www.lawyer-bulgaria.bg
, ,

Продажба на паркомясто

Продажба на паркомясто

Все по-често ни питат за правния статут при продажба на паркомясто.

В последните години не е изненада сериозния недостиг на места за паркиране.

Все повече се открояват и тенденциите за задълбочаване на този проблем, не само поради липсата на паркоместа.

От друга страна поради липсата на конкретна законова уредба относно тяхното придобиване. Затова следва да посочим, че внимателно следва да се подходи към въпроса

Най-вече поради факта, че повечето паркоместа не са самостоятелен обект на собственост.Продажба на паркомясто

Законът не допуска паркоместата да се нанасят в кадастрална карта като самостоятелен обект, което автоматично ги лишава от това да бъда обект на прехвърлителна сделка.

Разбира се от това правило има и изключения.

Върху всяко паркомясто може да се учреди вещно право на ползване но то е непрехвърлимо и ненаследимо и се прекратява със смъртта на титуляра.

Най-общо съществената разлика е ценова – паркомястото може да бъде закупено на много по-ниска цена

В този случай причината за това е факта, че за паркомясто не е отреден самостоятелен статут.

Съответно собственикът на паркомясто не разполага с права за ограничаване на достъп с каквито разполагат собствениците на самостоятелни обекти.

Най-общо паркоместата разположени в общо помещение под сградата могат да бъдат разделени на различни категории.

Паркоместа в общ паркинг, който е самостоятелен обектПродажба на паркомясто

Ако желаем да придобием паркомясто, това трябва да е описано като идеална част от паркинг,

Става дума за придобиване на съсобственост върху идеални части, съответстваща на площта на желаното паркомясто

В нотариалния акт освен прехвърлянето на идеалната част от паркомястото следва да бъде уговорена и точната локация на конкретното място за паркиране

В случая се касае за паркомясто, описано по площ и съседи от три страни, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата.

Това паркомясто в този вариант не е самостоятелен обект и не може да бъде обект на сделка.

Паркоместа в общ паркинг, обща част от сградата

Този вид паркомясто се регулира се в режим на етажна собственост.

Не са самостоятелен обект и не могат да бъдат обект на сделка

Собствеността върху тях не може да се придобие в идеална част, тъй като по закон общите части не могат да бъдат обект на прехвърлителна сделка

В конкретния случай разпределението на подобен тип паркоместа се прави от собствениците на сградата на Общо събрание.

Места за паркиране с принадлежност към обекти в сградата

Купувайки апартамент в сградата вие получавате и паркомясто към вашия имот

В този случай подобно на придобиването на мазе или таван с купуването на апартамент

Неприятната новина е, че сделки с тях могат да се осъществяват единствено в комплект със самостоятелните обекти към който принадлежат.

Самостоятелни гаражни клетки

В редки случай е възможно наличието на отделни гаражи

Касае се за самостоятелни гаражни клетки, със статут на гараж, разположени в голям общ подземен гараж

Най-често те са предназначени за ползващи общи маневрени части от сградата.

Тези самостоятелни гаражни клетки подлежат на прехвърляне и сделки.

Откритите паркоместаПродажба на паркомясто

Тук най-често говорим за разчертани участъци върху терена прилежащ към жилищната сграда

Този вид , такова паркомясто не може да се купи

Възможно да се закупи идеална част от поземления имот, в която идеална част от имота желаното паркомясто. е включено.

Разпределението на този тип паркоместа става с решение на Общото събрание на собствениците

В конкретния случай е необходимо то да е постигнато с гласовете на повече от 50 процента от собствениците на терена, прилжежащ към сградата.

Изискването е при разпределението да бъде спазван норматива за минималната задължително озеленена дворна площ.

Кантората ви съветва преди да подпишете предварителен договор внимателно след консултация с адвокат.

Целта е да се запознаете с документацията за да отговорите на въпроса може ли желаното паркомясто да се обект на прехвърлителна сделка.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0890 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

/by
, ,

Продажбата на съсобствен имот

Продажбата на съсобствен имот

Българският законодателят е предвидил различни видове решения на проблема за продажбата на съсобствен имот.

Продажбата на дял от съсобствен имот е възможна, като различните възможности могат да се степенуват от по-изгодни и безболезнени до по-нежелани варианти.

Проблемът с този вид собственост е, че всеки от притежателите на съответния дял може да се разпорежда със собствеността си

Въпреки това, че съсобствениците, не могат да се разпореждат с целия имот, има решения и на този въпрос.

В съсобствен имот например не може да се получи право на строеж, на надстрояване и пристрояване без съгласието на всички съсобственици.

Законът в чл. 33 ЗС сочи, че ако искате да продадете идеални части и и имате купувач, с когото сте се договорили за покупко-продажбата, сте длъжни първо да предложите дела си на съсобственик.

Каква е процедурата при продажба на съсобствен имот Продажбата на съсобствен имот

Всеки съсобственик може да продеда своя дял на трето външно лице, при същите условия, за които би го продал на друг съсобственик/съсобственици.

Можете да предложите дела си за продажба и само на един от съсобствениците

Съсобствеността трудно мжое да продадете на трето външно лице.

За целта следва да разполагате с доказателство, че те се отказват от тази възможност.

Когато се стигне до изкупуване на имота от друг съсобственик, пренебрегнат при първоначалното предлагане на имотния дял, се налага съдействие от адвокат.

Ощетеният купувач често пъти бива отстранен от сделката по съдебен път.

Купувачът ше осъди продавача да му върне цялата сума и съответните неустойки, ако условията за това са предвидени по договор.

Какво се прави в този случай ?

Трик, който се използва за преодоляване на проблеми между съсобственици е, заобикаляне на закона и нуждата от декларация по чл.33 ал.1 ЗС

За съжаление има риск останалите съсобственици в бъдеще да претендират, че има нарушение на правилата

По отношение на продажбата на съсобствен имот са налице вече и Тълкувателни решения на Върховния касационен съд.

С цел избегне на рискове и препятствия, съсобственикът може да го продаде свободно и без ограничения, при спазване правилата на чл.33 ал.1 ЗС.

За тази цел законодателят е въвел възможността за делба.

Делбата на съсобствен имот може да бъде доброволна и съдебна.

Когато се стигне до изкупуване на имота от друг съсобственик, който е бил пренебрегнат при предлагане на имотен дял това води до проблем на първоначалния продавач.

Ощетеният купувач – трето лице, който бива отстранен от сделката по съдебен път

На свой ред може да съди продавача да му върне цялата сума и съответните неустойки, ако такива са предвидени по договор.

Известен трик за при продажба на съсобствен имот между съсобственици може да бъде лесно преидолян.Продажбата на съсобствен имот

За целта, който е решил да продава, първо прави символично дарение на бъдещия купувач, за да го направи съсобственик

Продажба на съосбствен дял след дарение 

Процедурата продължава след това с продажба и прехвърляне на дял от съсобствен имот.

Разбира се има риск останалите съсобственици в бъдеще да претендират, че има нарушение на правилата,

В практиката вече има тълкувателни решения на Върховния касационен съд в полза на подобни сделки.

Продажбата на дял от съсобствен имот често е повод за неприятности между съсобственици.

В такива случаи имотните разпри са чести, а спорещите страни решават, че продажбата е кауза пердута.

В случай че не успеете да стигнете до продажба, препоръчваме Ви да изберете професионален съвет от адвокат по недвижими имоти.

Именно поради това следва да се обърнете към специалист, който да Ви помогне да решите Вашия въпрос с продажбата на съсобтвен имот.

Обърнете се към нас на телефон 0897 90 43 91, email office@lawyer-bulgaria.bg

Какви проблеми при продажба на съсобствен имот ?

Когато се стигне до изкупуване на имота от друг съсобственик, който е бил пренебрегнат при първоначалното предлагане на имотния дял и сега се е възползвал от правото си, това автоматично води до проблеми на първоначалния продавач. Ощетеният купувач - трето лице, който бива отстранен от сделката по съдебен път, на свой ред може да съди продавача да му върне цялата сума и съответните неустойки, ако такива са предвидени по договор.

