Публикации

Оценка на имот възлагане чл.349 ГПК

Оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК

В съдебната делба,най-важният въпрос е този за оценка на имот възлагане чл.349 ГПК.

За да бъде формулирана оценка на вещото лице за стойността на един недвижим имот е нужно да се изследват множество фактури.

Тази оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК ще влия пряко до участието на страните в процеса по възлагане на имота по чл. 349 ГПК.

Втора фаза на съдебната делба

Във втората фаза на делбата се извършва реално разпределение на допуснатите до делба имоти между страните, които са признати за съсобственици и съобразно установените дялове със съдебното решение на първата фаза по допускането на делбата.

При възможност всеки от съделителите следва да получи реален дял от вещите предмет на делбата като дяловете се уравняват с пари.

Във втората фаза на делбата, ако бъдат предявени, се разглеждат и:

1.претенциите по сметки на съделителите за признаване разходите, които той е направил за увеличение стойността на имота

2.претенциите за увеличаване на наследството (при делба на наследство)

3.както и за възлагане на неподеляем жилищен имот (при делба на прекратена съпружеска имуществена общност или на наследство).

Делбата може да бъде извършена чрез теглене на жребий или чрез разпределение на дяловете, когато са налице предвидените в закона предпоставки за това.

Когато един имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан.

Тази фаза на делбата завършва със съдебно решение, което има силата на нотариален акт относно поделените недвижими имоти и подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на имотите.

Публична продан на делбените имоти

След приключване на производството по делба е възможно да се стигне до публична продан когато

А/ предмет на делбата е неподеляем имот, който не е поставен в дял на нито един от съделителите (чл.354, ал.1 от ГПК) или

Б/ когато след поставяне в дял на един от съделителите на неподеляем имот, този съделител не е заплатил на останалите определената от съда сума за изравняване на дяловете в шестмесечен срок от влизане в сила на решението за възлагане;

Когато съделителят, на когото е възложен имота, не изплати на останалите определеното парично уравнение в шестмесечен срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан.

В този случай имотът може да не бъде изнесен на публична продан и да се възложи на друг съделител, ако той е направил искане за възлагане

Налице са законните предпоставки за това и той заплати веднага цената, по която е оценен имота при делбата, намалена със стойността на дела му в него.

При извършването на проданта съделителите имат предимство пред третите лица, участващи в проданта, като всеки от съделителите може да изкупи имота по най-високата предложена цена.

Ако няколко съделители желаят да изкупят имота по най-високата цена, предложена на първата продан, извършва се нова продан само между тези съделители, която се осъществява по общите правила.

Когато неподеляемо жилище е било съпружеска имуществена общност, в процеса на съдебна делба може да бъде възложено на бивш съпруг.

Това възлагане се извършва при условията на чл.349 ГПК.

Ако имотът е неподеляем, ако от него не могат да се обособят самостоятелни обекти съгласно изискванията на чл. 20 ЗУТ.

Искането за възлагане на имота се прави във втората фаза на делбения процес

Как се оценява имота при възлагане ?

За да даде такава оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК вещото лице е съобразило състоянието на пазара на недвижими имоти, вида, състоянието и местоположението

Нужно е да бъде взето под внимание и разположението на имота, конструкцията на сградата, техническо състояние на имота и допълнителни критерии – достъп до инфраструктура и др.

Критерий за оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК

Нормата на чл. 349, ал.4 ог ГПК определя ,че при възлагане имотът се оценява по неговата действителна, пазарна стойност.

Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището, но и икономическите условия на регионалния пазар

Реално – на практика не са редки случаите, в които всяка от страните има различни мотиви да води производството за делба, защото ще изкупи дела на отсрещната за значително по-ниска сума от текущата пазарна оценка на имота.

Голяма част от стойността на оценката на имот възлагане по чл. 349 ГПК на вещите лица надвишават нивата на данъчната оценка. Въпреки това тази оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК рядко се доближават до стойностите на истинската пазарна цена.

Оценката на имот при възлагане чл. 349 ГПК се определя от съда в делбения процес чрез назначена техническа експертиза на вещо лице.

Тази оценка на имота се определя от заключението на експертизата на вещо лице във втората фаза на делбата.

Самата експертизата се възлага и приема в открито съдебно заседание след влизане в сила на решението за допускане на делбата.

Нуждата от експертна основа за определяне оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК е справедлив подход при преговорите между страните.

Тази оценка във втората фаза на делбата, е и базата за уравняване на дяловете на съделителите.

