fbpx

Публикации

Прехвърляне на земеделски земи

След увеличение цената на арендата, много хора ни питат за условията за прехвърляне на земеделски земи.

В конкретният случай става дума за сделки с наследствени земи, оставени от наследодател или наследници в чужбина.

Кантората се занимава активно с процеса на прехвърляне на земеделски земи, както и организира всички дейности по делба на земеделски земи.

„През последните години инвестицията в земеделска земя носи устойчиви доходи на тези, които са решили да инвестират в нея.

Често обаче те са объркани от сложната законодателна уредба и последващите казуси.

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственик може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице след като представи пред нотариус писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част

Същественото в случая е, че това следва да се осъществи при същите условия и декларира писмено пред него.

Второто условие на чл.33 ЗС е , че никой от тях не е приел това предложение.Прехвърляне на земеделски земи

Целта на нормата е да се предвиди възможност за прекратяване на съществуващата съсобственост върху недвижим имот.

Нуждата от прекратяване възниква поради затрудненията, свързани със съвместното упражняване на правомощията на ползване и разпореждане с подобни имоти.

Уреденото в нея задължение относно реда за предлагане за продажба на притежавана част от недвижим имот ползва останалите съсобственици

В този случай, законът им дава възможност за окрупняване на дяловете им или ликвидиране на съсобствеността.

Нормата е императивна и не е възможно лицата по договорен път предварително да се окажат от упражняване на предоставените от нея права.

В случай че съсобственикът не представи необходимите доказателства за изпълнение на изискванията на чл. 33 ЗС при извършване на продажбата, нотариусът отказва да изповяда сделката.

В случай, че сделката бъде сключена в нарушение на горните правила, чл. 33, ал. 2 ЗС урежда иск в полза на заинтересования съсобственик

Касае се за изкупуване на частта на продавача при действително уговорените условия.

Законовите изисквания при продажба на земеделски земи са уредени от чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).

Той предвижда право за ползвателя, с когото собственикът има сключен договор за аренда или договор за наем за срок пет и повече години

За уважаване иска по чл.33 ал.1 ЗС е и съсобственикът е ползвал имота една и повече години, да купи земеделската земя при същите условия

Става дума за условия, при които земята би следвало да се продава на третото лице.

Алинея 5 от същата разпоредба съдържа изрична препратка, съгласно която при съсобствена земеделска земя правото на изкупуване на ползвателите по чл. 4а ЗСПЗЗ.

Тук следва да се прилага след правото на изкупуване на съсобствениците по чл. 33 ЗС. 

С професионални консултации искаме да помогнем за разрешаване на въпросите, за да могат собствениците да печелят от покупка или продажба на земеделски земи.

Кантората предлага следните услуги:

– проучване на състоянието и парцел или нива в населено място ;Прехвърляне на земеделски земи
– подробна проверка на правното състояние на избрания от клиента недвижим имот;
– организиране на преговорите по сделката;
– изготвяне на предварителен и окончателния договор за сделката, при внимателен анализ на всички юридически аспекти и условия по договора;
– консултации за предвижданията на Общия устройствен план и Подробния устройствен план относно конкретния парцел, обект на сделка;
– извършване на проверки в Дирекция „Архитектура и градоустройство“, както и в съответната Общинска администрация;
– съдействие при промяна предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди, предвидена с Общия устройствения план на общината;
– компетентна юридическа помощ при изготвяне и подписване на предварителен договор за покупко-продажба или договор при учредяване право на строеж срещу обезщетение;
– изготвяне на нотариални актове, пълномощни и различни видове декларации;
– изготвяне на договори за наем и аренда;
– изготвяне на данъчни и други писмени становища и консултации, свързани с имота и данъчното му облагане.
– консултации и представителство по публични търгове

Същевременно при евентуална продажба е налице и нуждата от подготовка на документи.

