Капани при сделки с имоти

Настоящата тенденция с недвижими имоти крие множество капани при сделки с имоти.

През последните месеци се наблюдава увеличаване на клиентите, търсещи консултация относно потенциалните рискове при такива сделки.

За да ускорят продажбите, строителните компании предлагат различни варианти при договарянето на ново строителство, които могат да съдържат подводни камъни.

Намаляване на вноска по Предварителен Договор

Един от често използваните трикове е намаляването на първоначално внасяната сума при сключване на предварителен договор.

Това може да изглежда привлекателно за купувача, но крие рискове, свързани с финансовата стабилност на строителя и възможността за завършване на проекта в срок.

Схеми, използвани от строителите

Съществуват различни схеми, които могат да се окажат капани при сделки с имоти:

1. Изисквания за гаранции от чуждестранни инвеститори:

В този случай банката предава сумата на продавача едва след изповядване на сделката и получаване на удостоверение за тежести.

Това може да доведе до забавяния и допълнителни разходи за купувача.

1. Продажба с обратно изкупуване:

Схемата създава у купувача усещането, че ако не може да обслужва ипотечния си кредит, може да развали продажбата. Въпреки това, остава сериозният въпрос дали строителната фирма ще бъде все още действаща и способна да изкупи обратно имота.

Рискове при сделки с имоти

Освен посочените по-горе схеми, съществуват и други рискове, които купувачите трябва да имат предвид:

• Недостатъчна проверка на имота: Преди покупка е от съществено значение да се извърши подробна проверка на имота за наличието на тежести, ипотеки или други правни проблеми.
• Непрозрачни условия в договора: Някои договори могат да съдържат клаузи, които са неблагоприятни за купувача. Препоръчително е всеки договор да бъде прегледан от опитен юрист преди подписване.
• Рискове при покупка на „зелено“: Инвестирането в имоти, които все още не са построени, носи риск от забавяне на строителството или дори незавършване на проекта.

Действия срещу капани при сделки с имоти

За да минимизирате рисковете при покупка на недвижим имот, е препоръчително да:

• Консултирате се с кантората:

Адвокат, специализиран в недвижими имоти, нотариуси и лицензирани брокери могат да предоставят ценни съвети и да ви предпазят от потенциални капани.

• Извършите подробна проверка на имота:

Уверете се, че имотът няма правни тежести, ипотеки или други проблеми, които могат да възпрепятстват сделката.

• Прегледате внимателно всички документи:

Преди подписване на каквито и да е документи, прочетете внимателно всички клаузи и условия.

• Избягвате прекалено изгодни оферти: Ако една оферта изглежда твърде добра, за да е истина, вероятно има уловка. Бъдете внимателни и не се поддавайте на натиск за бързо решение.

Скрити капани покупка на имот:

Пазарът на недвижими имоти може да бъде изпълнен с предизвикателства, особено за тези, които не са запознати с потенциалните рискове.

Някои от най-често срещаните капани са :

1. Скритите разходи при покупка на имот
   • Неочаквани такси и комисиони: Някои агенции или продавачи могат да наложат допълнителни такси, които не са били предварително обсъдени. Винаги изисквайте подробен списък на всички разходи преди подписване на договор.
   • Разходи за поддръжка и ремонти: Преди покупка, направете детайлна инспекция на имота, за да оцените потенциалните разходи за ремонти и поддръжка.
2. Непрозрачни договорни клаузи
   • Капани в договорите: Някои договори могат да съдържат клаузи, които облагодетелстват продавача или агенцията. Например, клаузи, които изискват плащане на комисиона, дори ако сделката не се осъществи. Винаги консултирайте договора с опитен юрист преди подписване.
3. Рискове при покупка на имот „на зелено“
   • Забавяния и несигурност: Инвестирането в строящи се имоти носи риск от забавяне или дори незавършване на проекта. Проверете репутацията на строителя и изисквайте банкови гаранции за вложен

Отношенията могат да бъдат много усложнени, ако строителят е получил правото на строеж срещу обезщетение.

При неизпълнение на поетите задължения към собствениците на терена има опасност договорът да бъде развален

Това да доведе до отпадане правата и на купувачите „на зелено”.

