Публикации

Предварителeн договор за покупко-продажба

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка.

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Правна същност на предварителният договор

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,поради което следва да внимавате много, ако искате да сте сигурни, че ще защитава вашите права и интереси при бъдещата покупка на имота.

Необходимо е да си изясните фактите, както и това, че този договор създава права и задължения за всеки , в качеството му на Купувач или Продавач.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това, което сте избрали е „вашият” имот – било жилище, апартамент, къща или цяла сграда, то нашият съвет, като адвокат по сделки с недвижими имоти е просто да не подписвате предложеният Ви предварителен договор.

При отказ или неизпълнение на задълженията по този сключен, последствията могат да бъдат доста сериозни.  Вашият партньор може да поиска дори от съда обявяване на сключеният Ви Предварителен договор за окончателен, а тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него, като платите в срок, уговорената и посочената в този писмен Договор продажна цена на имота.

По правило и съгласно закона Предварителният договор, е нужно да обхваща всички съществени елементи и уговорки на окончателния договор.

Нашият съвет като специалист по сделки с недвижими имоти е това да не се прави набързо при брокера, а да се огледа внимателно и да се посочат всички касаещи Ви клаузи, които ще след това ще бъдат поставени и включени именно в окончателния договор.

В нашата практика като адвокат по сделки с недвижими имоти, често се случва в предварителния договор да бъде посочена единствено цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Съществени елементи на предварителният договор

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, че не само, че това съвсем не е достатъчно, но ако се окаже, че отсрещната страна е неизправна и се наложи да се поиска съдействие от съответният компетентен съд, е спорно дали той ще приеме и признае договора, с всичките права и задължения между страните, така както е описано в него.

  1. Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е да посочим и опишем детайлно всички онези важни подробности и факти, касаещи Ви в пълна степен при закупуването респ./ продажбата на Вашият имот пред Нотариуса. Нашият основен съвет към всички, които пристъпват към сделка с недвижим имот е изискването, съответният имот да бъде описан прецизно и точно. Това изискване е с цел конкретизиране и индивидуализация на имота. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен, в противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота.
  2. Съществен елемент от самата сделка между страните е разбира се и цената на имота, която следва да се опише конкретно, като се посочи и съответният начин на плащане на тази цена. За целта е нужно да се посочи, не само цялата сума но и всеки един отделен момент, етап от плащането на цялата продажна цена. Тук е мястото да Ви обърнем внимание, при което изискването на закона е че плащания и суми над 10 хил.лв. няма как да бъдат записано и посочени в брой, затова основно изискване е тези плащания плащания, независимо от техният вид, валута и размер да са с банков превод с точно описване на основанието за плащане.
  3. Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти знаем, че съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми, ние НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.
  4. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че дори и при плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро, съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, пък дори и това е са суми до около 10% от крайната продажната цена Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента бил той купувач или продавач – изряден платец, респ. получател на цената.

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачът на недвижимият имот изисква сериозни суми, или цялата продажна цена още на предварителен договор.

Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, НЕ бихме приели и предложили на клиент – купувач на недвижим имот, да възприеме този подход.

Това автоматично ВИ лишава от най-силните му „лостове“ да въздейства на условията по сделката, а ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията са наистина сериозни, защото е нужно дадената предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент да бъдат върнати.

Това може да създаде усложнения,тъй като междувременно продавачът има теоретичната, а и практическата възможност да обремени имота, както и същият да бъде обременен с евентуални тежести за задължения на продавача, което сериозно би попречило на бъдещото сключването на окончателен договор.

Затова като адвокати по сделки с недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор, стремейки се да обхванем с него почти всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за нашият клиент – бил той Купувач или Продавач по сделката.

  1. Съществен момент,не по маловажен от определянето на продажната цена е разбира се разпределението на съответните разноски при изповядване на сделката, които включват:
  • Дължим местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;                  
  • Нотариална такса,  такса Вписване към Агенцията по Вписвания, такси и разноски.
  1. При много от сделките, негласна практика съществуа всички разноски при една сделка да се поемат от купувача, но това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия.
  2. Важен момент е да се посочи и срокът на действие на Предварителният договор и периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавача, или от купувача, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит.                                                              Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент
  3. Често пъти клиентите ни питат кога ще си получат имота, поради това винаги включваме изрична клауза за предаване на владението на имота, т.е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.