 За да се продаде един имот са нужни следните документи:

  • Документ за собственост – оригинал (Решение на Поземлена комисия, Договор за делба, Нотариален акт)
  • Удостоверение за наследници – оригинал. Удостоверението ви трябва само в случай, че собственикът на имотите е починал. Трябва да е издадено в период от последните 6 месеца
  • Лична карта
  • Скица на имота – актуална – изготвя се или от Кадастралната агенция или от Общинска служба по земеделия в общината, в зависимост от землището
  • Данъчна оценка на имота – актуална – изготвя се от отдел Местни данъци и такси при съответната общината
  • Удостоверение за IBAN – в случай, че искате да получите сумата по банков път (задължително е при суми над 10 000лв.)

При съответните сделки се ангажираме с изготвянето на Предварителен договор и проект за Нотариален акт, заедно с документите, нужни за продажбата.

Това става като ни упълномощите чрез нотариално заверено пълномощно с правата да се разпореждаме с наследствените имоти.Прехвърляне на земеделски земи

При подписване на това пълномощно вие получавате договорената сума и нямате повече ангажимент относно сделката.

Кантората изготвя документите и прехвърляме имота на купувачите, който превеждат сумите във Вашата банкова сметка.

При този вариант на продажба можем да Ви съдействаме за прехвърляне на имота на посочен купувач при сделка пред Нотариус в населеното място.

При изготвени документи, можем да се явим директно на сделка.

В този случай при изготвени документи за продажба е нужно известно технологично време, което ни е нужно за да подготвим сделката

Най-често за срок от седмица, всички документи за сделката са говоти преди явяване пред нотариус в съответния район за прехвърляне на имота

В този случай, Вие като клиент, получавате и договорената сумата от продажбата по Ваша банкова сметка – в банка в България или чужбина.

За допълнителни съвети се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или на email:  office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво е констативен нотариален акт ?

Всеки адвокат по имотни дела, ще Ви каже, че при липса на документ за собственост, същата се доказва с писмени документи пред Нотариус. Често към нас възниква въпроса Какво е констативен нотариален акт ?

Същност на констативния нотариален акт Какво е констативен нотариален акт ?

Констативният нотариален акт е форма за признаване на право на собственост въз основа на писмени доказателства и свидетелски показания.

Издаването на констативен нотариален акт е уредено в разпоредбата на чл. 587 от ГПК, като са предвидени две хипотези:

по ал.1) нотариален акт, удостоверяващ право на собственост въз основа на писмени доказателства и

по ал.2) нотариален акт, удостоверяващ право на собственост по давност въз основа на обстоятелствена проверка.

В практиката на съдилищата до постановяване на посоченото тълкувателно решение съществуваше противоречие относно материалната доказателствена сила на същия.

Тълкувателното решение уреди несъответствието в практиката като установи, че нотариалният акт, с който се признава правото на собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 от ГПК, не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 от ГПК

Тези констатации се отнасят за принадлежността на правото на собственост, а само с легитимиращо действие. Какво е констативен нотариален акт ?

От този особен предмет на констативния нотариален акт, а именно самото право на собственост, следват и особеностите в издаването и правните му последици.

Някой собственици на имоти не разполагат с всички необходими документи за собственост или не могат да представят нито един от гореизброените документи за собственост върху имотите си. В този случай, следва да се консултирате с адвокат или т.нар. имотен адвокат, който ще Ви съдейства да бъде подготвена цялата писмена документация за да бъде издаден констативен нотариален акт.

В конкретния случай, нотариусът ще се произнесе относно придобиване на недвижим имот. Това става дори и да не разполагате с документи за собственост.Какво е констативен нотариален акт ?

Ангажирайки адвокат недвижими имоти, следва да се уговорите с него за  всички възможности, който имате, а именно:

  1. Дали става дума за издаване на констативен нотариален акт пред нотариус в населеното място въз основа на представените писмени доказателства.
  2. Дали става дума за издаване на констативен нотариален акт въз основа на т.нар. „обстоятелствена проверка“. Ситуация, в която не разполагате с всички необходими документи, поради някаква причина.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Вашият адвокат ще Ви каже, че в производството по издаване на констативен нотариален акт, нотариусът следва да извърши внимателно пълна и детайлна проверка. Тя се отнася до Вашето право на собственост след като разгледа представените му писмени документи. След като установи, че всичко е наред, Нотариусът издава констативен нотариален акт, който отговаря на условия, посочени в закона. Това е вариант, в който Нотариалният акт се издава при частична липса на годни писмени доказателства. Или пък, когато наличните не са достатъчни за  удостоверяване правото на собственост върху имота.

Пред нотариус е да се установи основанието за придобиване на собствеността върху конкретния недвижим имот, вследствие на изтекла придобивна давност.

Ако 5 години върху имота е била упражнявана фактическа власт, дали лично, или чрез някой друг, то Вие имате правно основание за издаването Ви на такъв вид нотариален акт.

Основни моменти са да сте владяло имота в продължение на 5 и повече години и да не сте знаели, че е собственост на някой друг. В този случай можете при определени условия да придобиете имота.

Втората хипотеза е за период от 10 и повече години упражняване на власт върху съответния имот. Можете да придобиете, дори и да не притежавате правно основание за това. И дори и да сте недобросъвестен владелец, знаейки, че някой друг е собственик.

Затова именно тук ще Ви кажа, че можете да станете собственик чрез т.нар. констативен нотариален акт.  За целта е нужно да имате свидетели, който ще потвърдят пред нотариуса фактите, описани в констативния нотариален акт. Това се налага,  за  да станете вие собственик на имота.

Свържете се с нас за повече подробности

Има случаи, в които съответният Нотариус откаже да Ви издаде нотариален акт и прецени, че представените пред него писмени документи и свидетелски показания са недостатъчни за издаването на Констативен нотариален акт.

Ние ще Ви помогнем да се справите с този проблем. За целта се обърнете към нас на следните телефони: 02 /858 -10-25 или на mail: info@lawyer-bulgaria.bg

Как се издава Нотариален акт по обстоятелствена проверка ?

При обстоятелствената проверка нотариусът трябва да установи факта на владението, неговия animus и corpus, вида на владението /добросъвестно или недобросъвестно/. За целта се разпитват трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството, в чийто район се намира недвижимият имот.

Как се издава констативен нотариален акт ?

Съгласно чл. 587, ал. 1 от ГПК нотариусът, след като разгледа представените писмени доказателства издава акта или отказва. Възможност по чл. 587, ал 2 ГПК предвижда ако молителят не разполага с документи за собствеността си или те са недостатъчни, нотариусът да проверява дали молителят е придобил собствеността чрез давностно владение.

Как се оспорва констативен нотариален акт ?

Оспорването на Констативен Нотариален акт става по съдебен ред по реда на чл. 537 ал.2 ГПК. Съгласно Тълкувателно решение No 11/21.03.2013 г. по тълк. д. No 11/2012 г. на ВКС, ОСГК самата констатация в КНА за принадлежността на правото на собственост не се ползва с материална доказателствена сила, За да отпадне легитимиращото действие на акта, съгласно друго ТР No 11/21.03.2013 г. по тълк. д. No 11/2012 г. на ВКС, ОСГК, тежестта за оспорване на признатото с акта право на собственост се носи от оспорващата страна . Това означава ,че в едно исково съдебно производство, титулярът на констативния нотариален акт трябва да не е бил или е престанал да бъде собственик.

Може ли да се заведе производство по оспорване на Констативен Нотариален акт ?

Да, във всеки един момент, до изтичане срока на придобивната давност, може да се заведе съдебно дело за оспорване на действието на издаден констативен Нотариален акт пред съда.

Кой може да оспори издаден констативен Нотариален акт ?

Правно легитимиран да оспори издаден констативен нотариален акт е бившият собственик на имота, както и всяко трето лице с правен интерес от оспорването по чл. 537 ал.2 ГПК пред съответният Районен съд.