Прекратяване Договор за наем

Много често през последните няколко години получаваме запитвания за прекратяване Договор за наем.

Наемът на имот може да бъде сложен и наистина неприятен процес, особено когато собственикът на имота се налага да предприеме стъпки за изгонване на наемателя.

Независимо дали става въпрос за неизпълнение на договорни задължения, нарушаване на правилата на дома или друг вид неправомерно поведение, собственикът трябва да следва определени правни процедури, преди да може да изгони наемателя от имота.

Правни стъпки, които следва да се предприемат

Става дума за случаите, когато наемателят отказва да напусне наетия имот и начинът, по който може да го изгоните от имота.

На първо място, за да говорим за изнговане на наемател от нает имот

Следва да се вземе под внимание, че вече са налице няколко предпоставки

Говорим за стъпки, осъществили се преди наемодателят да изгони наемателя от жилището .

Тоест процедурата се предшества от възникването на предходни факти като:

• Наличие на слючен вечен договор за наем на съотвеното помещение, заедно със съответните индивидуални уговорки в него.
• Срокът, уговорен в договора за наем, да е изтекъл страните да не желаят прекратяването му,
• Уговорките в договора за наем да не са спазвани от страна на наемателя и наемодателят да е предприел действия по развалянето му
• Наемателят да не желае да напусне и да не предава владението на имота

Разбира се, наемно отношение може да възникне и по силата на съдебно решение, а не само по силата на сключен договор за наем.

При развод съпругът, който остава в семейното жилище може да бъде принуден да заплаща месечен наем на неползващия имотът съпруг.

В такава ситуация съпругът собственик, който не владее имота се явява обикновен наемодател на семейното жилище.

След отпадане на предоставките на съдебното решение – наемът на жилището се прекратява

Веднага след това бившият съпруг може да предприеме действия по изгонване на наемателят от имота.

Правете разлика между прекратяване и разваляне на договор за наем.

Прекратяването на договор е едно общо понятие, което обхваща всички случаи, при които се стига до прекъсване на договорната връзка и преустановяване на нейното действие.

Развалянето е вид прекратяване, при което договорът прекратява своето действие заради неизпълнение по него от страна на някоя страна.

Без значение от причината за прекратяване на наемното правоотоношение наемателят  трябва да върне наетия имот.

Това е негово законово задължение, като имотът се връща в състоянието, в което е бил нает (при отчитане на обичайното му овехтяване). 

Разбира се, наемателят трябва да изнесе от имота своите вещи и да го предаде заедно с ключовете за достъп на наемодателя, както и обзавеждането, което е заварил.

ВАЖНО : 

Съществен елемент е и предходно подписване на приемо-предавателен протокол относно състояние на имота

Става дума за това състояние, в което имотът се предава, както и наличното обзавеждане към датата на предоставяне на владението.

В случай че тази стъпка е пропусната, съдебната практика позволява тези обстоятелства да се доказват и със свидетелски показания.

При установени липси или увреждания на имота, извън обичайните, те ще свидетелстват за състояние на ползване на имота.

След надлежното прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да напусне помещението

В този случай на него му се предоставя някакъв срок за да освободи жилището или имота.

Ако той не го стори – наемодателят може да го изгони само по съдебен ред.

Всички останали действия като внезапна смяна на бравите и на имота или насилствено изгонване

Това действие следва да се разгледа като самоуправство /престъпление по чл. 323 от НК/:

Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.

Изгонване на наемател от имота чрез завеждане на дело.

Завеждане на дело за изговнане на наемател от имота е единственият законоустановен начин за наемодателят да върне владението на своята в и безопасен за наемодателя.

Добрата новина на наемодателите е, че това производство е „бързо“ и се развива с доста по-динамични темпове от другите искови производства.

Подготовка за дело пред Райнен съд

Бързото производство се отнася само за процедурата по опразване на наетия имот.

В случай че наемодателят предяви и други претенции като

А/ непозволено увреждане на собственост или

Б/ иск за неплатени сметки, то

съдебното производство ще се съедини и делото ще се разглежда по общия ред.

В това производство ищецът ще следва да докаже няколко обстоятелства от фактическия състав на иска:

• наличието на наемни или заемни правоотношения между него и ответника
• договорът за наем е прекратен/развален и наемателят е известен, че трябва да напусне
• че именно наемателят се намира в държане на имота, не е освободил и не предал владението на имота на неговия собственик

При успешно доказване на горните обстоятелства съдът ще постанови решение, с което ще осъди наемателят да опразни наетото помещение, като го осъди и на сторените съдебни разноски.

Споделяме и как изглежда и диспозитива на подобно решение от практиката ни.

Случаят касае нает от наемател апартамент, като последният е преустановил заплащане на наема и едновременно с това отказва да напусне жилището.

За допълнителна информация, обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Какви са основните правни стъпки при прекратяване на договор за наем?

Основните правни стъпки включват изследване на договорните условия, установяване на неизпълнение или нарушение от страна на наемателя и последващо завеждане на съдебно дело за изгонване.

Какви са предпоставките за изгонване на наемателя от имота?

Предпоставките включват изтичане на срока на договора, неспазване на уговорените условия от страна на наемателя или неподаване на имота след изтичането на наемния период.

Какво представлява разликата между прекратяване и разваляне на договор за наем?

Прекратяването на договор за наем е общо понятие за прекъсване на договорната връзка, докато развалянето е вид прекратяване поради неизпълнение на условията от страна на една от страните.

Какви са стъпките след успешното прекратяване на договора за наем?

Наемателят е длъжен да напусне помещението, да върне имота в състоянието, в което е бил нает, и да предаде ключовете и обзавеждането.

Какво включва предварителното подписване на приемо-предавателен протокол?

Подписването на приемо-предавателен протокол включва оценка на състоянието на имота и обзавеждането в момента на предаване на владението.

Как може наемодателят да изгони наемателя със съдебно решение?

Наемодателят може да изгони наемателя със съдебно дело за прекратяване на наемното правоотношение и опразване на имота.

Какво представлява бързото производство при опразване на наетия имот?

Бързото производство е специална съдебна процедура, която ускорява процеса на изгонване на наемателя и опразване на имота.

Как се доказват обстоятелствата за изгонване на наемателя чрез съдебно дело?

Обстоятелствата се доказват чрез документи за договора за наем, сведения за неизпълнение и фактическото присъствие на наемателя на имота.

Какви са последствията за наемателя след съдебно определено изгонване?

Последствията включват задължението на наемателя да напусне имота и да плати съдебни разноски, а също така да предаде имота в изчистено състояние.

Как може да се консултира наемодател за правни въпроси относно прекратяване на наем?

Наемодателят може да се консултира с адвокат, специализиран във вещното право и недвижимите имоти, за съдействие и правна помощ в процеса на прекратяване на договора за наем.

Кога делбата е нищожна ?

Много често хората ни питат по свои казуси кога делбата е нищожна ?

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

ЗН разпорежда и че „наследникът – земеделски стопанин, който живее във или близо до населеното място, където се намират наследствените непокрити недвижими имоти, за да допълни притежаваната от него земя до размер на средния тип частно трудово земеделско стопанство, може да изкупи от останалите сънаследници, които не живеят в същото населено място или близо до него или пък не се занимават със земеделие, падналите им се в дял непокрити недвижими имоти“.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Всеки наследник може да иска своя дял в натура, ако това е възможно.

Законът за наследството (ЗН) предвижда, че всеки наследник може да поиска делба по всяко време.

Дори ако има противно разпореждане на наследодателя, Законът му предоставя това право.

При делбата съществуват няколко задължителни правила.

Именно затова всеки наследник може да иска своя дял в натура, в случай че е възможно.

Неравенството на дяловете се изравнява с пари, а имотите, които не могат да се поделят удобно, се продават на публична търговия.

Друго важно правило е, че преди да се пристъпи към съставяне на дяловете е следното :

Всеки сънаследник трябва да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя

Всеки наследник трябва да внесе това, което дължи на другите сънаследници във връзка със съсобствеността помежду им.

Ако наследникът не извърши привнасянето в натура, сънаследниците, които имат право да го искат и получават в своя дял част от наследствените имоти</p><p>Този дял следва да е равен на дължимото по стойност, а ако е възможно – и по вид.

Това е основата, върху която се разрешават наследствени случаи и взаимоотношения по правен път.

Какво гласи съдебната практика ?

Често тези делбени процедури са свързани със спорове и недоволство от страна на някой от сънаследниците.

Законодателят се е опитал да разрешава тези въпроси наведнъж, с участието на всички наследници и по възможност за всички наследствени имоти.

Затова са въведени специални правила.

Според тях, както и според трайната съдебна практика, делба би била недействителна, ако в нея не е участвал някой от сънаследниците.

В този смисъл Законът за наследството посочва, че “когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна”.

Това означава, че не може само някой от наследниците да разделят един от няколко наследствени имота.

Такава делба би била нищожна.

Ако по някакъв начин тя бъде извършена, един съд винаги ще прогласи нейната нищожност по искане на който и да е от сънаследниците, които не са участвали в нея.

При съдебната делба също е задължително да участват всички съсобственици.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял.

Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.

Съдебната делба минава през две фази

Първата е по нейното допускане.

В случай , че Районният съд приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично

А/ между кои лица

Б./ за кои имоти ще се извърши,

В/ каква е частта на всеки.

Втората фаза на делбата се казва „Уравняване по сметки“ 

При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.

Има и някои конкретни правила.

При извършването на делба на урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, следва да се спазват задължителните изисквания за минимални размери на всеки обособен имот, съгласно Закона за устройство на територията.

При делба не се допуска и разделянето на нивите на части по-малки от 3 дка, на ливадите – от 2 дка, и на лозята и овощните градини – от 1 дка.