Нашият съвет като при сключване на Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот

Разбира се, съществуват различни модалитети, условия и разновидности, в зависимост от конкретната ситуация при прехвърлянето наимота, при завършен на „груб строеж” или с разрешение за ползване, или обзаведен.

Нашият съвет като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е в приемно-предавателния протокол да се опише всичко, което има в имота, отново с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Адвокат документи покупко-продажба

Предоставяме на нашите клиенти адвокат документи покупко-продажба, който ще улесни значително процеса на подготовката на така необходимите документи. Все пак не забравяйте, че винаги можете да разчитате на нашите правни услуги и подкрепа. Кантората разполага с добър екип от опитни адвокати. Професионалисти, които ще Ви помогнат като да подготвите Вашите документи.

Друга част от документите, необходими за прехвърлянето на недвижим имот са следните:

  1. Удостоверение за сключен граждански брак, ако продавачът–собственик на недвижимия имот е семеен. Удостоверението може да бъде предоставено лично на лицето, заявило неговото издаване.
  2. В случай че недвижимият имот не е придобит по време на брака, той не е СИО (семейна имуществена общност). Tой е изцяло собственост на единия съпруг. Имайте предвид, че ако другият съпруг е регистриран с постоянен адрес там, е необходимо попълването на декларация по смисъла на чл.26 от СК за съгласие за продажбата. Същото правило важи за недвижими имоти, които са придобити по наследство, дарение или чрез друг правен способ, които не представляват СИО.
  3. Ако за имота има учредено и вписано ограничено вещно право на ползване, за да се извърши покупко-продажба на недвижим имот, следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право. Отказът се извърша с подаването на декларация за отказ от право на ползване. Декларацията се подписва пред нотариус и се вписва в Служба по вписванията. При положение, че ползвателят е починал, се представя извлечение от акт.адвокат документи покупко-продажба
  4. В случай, че за недвижимия имот е извършвана делба – съответен документ – може да бъде договор или съдебно решение. Трябва да е вписан надлежно в Агенция по вписванията.
  5. Скица на имота, когато се прехвърля земя (поземлен имот, дворно място, върху което е построен имота/апартамента). Издава се от техническата служба на района към общината по местонахождение на недвижимия имот. Валидна е 6 месеца от датата на издаването. Когато недвижимият имот е наследствен се предоставя Удостоверение за наследници. Също и акт за смърт на наследодателя, завещание.

Ще ви трябват и следните документи:

  1. Ако собственикът на недвижимия имот е разведен, се представя съдебно решение за прекратяване на брака с развод.
  2. В специални случаи се изискват допълнителни документи, проследяващи историята на недвижимия имот. Целта е категорично и несъмнено доказване правото на собственост.
  3. Удостоверение за тежести върху имота. Издава се от Агенция по вписвания. Прилагат се всички документи за собственост, при наследство и удостоверения за наследници. Ако към недвижимия имот има земя или идеална част от земя, се прилага и скица на имота. Ако се извършва покупко-продажба на недвижим имот, който е урегулиран от кадастрална карта, скицата/ схемата се издава от СГКК (Служба по геодезия, картография и кадастър). Ако имотът се намира на адрес, който не е урегулиран от кадастрална карта, тогава скицата се издава от съответната техническа служба към общината.
  4. В случай че продавачът няма физическата възможност да присъства лично на сделката за покупко-продажба, той има право да упълномощи трето лице, което да го представлява с нотариално заявено пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК. Това лице може да бъде Вашият адвокат документи прехвърляне на имоти.
  5. Документ за самоличност, други документи, индивидуализиращи купувача и продавача.
  6. Когато се извършва покупко-продажба на недвижим имот в новопостроена сграда – трябва да бъдат представени съответни документи от строителя/инвеститора – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт, обр 16 и други.
  7. Други документи в зависимост от конкретните специфики на сделката за покупко-продажба. Предвид на многообразието от документи, е препоръчително същите бъдат надлежно проверени от адвокат документи прехвърляне на имоти, специализиран в сферата на покупко-продажба на недвижими имоти.

Свържете се с нас

Ако искате да получите бърза консултация от имотен адвокат с дългогодишен опит при сделки с недвижими имотисвържете се с нас на посочения телефон 0897 90 43 91 или на имейл office@lawyer-bulgaria.bg.

Ние сме на разположение да отговорим на Вашите въпроси и да Ви дадем най-подходящия съвет как да подходите във всяка конкретна ситуация.

Списък на необходимите документи за покупко-продажба недвижим имот

Като адвокат недвижим имот, предоставяме списъка с всички необходими документи в случай, че предстои прехвърляне на недвижим имот. Ако не разполагате с времето и информацията, необходими за безупречната подготовка на всички изискуеми документи, не се колебайте да потърсите нашите правни услуги.адвокат недвижим имот

Нашите адвокати се занимават активно с изготвянето на всички необходими документи. Тук се включват Удостоверения за наследници, Актуални данъчна оценка и скица, както и Нотариални актове, Договори за закупуване на общински и държавни имоти и други. Екипът на адвокатската кантората разполага с правни специалисти. Всеки един от тях е разполага с дългогодишен опит и изключителни познания в сферата на подготовка на документи за покупко-продажба на недвижими имоти.

Адвокат недвижим имот може да изготви пълен и изчерпателен списък с документи, нужни за осъществяването на една сделка за покупко-продажба.

Списъкът от необходими документи за покупко-продажба на имот се състои от множество документи, които се предвиждат за всеки конкретен случай. Тук ще разгледаме тези документи, с които Вие може да представите на нашите адвокати недвижими имоти.

Необходими документи за адвокат недвижим имот:

1. Актуален документ, удостоверяващ право Ви на собственост върху недвижимия имот – с този документ Вие се легитимирате като собственик и продавач на имота. Тук следва да отбележим, като адвокати по сделки с недвижими имоти, че най-разпространени видове документи за собственост са следните:

  • нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания по местонахождение на недвижимия имот. Видове нотариални актове: нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт, нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по наследство, нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по завещание, нотариален акт по правоприемство на основание съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД.;
  • крепостен акт, с приложена записка за вписването му;
  • договор за покупко-продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
  • договор за покупко-продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако този договор е сключен след датата 01.06.1996 г. той следва да бъде вписани в Служба по вписванията към Агенция по вписванията.
Ако сте изгубили или не можете да намерите къде сте прибрали документа за собственост, не изпадайте в паника!

Дубликат на този документ може да бъде издаден срещу съответната такса и документ за самоличност. Това става в Служба по вписванията към Агенция по вписванията по местонахождение на недвижимия имот.

2. Удостовение за данъчна оценка на недвижимия имот. Този тип удостоверение се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота. В данъчната оценка адресът на недвижимия имот трябва да съответства с адреса на недвижимия имот по нотариален акт. Ако не съответства, трябва да представите удостоверение за идентичност на адреси.

В данъчната оценка на недвижимия имот се вписват трите имена на всички съсобственици на имота. Всички задължения за недвижимия имот трябва да бъдат погасени от всички съсобственици. Информацията за задълженията на имота се вписва в данъчната оценка. При наличие на задължения на имота, вписани в удостоверение за данъчна оценка, тези задължения трябва да бъдат платени преди вписването на сделката в Агенция по вписванията. За целта се прилага платежно нареждане, заверено от банката, в което платената сума съответства на сумата, вписана като задължение в удостоверение за данъчна оценка. За допълнителни въпроси се консултирайте с Вашия адвокат по недвижими имоти.

3. Удостоверение за семейно положение на продавача (собственика на недвижимия имот). От него става ясно какво е било семейното положение на собственика към датата на придобиване на имота. Удостоверението за семейно положение се издава от служба ЕСГРАОН към района по адресна регистрация на лицето. Заявлението за издаване на удостоверение може да бъде подадено от самото лице, негов законен представител, упълномощено лице с нотариално заверено пълномощно, лице, в чийто законен интерес е издаването на съответното удостоверение, лице, което черпи права от издаването на удостоверението за семейно положение, и при наличието на предпоставките по чл. 186 ГПК, чл. 133 НПК и чл. 42 АПК, както и изрично упълномощено лице по реда на чл. 5, ал.2 от Наредба № РД-02-20-6 от 24.04.2012 г.

Свържете се с нас

Повече информация и съвети, от къде може да бъдат издадени необходимите документи, може да видите в следващата статия. Оставаме на разположение за въпроси и консултация на посочения номер или имейл, които ще откриете в контакт формата в нашия уебсайт.