Публикации

Актове в строителството

В последно време – много години след кризата от 2009-2010 отново стана актуално закупуването на недвижим имот „на зелено“.

Втурвайки се в закупуване на мечтаното жилище, хората не винаги отчитат степента на завършеност на един обект и на реалната възможност на строителя да завърши имота , когато  купувате имот.Актове и протоколи в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обекта е по-голям.

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ. Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ представлява първият – най-ранен етап, в който може да бъде извършена прехвърлителна сделка с право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т. е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти.

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“. Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи или т.нар.(Акт Образец 15) – представлява степен на завършеност на сградата, удостоверена с документ, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Същественото тук, което следва да подчертаем, че т.нар.акт образец 15 или Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности в обекта – служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Крайната цел на всички актове и протоколи в строителството е да следят за отделните етапи на завършеност на строителните дейности и съответствието на тези видове строителни и монтажни работи да са извършени според действащата нормативна уредба.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности или т.нар. Акт Образец 15 се съставя от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности съдържа

  • описание на договорите за изпълнение на строителството,
  • описание на отделните строителните книжа,
  • списък с цялата налична екзекутивната документация и
  • списък с съставените актове и протоколи по време на строителството.

Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – Писмен документ за установяване годността за ползване на строежа. Трябва да отчетем, че всъщност това е най-важният документи – както за строителя – така и за самите собственици и купувачи на жилища.

Масово в практиката този Акт образец 16 се нарича – „Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обекта, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице, което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

Особености на издаването на актове и протоколи в строителството 

Липсата на Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. Разрешение за ползване е сигурен знак, че  нещо в документалното оформяне на актвете в строителството и строителните книжа не е в изпълнено или предстои да бъде изпълнено.

Възможно е причините за това да са следните :

  • Реално разминаване и несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
  • Последващо преустроитество или СМР-дейности извън представените и одобрени проекти, без да бъде (съгласувано по надлежният ред и узаконено, поради което Удостоверението за въвеждане на обекта в експоатация не може да бъде приет.

Затова, нашият съвет като адвокати по строителни процедури, следящи за отделните актове и протоколи в строителството е , че при покупката на  недовършен имот задължително следва да бъде провеено, дали цялата сграда има издадени надлежни актове и протоколи в строителството, както и да бъдат установени отделните причини, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

За извършването на съответните проверки или допълнителна информация, както и за цялостна проверка на степента на завършеност на един обект, спокойно можете да се обърнете към нас преди да подпишете Предварителни договори и заплатите капаро по тях, на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки един отделен случай, ще бъде разгледан детайлно съобразно неговата специфика и проблеми, като ще Ви бъдат предложени адекватни решения, както и възможност за преговори и Споразумение със строителя.

РИСКОВЕ ПРИ СТРОИТЕЛСТВОТО СРЕЩУ ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

В последните няколко години отново нарастнаха строителните разрешителни водени от високите цени на жилищното строителство в страната.Прекратяване на договор и разваляне на договор

Строителството срещу обезщетение е често използвана практика, при която собственик на парцел, който обаче няма парите да построи сам сграда, отстъпва това право на строител предприемач.

Собствениците на терени могат да се договорят със строителя да получат реално обособени, самостоятелни обекти в изградената вече жилищна постройка.

Това се отнася както за помещения – като жилищни апартаменти, така и гаражи, ателиета, търговски обекти и др.

В наложилата се от последните години практика има няколко предимства пред директната продажба на имота – собственикът на земята не губи собствеността върху нея, а също така получава и други имоти, които може да продаде на цена, надвишаваща стойността при обикновената продажба на парцела.

Основните нормативни актове, които регулират материята, са Законът за собствеността (ЗС), Законът за устройство на територията (ЗУТ) и Законът за задълженията и договорите (ЗЗД).

СКЛЮЧВАНЕ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Страните първоначално пристъпват към сключването на предварителен договор. Сам по себе си Предварителният договор няма вещно правни последици и транслативно действие.

Той не може да прехвърли правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

В проекта за предварителен договор преди да се подпише е необходимо да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия Нотариален акт за отстъпено право на строеж под формата на Нотариален акт.

Така проекта за окончателен договор между страните е нужно да съдържа информация за това каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н. В проекта за Предварителен договор за отстъпено право на строеж е нужно да се определят сроковете, в които строителят ще работи; в които трябва да положи грижа, за да получи съответните разрешителни и да изпълни градоустройствените процедури по реда на ЗУТ.

Съществен момент е последващата индивидуализация на отделните ново-изградени обекти в сградата, предмет на обезщетението, в противен случай, ще се превърне във вратичка за неправилно тълкуване и възникване на спорове между строител и собственик на терена.

Всичко това може да се случи на по-ранен етап при подготовката на документи, както и след  изготвянето на инвестиционен проект.Особен представител

Този тип договорка е далеч по-удачна от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ (РЗП) на бъдещата сграда, защото впоследствие това може да се окаже предмет на спор между строителя и собственика, особено в случай че последният е очаквал да получи обекти с определена квадратура.

Понятието разгърната застроена площ не взема предвид използваемите обекти в сградата, а представлява сбора от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена.

СКЛЮЧВАНЕ ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ 

Вещноправно действие от сключването на предварителния договор не настъпва. Правото на строеж, съответно правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение, настъпва едва когато бъде сключен окончателен договор между страните, който следва да бъде извършен с нотариален акт. В случай на спор между тях съдът взема предвид уговорките, направени в окончателния договор. Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен с решение на съда.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план и е ограничено по обем съгласно предвиденото в него. Строителят има петгодишен срок, в който да го реализира, в противен случай то се погасява. Според съдебната практика началният момент на тази погасителна давност е „възникването на фактическа възможност“ за упражняване на правото.

Правото на строеж се счита за реализирано, когато сградата, за която е учредено, е завършена в груб строеж. Това означава да са изградени ограждащите стени и да е направен покрив, което се удостоверява от с издаването на Акт образец 14. От този момент нататък строителят става собственик на сградата. В случай че това не се случи в този петгодишен срок, собственикът на имота може да прекрати учреденото право на строеж. Това става чрез развалянето на договора или чрез иск срещу строителя, позовавайки се на чл. 67 от ЗС. От момента на развалянето на договора собственикът на земята става собственик и на построеното върху нея. Строителят обаче има право на насрещен иск срещу него за направените разноски по строителството.

Съгласно разпоредбата на чл. 64 от ЗС собственикът на постройката има правото да ползва прилежащите площи към нея, които на практика са част от имота, който не е негова собственост. Това следва да се извърши съобразно необходимото за поддръжката на сградата и нейната експлоатация. Според съдебната практика това право на строителя включва дори оформянето на зелени площи, засаждането на цветя и друга декоративна растителност. Тази разпоредба на ЗС е диспозитивна, което означава, че страните по договора могат да уговорят и друго.

Изключително важно е при сключването на договор за обезщетение срещу строителство всички обекти в Договора за обезщетение, в бъдещата сграда да бъдат ясно и точно индивидуализирани. Това ще спести неприятни последствия в бъдеще.

 

ПОПРАВКА НА ГРЕШКА В КАДАСТРАЛНАТА КАРТА

Съществуват случай в който със заповед отпреди години има утвърдено промяна и текущо изменение на отделните  имотните граници.

В други чести случай е  допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти, а често случай е необходима промяна с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота в кадастралната карта.Адвокат търговска несъстоятелност www.lawyer-bulgaria.bg

Всички тези ситуации създават правни пречки при прехвърлянето отделните имоти, като това  пречи при извършването на разпоредителни сделки  с имота.

Получава се сериозно разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо от това дали искате да направите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот, ако става въпрос за самостоятелен обект в сграда, или скица – за поземлен имот.

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.

Службата която координира цялата тази дейности и където се изготвят и съхраняват всички записи и справки за отделните недвижими имоти  е Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) или нейните подразделения в отделните части на страната.

Ход на процедурата по поправка на грешки и непълноти в кадастралните карти

Като адвокати по строителни дела и адвокати по решаване на градоустройствени проблеми, често пъти хората не знаят, че всеки собственик на имот има право, представяйки копие от своя собствен нотариален акт, да изисква след като подаде заявление, съответно да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална  скица за бъдеща сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло или отчасти утвърдени кадастрални карти, а кадастрални карти и документи за тези райони следва да бъдат издадени от  съответните общински служби по самото местонахождение на имотите. Самото изменение на отделните имотни  граници се случва  по няколко начина , а именно :

а/ чрез съгласие на всички собственици или

б/ чрез съдебно искане за промяна на кадастрална карта, по смисъла на закона.