Какво гласи закона при сделки с имоти ?

Масова практика беше даваната при сключване на предварителен договор сума да се означава като капаро или задатък, което води до загубата му, ако купувачът се откаже от сделката.

Съвсем друго е положението, когато в договора е записано, че дадената сума е авансово платена част от цената.

В случай на разваляне на договора, като например – несключване на нотариалната сделка в определен срок, сумата подлежи на връщане на купувача.

Възможен е вариант, в който се предвижда, че в случай, че предварителния договор, поради неизпълнение на задълженията на купувача, продавачът може да задържи част от дадената сума като неустойка, а не като капаро.

При неосигуряване на финансирането, обикновено поради неодобряването от страна на кредитната институция, не е обективна причина и не води автоматически до освобождането на купувача от отговорност.

Той може да си получи обратно платената сума, вписана в предварителния договор, само ако тя не е договорена като капаро.

За поставените капани вече е ясно, че е нужно да се консултирате с адвокат.

В този случай рискът може да бъде ограничен като се избягва покупката на незавършени обекти, при цени, които са многократно по-ниски от предлаганите на пазара и да не се подценява сериозният правен анализ.

Защото нотариусът не е адвокат на страните, нито пък съдебният изпълнител, който извършва една публична продан, извършва такава сериозна проверка.

За справки се обърнете към адвокат на тел. 0897 90 43 91 или  Email office@lawyer-bulgaria.bg

Престъпно унищожаване, повреждане на документ

често пъти клиенти ни питат за действия срещу престъпно унищожаване повреждане на документ.

  Документните престъпления се систематизират в три основни вида, съобразно различните групи обществени отношения

В закона обект на защита по Глава 9 от НК, са именно престъпления по чл. 319 НК, свързани със съставянето или унищожаване на документи.

Документните престъпления се систематизират в три основни вида, съобразно различните групи обществени отношения

Те са обект на защита по Глава 9 НК, а именно престъпления, свързани със съставянето на документи

Тези документи от своя страна се делят на

1. Документна поправка и лъжливо документиране,
2. Престъпления свързани с използването на документи или такат нареченото престъпно ползване на документите и престъпления, свързани с реда за съхранение на документите или така нареченото престъпно унищожаване, увреждане или скриване на документи по чл.319 от НК.

Общото при тези групи е специфичния предмет, върху който се въздейства – документа.

При осъществяването на състава на тези престъпления не съществува фигурата на пострадалия, тъй като от тях не настъпват имуществени или неимуществени вреди за лицата, причинени пряко и непосредствено от осъществяването на състава на цитираните престъпления.

При друга част от престъпленията – по глава 2, 3, 4 от НК и т.н., при осъществяването на тези престъпления настъпват вреди, причинени пряко и непосредствено от осъществяването състава на престъплението и тук съществува фигурата на пострадал от престъплението.

Тези престъпления от своя страна се делят на

А/документна поправка и лъжливо документиране,

Б/ престъпления свързани с използването на документи или тъй нареченото престъпно ползване на документите и

В/ престъпления, свързани с реда за съхранение на документите или тъй нареченото престъпно унищожаване, увреждане или скриване на документ

Общото при тези престъпления е специфичния предмет, върху който се въздейства – официален документ.

Същност на документните престъпления по НК

При осъществяването на състава на тези престъпления не съществува фигурата на пострадалия

При тях не настъпват имуществени или неимуществени вреди за лицата, причинени пряко и непосредствено от осъществяването на състава на цитираните престъпления.

 ри друга част от престъпленията когато се осъществявават настъпват вреди, причинени пряко и непосредствено от осъществяването състава на престъпление

Затова говорим,че при тях съществува фигурата на пострадал от престъплението.

Пострадал от престъплението е всяко лице, което е претърпяло пряко и непосредствено имуществени или неимуществени вреди от престъплението, това лице на което са накърнени законните права и интереси.

Процедурата по чл.243, ал.3 от НПК обезпечава интересите само на лице, което при предпоставките на чл.84 от НПК, може да стъпи като граждански ищец в наказателния процес.

