Рискове при упълномощаване за сделка
В последните години все по често се заговори за възникване на рискове при упълномощаване за сделка.
След въведената система, законът за Нотариусите и нотариалната дейност даде възможност за проверка на издадени нотариално заверени пълномощни за сделка.
Легитимацията на страните в по сделка и извършване на сделки чрез фалшиви документи за самоличност е обект на проверка.
Съгласно чл. 37 ЗЗД упълномощаването за сделка в нотариална форма (нотариален акт), трябва да бъде с нотариална заверка на подпис и съдържание.
Пълномощното е писмен доброволен акт, с който едно лице упълномощава друго, да извърши изрично или общо посочени действия от името на упълномощителя.
По правило тези действия са в полза на упълномощителя и остават за негова сметка.
Поради едностранния характер на упълномощаването, при съставянето на пълномощното не е нужен подписът на упълномощеното лице.
Когато пълномощното за сделка с недвижим имот се съставя в чужбина, нотариалната заверка на подпис и съдържание се извършва от консул.
В случай че консулът се намира далеч заверка се извършва от компетентния в съответната държава нотариус.
Пълномощното, удостоверено от чужд нотариус, се превежда на български език, легализира или заверява с апостил.
Проверка пълномощно за сделка за сделка
С въвеждането на регистър за пълномощни и завещания, всеки нотариус може да направи справка дали дадено пълномощно действително.
Проверката на документите при рискове при упълномощаване за сделка обхваща дали нотариалното пълномощно, заверено в писмен вид ограничи възможностите да се спекулира с фалшиви пълномощни.
Съдържанието на пълномощното, с което се прехвърля имот, както и обема на представителната власт са риск.
Валидността на нотариалния акт, изповядан чрез представители зависи от валидността на пълномощните на страните.
При проверка на пълномощно е спорен въпросът дали е достатъчно на пълномощник да се разпореди с конкретен имот без описание на съществени елементи от имота.
Някой нотариални кантори изискват да се опишат подробно съществените елементи на имота за сделката.
За да се избегне риска определена сделка с недвижим имот да бъде обявена за недействителна поради липса на представителна власт, се проверява пълномощното.
Всяко пълномощно може да бъде изготвено като срочно или безсрочно, еднократно или многократно, самостоятелно или съвместно, изрично или общо, или като комбинация от тях.
При изричното пълномощно се дават конкретно посочени права, докато при общото пълномощно (придобило популярност като „генерално”
Макар в правото да не съществува генерално пълномощно, такова упълномощаване дава широка възможност за представителство.
Това не винаги е подходящо, тъй като в много случаи законодателството изисква конкретно изрично пълномощно.
Общите пълномощни имат недостатък
При промяна в отношенията между упълномощителя и упълномощеното лице се създава предпоставка за злоупотреба с предоставените права.
При сделка с пълномощници пълномощното трябва да съдържа достатъчно подробна информация за покупко-продажбата.
Нотариусът, пред когото се изповядва сделката е длъжен да изследва представителната власт и правомощията в пълномощното
Според последните случаи в спорната съдебна практика тази проверка не гарантира защита срещу рискове по сделката.
За гаранция на документите е образувано тълкувателно дело на ВКС за съдържание на пълномощното (Тълкувателно дело ВКС № 5/2014 г.)
Дори и пълномощното да е изрядно, подробно и изготвено съществуват рискове при упълномощаване за сделка.
Такива рискове не оставя място за съмнения и тълкувания относно представителната власт и правомощията на пълномощника, възможно е упълномощителят да е оттеглил пълномощното
В случай, че пълномощно е обявено за нищожно и упълномощителят не е разбирал свойството и значението на постъпките, купувачът не става собственик.
Ако сделката не бъде оспорена за нищожна по съдебен ред, купувачът след 5 години ще придобие по давност собствеността.
Какво е пълномощно ?
Пълномощно е писмен доброволен акт, с който едно лице упълномощава друго, да извърши изрично или общо посочени действия от името на упълномощителя. По правило тези действия са в полза на упълномощител, оставайки за него. Поради едностранния характер на упълномощаване, при съставянето на пълномощното не е нужен подписът на упълномощеното лице
Какво се изисква при сделка с имот ?
Важно е да знаете, че в определени ситуации (сделки с имоти, теглене на пари от банка и т.н.) се изисква нотариална заверка на подписа/съдържанието на пълномощното. Тя се извършва само от нотариус, пред когото упълномощителя лично полага подписа си. В случай че се намирате в чужбина, тези функции се изпълняват от консулската служба на България в съответната държава.
Какво съдържа пълномощното?
Във всяко пълномощно трябва да има данни за упълномощителя и упълномощеното лице, които еднозначно да ги идентифицират, а съдържанието му трябва да посочва ясно и недвусмислено волята на упълномощителя.
Защо да се обърнете към нас?
пълномощно, изготвено от адвокат, осигурява в най-голяма степен защита на правата на упълномощителя, както и успешното му ползване от пълномощника; цялата процедура по подготвяне на текста става бързо и онлайн – комуникацията с нас и изпълнението на услугата е по електронен път; изготвяме текста на пълномощното съобразно индивидуалните изисквания на упълномощителя и приложимата правна уредба за всеки конкретен случай;
Какво включва нашият ангажимент ?
правна консултация относно изискванията за съответния тип пълномощно с оглед естеството на действията, които ще се извършват – като например нужна ли е нотариална заверка и/или други придружаващи документи; изготвяне и изпращане на текста на готовото пълномощно по електронен път – обикновено по електронна поща;
Какво НЕ включва нашият ангажимент ?
Следва да имате предвид, че нашият ангажимент не включва правни консултации за самите сделки или правилността и целесъобразността на действията, по повод на които се изготвя пълномощното.
Как се оттегля пълномощно ?
Действието на пълномощното може да бъде прекратено с оттеглянето му от страна на упълномощителя, ако упълномощеното лице отказва да го изпълнява, изтекъл е срокът, за който пълномощното е било дадено или със смъртта на някоя от страните. В случай, че искате да оттеглите дадено пълномощно, да го направите чрез писмено изявление до съответната институция, за която е било предназначено то (банка, община, нотариус и т.н). С него информирате, че оттегляте дадените права и упълномощеното лице вече няма право да ви представлява.
