това изискване е с цел конкретизиране и индивидуализация на имота. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен, в противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота.
  2. Съществен елемент от самата сделка между страните е разбира се и цената на имота, която следва да се опише конкретно, като се посочи и съответният начин на плащане на тази цена. За целта е нужно да се посочи, не само цялата сума но и всеки един отделен момент, етап от плащането на цялата продажна цена. Тук е мястото да Ви обърнем внимание, при което изискването на закона е че плащания и суми над 10 хил.лв. няма как да бъдат записано и посочени в брой, затова основно изискване е тези плащания плащания, независимо от техният вид, валута и размер да са с банков превод с точно описване на основанието за плащане.
  3. Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти знаем, че съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми, ние НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.
  4. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че дори и при плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро, съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, пък дори и това е са суми до около 10% от крайната продажната цена Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента бил той купувач или продавач – изряден платец, респ. получател на цената.

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачът на недвижимият имот изисква сериозни суми, или цялата продажна цена още на предварителен договор.

Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, НЕ бихме приели и предложили на клиент – купувач на недвижим имот, да възприеме този подход.

Това автоматично ВИ лишава от най-силните му „лостове“ да въздейства на условията по сделката, а ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията са наистина сериозни, защото е нужно дадената предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент да бъдат върнати.

Това може да създаде усложнения,тъй като междувременно продавачът има теоретичната, а и практическата възможност да обремени имота, както и същият да бъде обременен с евентуални тежести за задължения на продавача, което сериозно би попречило на бъдещото сключването на окончателен договор.

Затова като адвокати по сделки с недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор, стремейки се да обхванем с него почти всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за нашият клиент – бил той Купувач или Продавач по сделката.

  1. Съществен момент,не по маловажен от определянето на продажната цена е разбира се разпределението на съответните разноски при изповядване на сделката, които включват:
  • Дължим местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;                  
  • Нотариална такса,  такса Вписване към Агенцията по Вписвания, такси и разноски.
  1. При много от сделките, негласна практика съществуа всички разноски при една сделка да се поемат от купувача, но това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия.
  2. Важен момент е да се посочи и срокът на действие на Предварителният договор и периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавача, или от купувача, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит.                                                              Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент
  3. Често пъти клиентите ни питат кога ще си получат имота, поради това винаги включваме изрична клауза за предаване на владението на имота, т.е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.

Нашият съвет като при сключване на Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот

Разбира се, съществуват различни модалитети, условия и разновидности, в зависимост от конкретната ситуация при прехвърлянето наимота, при завършен на „груб строеж” или с разрешение за ползване, или обзаведен.

Нашият съвет като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е в приемно-предавателния протокол да се опише всичко, което има в имота, отново с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg