адвокат строителни дела

Публикации

Актове в строителството

В последните години строителството придоби силно развитие и се стигна до пик в сделките на недвижим имот „на зелено“, като в този смисъл голямо значение имат издаването на актове в строителството.

Голяма част от купувачите се отнасят с изключително доверие към строителните фирми и предприемачи, без да са наясно с отделните термини, подписвайки договор за закупуване на имоти.

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в Закона за устройство на територията (ЗУТ).

На тези от вас, на които им предстои покупка на жилище или друг вид имот в сграда в етап на строеж ви предстои да се сблъскате с понятията: “Разрешение за строеж, Строителна линия и ниво/Акт 2, 2а/, Акт 14, Акт 15 и Акт 16”.

В зависимост от категория на строителния обект се определя и необходимата документация както и от кои институции ще се обследва обекта.

В Закона за устройство на територията са посочени следните категории:

Строежи от първа до трета категория (инфраструктурни съоръжения, пътища, жп линии, производствени предприятия, инсталации и др.) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
Четвърта (най-типичният пример са жилищни и смесени сгради със средно застрояване) и пета категория (жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
Шеста категория (това са временните строежи) – стопански постройки със селскостопанско предназначение, пристройка, гараж, обект с обслужващо предназначение, като тяхната регламентация е най-лека.

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта.

Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи.

Степен на завършеност на обект

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

Удостоверение за завършена конструкция – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ.

Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на конструкцията на сградата.

Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършена конструкция“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ

Това е – най-ранният етап, в който може да бъде извършена сделка с прехвърляне на право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършеност на обект“

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“.

Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на „груб строеж“ за сградата.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи – Акт Образец 15

Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация.

Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията.

С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – установяване годността за ползване на строежа.

Масово в практиката това „Разрешение за ползване” се нарича Акт 16

Това представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и обитаваме.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство

То удостоверява, че обекта е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. за обитаване.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване при несъответствие между изпълнено строителство и одобрени проект.

За допълнителна информация се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

30.06.2018/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Строителство срещу обезщетение

В последните години отново нараснаха строителните разрешителни и се стигна до активно строителство срещу обезщетение.

Строителството срещу обезщетение е често използвана практика при строеж на имоти.

При тази система собственик на парцел – дворно място , отстъпва право на строежа на строителен предприемач.

Собствениците на терени могат да се договорят със строителя да получат реално обособени, самостоятелни обекти в изградената вече жилищна постройка, чрез Договор за преотстъпване право на строеж.

Практиката за отдаване на парцели за строителство срещу обезщетение е широко разпространена от много години.

Собствениците на парцел отдават земята си, а в замяна получават апартаменти/офиси/магазини.

Всъщност самият термин „строителство срещу обезщетение“ не е съвсем точен.

Думата „обезщетение“ носи негативен оттенък – сякаш страната, която отдава парцела си е ощетена и трябва да бъде компенсирана.

Строителството срещу обезщетение съществува само, защото договорено правилно, то може да е много изгодно и за двете страни.

Често хубави парцели пустеят години наред заради значителната сума, нужна накуп за закупуването им.

Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи.

Ако тези парцели бяха отдадени за строителство, вече щяха да бъдат застроени.

Собствениците на парцела щяха да са продали, дали под наем или заживели в получените имоти.

В този смисъл при варианта „строителство срещу обезщетение“ ликвидността се увеличава.

Много по-лесно е да се намери строителна фирма, която да поеме проекта и да изгради сграда, отколкото да се намери купувач за парцел, който струва значителна сума.

Страните първоначално пристъпват към сключването на предварителен договор.

Предварителният договор няма вещно-правно действие – той не може да прехвърли правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

В него обаче трябва да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия окончателен договор между страните – каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н.

В предварителния договор също така могат да се определят сроковете, в които строителят ще работи; в които трябва да положи грижа, за да получи съответните разрешителни и да изпълни градоустройствените процедури по реда на ЗУТ.

Важно е в максимална степен да бъдат индивидуализирани и обособени обекти – предмет на обезщетението.

В противен случай, ще възникне спор между строителя и собственика. Това може да се случи след изготвяне на инвестиционен проект.

Строителство срещу обезщетение има значително предимство. За това е нужно и преглед на документация от адвокат по строителни дела.

Собственикът на земята не губи право на собственост върху нея, а срещу преотстъпено право на строеж, получава имот, който може да продаде на значително по-висока цена

Тази цена драстично надвишава стойността при обикновената продажба на парцела.

Именно тези предимства при строителство срещу обезщетение могат да Ви бъдат разяснени от адвокат по строителни дела.

Основните нормативни актове, които регулират материята, са Закон за собствеността, ЗУТ.

СКЛЮЧВАНЕ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Важна стъпка при сключването на Договор за Строителство срещу обезщетение е сключването на Предварителен договор за преотстъпване или учредяване право на строеж.

Този вид договор не прехвърля при сключването право на собственост

Предварителният договор съдържа уговорка за съществените условия на строителството срещу обезщетение.

Предварителният договор не прехвърля правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

Проектът за окончателен договор между страните е нужно да съдържа информация за

А/ каква точно сграда ще се строи,

Б/какъв ще е типът на строителството,

В/ в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на суперфицията ще придобие като #обезщетение;

В проекта за Предварителен договор за отстъпено право на строеж е нужно да се определят срок, в който строителят ще работи;

Всичко това може да се случи на по-ранен етап при подготовката на документи, както и след изготвянето на #инвестиционен #проект.

Този тип договорка е далеч по-удачна от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ на сградата.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план и е ограничено по обем съгласно предвиденото в него.

Строителят има петгодишен срок за строеж, в противен случай се погасява.

Според съдебната практика началният момент на тази погасителна давност е „възникването на фактическа възможност“ за упражняване на правото.

Правото на строеж се счита за реализирано, когато сградата, за която е учредено, е завършена в груб строеж.

Това означава да са изградени ограждащите стени и да е направен покрив, което се удостоверява от с издаването на Акт образец 14. От този момент нататък строителят става собственик на сградата.

В случай че това не се случи в този петгодишен срок, собственикът на имота може да прекрати учреденото право на строеж.

Това става чрез развалянето на договора или чрез иск срещу строителя, позовавайки се на чл. 67 от ЗС.

РИСКОВЕ ЗА СОБСТВЕНИКА НА ПАРЦЕЛА

Рискът за Собственика, когато отдава парцела си за строителство срещу обезщетение, при добре правно оформени документи е малък.

Обикновено земята се прехвърля едва, когато сградата е завършена.

Твърде възможно е Строителят по някаква причина (основно липса на средства) да не успее да построи сградата.

В този случай Собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата.

Другият негатив е времето от 2-3 години, което Собственикът трябва да изчака, докато бъде построена сградата.

Това може да е свързано с допълнителни разходи – наем, който също следва да се вземе в предвид. В някои случаи Собственикът живее в постройка върху имота, отдаден за строеж.

Най-често, обаче тези постройки са в трагично състояние. Нито пък отговарят на съвременните стандарти за устойчивост при земетресения.

Затова да се съборят, често е по-изгодно и по-безопасно отколкото да се укрепват.

От момента на развалянето на договора собственикът на земята става собственик и на построеното върху нея.

Строителят обаче има право на насрещен иск срещу него за направените разноски по строителството.

За допълнителни въпроси се обърнете към нас за справка на тел. 0897 90 43 91 или e-mail office@lawyer-bulgaria.bg

19.12.2017/by lawyer

News, Полезни статии

Грешки непълноти кадастралните карти

Съществуват случай в който със административна заповед се оказва промяна в границите на отделни имот. В тези хипотези възниква въпроса относно отстраняване на грешки непълноти кадастралните карти

В други чести случай е допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти

Промяната на грешки непълноти кадастралните карти е необходима с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота.

Всички тези ситуации създават правни пречки при прехвърлянето отделните имоти, като това пречи при извършването на разпоредителни сделки с имота.

Получава се сериозно разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо дали искате да правите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот.

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.

Службата която координира цялата тази дейност за отделните недвижими имоти е Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Как се поправят грешки и непълноти в кадастралните карти ?

Собственик може да поиска да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална скица за бъдеща сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло кадастрални карти. Надлежно изменение на отделните имотни граници се случва по няколко начина , а именно :

а/ чрез съгласие на всички собственици или

б/ чрез съдебно искане за промяна на кадастрална карта, по смисъла на закона.

При констатиране на грешка в кадастралната карта на техният имот е необходимо да се насочат към специалист за проверка.

Кантората работи с редица специалисти предоставяйки адекватно и надеждно правно съдействие във връзка с

Процедури по ЗУТ
одобряване на инвестиционни проекти;
получаване на разрешения за строеж
обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес

Съществуват ситуации в който се установява сериозно разминаване между описаното в нотариалния акт и издадената от кадастъра скицата на имота.