За да встъпи лицето като граждански ищец в наказателния процес е необходимо реално настъпване на вредни последици за това лице, от което следва, че възможността от бъдещо настъпване на вредите не е достатъчна за валидното конституиране в посоченото процесуално качество.

Прекратяване договор за аренда

В последните 10-тина години, все по-актуално започва да се поставя въпроса за прекратяване Договор за аренда.

Основанието за прекратяване Договор за аренда е само едно – чл. 28, ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ.

В този случай, пpeĸpaтявaнeтo нa дoгoвop зa apeндa нa зeмя тpябвa дa бъдe впиcaнo в нoтapиaлнитe ĸниги

Това следва да бъде направено дopи ĸoгaтo cтaвa дyмa зa eднocтpaннo извънcъдeбнo paзвaлянe нa дoгoвopa зapaди нeплaщaнe.

Именно затова следва да се обърнете към сериозен адвокат и специалист, когато се касае за прекратяване Договора.

Договор за аренда

С договор за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане.

С договор за аренда могат да се отдават за възмездно ползване земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

Договор за аренда, както и споразуменията към него се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно.

Представят се и скици на имотите предмет на договора. Договорът се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, като към него се прилагат и скиците за имота.

Какво гласи съдебната практика ?

C тълĸyвaтeлнo peшeниe № 2/2015 oт 20.07.2017 г., пocтaнoвeнo пo тълĸyвaтeлнo дeлo № 2/2015 г., ОСГК нa Bъpxoвният ĸacaциoнeн cъд (BKC) peши:

Bпиcвaнeтo, пpeдвидeнo в чл. 27, aл. 2 oт Зaĸoнa зa apeндaтa в зeмeдeлиeтo (ЗAЗ), e пpилoжимo нa oбщo ocнoвaниe пpи пpeĸpaтявaнe нa дoгoвop зa apeндa cъc cpoĸ дo 10 гoдини

Това правило се прилага пopaди извънcъдeбнoтo мy paзвaлянe пpи нeизпълнeниe нa зaдължeниeтo зa apeнднo плaщaнe c пoвeчe oт тpи мeceцa, cъглacнo чл. 28 ЗАЗ, вp. c чл. 27 ЗAЗ.

Условия за прекратяване 

Зa пpeдвидeнoтo в чл. 27, aл. 2 ЗAЗ впиcвaнe нa пpeĸpaтявaнeтo – paзвaлянeтo нa apeндния дoгoвop нa ocнoвaниeтo пo чл. 28, aл. 1, изp. пъpвo ЗAЗ

Дoгoвopът зa нaeм c пpeдмeт oтдaвaнe зa възмeзднo пoлзвaнe нa зeмeдeлcĸa зeмя, ĸъм ĸoйтo ca пpилoжими paзпopeдбитe нa Зaĸoнa зa зaдължeниятa и дoгoвopитe

Cĸлючeният нe в пpeдвидeнaтa в ЗAЗ фopмa дoгoвop зa възмeзднo пoлзвaнe нa зeмeдeлcĸa зeмя, ce ĸoнвepтиpa в дeйcтвитeлeн дoгoвop зa нaeм, aĸo ca нaлицe пpeдпocтaвĸитe зa ĸoнвepcиятa.

В Закона за арендата в земеделието е описано в кои случай договора за аренда се прекратява „:

С нас се свърза лице, собственик на земеделска земя, за която имаше сключен договор за аренда.

Арендаторът обработваше земята, но не спазваше договорните си задължения към нашия клиент за заплащане на аренда.

На първо място, прекратихме едностранно договора за аренда поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, съгласно чл. 28 ЗАЗ

Доверителят ни можеше отново да разполага със своята земеделска земя, като я отдаде под аренда на друг арендатор.

Веднага след това заведохме частно гражданско дело пред Районен съд – Белоградчик срещу арендатора за дължимите и неплатени арендни плащания към нашия доверител.

„Чл. 27. (1) Договорът за аренда се прекратява:

1. с изтичане на срока, за който е сключен;

2. при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;

3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;

4. с едностранно предизвестие – в предвидените в този закон случаи;

5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;

6. при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.

(2) Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие“.

Съгласно чл. 17, ал. 1 от закона: „Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.“

За допълнителна информация, моля свържете се с нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Жалба срещу електронен фиш

С оглед последните промени в Закона за движение по пътищата, получаваме запитвания за изготвяне жалба срещу електронен фиш.

Фишове се издават за нарушения, които са установени в момента на извършването им.

Административните нарушения, които се извършват на пътя, се санкционират съгласно Закона за движение по пътищата (ЗДвП).

За тях се издават различни административни актове – в зависимост от наказанието, което се налага с тях, както и начина, по който нарушението е установено.

В случай че бъде извършена проверка от органите на реда и бъде установено административно нарушение, на водача на МПС се издава фиш или акт за установяване на административно нарушение.

Най-често става дума за наказания, за които не е предвидено наказание лишаване от право да управлява моторно превозно средство или отнемане на контролни точки.

Затова при наказанията санкционирани с електронен фиш наказанието може да бъде само глоба.

Същност на електронния фиш 

В ЗАНН и в ЗДвП е дадена ясна дефиниция на понятието „електронен фиш”.

Според нормативната уредба електронният фиш представлява
електронно изявление, което се генерира автоматично и на основание постъпили и обработени данни във връзка с нарушения на пътя,
установени чрез автоматизирани технически средства.

Тези средства са уреди за контрол, които функционират самостоятелно, установявайки и автоматично заснемайки нарушения както в присъствието, така и в отсъствието на контролен орган.

Те могат да бъдат следните видове :
• Стационарни – прикрепени към земята;
• Мобилни – прикрепени към МПС или временно позиционирани на участък от пътя, засичащи нарушения в присъствието на контролен орган.

Образец на електронния фиш се утвърждава от министъра на вътрешните работи и  трябва да съдържа:

1.самоличност на служителя, наложил глобата;

2. самоличност на нарушителя;

3. мястото и времето на нарушението;

4. моторното превозно средство, с което е извършено нарушението;

5. нарушените разпоредби,

6. размера на глобата и срок за плащане

Издаденият електронен фиш се подписва от служител, наложил глобата.

Когато бъде установено нарушение на пътя с автоматизирано техническо средство, без присъствието на нарушител и на контролен орган, тогава
се издава електронен фиш.

Тук ще засегнем въпросът за правата и задълженията на водачите, които са санкционирани за извършено от тях нарушение чрез издаване именно на електронен фиш.

Връчване на електронен фиш

Лицата, на които се връчва електронен фиш, са:

а/ собственик на МПС-то,

Б/ представляващия дружество – собственик на МПС-то

В този случай фишът задължително се връчва на представляващия го управител на дружеството.

Връчването се осъществява или чрез препоръчано писмо с обратна разписка, или чрез длъжностно лице

За собственика на МПС-то възниква задължение да заплати електронния фиш в 14-дневен срок от връчването му, като в тази ситуация
се заплащат само 70% от глобата.

В случай че при проверка на пътя се установи, че водач вече е уведомен и получил надлежно електронен фиш, без да е заплатил наложената
глоба в срок, неговото свидетелството за управление на МПС (СУМПС) подлежи на отнемане.

Отделно след изменение в Закона за движение по пътищата управляваното от него пътното превозно средство следва да бъде спряно от движение до заплащане на глобата.

С оглед на измененията в ЗДвП се съставя протокол

Оспорване на електронен фиш 

След връчване на електронния фиш лицето има право да оспори издаването му

Законът предоставя на уличения извършител няколко възможности :

1. Подаване на Декларация

Лицето, на чието име е издаден електронен фиш, има право в 14-дневен срок да подаде Декларация до съответната териториална структура на
МВР, че нарушението не е извършено от него, а от друго лице.

2. Подаване на писмено възражение пред КАТ – към ОД на МВР

В 7-дневен срок от връчването на електронния фиш лицето или законният представител, на който е връчен, може да направи възражение до
директора на съответната структура на МВР

3. Обжалване по съдебен ред

Компетентен да разглежда жалбата е Районният съд в района, където е установено нарушението.

Електронният фиш се обжалва в 14-дневен срок

Жалбата се се изпраща чрез Директор на съответната структура на МВР

За допълнителна информация или ЖАЛБА, МОЛЯ свържете се с нас на телефон 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg