септември 2022 – Адвокат, Адвокатски услуги

Разпореждане с имот на дете

Едно от изискванията за продажба на имот е да бъдат взети под внимание изискванията за сделката, ако се касае за разпореждане с имот на дете.

За да бъде сключена сделка за продажба на имот, собственост на дете, е необходимо Съдебно решение на районен съд относно разпореждане с имота на детето.

В Семейния кодекс поначало е предвидено, че всеки един от родителите управлява имуществото на своето дете в негов интерес и с грижата на добър стопанин.

Налице са обаче няколко хипотези, при които родителят следва да получи разрешение от Районния съд по местонахождение на детето, за да може да се разпореди с негови:

недвижими имоти
движими вещи чрез формални сделки
влогове
ценни книжа.

Необходимо е да бъде отбелязано, че разрешение за разпореждане може да бъде допуснато единствено, ако с него не се противоречи на интересите на детето.

Изсквания към сделката за разпореждане

Съдебното решение изисква особени правила за продажба на притежавани от малолетен или непълнолетен идеални части от недвижим имот.

Това съдебно решение се отнася и за случаите, в който е налице сделка по замяна на имот или идеални части от такъв, собственост на дете

Законът включва изрично в списъка на изисквания за

A/Влязло в сила съдебно решение и

Б/ Разрешение от съд за сделки по обезпечаване на кредит с имот на малолетни или непълнолетно лице.

Тези изисквания следва да бъдат налични преди извършване на сделката с имот на дете.

Районният съд дава разрешение за продажба на имот, собственост на дете, само ако сделката е в интерес на детето.

Важни и неотложни нужди на семейството също могат да бъдат причина за даване на такова разрешение.

Процедура пред Районен съд

За да се разреши прехвърляне на имот на дете, се подава молба до Районния съд.

Когато се касае за имущество на малолетно дете, искането за разпореждане се прави от неговите законни представители.

В случаите, когато става дума за имущество на непълнолетно дете, искането следва да бъде направено от самото дете със съгласието на неговите родители/родител или попечители.

В случай че детето е гражданин на държава извън ЕС и обичайното му местопребиваване е в чужбина, компетентен е районният съд по местонахождението на имота.

Ако детето е гражданин на държава членка в ЕС с обичайното му пребиваване там, компетентният съд се определя от Регламент (ЕО) № 2201/2003 г.

След подаване на документите, съдът е длъжен да се произнесе незабавно.

След подаване на молбата повечето съдилища искат становище от Дирекция „Социално подпомагане”, отдел “Закрила на детето”

Целнта на производството е да се определи дали сделката е в интерес на детето.

За допълнителна информация, моля обадете се на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

30.09.2022/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Плащане по Предварителен договор чрез Escrow сметка

При сделки с недвижим имот се наблюдават начини на плащане, включително и плащане по Предварителен договор чрез Escrow сметка.

Обичайната практика е изплащането на продажната цена да се извършва преди вписването на нотариалния акт в Имотния регистър

За съжаление именно тук съществува риск, да е бил вписан друг нотариален акт.

Рискове при плащане на недвижим имот

Това автоматично води, че закупеният имот вече е бил прехвърлен предварително прехвърлен на трето лице.

Този риск произтича от това, че вписването на нотариалния акт не се случва веднага в деня на изповядване на сделката пред Нотариус.

Това е изключително важен момент – за да е противопоставима на трети лица, сделката с недвижим имот трябва да е вписана в Имотния регистър.

Чисто хипотетично, а понякога и на практика е възможно в същия ден, в който купувачът, подписал нотариалния акт и платил продажната цена, да бъде изненадан с предходна сделка с предмет.

Това вписване може да се случи за същия имот, но по-рано от текущата сделка пред Нотариус.

Начин да се избегне тази процедура е продажната цена да се депозира чрез плащане по т.нар. Escrow сметка между страните.

Какво представлява тази доверителна Escrow сметка ?

Доверителна Escrow сметка се открива чрез подписването на договор между две страни с противоположни интереси и търговска банка.

Задачата на банката е да плати на продавача при точно изпълнение на условията по Договора за доверителна сметка

Това плащане банката ще извърши след представяне на съответните писмени документи.

Такива документи са Нотариален акт за прехвърляне право на собственост и вписване на имота по партидата на Купувача.

Задачата на банката е да следи за точното изпълнение на условията по договора, преди да извърши превод на цената към продавача в последствие.

С подписването на този тристранен договор банката открива специална сметка на името на продавача или купувача

В същия момент банката вече е блокирала внесената покупна цена в нея.

Кога се плащат сумите по сделката от Escrow сметка ?

Банката се задължава да разреши ползването й само след точното изпълнение на предвидените в договора условия.

Доверителната сметка е удобен начин за плащане при т.нар. „продажби на зелено”, т.е. на имоти в строеж.

Друг начин на плащане на сумите е чрез т.нар. сметка на Нотариуса. Тази сметка е сходна като механизъм с предходната конструкция, за което Нотариусът носи отговорност.

Така доверителната сметката дава гаранция и на двете страни, когато в договора за откриване на ЕСКРОУ сметката се посочат ясно условията, които трябва да се изпълнят

След изпълнение на тези условия следва да се освободят блокираните средства, както и последиците, които биха настъпили при неизпълнението им.

Ангажиране на доверителна сметка /ЕСКРОУ или сметка на нотариус/ изисква допълнителни разходи в процеса на покупко-продажба на недвижим имот

Най-често тези разходи се поемат от двете страни по равно или евентуално от купувачът по сделката.

Истината е, че такава сметка дава сигурна гаранция на страните по сделката както относно плащането на суми за конкретния имот

Само така Продавачът ще може да получи цената, след като Купувачът стане собственик и банката отпусне сумата по сделката.

За допълнителни въпроси, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

29.09.2022/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Договор за покупка и строителство

Често пъти се случва, при сделки с недвижими имоти да се стигне до закупуването на имот чрез Договор за покупка и строителство

Съдилищата, и особено ВКС, вече имат утвърдена, константна практика по този тип договори.

При договорите за строителство на бъдещ имот се стига до съчетание между два договора.

Договорът за строителство на бъдещ имот намира приложение, при т.нар. практика да се „продават“ обособени обекти – апартаменти във все още непостроена или строяща се сграда.

Докато при изработката изпълнителят на свой риск изработва нещо срещу възнаграждение, то при покупко-продажбата продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху една вещ. Ако вещта е индивидуално определена, поръчващият може да иска не само изработването й, но и прехвърляне на собствеността.

В тази връзка при договорът за покупка на имот на „зелено“, след като сградата бъде завършена е налице “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба“, съгласно и преобладаващата съдебна практика /Съдебно решение № 169 от 22.04.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 2520/2002 г. V г.о.; решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гражд. д. № 1808/2002 г. V г.о, решение № 277 от 02.03.2000 г. по гражд. д. № 1350/1999 г. и решение № 929 от 13.12.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 287/99 г. II г.о./

Какво представлява Договорът за покупка и строителство ?

В случая става дума за Договор за изработка и предварителен договор за покупко-продажба. Налице е “трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба

Продавачът винаги разпоага със „образец“ на договор за продажба, който той е нарекъл “ Предварителен Договор“

Целта е да обвърже купувача по тази сделка не само с покупката, но и да възложи на строителя да изгради обекта до крайния момент на получаване на удостоверението за експлоатация.

Този договор, наречен „Предварителен договор“, или „Договор за продажба на имот и строителство, носи всъщност всички белези да прехвърли собствеността, но същевременно и договор за изработка.

Името на договора няма съществено значение. Важното е какво е описано вътре.

В практиката се срещат Договори обичайно се съчетават два отделни за българското право договори:

– предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот;

– договорът за строителство /“договор за изработка“, „договор за СМР“/.

Особености на Договора за покупка и строителство

По отношение на строителството договорът съвсем не е предварителен – той е договор между възложител /бъдещият купувач/, и изпълнител /инвеститорът, лично или чрез негови подизпълнители – строителни компании/.

Този договор действа през цялото време на отношенията между страните, и остава действителен и след приключване на строителството. В него се уреждат няколко съществени особености.

В това число са гаранционни срокове, етапи, плащания, степени на завършеност, и всички други особености при изпълнение на строежа.

По отношение на правото на собственост върху закупувания имот договорът е предварителен

Продавачът – инвеститор поема задължение да прехвърли в собственост на купувача избрания обект, след като същият бъде построен.

Срок на Договора за покупка и строителство

Най-важното в Договора за покупко и строителство на недвижим имот, са сроковете.

Затова е нужно да се отдели специално внимание по клаузите за

А/ предаване на владение,

Б/ построяване на обекта в срока по Договора

В/ завършване на сградата с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Съществен е и срокът за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт

Този срок е свързан най-вече с прехвърляне на собствеността и плащане на цялата продажна цена на имота

Държим да отбележим, че доста сделки са пропаднали и доста купувачи са изгубили своите вложения в имот на зелено, след като да подценили риска при сроковете за построяване и прехвърляне на имота.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас за допълнителна информация на телефон 0897 90 43 91 e-mail office@lawyer-bulgaria.bg

28.09.2022/by lawyer

News, Personal, Полезни статии

Увеличение на издръжка на дете

В последните няколко години, с оглед промяната на икономическата обстановка се налага необходимостта от съдебно дело за увеличение на издръжка на дете.

Съществуват обективни причини за това и най-често това са разходите, инфлацията както и нарастналите нужди на децата от издръжка.

Други причини за това са най-вече увеличени по някаква причина разходи на детето, които могат да бъдат от най-различно естество.

Особен случай е и ситуацията, в която детето страда от заболяване, има нужда от медицинско лечение или образователна потребност.

Делата за издръжка се гледат по бързото производство.

Това означава, че съдът е длъжен да разгледа исковата молба в деня на постъпването й, да даде указания за корекции (ако има нужда) и да изпрати молбата за отговор на ответника, който има 1 месец срок да стори това.

От тези ориентировъчни срокове бихте могли да придобиете представа колко би продължило делото.издръжка 2024 адвокат

Причините за увеличение на издръжката от 2024г. са :

А/ прием в учебно заведение изискващо заплащане на такси,

Б/медицински разходи,

В/ посещение на извънкласни занимания, като курсове и тренировки,

Г/увеличени потребности от храна и дрехи в следствие на естествения растеж и т.н.

Самостоятелно основание за изменение на размера на присъдена издръжка би било и увеличаване на размера на минималната работна заплата

В случай, че настоящата издръжка е под този минимум, спокойно може да се пристъпи към нейното изменение само и единствено на това основание.

В този случай, Районният съд, спокойно ще приеме, че предявен иск с това основание е изцяло основателен и като такъв следва да бъде уважен.

Възможно е да се посочи и другата гледна точка

А/ намалял доход на родител, който се е грижел за детето;

Б/ Заболяване и физическа невъзможност за грижа за детето – съответно – нужда от професионално лечение и помощ;

Родителят може да е останал без работа и по тази причина да среща трудности с отглеждането и възпитанието, които не е имал докато е получавал редовни и сигурни доходи.

За съжаление често срещана практика е дело за увеличаване на издръжка да се води след съвет от форум в интернет, без професионален съвет и помощ на адвокат. издръжка 2024 адвокат

Резултатът в такива случаи е крайно незадоволителен и не покрива дори и разходите по дело за издръжка.

Критерии за изменение на издръжката

В практиката размерът на издръжката се определя както от нуждите на детето

Друг критерии по делата за изменение на издръжка е и възможностите на родителя, даващ издръжката.

Именно затова воденето на дело за увеличаване на издръжка се налага и поради увеличени възможности на родителят, който я дължи

В голяма част от случаите тази възможност е дадена по закон, но реално най-елегантния начин е по взаимно съгласие на страните.

Ако Ви предстои завеждане на дело за увеличаване на издръжка винаги е по-мъдро да се потърси помощ от специалист

Затова в случай на нужда се обърнете към адвокат по семейни дела. издръжка 2024 адвокат

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Защо се стига до проблем по дело за издръжка ?

най-често майката няма юридическата култура да обоснове пред съдията по разбираем за последния и допустим от закона начин финансовото изражение на нуждите на своето дете. И в следствие на това съда присъжда и минимално увеличение на сумата, при това дори без отсрещната страна да е използвала адвокат.

Защо Ви е нужен адвокат по дело за издръжка ?

Увеличаването на присъдена издръжка е юридически проблем и съответно за разрешаването му се нуждаете от юрист. При това не обикновен юрист, а адвокат със значителен опит в областта на семейното право, в частта издръжка на дете

Колко може да се увеличи издръжката ?

Най-общо това зависи и от критериите посочени по-горе, а именно - Разходите на детето и възможностите на родителя, даващ издръжка. Затова законът не е определил горна граница за размера на издръжката.

28.09.2022/by lawyer

Полезни статии, News, Personal

Основания за събиране на дълг

Уредбата на заповедното производство или по кратко казано правните основания за събиране на дълг са няколко.

Когато предоставяте назаем пари, стока или услуга, понякога не винаги се случва контрагентът Ви да се изплати навреме.

Събирането на дългове е често срещана практика в бизнеса, но може да бъде сложен и отнемащ време процес. Често за събиране на дългове е необходимо съдебно производство и е важно както длъжниците, така и кредиторите да разбират правните основания за събиране на дългове.

През последните години се наблюдава все по-голямо търсене на прозрачност при събирането на дългове, като мнозина призовават за по-ясно оповестяване на правните основания за събиране на дългове.

Това е особено важно за длъжниците, които може да не са наясно със своите права и задължения, когато става въпрос за събиране на дългове.

В закона са уредени и двата варианта за събиране на задължения

Принципи на заповедно производство и исковия процес пред Районен съд.

Най-общо процедурите започват при подаване на т.нар. Заявление по чл.410 ГПК.

Издаването на изпълнителен лист при основания за събиране на дълг са описани в закона. Правото на принудително изпълнение е обусловено от влизане в сила на заповедта за изпълнение, издадена по реда на чл. 410 и сл.; и вариант за издаване на „заповед за незабавно изпълнение“.

Заповед за изпълнение по чл. 410 се издава:

1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е подсъден на районния съд;

2. за предаването на движима вещ, която длъжникът е получил със задължение да я върне или е обременена със залог или е прехвърлена от длъжника със задължение да предаде владението, когато искът е подсъден на районния съд.

Заповед за незабавно изпълнение по чл.418 се издава при наличието на някой от документите, изброени в чл. 417 (а и в други специални закони, напр. Закон за адвокатурата, Закон за нотариусите и нотариалната дейност, Закон за частните съдебни изпълнители и др.)):

1. акт на административен орган, по който допускането на изпълнението е възложено на гражданските съдилища;

2. документ или извлечение от счетоводни книги, с които се установяват вземания на държавните учреждения, общините и банките;

3. нотариален акт, спогодба или друг договор, с нотариална заверка на подписите относно съдържащите се в тях задължения за заплащане на парични суми или други заместими вещи, както и задължения за предаване на определени вещи;

4. извлечение от регистъра на особените залози за вписано обезпечение и за започване на изпълнението – относно предаването на заложени вещи;

5. извлечение от регистъра на особените залози за вписан договор за продажба

Този договор следва да е със запазване на собствеността до изплащане на цената или договор за лизинг – относно връщането на продадени или отдадени на лизинг вещи;

6. договор за залог или ипотечен акт по чл. 160 и чл. 173, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите;

7. влязъл в сила акт за установяване на частно държавно или общинско вземане, когато изпълнението му става по реда на този кодекс;

8. акт за начет;

9. запис на заповед, менителница или приравнена на тях друга ценна книга на заповед, както и облигация или купони по нея.

Самото заповедно производство започва със Заявление

Винаги това заявление по чл.410 ГПК е придружено с искане за издаване на изпълнителен лист.

Не е нужно да се сочат доказателства, както и да се представят преписи за ответника

Всички документи са насочени към директно установане на задължението в заповедното производство.

Местната подсъдност е – постоянният адрес или седалище на длъжника или местоизпълнението.

Родовата подсъдност – следва от общото изискване съответният иска да е подсъден на районния съд, но има вземания, за които в специални закони е предвидено заповедно производство без да са родово подсъдни на районен съд

Във всички случаи, родово компетентен да разгледа заявлението за издаване на заповед за изпълнение е районен съд.

26.09.2022/by lawyer