Важно е да знаете, че всеки собственик може да поиска извършването на последваща промяна в съдържанието и нанасянето в кадастралната карта.

Основание за такава промяна са случаите на непълноти или т.нар. грешки в нейното съдържанието на кадастралната карта.

КАК СЕ ИЗВЪРШВА ПОПРАВКА НА НЕПЪЛНОТИ И ГРЕШКИ В КАДАСТРАЛНА КАРТА ?

Терминът „непълноти или грешка“ в кадастралната карта е налице, когато не е отразено разделянето на предишен единен имот или обединението на няколко отделни урегулирани имота;

Кога се констатира непълноти и грешки в отделните недвижими имоти :

А/ при геодезическо заснемане се установи, че отделните граници на имота са нанесена в кадастралната карта с отклонение от действителното местоположение;

Б/ случаите при коректно нанесени в нея първоначални граници на имота, но в последствие се установи, че не е нанесена изградената и застроена в имота жилищна или индустриална (стопанска) сграда.

В/ случаите при които отделната имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по текущия регулационен план;

Г/ когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат нанесени последващи промени в границите при сделки на разпореждане – делба и др., извършени чрез последващо изменение на границите на съответния текущ регулационен план;

Д/ когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии.

Ход на процедурата по отстраняване непълноти и грешки

В повечето случай административният орган е длъжен да започне процедура по надлежното уведомяване на всички пряко заинтересовани лица.

Възникналите грешки и непълнотите, следва да се установяват и се издава Заповед за изменение на кадастралния план.

В самата процедура по установяването на грешките в кадастралната карта е нужно да се състави актуална скица

Тази скица касае отстраняването на грешки и непълноти в кадастралната карта и кадастралните регистри

Скицата съдържа скица на имота, за който се иска промяна, и линията, указваща поправеното местоположение на границата на имота

След получаването на преписката изпълнителният директор на АГКК се произнася с мотивирано решение,

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.

Съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете на следният телефон 0897 90 43 91 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg

Как се отстранява грешка в кадастралната карта?

Налице е неправилно е нанесена граница между конкретен и съседен имот поради което е налице разминаване в парцел. За целта е необходимо да се отвори процедура по отстраняване на непълноти и грешки в кадастралната карта по чл. 54 ЗКИР.

Какво представлява кадастрална карта?

Кадастралната карта и кадастралните регистри се създават на територията на цялата страна и отразяват границите на различни обекти като имоти, местности, улици, сгради и други. Кадастралната карта обхваща държавните граници, границите на административно-териториални единици, землищните граници и тези на територии с трайно предназначение, поземлените имоти и сградите заедно с границите

Какво се прави при грешка в кадастралната карта?

Кадастралната карта подлежи на изменение, ако се констатира грешка.Необходимо е съвет на специалист, който да установи грешката или непълнотата в кадастралната карта и да подготви изменението.

Как се отстраняват грешки в кадастралната карта ?

Грешките трябва да се установят на място от съответната службата по кадастър. Този акт трябва да се подпише от съставител и от всички заинтересувани лица. С оглед започналата процедура, Изпълнителният директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър трябва да издадат заповед за изменение на кадастралната карта или регистър. Тази заповед се съобщава на заинтересовани лица.

При спор за промяна на кадастрална карта ?

При наличие на имуществен спор, той трябва да се реши от съда. Със започването на процес за установяване например на право на собственост върху част от имота, административното производство се прекратява с отказ.

20.04.2017/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Често пъти наши клиенти ни питат като адвокат строителни дела и обжалване на административни актове на РДНСК, относно условията за издаване на т.нар. „Разрешение за строеж“.

Ние следва да Ви изясним, че в нашата дългогодишна адвокатска практика, същото разрешението за строеж се издава от Главния архитект на съответната общинска администрация. Въз основа на него започва и строежа на всеки един строителен обект.

Съществен момент, към който бихме искали да Ви обърнем внимание е следното. Ако не спазите самата процедура за издаване на разрешение, същия вече построен обект ще премине към т.нар. незаконни строежи. В последствие ще трябва да го премахнете за Ваша сметка.

За съжаление в такива случаи, не само не се издава разрешение за нов строеж върху имота. Издават се актове и предписания, докато не бъде премахнат предходния обект.

В тази ситуация, ние като добри и опитен адвокат Ви съветваме, че можете чрез нас да проучите всички възможности и да се ориентирате в ситуацията.

Ето и още малко детайли……….

Същевременно е нужно да посочим, че за предвидени в закона строителни дейности – текущ ремонт на сграда или постройка, изграждане на оранжерия до определен размер.

За дейности като остъкляване на балкон, монтаж на сградна газова инсталация в жилищна сграда или вилна сграда, поставяне на ограда с до 0,6 м височина на плътната част и др. – разрешение за строеж НЕ е необходимо

Ако се доверите на правни услуги на адвокат строителни дела, той знае списъка на всички необходими документи, с които трябва да се снабдя за издаване на разрешение за строеж.

Съветваме Ви като адвокат строителни процедури да се консултирате предварително пред още да е стартирала същинската процедура по издаване на разрешение за строеж. Tова се налага, за да сте подготвени и снабдени с необходимите Ви документи.

Необходими документи за адвокат строителни дела

Документ за собственост (напр. нотариален акт), за отстъпено право на строеж от собственик – документ за право да се строи в чужд имот по специален закон;
Скица на поземления имот – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
Виза за проектиране (справка от приет и утвърден подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти
Писмени становища от Експлотационните дружества – визата за проектиране се съгласува с ВиК и електроразпределителните дружества;
Приет и утвърден Инвестиционен проект – съдържа части: архитектура, конструкции, електро, ВиК, пожарна безопасност, план за безопасност и здраве (ПБЗ), геодезия и план за управление на строителните отпадъци;
Предварителни договори за присъединяване към експлотационните дружества.
Оценка за съответствието на проекта
Надзорна фирма или лице, извършващо строителен надзор – консултант, който извършва оценка за съответствие на проекта с основните изисквания към строежите и издава комплексен доклад.

Като адвокат строителни дела, знаем,че одобрение на инвестиционния проект представлява последната стъпка преди процедурата по издаване на разрешение за строеж. За това се изисква одобрение на инвестиционния проект от Общината.

Какво предлага кантората ???

За нашите клиенти – инвеститори и строителни компании, предлагаме следните услуги:

– Правен анализ на имота, включително проверка за наличие на тежести, проверка за градоустройствения статут.

Тук изследваме всякакви въпроси, които биха забавили започването на строителството (включително издаването на разрешение за строеж)

Преглед на документацията преди въвеждането на бъдещата сграда в експлоатация;

– Юридически консултации във връзка с подготовката и изпълнението на инвестиционни проекти и свързаните договори в процеса по строителството на имоти;

– Преглед на процедури по одобряване на подробен устройствен план, издаване на виза за проектиране, разрешение за строителство, въвеждане в експлоатация;

– При възлагане от страна на клиента, участваме в преговори със строители, инвеститори, доставчици и купувачи;

– Със съдействието на доверени оценители на имоти извършваме оценка на инвестиционната стойност на имоти;

– Правни съвети при изготвянето на договор за строителство, както и да изготвим такъв договор, който да защити Вашите права и законни интереси;

– В случай на неизпълнение по вече подписан договор за строителство, можем да Ви представляваме при преговорите с Вашия изпълнител, вкл. оформянето на уведомления;

– Паралелно с изготвянето на основни договори за строителство, изготвяме и съпътстващата документация

– договори за управление на проект

– договори за възлагане на услуги, свързани с осигуряване свързаността на бъдещата сграда с водопреносната и електрическата мрежа на града;

– договори за строителен надзор; договори с архитект за възлагане изготвяне на архитектурните проекти на бъдещата сграда и съпътстващата документация и други;

– Адекватно правно обслужване на строителни фирми, които се занимават със сградно строителство;

– Юридическо съдействие от момента на избор на парцел/поземлен имот, придобиване на собствеността и снабдяване с всички разрешения, до края на строителния процес;

Свържете се с нас

Именно тук следва да Ви изясним, че ако издаденото Разрешение за строеж е срочно и изтича в 2 случая :

А/ Ако не бъде използвано в срок от 3 години и в този период не започне планираното строителство,

Б/ Ако в продължение на 5 години не се завърши грубия строеж на сградата, издаденото Разрешение за строеж ще изтече.

За въпроси, моля обърнете се към нас за справка и доп. информация на тел. +359 2 858 10 25 или на мейл info@lawyer-bulgaria.bg

10.07.2016/by lawyer