Публикации

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Договор за депозит

В последните няколко години се наложи трайна търговска практика в сделките с недвижими имоти за продажба на жилища, чрез първоначално ангажиране отговорността на КУПУВАЧИТЕ чрез т.нар. Договор за депозит.

Договорът за депозит в повечето случай няма характера на истински транслативен договор по отношение на конкретният недвижим имот, а има за цел единствено да „ангажира отговорността на КУПУВАЧИТЕ., при предоставянето и плащането на малка сума – 1000-лв. – 1000 Евро или 2000 хиляди Евро да бъде „спряна“ обявата на конкретно жилище. Договор за депозит, Разваляне договор за депозит за недвижим имот, Разписка за депозит недвижим имот, Условия Стоп депозит, Разваляне договор за депозит

Множество са случайте в които това реално не се случва, защото всички други агенции, които разполагат с тази обява въртят имота и не се съобразяват с изискването – този имот да не се появява в пространството.

За съжаление не са редки и случайте, в който некоректни агенции за недвижими имоти, принуждават клиентите си да сключват такива Договор за депозит, с уговорка, че ще свалят обявата и имотът няма да се предлага на трети лица за определен период, но в същото време паралелно дружество пуска обявата при изгодни условия, търсейки нови клиенти за същия  имот.

Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви.

Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична

Цялата тази порочна практика води до извода за крещящата нужда от правна регламентация на пазара на недвижими имоти и приемане на Кодекс, който следва да уреди всички взаимоотношение по лицензиране на Агенциите за недвижими имоти, придобиването на съответният ценз за извършване на дейността по предлагане на недвижими имоти, по регулиране и райониране на дейностите, които извършват брокерите в отделните райони и категории имоти.

Свидетели сме на не една комични ситуациии, в който брокери спекулират с доверието на клиентите си – непрекъснато обясняват, че за този имот се водят активни преговори, въпреки, че офертата за него стои години на пазара и все още не е продаден. Не са редки случаите в които брокери принуждават подписването на документи, и в бързината повечето клиенти пропускат дори да прочетата документа наречен  Договор за депозит.

Едва след като започнат да текат срокове или клиентът иска да се откаже от сделката, а в някои случаи дори след като изтекат тези срокове, клиентът се усеща, че реално условията в тези Договори за депозит или Разписка за депозит са изключително неприемливи.

Уловката…… Договор за депозит

Въпросът е чисто психологически, защото реално изваждането на авансова стойност от 10 и повече процента за сключването на Предварителен договор е доста по-сериозна процедура, пред предаването на Агенцията или Продавача – на 1000 лв. – 2000 Евро, с който „обявата“ ще бъде свалена от продажба.  С подписването на Договор за депозит клиентът получава мнимо обещание за нещо, което никой не може да гарантира.  Договор за депозит, Разписка за депозит

Сериозният проблем на Договор за депозит е липсата на всякакви клаузи за връщане на даденият депозит, дори и по-лошо – директен текст, който едностранно овластява Агенцията или Продавача получил сумата да я задържи, ако по някаква причина, дори и да е от страна на Продавача или трета несъществуващо основание, сделката не се осъществи.

Налице са множество случаи, в който добронамерени клиенти с ужас установяват, че условие в тези Договори за депозит е изискване за изповядване на сделката на данъчна оценка.

В повечето случай, това дори не е предмет на сключеният Договор за депозит или Разписка за депозит пред Агенцията за недвижими имоти.

Реално, в случай на отказ от сделката поради размисляне на клиента, Агенциите за недвижими имоти, масово отказват да възстановят сумите, дадени по тези Договор за депозит, а КУПУВАЧЪТ реално остава ощетен за платените дребни суми преди консултацията със специалист по имотни дела.  Значителна част от проблемите, биха могли да се преодолеят, само ако е бил потърсен съвет навреме, преди подписването на съответният Договор за депозит.

Важни особености 

Същественото, което е редно да се знае, че т.нар. Договор за депозит е, че сключването му е единствено за КУПУВАЧА. За страната ПРОДАВАЧ, той няма никаква стойност, като с него се цели бързо и безболезнено ангажиране на цялата отговорност на КУПУВАЧИТЕ за сключването на договори, далеч надхвърлящи десетократно и стократно платените от тях суми по депозити.

Донякъде това е елементарен капан да накараш един двоумящ се КУПУВАЧ да купи нещо, преди да е решил, но след като го е гледал и се намира под емоцията на огледа и видяният имот. Значителна част от сключените такива Договор за депозит се правят под емоционално въздействие, веднага след като е приключил огледа и клиентът е все още „топъл“.

Затова съветът ни като адвокат по имотни дела и сделки с недвижими имот е реално да се внимава при сключването на такива Договор за депозит или въобще да се избягват, тъй като същата функция има Предварителният договор, с който ще бъде ангажирана вече и отговорността на Продавачите по смисъла на чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен.

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция.

Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка.

Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Именно това е правилният ход, да се избегне риска да се загуби немалка сума – често пъти депозитите възлизат до 2000-3000 Евро, което е сериозна сума, която клиентът рискува.

Основният проблем е нейната невъзвращаемост, в случай на отказ и липсата на пълна гаранция и ангажимент на отсрещната страна ПРОДАВАЧ при бъдещата сделка по закупуване на недвижимият имот.

За допълнителна информация или помощ, можете да се обърнете на тел. + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Съвети при закупуване на имот – данъчна оценка или пазарна цена ?

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която трябва да се подходи с необходимите внимателно обмисляне и предварителна подготовка, която включва както ориентиране с пазарните цени, така и преценка за собствените възможности на купувача да финансира закупуването на имота и съпътстващите разходи при реализиране на сделката, в т.ч. нотариални такси, такса към служба по вписванията, местен данък, евентуална комисионна на брокер за недвижими имоти и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важен е въпросът  – от каква цена на имота се изчислява процентът на  финансиране.

При сделките с недвижими имоти,особено с такива на висока стойност има няколко принципа, които съветваме всички наши клиенти да спазват. Целта е да може да се докаже, както извършените плащания, така и изпълнение на сключеният Предварителен договор от страна на КУПУВАЧА, както и плащане на реалната цена по сделката. Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Най-важното правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка на имота, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2. Задължимтелно е плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. Задължително е КУПУВАЧЪТ да еосигурил наличното финансиране на цялата продажна цена на имота, преди подписването на Предварителният договор, за да е спокоен, че ще може да изпълни своите насрещни задължения при покупка.
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката, в който срок купувачът ще получи възлагателното писмо от банката, ако закупува имотът с кредит или продавачът ще успее да отстрани нередностите и набави всички необходими писмени документи за сделката пред Нотариуса.

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подпсването и сключването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача е възможно и задължително същите да бъдат описани като задължение за отстраняване от Продавача.

В противен случай, след плащането на авансовата вноска по Предварителният договор, често пъти се оказва, че продавачите са възрастни хора, без налично имущество освен имота, което допълнително води до усложнения да се разваля договора поради неизпълнение и се събират дадените авансови вноски и суми принудително по реда на ГПК.

Затова предварителната проверка на имота от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (хипотезата на отстраняването му от имота по съдебен ред), защото в този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката, а не сумата, която купувачът е дал в брой и в нарушение на закона, за да си спести такси и данъци, като увреди държавния фиск.

Ето защо, сключването на сделки на данъчна оценка води до фактическа невъзможност за купувача да докаже реално платената цена при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. Няма да изпадаме в подробни обяснения за оценителските методи.

Но на база на оценителските доклади  банките могат да изберат дали да ‘стъпят’ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, а ако имотът не е завършен – към оценка на даден етап от строителството /например към Акт 14/.

Изводът, е  че в различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за хора, чиито собствени средства, заделени за покупката, са на ръба на сметките.

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, да имате представа от това доколко цената е пазарна и как ще бъде оценен имота за целите на кредита и избраната банка.

Практиката показва, че банка която финансира 75% от стойността на имота  може да ви финансира с по-голям кредит от банка, която финансира 80%, именно заради разликите в оценителските похвати.

Разликите в оценките могат да бъдат наистина сериозни и критични. Сблъсквали сме се с до минимални процентови отклонения в различни случаи.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, в които продавачът очаква да получи цена на жилището си, колкото е данъчната оценка, винаги съветваме, че в предварителния договор следва да се записва истинската цена, на която купувачът получава жилището. Ако е на реална цена, това е най-сигурно за продавача.

Но ако е на данъчна оценка и има голяма разлика между реалната цена и данъчната оценка, продавачът трябва да получи разликата НО това не следва да става „на ръка“.Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувачът, защото в неговия нотариален акт ще пише много по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или до отстраняването му от имота, той ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно. Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка – същите да се запишат в Предварителният договори.

Едва след това следва да се  сключва сделка пред Нотариус, където най-чесно се вижда разликата между пазарната цена и данъчната оценка на имота.

Целта на работата ни като адвокат по имотни дела е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена.

Понякога разликата в разходите по сделката при изповядване на данъчна оценка и на действителна цена е минимална, затова не си заслужава да се рискува изповядването на сделката на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, въпроси винаги можете да се обърнете към нас за правна помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката за закупуването или продажбата на недвижимият имот.