Публикации

Актове в строителството

В годините след отминалата икономическа криза 2008- 2012 отново стана актуално закупуването на недвижим имот „на зелено“.  Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки Договори за закупуването на имоти.

Втурвайки се в закупуване на мечтаното жилище, хората не винаги отчитат степента на завършеност на един обект и на реалната възможност на строителя да завърши имота , когато  купувате имот.Актове в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обекта е по-голям.

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ. Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ представлява първият – най-ранен етап, в който може да бъде извършена прехвърлителна сделка с право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т. е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти.

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“. Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи или т.нар.(Акт Образец 15) – представлява степен на завършеност на сградата, удостоверена с документ, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Същественото тук, което следва да подчертаем, че т.нар.акт образец 15 или Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности в обекта – служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Крайната цел на всички актове и протоколи в строителството е да следят за отделните етапи на завършеност на строителните дейности и съответствието на тези видове строителни и монтажни работи да са извършени според действащата нормативна уредба.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности или т.нар. Акт Образец 15 се съставя от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности съдържа

  • описание на договорите за изпълнение на строителството,
  • описание на отделните строителните книжа,
  • списък с цялата налична екзекутивната документация и
  • списък с съставените актове и протоколи по време на строителството.

Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – Писмен документ за установяване годността за ползване на строежа. Трябва да отчетем, че всъщност това е най-важният документи – както за строителя – така и за самите собственици и купувачи на жилища.

Масово в практиката този Акт образец 16 се нарича – „Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обекта, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице, което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

Особености на издаването на актове и протоколи в строителството 

Липсата на Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. Разрешение за ползване е сигурен знак, че  нещо в документалното оформяне на актвете в строителството и строителните книжа не е в изпълнено или предстои да бъде изпълнено.

Възможно е причините за това да са следните :Актове в строителството

  • Реално разминаване и несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
  • Последващо преустроитество или СМР-дейности извън представените и одобрени проекти, без да бъде (съгласувано по надлежният ред и узаконено, поради което Удостоверението за въвеждане на обекта в експоатация не може да бъде приет.

Затова, нашият съвет като адвокати по строителни процедури, следящи за отделните актове и протоколи в строителството е , че при покупката на  недовършен имот задължително следва да бъде проверено, дали цялата сграда има издадени надлежни актове и протоколи в строителството, както и да бъдат установени отделните причини, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

За извършването на съответните проверки или допълнителна информация, както и за цялостна проверка на степента на завършеност на един обект, спокойно можете да се обърнете към нас преди да подпишете Предварителни договори и заплатите капаро по тях, на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки един отделен случай, ще бъде разгледан детайлно съобразно неговата специфика и проблеми, като ще Ви бъдат предложени адекватни решения, както и възможност за преговори и Споразумение със строителя.

Строителство срещу обезщетение

В последните няколко години отново нарастнаха строителните Разрешителни, в резултат на завишените цени на жилищното строителство в страната.Прекратяване на договор и разваляне на договор

Строителството срещу обезщетение е често използвана практика, при която собственик на парцел, който обаче няма парите да построи сам сграда, отстъпва това право на строител предприемач.

Собствениците на терени могат да се договорят със строителя да получат реално обособени, самостоятелни обекти в изградената вече жилищна постройка, чрез Договор за преотстъпване право на строеж.

Тази практика се отнася при Строителство срещу обезщетение по отношение главно на жилищни апартаменти, гаражи, ателиета, търговски обекти и др.

Строителство срещу обезщетение има значително предимство тъй като собственикът на земята не губи собствеността върху нея, а срещу преотстъпено право на строеж, получава имот, който може да продаде на значителна цена, надвишаваща стойността при обикновената продажба на своя парцел.

Именно тези предимства при строителство срещу обезщетение могат да Ви бъдат разяснени от адвокат по строителни дела и процедури. 

Основните нормативни актове, които регулират материята, са Законът за собствеността (ЗС), Законът за устройство на територията (ЗУТ) и Законът за задълженията и договорите (ЗЗД).

СКЛЮЧВАНЕ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Важна стъпка при сключването на Договор за Строителство срещу обезщетение е  уговорките и оформянето на Предварителен договор за преотстъпване или учредяване право на строеж.

Този вид договор не прехвърля при сключването право на собственост, но дава възможност за уговорка на всички съществени условия при извършването на Строителството срещу обезщетение.

Предварителният договор за строителство срещу обезщетение не прехвърля правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

В проекта за предварителен договор преди да се подпише е необходимо да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия Нотариален акт за отстъпено право на строеж под формата на Нотариален акт.

Така проекта за окончателен договор между страните е нужно да съдържа информация за това каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н.

В проекта за Предварителен договор за отстъпено право на строеж е нужно да се определят сроковете, в които строителят ще работи; в които трябва да положи грижа, за да получи съответните разрешителни и да изпълни градоустройствените процедури по реда на ЗУТ.

Съществен момент е последващата индивидуализация на отделните ново-изградени обекти в сградата, предмет на обезщетението, в противен случай, ще се превърне във вратичка за неправилно тълкуване и възникване на спорове между строител и собственик на терена.

Всичко това може да се случи на по-ранен етап при подготовката на документи, както и след  изготвянето на инвестиционен проект.Строителство срещу обезщетение

Този тип договорка е далеч по-удачна от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ (РЗП) на бъдещата сграда

Впоследствие това може да се окаже предмет на спор между строителя и собственика, особено в случай че последният е очаквал да получи обекти с определена квадратура.

Понятието разгърната застроена площ не взема предвид използваемите обекти в сградата, а представлява сбора от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена.

СКЛЮЧВАНЕ ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ 

Вещноправно действие от сключването на предварителния договор не настъпва.

Правото на строеж, съответно правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение, настъпва едва когато бъде сключен окончателен договор между страните, който следва да бъде извършен с нотариален акт.

В случай на спор между тях съдът взема предвид уговорките, направени в окончателния договор. Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен с решение на съда.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план и е ограничено по обем съгласно предвиденото в него.

Строителят има петгодишен срок, в който да го реализира, в противен случай то се погасява. Според съдебната практика началният момент на тази погасителна давност е „възникването на фактическа възможност“ за упражняване на правото.

Правото на строеж се счита за реализирано, когато сградата, за която е учредено, е завършена в груб строеж.

Това означава да са изградени ограждащите стени и да е направен покрив, което се удостоверява от с издаването на Акт образец 14.

От този момент нататък строителят става собственик на сградата.

В случай че това не се случи в този петгодишен срок, собственикът на имота може да прекрати учреденото право на строеж.

Това става чрез развалянето на договора или чрез иск срещу строителя, позовавайки се на чл. 67 от ЗС. От момента на развалянето на договора собственикът на земята става собственик и на построеното върху нея.

Строителят обаче има право на насрещен иск срещу него за направените разноски по строителството.

Съгласно разпоредбата на чл. 64 от ЗС собственикът на постройката има правото да ползва прилежащите площи към нея, които на практика са част от имота, който не е негова собственост.

Това следва да се извърши съобразно необходимото за поддръжката на сградата и нейната експлоатация. Според съдебната практика това право на строителя включва дори оформянето на зелени площи, засаждането на цветя и друга декоративна растителност.

Тази разпоредба на ЗС е диспозитивна, което означава, че страните по договора могат да уговорят и друго.

Изключително важно е при сключването на договор за обезщетение срещу строителство всички обекти в Договора за обезщетение, в бъдещата сграда да бъдат ясно и точно индивидуализирани. Това ще спести неприятни последствия в бъдеще.

 

Грешки непълноти кадастралните карти

Съществуват случай в който със административна заповед се оказва промяна в границите на отделни имот. В тези хипотези възниква въпроса относно отстраняване на грешки непълноти кадастралните карти

В други чести случай е  допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти

Промяната на грешки непълноти кадастралните карти е необходима с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота.Грешки непълноти кадастралните карти

Всички тези ситуации създават правни пречки при прехвърлянето отделните имоти, като това  пречи при извършването на разпоредителни сделки  с имота.

Получава се сериозно разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо  дали искате да правите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот.

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.

Службата която координира цялата тази дейност за отделните недвижими имоти  е Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Как се поправят грешки и непълноти в кадастралните карти ?

Собственик може да поиска да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална  скица за бъдеща сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло кадастрални карти.  Надлежно изменение на отделните имотни  граници се случва  по няколко начина , а именно :Грешки непълноти кадастралните карти

а/ чрез съгласие на всички собственици или

б/ чрез съдебно искане за промяна на кадастрална карта, по смисъла на закона.

При констатиране на грешка в кадастралната карта на техният имот е необходимо да се насочат към специалист за проверка.

Кантората работи с редица специалисти предоставяйки адекватно и надеждно правно съдействие във връзка с

  1. Процедури по ЗУТ
  2. одобряване на инвестиционни проекти;
  3. получаване на разрешения за строеж
  4. обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес

Съществуват ситуации в който се установява сериозно разминаване между описаното в нотариалния акт и издадената от кадастъра скицата на имота.

Важно е да знаете, че всеки собственик може да поиска извършването на последваща промяна в съдържанието и нанасянето в кадастралната карта.

Основание за такава промяна са случаите на непълноти или т.нар. грешки  в нейното съдържанието на кадастралната карта.

КАК СЕ ИЗВЪРШВА ПОПРАВКА НА НЕПЪЛНОТИ И ГРЕШКИ В КАДАСТРАЛНА КАРТА ?

Терминът „непълноти или грешка“  в кадастралната карта е налице, когато не е отразено разделянето на предишен единен имот или обединението на няколко отделни урегулирани имота;

Кога се констатира непълноти и грешки в отделните недвижими имоти : 

А/  при геодезическо заснемане се установи, че отделните граници на имота са  нанесена в кадастралната карта с отклонение от действителното местоположение;

Б/ случаите при коректно нанесени в нея първоначални граници на имота, но в последствие се установи, че не е нанесена изградената и застроена в имота жилищна или индустриална (стопанска) сграда.

В/ случаите при които отделната имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по текущия регулационен план;

Г/  когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат нанесени последващи промени в границите при сделки на разпореждане – делба и др., извършени  чрез последващо изменение на границите на съответния текущ регулационен план;Адвокат данъчни дела, https://lawyer-bulgaria.bg

Д/  когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии.

Ход на процедурата по отстраняване непълноти и грешки 

В повечето случай административният орган е длъжен да започне процедура по надлежното уведомяване на всички пряко заинтересовани лица.

Възникналите грешки и непълнотите, следва да се установяват и се издава Заповед за изменение на кадастралния план.

В самата процедура по установяването на грешките в кадастралната карта е нужно да се състави актуална скица

Тази скица касае отстраняването на грешки и непълноти в кадастралната карта и кадастралните регистри

Скицата съдържа скица на имота, за който се иска промяна, и линията, указваща поправеното местоположение на границата на имота

След  получаването на преписката изпълнителният директор на АГКК се произнася с мотивирано решение,

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.

Съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете на следният телефон 0897 90 43 91  или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg

Как се отстранява грешка в кадастралната карта?

Налице е неправилно е нанесена граница между конкретен и съседен имот поради което е налице разминаване в парцел. За целта е необходимо да се отвори процедура по отстраняване на непълноти и грешки в кадастралната карта по чл. 54 ЗКИР.

Какво представлява кадастрална карта?

Кадастралната карта и кадастралните регистри се създават на територията на цялата страна и отразяват границите на различни обекти като имоти, местности, улици, сгради и други. Кадастралната карта обхваща държавните граници, границите на административно-териториални единици, землищните граници и тези на територии с трайно предназначение, поземлените имоти и сградите заедно с границите

Какво се прави при грешка в кадастралната карта?

Кадастралната карта подлежи на изменение, ако се констатира грешка.Необходимо е съвет на специалист, който да установи грешката или непълнотата в кадастралната карта и да подготви изменението.

Как се отстраняват грешки в кадастралната карта ?

Грешките трябва да се установят на място от съответната службата по кадастър. Този акт трябва да се подпише от съставител и от всички заинтересувани лица. С оглед започналата процедура, Изпълнителният директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър трябва да издадат заповед за изменение на кадастралната карта или регистър. Тази заповед се съобщава на заинтересовани лица.

При спор за промяна на кадастрална карта ?

При наличие на имуществен спор, той трябва да се реши от съда. Със започването на процес за установяване например на право на собственост върху част от имота, административното производство се прекратява с отказ.

Адвокат строителни дела

Често пъти наши клиенти ни питат като адвокат строителни дела и обжалване на административни актове на РДНСК, относно условията за издаване на т.нар. „Разрешение за строеж“.

Ние следва да Ви изясним, че в нашата  дългогодишна адвокатска практика, същото разрешението за строеж се издава от Главния архитект на съответната общинска администрация. Въз основа на него започва и строежа на всеки един строителен обект.

Съществен момент, към който бихме искали да Ви обърнем внимание е следното. Ако не спазите самата процедура за издаване на разрешение, същия вече построен обект ще премине към т.нар. незаконни строежи. В последствие ще трябва да го премахнете за Ваша сметка.

Адвокат строителни дела www.lawyer-bulgaria.com

Адвокат строителни дела

За съжаление в такива случаи, не само не се издава разрешение за нов строеж върху имота. Издават се актове и предписания, докато не бъде премахнат предходния обект. В тази ситуация, ние като добри и опитни адвокати Ви  съветваме, че  можете чрез нас да проучите всички възможности  и да се ориентирате в ситуацията.

Ето и още малко детайли……….

Същевременно е нужно да посочим, че за предвидени в закона строителни дейности. Като  напр. за текущ ремонт на сграда или постройка, изграждане на оранжерия до определен размер. Също както и дейности като остъкляване на балкон, монтаж на сградна газова инсталация в жилищна сграда или вилна сграда, поставяне на ограда с до 0,6 м височина на плътната част и др., т. нар. разрешение за строеж  НЕ е необходимо. Освен ако в закон или акт на общинската администрация, не се съдържа изрична разпоредба за това. Ако се доверите на правни услуги на адвокат строителни дела, той знае списъка на всички необходими документи, с които трябва да се снабдя за издаване на разрешение за строеж.

Съветваме Ви като адвокат строителни процедури да се консултирате предварително пред още да е стартирала същинската процедура по издаване на разрешение за строеж. Tова се налага, за да сте подготвени и снабдени с необходимите Ви документи.

Необходими документи за адвокат строителни дела

  • Документ за собственост (напр. нотариален акт), за отстъпено право на строеж от собственика на имота. Документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон;
  • Скица на поземления имот – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
  • Виза за проектиране (справка от  приет и утвърден подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти. Тук са посочени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти. Също и линиите на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива. Допустимите отклонения от правилата и нормативите за застрояване);
  • Писмени становища от Експлотационните дружества – визата за проектиране се съгласува с ВиК и електроразпределителните дружества;
  • Приет и утвърден Инвестиционен проект – съдържа следните части: архитектура, конструкции, електро, ВиК, пожарна безопасност, план за безопасност и здраве (ПБЗ), геодезия и план за управление на строителните отпадъци;
  • Предварителни договори за присъединяване към експлотационните дружества. След като проекта бъде готов се пристъпва към подписване на предварителни договори за присъединяване към мрежата на ВиК и електроразпределителните дружества. Взема становище от Регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ).
  • Оценка за съответствието на проекта 
  • Надзорна фирма или лице, извършващо строителен надзор – консултант, който извършва оценка за съответствие на проекта с основните изисквания към строежите и издава комплексен доклад.

Като адвокат строителни дела, знаем,че одобрение на инвестиционния проект представлява последната стъпка преди процедурата по издаване на разрешение за строеж. За това се изисква одобрение на инвестиционния проект от Общината.

Свържете се с нас

Може би следва да Ви изясним, че ако издаденото Разрешение за строеж не бъде използвано в срок от 3 години и в този период не започне планираното строителство, както и в продължение на 5 години не се завърши грубия строеж на сградата, издаденото Разрешение за строеж ще изтече. Ще има нужда от неговото последващо презаверяване.

Ако имате въпроси, моля обърнете се към нас за справка и доп. информация на тел. +359 2 858 10 25 или на мейл  info@lawyer-bulgaria.bg