Жилищната нужда на бившите съпрузи е без значение при възлагане на неподеляемото жилище в делбения процес.

Нормата на чл. 349, ал.1 ГПК дава привилегия само в защита интересите на ненавършилите пълнолетие деца. Други основания за предпочитане на единия съпруг, например по-голяма жилищна нужда, в закона липсват.

Неподеляемо жилище се изнася на публична продан, ако и двамата съпрузи, отговарят на изискванията на чл. 349, ал.1 ГПК

В случай на нужда от съвет или правна помощ, не се колебайте да се свържете с нас. Често пъти навременен съвет, може да спести достатъчно средства и нерви около делбата на неподеляемо жилище.

Ние сме насреща при нужда от намиране на решение при делбата на неподеляемо жилище.

Телефон за връзка с нас +359 897 90 43 91 , E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Как се извършва възлагането на неподеляемо жилище ?

Неподеляемото жилище се възлага на правоимащия съделител по силата на съдебно решение за извършване на делбата. С това решение завършва втората фаза на делбения процес.

Кога се заявява искане за възлагане на имот ?

Искането за възлагане на имота се прави във втората фаза на делбения процес, т.е. след влизане в сила на съдебното решение за допускане на делбата/чл. 349, ал.4 ГПК/ То може да бъде направено писмено или устно най-късно в първото открито съдебно заседание. Независимо как и кога е направено искането за възлагане на имота, то трябва да бъде отразено в съдебния протокол.

Как се оценява имота при възлагане ?

Нормата на чл. 349, ал.4 ог ГПК определя ,че при възлагане имотът се оценява по неговата действителна стойност. Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището (време на изграждане, материали, овехтяване и др.), но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Цената се определя от съда в делбения процес с помощта на вещо лице.

Какви са условията за искане на възлагане неподеляемо жилище ?

1.жилището е било съпружеска имуществена общност, прекратена поради развод; 2. Претендиращия възлагане съпруг да е носител на родителските права за децата от брака 3. Претендиращия възлагане съпруг да не притежава друго жилище. Той може да притежава идеални части от други в съсобственост. Условията на закона са изброени изчерпателно и се изисква кумулативното им наличие.

27.03.2021/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Възлагателно искане по чл.349 ГПК

В производството по съдебна делба се стига и до втора фаза, когато се разглежда възможността за възлагателно искане по чл. 349 ГПК.

Целта на съдебната делба е всеки съсобственик да получи реален дял от наследствените имоти.

Предмет е приложението на чл.349 ГПК като основания за възлагане на делбения имот на преживелия съпруг.

Основателна предпоставка за уважаване на претенция по 349 ГПК за възлагане на делбен имот е:

А/имотът да е неподеляем;

Б/Съсобствеността е възникнала при условията на СИО

В/ Съсобствеността на имота, в която се намира в брак да е прекратен със смъртта на единия съпруг;

Г/ съделителя да не притежава друг жилищен имот;

Критерии за искане по чл.349 ГПК

С оглед на това законът предвижда основния, при които имотът, ако е неподеляемо жилище, да се възложи на един от наследниците.

Спрямо преживелия съпруг изискването е да се касае за неподеляемо жилище, бивша съпружеска имуществена общност, както и липсата на собствено жилище.

Съгласно ТР № 1/2004г. наличието на предпоставките за възлагане на имота по чл.349, ал.1 ГПК изключва разглеждането на претенции по ал.2.

Конкуренцията на правните основания следва да се разреши според принципа, че специалният закон изключва приложението на общия.

Условието по чл.349, ал.1 ГПК съдържа привилегия, в защита интересите на ненавършилите пълнолетие деца. Възлагателно искане по чл.349 ГПК

Приложение на условия за възлагане

Съгласно смислово тълкуване на чл.349, ал.1 ГПК условието на съпруга да е възложено упражняването на родителските права спрямо ненавършилите пълнолетие деца се отнася само до бившия съпруг, когато предмет на делбата е съпружеска имуществена общност, прекратена с развод

Ситуация, в която се отнася за преживелия съпруг не е идентична и не се прилагат тези правила.

В конкретния случай е налице задължителна съдебна практика /Решение № 239 от 06.08.2012 г. по гр. д. № 81 от 2011 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 242 от 04.11.2014 г. по гр. д. № 3345 от 2014 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 18 от 27.02.2013 г. по гр. д. № 572 от 2012 г. на ВКС, първо г. о.; решение № 158 от 25.11.2016 г. по гр. д. № 2233 от 2016 г. на ВКС, първо г. о./

Именно тук се възприема, че при наличието на съсобственост следва да се приеме, че не включва в понятието „смесена съсобственост“ по смисъла на тълкувателното решение.

Съдебната практика за възлагатене чл.349 ГПК

Когато съпругът придобива права не като трето за съсобствеността лице

По силата на режима на СИО в имуществените отношения между съпрузите, не е налице смесена съсобственост.

В този смисъл е и съдебната практика на ВКС съобразно която притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК:

Тълкувателно Решение № 1 от 2004 г. на ВКС, ОСГК, т.7
Съдебно решение № 229 от 07.04.2010 г. по гр. д. № 14/ 2009 г.- ВКС, първо г. о.;
Съдебно решение № 72 от 08.06.2015 г. по гр. д. № 6017/2014 г. – ВКС, първо г. о.

Отрицателното условие съпругът „да няма собствено жилище“ следва да се разбира съделителят да не притежава друг жилищен имот;

Съгласно задължителната практика на ВКС по чл.290 ГПК- напр. решение № 229 от 7.04.2010 г. по гр. д. № 14/2009 г., I г. о., притежаването на идеална част от друг имот не е пречка за възлагане по чл.349, ал.1 ГПК.

Става дума за имот, който по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, съгласно определението на § 5, т.30 от ДР на ЗУТ

Отделно текстът за самостоятелен имот е развит и при чл.40 ЗУТ – самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

26.03.2021/by lawyer

News, Полезни статии

Капаните в договор за депозит

Депозитът се наложи като трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти през последните няколко години, но хората не виждат капаните в договор за депозит

Много посредници ангажират отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Разписка за депозит, подписана от получател към купувач за гаранция, че страните ще постигнат договорености и ще сключат предварителния договор не е стоп капаро.

Тази разписка за депозит НЯМА характер на договор, а на едностранно волеизявление.

ЛИПСАТА на правна уредба дава възможност на многобройните и неподлежащи на никакъв надзор агенции за недвижими имоти да въздействат като принуждават хората да сключват Договори за депозит.

Най-често това са лица, които нямат необходимите познания и опит за сделките с недвижими имоти.

Притиснати от жилищна нужда – особено в големите градове, където са принудени да подписват всякакви договори, без да ги разбират.

Голяма част от тях дори нямат възможност да ги възприемат и оценят и под страх, че още много кандидати чакат и плащат веднага за имота

Резултатът от това е, че изпадат в крайно неблагоприятно положение, при което харчат своите спестявания за стоп капаро, без гаранция, че ще придобият желания имот.

Какво представлява договора за депозит ?

Самият договор за депозит не е Предварителен Договор. Този договор не прехвърля собственост.

Множество са капаните в договор за депозит в които попада клиент.

Реално той не може да се възползва от правата си за обявяване на този договор за окончателен

Такъв вариант съществува в чл. 19 ал.3 ЗЗД и именно затова става дума за капани в договор за депозит.

Не са редки и случайте, в който некоректни посредници принуждават клиенти да сключват неизгодни Договор за депозит, с капани и уговорки за сваляне на обявата.

Всъщност редки са случаите, в които това е налице и имотът е свален от предлагане в публичното пространство.

В същото време са налице нелоялни практики, съобразно които при тези агенции обявата се разпространява от други фирми, търсейки нови клиенти за същия имот.

Колкото и опитен брокерът не е юрист. На него не може да разчитате, като на Ваш адвокат, да защити интереса Ви.

За да избегнете всички тези капани в договор за депозит е необходимо да намерите адвокат по вещно право.

Налице е крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти.

Голяма част от тях нямат нито подготовка,а още по-малко някакъв ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти.

Част от тези „консултанти“ се разделят по район и категории имоти.

Често пъти се стараят да поставят на все по-обедняващият кръг от клиенти различни капани в договорите за депозит.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си.

Непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден.

Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетат и видят капаните в договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът усеща капаните в договор за депозит

Едва тогава купувачите виждат, че тези условия в Договора за депозит са изключително неприемливи, касателно срок или др. условия.

..капаните в договор за депозит…..

Въпросът е чисто психологически, защото при реално изваждане на авансова стойност от 1000 лв. и повече процентът за сключването на Предварителен договор е изключително висок

Предварителният договор включва капаро от 10 % , което е доста по-сериозна сума.

При договора за депозит Агенцията или Продавачът искат суми от 1000 – 2000 лв. или евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.

С подписването на Договор за депозит КУПУВАЧЪТ получава едно мнимо обещание за нещо, което никой не може да му гарантира.

Сериозният проблем при капаните в договор за депозит е липсата на ясни клаузи за връщане на даденият депозит.

Дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи

Условие за това е отказ или неизпълнение на несъществуващо основание по сделката.

Добронамерени клиенти с ужас установяват в последствие, че са сключили Договори за депозит, задължаващ ги да изповядват сделка на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит.

Реално, в случай на отказ от сделката от купвача, Агента отказва да върне сумите по Договора за депозит.

В тази ситуация, КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен, след като е попаднал и осъзнал капаните в договор за депозит.

В повечето случай той губи платените дребни суми, именно поради липса на правна консултацията със адвокат по имотни дела.

Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди преглед на капаните в договор за депозит.

Важни особености

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА.

За ПРОДАВАЧА, този договор няма никаква стойност.

С него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧА.

Това се случва чрез Договор с посредника, далеч надхвърлящ възможностите, които Купувачът има.

Договорът елементарен капан за двоумящ се КУПУВАЧ да купи имот, преди да е решил, но след като го е посетил и се намира под емоция на огледа.

Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие

Брокерите бързат да предложат този похват, веднага след като е приключил огледа и КУПУВАЧЪТ е все още „топъл“.

Съветът е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват.

Тяхната единствена функция е да заменят Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавача.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателен и коректен продавачи не е голяма.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите.

В противен случай може вместо да си купите имот да имате сериозен проблеми или станете жертва на имотна измама.

За да можете да избегнете капаните в договор за депозит, Ви предлагаме допълнителна информация или помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Защо не ми връщат депозита за имот ?

Ако брокерът на продавача договори цената и другите условия по сделката но купувачът се откаже от сделката, агенциите задържат депозита в тяхна полза.

Какво е Договор за депозит ?

Депозитното споразумение между агенцията, представляваща продавача и кандидат-купувач се подписва с цел гарантиране намерението на купувача да купи даден имот при конкретни условия. Често пъти поради участието на посредник, условията се размиват и страда Купувача, оставил депозита.

22.07.2018/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Съвети при закупуване на имот

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която се обмисля и подготвя с ориентиране с пазарните цени, така и преценка за възможностите на купувача чрез съвети при закупуване на имот.

Самият купувач има основна задача да подготви финансиране и закупуване на имота, заедно с всички разходи по сделката. В тези разходи се включват нотариални такси, такса вписванията, местен данък, евентуално комисионна на брокер и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важно на каква цена на имота се изчислява процентът финансиране.

При сделките и закупуването на недвижим имот, особено с такива на висока стойност има принципи, които съветваме клиентите да спазват.

До достигането на момента за изповядване на сделката и прехвърляне на собствеността върху имота, има множество други важни характеристики и условия

С помощта на опитен адвокат може да извършите проверка при желанието си за покупка.

Закупуванео на недвижим имот крие и съответни рискове, които следва да елиминирате или сведете до минимум.

В основата на добре взетото решение и оптималния краен резултат са поставени следните обстоятелства.

Важно правило при сделки с недвижими имоти е

Правна проверка при закупуване недвижим имот, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
При закупуването на недвижим имот, се уговаря задължително плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
КУПУВАЧЪТ да е осигурил наличното финансиране на продажната цена на имота;
Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката;

Какъв е рискът за купувача ?

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подписването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача.

Тези рискове следва задължително да бъдат описани като задължение за отстранение от Продавача. Затова предварителната проверка преди закупуването на недвижим имот от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (отстраняването му от имота по съдебен ред). В този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката.

Той не може да търси сумата, която е дал в брой, тъй като в нарушение на закона е спестил такси и данъци, увреждайки държавния бюджет

Ето защо, при закупуване на недвижим имот и сключване на сделки на данъчна оценка води до невъзможност купувачът да докаже реално платената цена.

Това трябва да се направи във всеки случай, а не при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота. Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита.

Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка при закупуването на недвижим имот варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка.

При закупуването на недвижим имот, банките могат да го оценят на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за купувач, чиито средства за покупка са точно изчислени.

Изповядване на реална цена

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, следва да имате представа колко е пазарната цена и как ще бъде оценен имота от избраната банка.

Банка, която финансира 75% от стойността, може да ви финансирапо повече от банка, която финансира 80%, заради разлика в оценителския похват.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, съветваме, че в предварителния договор следва да се записва реална цена.

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувача

В нотариален акт е била записана по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или отстраняване от имота, ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно.

Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка.

Целта е да бъде защитен интересът на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена. Съвети при закупуване на имот

Понякога разликата в разходите по сделката при сделка на данъчна оценка и на действителна цена е минимална.

Затова не си заслужава да се рискува изповядване на сделка на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, може да се обърнете към нас на тел. + 359 897 90 43 91, mail office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката.

За какво се внимава при сделка с имот ?

Основа задача на адвокат при проверка на имот е произход на имота и проверка за тежести. Нужно е адвокатът да провери както документите, така и условията по сделката преди изповядването пред Нотариус.

Може ли да се сключи сделка, без да присъства ?

Винаги, когато купувачът е възпрепятстван може да се изготви специално пълномощно, с което да се изповяда сделката от представител - най-често адвокат, който да подпише Нотариалният акт и удостовери пред Нотариуса превода на продажната цена по сделката.

Какво представлява Предварителният договор ?

Практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да сключат предварителен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост. Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия.

Как се прехвърля собствеността ?

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и от нотариуса. След това, в същия ден, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица.

Какво са т.нар. идеални части ?

Съгласно чл.38 от Закона за собствеността - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Дължи ли се данък при продажба на имот ?

Доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не подлежат на облагане с данък, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест, ако между датата на покупката и датата на продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Във всички останали случаи доходите Ви от продажбата на недвижим имот се облагат с данък.

01.07.2018/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Имот пo време на брака

Придобиването на недвижим имот чрез покупко-продажба от съпруг поставя въпрос относно собствеността на имот пo време на брака.

Дори и под Нотариалният акт за собственост върху този имот да стои подписът на единият от двамата съпрузи, то този имот е общ

Това е така, освен ако не е налице сключен писмен брачен договор за разпределение на собствеността между съпрузите

Тук изниква въпроса нужно ли е и двамата съпрузи да бъдат вписани в графата „КУПУВАЧИ“ на имота ?

ПРИДОБИВАНЕ ИМОТ ПО ВРЕМЕ НА БРАКА

Дори и само единият от двамата да е посочен като КУПУВАЧ в нотариалния акт за покупко-продажба, то този имот е обща собственост и на двамата съпрузи.

Повечето хора не знаят, че ако имот, придобит по време на брака е обща собственост на съпрузите.

Ако се стигне до прекратяване на брака и СИО на съпрузите, то това води и до прекратяване на съсобствеността.

Закупеният между тях недвижим имот по време на брака е обща собственост, дори да е записан на името на единия съпруг.

Разбира се разводът служебно не води до прекратяване на съсобствеността между съпрузите. Имот пo време на брака

Необходимо е да бъде инициирано съдебно производство пред Районен съд за делба.

Имотът може да бъде поделен след брака между отделните обикновено съсобственици при развод или смърт на някой от тях.

Към момента на придобиването на собствеността на недвижимият имот по време на сключен брак, квотите на съпрузите са равни.

Разбира се много са случаите, в които тази презумпция е оборима.

Всеки един от двамата съпрузи може да поиска при сериозен принос в закупуването на общото имущество да бъде определен неговият дял за по-голям по чл. 29 СК.

Квоти на придобиване на недвижим имот

Лични средства на съпруга са тези, които са придобити преди брака или чрез дарение или наследство.

Пример за такива случай са дарение от близки и , близки и роднини даряват суми на съпрузите за закупуването на имота.

Независимо придобиването на дял от съсобствеността на недвижим имот в режим на съпружеска имуществена общност имотът не става изключителна собственост на съпруга, който претендира за по-голям дял.

В случай, обаче, че имотът е придобит на името и на двамата съпрузи, претенцията за по-голям дял от имота, следва да бъде отхвърлена

Дори и по-голяма част да е била придобита чрез лични средства на съпруга, то с вписването и на другия съпруг се прием, че съпрузите са придобили имота при равни квоти.

19.05.2018/by lawyer

Полезни статии

Завещателно разпореждане чужбина

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Вписването на завещателно разпореждане е сложна процедура. Но още по-сложно е да бъде открито завещателно разпореждане, направено преди 1998г. След като това се случи и бъдат съставени електронни регистри във всички служби по вписванията, ще последва свързването им в единен информационен масив. Това ще допринесе за своевременна справка относно наличието или отсъствието на завещание едновременно във всички служби. Масивът ще бъде свързан и с RERT – Европейската мрежа на регистрите на завещания.

Тези стъпки ще позволят извършването на справки относно всяко завещателно разпореждане не само до 1998г, но и преди това. На 12.01.2013г. е подписано двустранното споразумение между Нотариалната камара на Р. България и ARERT. С него се регламентира достъпът и финансовите условия, придружаващи използването на системата „PERT ligt”. Тя способства за търсенето и намирането на завещания в рамките на Европейската мрежа на регистрите на завещания. Системата позволява на нотариусите или на други правни специалисти, чиято компетентност го позволява/изисква, да извършват търсения.

Търсенето на завещателно разпореждане

от страна на гражданите, без значение от коя страна-членка на ЕС са, е възможно именно благодарение на ARERT. Това е абревиатурата за Асоциацията Европейска мрежа на регистрите на завещания. Организацията е с нестопанска цел, регистрирана по белгийския закон, със седалище в гр. Брюксел. Създадена е по инициатива на Съвета на нотариатите от ЕС (CNUE) през 2005г. Организацията функционира въз основа на Базелската конвенция от 14.05.1972г. с цел създаване на система за регистрация на завещания. Тя очерта правната рамка, по която европейските страни, които имат регистър на завещанията, да участват в единен международен информационен масив.

Страната ни е една от първите страни, влизаща в редиците на страните по ARERT. По този начин всяко завещателно разпореждане и промените по него – оттегляне, отмяна или друго – може да бъде проследено. Още повече, членството ни предвижда и свободното движение, установяване и както и придобиване на имущества на територията на ЕС.

Даването на възможност да се проследи едно завещание е с особена значимост за наследника. Всяко завещателно разпореждане е юридически документ, съдържащ последната воля на завещателя. В него още се концентрира информация относно имуществото, с което той приживе се е стопанисвал. Това е вероятно имуществото, с което ще се сдобие визираното като наследник лице. Но за да се изпълни последната воля на починалия, следва да се открие релевантният документ.

ПРАВНИ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТКРИВАНЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ В ЧУЖБИНА

Една от стъпките, предприета в това направлени,е е чл. 4 от Базелската конвенция. Той предвижда регистрацията на саморъчно или нотариално завещателно разпореждане при орган на публичната власт или друго овластено лице. След което се пристъпва към депозиране на документа при нотариус от континентален тип.

В чл. 11 на същата Конвенция се предвижда регистрацията на завещания, различни от нотариалните или саморъчните такива. Последните отново трябва да са депозирани при орган на публичната власт. Към днешна дата практически много държави признават валидността на завещанията, без да е необходимо депозирането им. (било то при нотариус, или друг овластен орган на публичната власт.)

18.03.2018/by lawyer

Публикации

Оценка на имот възлагане чл. 349 ГПК

Втора фаза на съдебната делба

Публична продан на делбените имоти

Това възлагане се извършва при условията на чл.349 ГПК.

Критерий за оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК

Как се извършва възлагането на неподеляемо жилище ?

Кога се заявява искане за възлагане на имот ?

Как се оценява имота при възлагане ?

Какви са условията за искане на възлагане неподеляемо жилище ?

Възлагателно искане по чл.349 ГПК

Основателна предпоставка за уважаване на претенция по 349 ГПК за възлагане на делбен имот е:

Критерии за искане по чл.349 ГПК

Приложение на условия за възлагане

Капаните в договор за депозит

Какво представлява договора за депозит ?

..капаните в договор за депозит…..

Важни особености

Защо не ми връщат депозита за имот ?

Какво е Договор за депозит ?

Съвети при закупуване на имот

Важно правило при сделки с недвижими имоти е

Какъв е рискът за купувача ?

Изповядване на реална цена

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, следва да имате представа колко е пазарната цена и как ще бъде оценен имота от избраната банка.

За какво се внимава при сделка с имот ?

Може ли да се сключи сделка, без да присъства ?

Какво представлява Предварителният договор ?

Как се прехвърля собствеността ?

Какво са т.нар. идеални части ?

Дължи ли се данък при продажба на имот ?

Имот пo време на брака

ПРИДОБИВАНЕ ИМОТ ПО ВРЕМЕ НА БРАКА

Квоти на придобиване на недвижим имот

ВПИСВАНИЕ НА ЗАВЕЩАНИЕ, ИЗГОТВЕНО И ОБЯВЕНО В ЧУЖБИНА

Търсенето на завещателно разпореждане

Пишете ни info@lawyer-bulgaria.bg

Cookie and Privacy Settings