Като адвокати по строителни процедури и решаване на градоустройствени въпроси, съветваме нашите клиенти, че при констатиране на грешка в кадастралната карта на техният имот е необходимо да се насочат към специалист,  който да извърши проверка – установи наличието на грешка , респ. непълнотата в кадастралната карта и да изготви нейното последващо изменение.Адвокат арбитражни дела, адвокати търговски арбитраж

Кантората работи с редица специалисти предоставяйки адекватно и надеждно правно съдействие във връзка с устройство на територията, одобряване на инвестиционни проекти и получаване на разрешения за строеж, както и обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес

Съществуват ситуации в който се установява сериозно разминаване между описаното в нотариалния акт и издадената от кадастъра скицата на имота.

Важно е да знаете, че всеки собственик може да поиска извършването на последваща промяна в съдържанието и нанасянето на промените в кадастралната карта. Основание за такава промяна са случаите на непълноти или т.нар. грешки  в нейното съдържанието на кадастралната карта.

ТЕРМИНОЛОГИЯ НЕПЪЛНОТИ И ГРЕШКИ В КАДАСТРАЛНИТЕ КАРТИ

Терминът „непълноти или грешка“  в кадастралната карта е налице, когато не е отразено разделянето на предишен единен имот или обединението на няколко отделни урегулирани имота;

Случаите  на това разминаване и установяване на непълноти и грешки в отделните недвижими имоти са :

А/  при геодезическо заснемане се установи, че отделните граници на имота са  нанесена в кадастралната карта с известно, в повечето случаи видимо отклонение от действителното местоположение;

Б/ случаите при коректно нанесени в нея първоначални граници на имота, но в последствие се установи, че не е нанесена изградената и застроена в имота жилищна или индустриална (стопанска) сграда. В тези случай попадат редица гаражи, селскостопански обори или пристройка за животни или инвентар на отделния имот;

В/ случаите при които отделната имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по текущия регулационен план;

Г/  когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат нанесени последващи промени в границите при сделки на разпореждане – делба и др., извършени  чрез последващо изменение на границите на съответния текущ регулационен план;Адвокат данъчни дела, https://lawyer-bulgaria.bg

Д/  когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии, но не  е изяснено и поставен въпросът дали е налице отчуждаване, заплащане и завземане на част от имота, уреждане на сметки и др.

В повечето случай административният орган е длъжен да започне процедура по надлежното уведомяване на всички пряко заинтересовани лица.

Възникналите грешки и непълнотите, следва да се установяват и ако липсват подадени писмени възражения относно исканите промени, то държавният орган издава съответното решение – Заповед за изменение на кадастралния план.

В самата процедура по установяването на грешките в кадастралната карта е нужно да се състави актуална скица за отстраняването в кадастралната карта и кадастралните регистри, която е неразделна част от акта за установяване на непълноти и грешки.

Скицата съдържа скица на имота, за който се иска промяна, и линията, указваща поправеното местоположение на границата на имота или очертанието на сградата, или допълнените граници.

След  получаването на преписката изпълнителният директор на АГКК се произнася с мотивирано решение, с което обявява оспорения акт за нищожен, отменя го изцяло или отчасти като незаконосъобразен или нецелесъобразен, или отхвърля жалбата.

В случай на нужда сме готови да предложим и изготвим списък с предложения и правни решения за предоставяне на механизъм за решаване на казусите при осъществяване на административни процедури.

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.  В голяма част от случаите с клиенти съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете към нашите адвокати по строителни дела и градоустройствени въпроси, който ще Ви помогнат да намерите решение на Вашият проблем на следният телефон 02/ 858-10-25 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg 

РИСКОВЕ  ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

В съдебната практика от последните няколко години сочи рязко увеличаване на броя на случаите с измами и рискове при сделки с недвижими имоти.

Повечето клиенти се обръщат към нас като адвокат по недвижими имоти и имотни дела, едва след като е възникнал някакъв проблем. Голяма част от тях питат за отделните имуществени отношения и рискове при покупка на недвиужими имоти при схеми на строителните фирми.

В пазара на недвижими имоти съществуват множество т.нар.“промоционални оферти, лизингови схеми, бонуси и „гаранции”  които подмамват по доверчивите клиенти чрез изгоден  банков кредит.

Повечето хора смятат, че тези трикове са начин на строителните фирми да ускорят продажбата на имоти и задържат цената.  За съжаление – рязкото сваляне на цената с повече от 20-30 % би следвало да доведе до ясен сигнал, че продавачът бърза да се оттърве от имота или същият този недвижим имот има сериозен проблем, чието решаване е доста скъпо начинание в бъдеще. Изплащане застрахователно обезщетение

Примери за такива рискове при закупуването на новоизградени недвижими имоти са следните :

  1. Различни ситуации, довели до съдебно отстраняване на купувачите чрез т.нар. „ЕВИКЦИЯ“ –
  2. Внезапна появата на законен наследник,невписан в актуалното Удостоверението за наследници;
  3. Единият съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България. В този случай в удостоверението за семейно положение ще пише „неженен“;
  4. При завършването на обекта, строителната фирма е продала нейн собствен недвижим имот , а съседния недвижим имот, на обезщетен съсобственик.  Тези случай се наблюдават когато отделните апартаменти, предвидени за обезщетение, попаднат в общите таблици за площообразуване на сградата.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства. Те плащат парите в деня на прехвърлянето на собствеността пред нотариус, а получават нотариалния акт, вписан в Агенцията по вписвания, след около 4-8 дни. Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира, преди да е излязло самото вписване по първата сделка и да е отразена промяната в собствеността между страните. Ето затова, има още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Като добри и опитни адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела за недвижими имоти осъзнаваме, че това са само част от сламките, за които давещи се строителни фирми се хващат

Нашите клиенти, често пъти се оплакват, че са били подведени, идвайки при нас, като адвокати по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти,но често пъти някой от тях са закъснели с нуждата от качествен правен съвет от адвокат по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти. За съжаление, клиентът идва при адвокати по имотни дела и съдебни дела с недвижими имоти едва след като вече е сключил договора и не може да промени условията и клаузите по него.

Като опитни адвокати по имотни дела и правни спорове с недвижими имоти, съветваме нашите клиенти да внимават с капаните на капарото по Предварителните договор, както и  с фактът, че когато купуваме жилище директно от строителя или пък жилище, обременено с ипотека , рисковете трябва да бъдат внимателно преценени от опитен и добър адвокат по имотни дела и адвокат по сделки с недвижими имоти.veshtno

Нашите клиенти, разбират и осъзнават, че без нашият правен съвет като адвокати по имотни дела и адвокати по дела с недвижими имоти, повечето строители за да активизират своите продажби, предлагат различни привидно изгодни варианти на разплащане  при договарянето на покупката на имот, ново строителство.

Ние като адвокати по имотни дела и правни спорове с недвижими имоти съветваме нашите клиенти,че освен намаляването на първоначално внасяната сума за сключването на предварителен договор, има възможност за избор на други схеми .

Едната от тях се използва отделно на пазара и е свързана най-вече с изискванията за гаранции от страна на чуждестранните инвеститори. Повечето от тях работят с добър адвокат по имотни дела и адвокат по правни спорове с недвижими имоти като в този случай, продажната цена се предава от банката на продавача едва след изповядване на сделката и след получаване на чисто актуално удостоверение за липса на тежести върху имотите.

Друга , често предлагана схема, която ние като опитни адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела с недвижим имоти срещаме  е т. нар. продажба с обратно изкупуване. Тази схема на пръв прочит звучи много добре, защото създава у клиентите ни  усещането,  че ако не може да обслужва ипотечния си кредит, той може да се възползва във всеки един момент от тази клауза и да развали продажбата.

Именно тук е нашата задача и роля  на адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имоти. Нашите клиенти дори и не отчитат най сериозният въпрос, а той е дали строителната фирма, продала им имота, все още  ще действа като такава и ще има ли достатъчно финансови средства, да върне платената цена.

Този въпрос повечето наши  клиенти не си задават и затова ние като адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела с недвижими имоти сме длъжни да предвидим всички особености на тези сделки.

За правна помощ, можете да се обърнете към нас като адвокати по имотни дела и адвокати по съдебни дела за недвижими имоти на следните телефони : 02/ 858 -10-25 или тел. 0897 90-43 91, e-mail : info@lawyer-bulgaria.bg