Как може да се раздели съсобствеността ?

Все пак, за да се избегнат всички подобни заплахи и препятствия, най-добре е собственикът да разполага със своя имот пълноценно и да знае, че във всеки един момент може да го продаде свободно и без ограничения. За тази цел законодателят е въвел възможността за делба. Делбата на съсобствен имот може да бъде доброволна и съдебна.

Какво е доброволна делба ?

Доброволната делба на съсобствен имот е за предпочитане, като по-щадящ нервите и времето вариант. Тя е препоръчителна, когато между съсобствениците все пак има относително доверие и добра комуникация. Задължителен компонент е и опитният нотариус, който да извърши сделката. Доброволната делба е възможна, когато имотът все пак позволява разделяне и когато за това има одобрен инвестиционен проект от общината. Това не е сложна процедура и всеки може да я премине без външна помощ, след като има създаден от архитект инвестиционен проект. След това сделката се изповядва пред нотариус и всеки разполага пълноценно със собствения си имот. Възможно е да има и задължение за парично погасяване с цел изравняване на дяловете от имота.

Какво е съдебна делба ?

Когато разделянето на имота е обективно невъзможно, както и постигането на разбирателство между страните, имотът се обявява за публична продан, а получената сума се разпределя между собствениците според дяловете им. Това се счита и за най-неизгодният вариант за страните, тъй като цените, на които се продават имотите при публична продажба, са по-ниски от пазарните цени. Всъщност, това е и основната причина в крайна сметка страните по спора да стигнат до някакъв вид работещо разбирателство. Колкото и лоши да са отношенията между съсобствениците, а различията им непреодолими, рано или късно всеки разбира, че във всички случаи е по-добре да се приключи със съдебна спогодба и разделителен протокол, отколкото да се стигне до публична продажба. Препоръчително е този факт да се изтъква още в самото начало на спора, за да са наясно всички страни, че само губят от конфронтацията. За съжаление има случаи, когато самият съсобствен имот не позволява разделяне по обективни причини. Дори тогава в интерес на собствениците е да поддържат добра комуникация, за да реализират пазарна покупко-продажба.

/by
, ,

Изготвяне на обратно писмо ?

Изготвяне на обратно писмо ?

В последните няколко години поради лошо ЦКР на кредитополучатели, все по-често получаваме въпроси за изготвяне на обратно писмо ?

В практиката „обратното писмо“ намира приложение при симулативни сделки

Най-често се касае за сделки, при които страните се съгласяват и целят сделката да не прояви правните си последици (абсолютна симулация).

Разбира се такива сделки прикриват друго действително целено от страните съглашение (относителна симулация).

В чл. 17 от ЗЗД се уреждат въпросите относно действието на привидните сделки спрямо третите лица, това на прикритите сделки между страните и пр.

Правна същност на „обратно писмо“ 

По своята същност обратно писмо е документ, в който страните заявяват изрично какви са действителните уговорки помежду им.Изготвяне на обратно писмо ?

Както вече стана ясно , които обаче тези сделки остават скрити за трети лица

Документът обратно писмо носи подписите на страните и не е необходимо да се заверява пред нотариус.

В този случай, ако купувачът откаже да заплати разликата до пълната стойност, то за продавача не остава нищо друго освен да предяви иск.

Искът е за нищожност, недействителност, симулативност, но само частично – спрямо клаузата по договора, в която е записана продажната цена

В този случай от съда се иска да приложи в отношенията между страните правилата на другото, скрито от външния свят съглашение

В този случай  съдът ще осъди купувача да заплати остатъка до реално уговорения размер на цената.

За да се развият напълно благоприятно събитията,  то е достатъчно да се представи това обратно писмо, носещо подписа на страните

За основателността на производството не са нужни никакви други доказателства ще бъде разкрита фиктивността на договорената клауза

Най-често фиктивните договорки касаят цената и купувачът ще бъде осъден да заплати разликата, над която вече е заплатил.

При оспорване на обратно писмо ?Изготвяне на обратно писмо ?

Когато обаче такова „обратно писмо” не е било изготвено и подписано, то в този случай въпроса се усложнява.

Това е така, тъй като съгласно процесуалния закон са забранени свидетелски показания за оспорване на съдържанието на частен подписан документ

Все пак има опция в закона такива да бъдат допуснати, но само в случай, че продавачът представи друг документ

Става дума за документ от купувача и от който може да се направи  предположение, че е възможно уговорената клауза за цената по договора да не е действителна.

За такъв документ се счита според съдебната практика и „обратното писмо”

В това обратно писмо вместо изявленията на двете страни, се съдържа волеизявлението и подписа само на купувача, който изрично е декларирал, че действителната цена е друга.

В този случай след представянето на писмото пред съд, се установи, че продавачът не се е подписал върху него и липсва неговото изявление,  съдът няма да уважи иска.

Въпреки това то ще послужи като основание да се преодолее забраната и да се допуснат свидетели, с които да се докаже, че уговорката за продажна цена е фиктивна.

/by
, ,

Въззивно обжалване на Решение

Въззивно обжалване на Решение

Съдебното производство не приключва с постановяване на акта, а често пъти продължава с въззивно обжалване на Решение.

Въззивното обжалване представлява способ за атакуване на порочно решение, което позволява правният спор да бъде разгледан още веднъж по същество.

В предмета на въззивното обжалване стои материалноправният спор

В практика се сочи, че Въззивното обжалване представлява продължение на дейността на първоинстанционния съд.

Това обжалване се означава като втора или т.нар. въззивна инстанция.

Въззивната инстанция продължава разглеждането на спора, въззивната дейност се наслагва върху първоинстанционната.

Какво е въззивно обжалване на решение ?Въззивно обжалване на Решение

Общото правило предвижда, че всички първоинстанционни решения подлежат на въззивно обжалване – чл. 258 ал. 1 ГПК.

Решенията на районните съдилища подлежат на обжалване пред окръжните съдилища, а решенията на окръжните съдилища като първа инстанция – пред апелативните съдилища.

Въззивната жалба може да се подаде срещу цялото решение или срещу отделни негови части.

Лицето, от името на което се подава въззивната жалба се нарича въззивник, а насрещната страна (ответника по въззивната жалба) – въззиваема страна.

На въззивно обжалване подлежат диспозитивите на решенията на първоинстанционния съд /
районен или окръжен/.

В т. 18 от Тълкувателно решение № 1/04.01.2001 ОСГК на ВКС по тълк.д. № 1/2000 г. е изяснено, че мотивите не подлежат на самостоятелно обжалване, предвид, че същите не обвързват насрещните страни със сила на пресъдено нещо и щом крайният резултат ги удовлетворява, нямат правен интерес от обжалване.

Логическото тълкуване на разпоредбите на чл. 236, ал. 1 и ал. 2 ГПК налагат извода, че мотивите не са част от съдържанието на решението, макар и да са материализирани в един и същи документ, а именно писмения акт на решението.

Предвид обстoятелството, че в мотивите се излагат съображенията на съда, обосноваващи решението, а именно, съгласно чл. 236, ал. 2 ГПК следва да се посочват исканията и възраженията на страните, преценката на доказателствата, фактическите констатации и направените правни изводи на съд, същите са обект на въззивна дейност при обжалване на решението.

Правото на въззивно обжалване възниква с обявяването на първоинстанционния съдебен акт и връчването му на съответната страна по делото.

То съществува в рамките на един двуседмичен преклузивен срок.Въззивно обжалване на Решение

Както и пред първоинстанционният съд, така и на втора съдебна инстанция въззивнаемата страна (ответникът по въззивната жалба) може, освен да подаде отговор на въззивната жалба, да подаде и насрещна такава.

В този случай страните  в производството придобиват по 2 качества в производството пред въззивния съд – на въззивник и на въззиваема страна.

Въззивният съд в състав от трима съдии разглежда жалбите в открито заседание с призоваване на страните, на което докладва жалбите и отговорите на страните

Събирането на доказателства, става по общите правила, относими за производсвото пред първоинстанционния съд.

Пред въззивната инстанция по начало не се събират отново доказателствата, събрани в първата инстанция.

Въззивният съд може да разпита отново свидетелите и вещите лица, само ако намери за необходимо да ги разпита непосредствено.

В противен случай той преценява събраните в първоинстанционното производство гласни доказателства въз основа на протоколите от съдебните заседания.

От изключителна важност е обстоятелството, че във въззивното производство страните не могат да твърдят нови обстоятелства

Странитер също така НЕ могат да сочат и представят доказателства, които са могли да посочат и представят в срок в първоинстанционното производство.

Въззивният съд може да събира и доказателства, когато законодателят е допуснал те да бъдат събрани по инициатива на съда.

До приключване на съдебното дирене обаче, във въззивното производство страните могат да:

– твърдят нови обстоятелства и да сочат и представят нови доказателства, само ако не са могли да ги узнаят, посочат и представят до подаване на жалбата съответно в срока за отговор;

– твърдят нововъзникнали след подаването на жалбата, съответно след изтичане на срока за отговора, обстоятелства, които са от значение за делото, и да посочат и представят доказателства за тях.

Извън обхвата на въззивния контрол са също така:

Неприсъствените решения (чл. 239, ал. 4 ГПК). Следва да се има предвид, че в случай на постановяване на неприсъствено решения, страната, срещу която е постановено същото има три възможности:

1. Да подаде в едномесечен срок от датата на връчване на неприсъственото решение молба за отмяната му по реда на чл. 240, ал. 1 ГПК пред въззивната инстанция.
2. Да предяви с иск същото право или да го оспори в случай, че се намерят новооткрити обстоятелства или нови писмени доказателства от съществено значение за делото, които не са могли да бъдат известни при решаването му или с които не е могла да се снабди своевременно (чл. 240, ал. 2 ГПК.

Срокът за предявяване на иска е тримесечен от деня, в който тя е узнала обстоятелството или е могла да се снабди с новото писмено доказателство, но не по-късно от погасяване на вземането. Срокът е преклузивен.

3. Молба за отмяна по реда на чл. 303 ГПК, за отмяна на влезли в сила решения по граждански и търговски дела.

За допълнителна информация за обжалване на Съдебно решение пред въззивния съд, обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или  email office@lawyer-bulgaria.bg

/by

Пишете ни info@lawyer-bulgaria.bg

НИЕ ще Ви отговорим при първа възможност, не по-късно  в рамките на работния ден. Кантората цели да осигури надеждна и адекватна  правна защита на Вашите интереси и бързо решение по всеки казус на клиенти, заедно с професионална правна помощ по казуси.

КОНТАКТИ НА КАНТОРАТА

Правна Кантора „Д. Владимиров“| Адвокат граждански дела| ул.„Александър Жендов” 6, 1113 гр. София
Факс: +359 2 858 10 25 | Email: info@lawyer-bulgaria.bg

Кантора „Д.Владимиров“ представлява клиенти в на територията на страната, включително при съдебни дела в гр. София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Плевен, Благоевград и др.

ДЕКЛАРАЦИЯ

Информацията, съдържаща се в този уебсайт, е само за общи информационни цели. Информацията се предоставя от „Правна Кантора Д. Владимиров“, като се стремим да поддържаме актуална информация. Същата не съдържа правни съвети за Вашият случай, а само и единствено обща информация за казуси на клиенти, с оглед пълнота, точност, надеждност, пригодност или наличност на уебсайта или информацията,  услугите или свързаните с тях графики, съдържащи се в уебсайта за всякакви цели.

За Нас | Пишете ни | Адрес | Общи условия | Декларация за поверителност

Това е уведомление, което може да се използва за съгласие с бисквитки. Кликнете върху „Научете повече“, за да го видите!

Съгласен съмНаучете повече