Подобрения, извършени от наемател

Често пъти при наемане на недвижим имот се стига и до въпроса за подобрения, извършени от наемател.

Наемните отношения са един от най-широко разпространените видове облигационни отношения, което налага детайлното им изследване.

Държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС.

Отношенията със собственика за добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с договора между тях

При липса на договор – съобразно правилото на чл. 93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване – за подобренията.

Право на иск за подобренията има лице, което е извършило подобрения в чужд имот

Касае се за лице, което може и да не било обвързано с договор към собственика на имота, когато не е владелец и не е държател, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 72 и 74 ЗС.

Неговите отношения със собственика за извършените подобрения се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие, съответно с правилата на неоснователното обогатяване, а за добивите от вещта – съобразно чл. 93 ЗС.

Съсобственикът, който е извършил подобрения в съсобствения имот със съгласието на останалите съсобственици, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71, 72 и 74 ЗС.

Вторият случай е хипотезата на неоснователното обогатяване, ако не са предмет на изрична уговорка.

Какво гласи съдебната практика?

Съдебната практика се фокусира върху въпроса за конкуренцията на исковете по чл.71-74 ЗС.

С тези подобрения, при липса на уговорка, отношенията се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване.

Дали наемателят ще разполага с вземане за извършените подобрения, зависи от уместността на извършването им и доброто водене на работата по см. на чл.61, ал. 1 и сл. ЗЗД.

Извършване подобрения в имот

Собствеността върху вещи – присъединени или принадлежности към главната вещ.

Когато вещта е прикрепена към имота така, че не може да се отдели без повредата му, то тя губи характеристиката си на самостоятелна движима вещ

Тази вещ става част от недвижимия имот. Собственикът на имота придобива правото на собственост и върху присъединената вещ.

Трайно прикрепени към недвижимия имот са не само вещите, чието отделяне би довело до физическо му увреждане.

Това не се отнася за тези, с отделянето на които би се нарушило функционирането му.

Тук става дума за вещи с обслужващо сградата предназначение, каквито са водно пречиствателни съоръжения, отоплителни инсталации и др.

Когато вещта е прикрепена по начин, който позволява демонтирането и отделянето й от имота без увреждането му, тя може да бъде придобита от собственика.

Към този ред от неща принадлежат при условията на чл. 98 ЗС – принадлежността следва главната вещ, ако не е уговорено или постановено друго.

Страните по облигационното правоотношение могат да уговорят нещо различно от предвидените в чл. 97 от ЗС последици при присъединяване на чужди вещи към  главна вещ.

Става дума за всички подобрения, които подлежат на демонтаж и нямат характер на трайни подобрения.

Подобренията, които подлежат на демонтаж, са тези, които могат да бъдат отделени от имота, без да се наруши както тяхната цялост, така и самия имот.

Преценката дали едно подобрение има характер на трайно такова се извършва  по отношение на факта, дали подобрението да бъде отделено без увреждане

Целта е това отделяне да не води до намаляване на стойността му или намаляване цената на имота. 

Подобрение е налице, само когато извършеното е трайно прикрепено към имота и собственикът не може да иска унищожение на подобренията

В този случай и владелецът не може да ги премахне, а му се дължи само обезщетение за тях.

Когато в недвижимия имот са прикрепени движимости, които увеличават стойността му

Възможно е те да бъдат отделени от него, без съществено да се промени имотът, лицето, извършило подобренията разполага с правото да вдигне тези вещи.

Съдебната практика сякаш свежда въпроса до това дали работата е била предприета със знанието и без противопоставянето на заинтересования.

Съдебни дела за подобрения в имот

Правната квалификация на иска на наемателя подобрител, когато такъв следва да бъде признат, поначало е по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.

Правната нормана чл. 61 ал.2 ЗЗД регулира отношенията между наемателя, който е извършил подобрения в наетия имот, и собственика на имота.

Съгласно чл. 61, ал. 2 ЗЗД, наемателят има право на обезщетение за извършените подобрения, ако те са били необходими и съответстват на обикновените нужди на имота.

Идеята на чл. 61, ал. 2 ЗЗД е да ограничи размера на вземането на гестора, като се осигури баланс между интересите на двете страни – наемателя и собственика.

С тази разпоредба се цели да се предотврати неоснователното обогатяване на наемателя за сметка на собственика, като се отчита стойността на извършените подобрения и тяхната полза за имота.

Част от разноските, направени от наемателя, са свързани с ползването на имота

Възможно част от тях да останат за ползване от собственика.

Това създава сложни правни въпроси относно разпределението на разноските между страните.

Важно е да се отбележи, че ако подобренията са направени без съгласието на собственика, наемателят може да се окаже в неблагоприятна позиция, като бъде принуден да поеме цялата тежест на разноските.

Давност за иск по чл. 59 ЗЗД за подобрения в имот

Един от най-важните аспекти при предявяване на иск за подобрения в имот е давностният срок.

Давността за предявяване на иск по чл. 59 ЗЗД започва да тече от момента на извършване на подобренията.

В съдебната практика се приема, че този момент съвпада с момента, когато вземането на владелеца подобрител става изискуемо

В този случай се приема, че давността започва да тече именно от момента, в който владението му бъде обърнато в държане.

Този принцип е важен, тъй като той поставя началото на течението на давностния срок

Това има съществено значение за възможността на наемателя да защити правата си.

Давностният срок обикновено е пет години, но е важно наемателят да бъде наясно с точния момент, от който започва да тече срокът, за да не пропусне възможността да предяви иска си в съдебен ред.

При прекратяване на наемното отношение, наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е получил, с изключение на нормалното износване.

В случай на причинени вреди на имота, след прекратяване на наемното отношение, наемателят дължи обезщетение за периода до окончателното връщане на имота на собственика.

Това обезщетение може да включва и суми за възстановяване на първоначалното състояние на имота, ако са извършени неразрешени промени.

За допълнителна информация, моля обърнете се на тел. 0897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg 

Иск за променено местоживеене

Решаващо значение при определяне на родителските права е местоживеенето на детето имат неговите интереси, като в случай на спор се стига до иск за променено местоживеене

В разпоредбата на чл.126, ал.1 СК е регламентиран въпросът по искове за променено местоживеене с оглед съвместно живеене на родителите и техните ненавършилите пълнолетие техни деца.

В нормата на чл.126, ал.2 СК е предвиден административен ред за изземване на дете.

Разпоредбата на чл.126, ал.1 СК, императивно определя моралното и законово задължение на съвместното съжителство между родители и деца.

Задържане на дете в противоречие на закона се счита за основателно по чл.126 СК.

Поради това съдът е оправомощен да разпореди връщане на отклоненото дете по искане на заинтересованият родител.

Става дума за дете, което не живее с родителите си.  Отнася се и за дете, отклонено от местоживеенето си.

Съдебна процедура по иск за променено местоживеене

Административният ред за връщане да дете се прилага когато се е отклонило от местоживеенето при родителите си

Прилага се, когато местоживеенето му е запазено, но е нарушено изискването детето да живее с родителите си или с единия от тях.

При наличието на правен интерес за родителя да търси защита по чл.126, ал.2 СК

Правният интерес като абсолютна процесуална предпоставка за надлежното упражняване на правото на иск

В съдебно Определение на ВКС по гр.д.№ 3571/2014 г. е прието, че молителят е активно легитимиран да сезира съда с искане по чл.126, ал.2 СК.

Съгласно чл.51, ал.1 СК, местоживеенето на детето се определя при натоварения с родителските права родител.

Предвид динамиката на съвременните социални и икономически условия на живот и принадлежността на Република България.

В тази връзка, промяната в местоживеенето на родителя, на когото са възложени родителските права, влияе и върху местоживеенето на детето

Местоживеенето на детето следва това на родителя му, като се съблюдава основното правило за интереса на детето/

Съдебна практика за променено местоживеене

Изразът  „местоживеене” в текста на чл.126 СК не бива да се тълкува ограничително в смисъла на административен адрес, на който детето пребивава

Този израз следва да се тълкува разширително в смисъла на общо и съвместно съжителство на родители и деца.

Законодателят е приел, че адреса на детето е този на неговите родители и той се променя, винаги когато родителите променят своя.

Неоснователното прекъсване на връзката между децата и техните родители винаги  води след себе си до асоциални изяви на подрастващите.

В т. II от Постановление № 1 от 12.11.1974 г. на Пленума на ВС, е посочено на кой от родителите следва да се предостави упражняване на родителски права.

Това са възпитателските качества на родителите, морален лик на родителите, грижи и отношение на родителите към децата

Към този списък се отнася и желание на родителите да отглеждат децата, привързаност на децата към родителите, пол, възраст на децата.

За допълнителна информация и консултации се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg 

Събиране вземания дела в чужбина

Ние имаме дългогодишен опит в успешно трансгранично събиране на вземания, като предоставяме услуги, както на чуждестранни лица

Най-често се касае за вземания в България или чужбина за длъжници в други държави.

С регламента се създава опростена и ускорена писмена процедура за разглеждане на дела, включващи трансгранични*искове с малък материален интерес. По този начин се намаляват разходите и се гарантира, че съдебните решения, постановени в една държава от ЕС, се изпълняват автоматично в друга

Как се събира вземане в чужбина 

Познаваме отлично и използваме целесъобразно с оглед конкретния случай различните механизми на правото на ЕС

Тези механизми предоставят множество допълнителни възможности, както у нас, така и в останалите държави-членки на ЕС, благодарение на които лесно, бързо и ефективно се постига успешен краен резултат.

При събиране на вземания, вниомателно анализираме всеки случай индивидуално –

Законодателството се прилага за презгранични граждански и търговски дела за искове за до 5000 евро;

Кантората предлага цялостни стратегии и разрешения, които задължително включват проверка на длъжник и налагане на обезпечения,

Регламент (ЕО) № 861/2007 е подобрен допълнително и е модернизиран с Регламент (ЕС) 2015/2421

С този Регламент се актуализират правилата за процедурата за европейска заповед за плащане (въведена първоначално с Регламент (ЕО) № 1896/2006

Целта на процедурата е събиране вземания по дела с малък интерес.

На основание чл. 624а от ГПК, както и самото производството по цитирания регламент е строго формална. С нея се признава пряко изпълнение на решение на съд на Държава-членка, без процедура по неговото признаване.

Процедурата се отнася за  продукт или услуга трябва да бъдат предназначени за лична употреба, а не да са закупени с търговска цел.

Уреденото с Регламент (ЕС) № 861/2007 на Европейския парламент и на Съвета от 11 юли 2007 година за създаване на европейска процедура за искове с малък материален интерес

Това производство цели по-бързо разрешаване на трансгранични спорове по граждански и търговски въпроси при материален интерес до 2 000 евро.

Постановеното в рамките на това производство съдебно решение подлежи на изпълнение във всички държави от ЕС (с изключение на Дания) без да е необходимо декларирането му за изпълнимо в държавата на изпълнение.

Процедурата по дела с малък материален интерес

Приозводството по Регламент 861/2007 г., е специална процедура, която цели да облекчи достъпа до съд.

Процедурата по събиране вземания дела с малък интерес улеснява съдебното производство по  искове с малък материален интерес.

Това са дела при дела с малък материален интерес при трансгранични граждански и търговски спорове и намалява разходите.

Този механизъм се прилага от 1 януари 2009г. във всички държави-членки на ЕС, с изключение на Дания.

Потребителите могат да използват Европейската процедура за искове с малък материален интерес с цел бързо и опростено възстановяване на платени суми за некачествени стоки и услуги, закупени в друга държава-членка.

За да бъде осъществена,  молителя следва да представи всички изискуеми документи:

а) екземпляр от решението, който удовлетворява условия за истинност;

б) удостоверението, посочено в член 20, параграф 2, и ако е необходим, негов превод на чужд език

Не е допустимо Удостоверението да бъде заместено от друг документ

В случай, че съдебното решение не бъде обжалвано в 30-дневен срок, съдът издава декларация за изпълняемост

След това изпраща тази декларация за изпълняемост, заедно със съдебното решение на ищеца.

След получаване на съдебно решение и декларация за изпълняемост, потребителят следва да се обърне към съдебен изпълнител.

Всеки, който желае може  да се възползва от процедурата по събиране вземания дела в чужбина когато спорът е с трансграничен елемент.

За целта, една от страните има местоживеене или обичайно пребиваване в държава-членка, различна от тази на сезирания съд.

За въпроси, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или Email office@lawyer-bulgaria.bg 

Постановяване на привременни мерки

Родителските права и задължения се упражняват от двамата родители заедно и поотделно, докато не се стигне до постановяване на привременни мерки

Прекратяването на брака или раздялата на родители живели без брак, прави практически невъзможно съвместното упражняване на родителските права.

Поради това при спор между родителите законът разпорежда съдът служебно да се стигне до постановяване на привременни мерки. 

При определяне на мерки за упражняване на родителски права и личните отношения, приоритетен е интересът на детето.

Основания за привременни мерки по 323 ГПК

Целта на привременните мерки във висящ брачен процес, посочени в чл.323 ГПК, при спор между родителите за упражняването на родителски права.

Налие е приложение по съдебна администрация в производства за ограничаване или лишаване от родителски права

Тук основният критерии е да бъде защитен интересът на детето/ децата

Целта на това производство е да бъдат определени първоначално мерки за регулиране на отношенията на всеки от родителите с детето/децата.

Посочените норми са специални и не могат да бъдат тълкувани разширително

При постановяване на привременни мерки съдебните действия на Районен съд имат характер на спорна съдебна администрация.

Затова актовете не се ползват със сила на пресъдено нещо:

Това са такива мерки относно упражняването на родителските права, режима на лични отношения, определяне местоживеенето на детето.

Налице е трайна уредба на личните отношения между родителите и детето, която има действие до постановяване на съдебно решение.

Интересите на детето изискват родителските права да бъдат възложени на родител, способен да полага адекватни грижи за детето.

По смисъла на закона предоставя се само упражняването на правата, защото задълженията на родителя, упражняваш родителските права се запазват.

В този смисъл другия родител има и задължения, които следва да изпълнява по време на определения режим на лични контакти

Този режим на лични контакти следва да са установени при констатиране, че родителят не изпълнява тези свои задължения в интерес на детето.

Съобразно разпоредбата на чл. 59, ал. 9 СК, при промяна в обстоятелства, съдът, по молба на родител, може да измени определените привременни мерки.

Това Районен съд прави като определя нови привременни мерки за детето.

Тези обстоятелства се извършват от родител, на който е определен упражняване на родителски права, местоживеене и режим на лични отношения с дете.

Основателността на постановяване на привременни мерки е предпоставка за изменение на привременните мерки;

Съдебната практика приема, че постановяване на първоначалните мерки, може да има различни проявни форми:

• влошаване условията при родителя, на когото е предоставено детето,
• подобряване условията на живот при другия родител, като под условия на живот се разбират не само жилищните и битовите условия
• промяна в социалната среда и другите обстоятелства;
• изпадане в невъзможност на родителя, при когото е детето, да упражнява родителските права поради заболяване
• осъждане и лишаване от свобода за дълъг срок
• напускане пределите на страната
• загубване на родителски авторитет или фактическа невъзможност родителят да се справи с лоши прояви на детето
• повторно встъпване в нов брак на единия от двамата родители с трето лице.

Към промените, засягащи мерките и тяхната ефективност, спадат: 

1. невъзможност да се изпълни решението поради поведение на самото дете; 
2. нерационален режим, като в течение на изпълнението му мерките са се оказали неблагоприятни за детето; 
3. болест на детето и невъзможност за прилагане на мерките.

Съществува и особена група от изменени обстоятелства, свързани с права и задължения на родителите по повод задължителното спазване на мерките, като:

• отчуждаване на детето по вина на отглеждащия родител спрямо другия родител или обратно;
• пречки на родителя, който отглежда детето, за осъществяване на режим на лични отношения с другия родител; 
• невръщане на детето след осъществяване на лични отношения от родител, на когото не са предоставени родителски права
• нарушаване по различни начини режима на детето, ако е във възпитателно заведение; отвличане на детето и т. н.; 
• неизпълнение на мерките и неосигуряване на лични грижи по отношение на детето. 

Съзнателното задържане на детето след влизане в сила на съдебното решение не съставлява основание за нови мерки в полза на невиновния родител. 

За допълнителна информация обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Как се упражняват родителските права преди постановяването на привременни мерки?

Родителските права се упражняват от двамата родители заедно и поотделно до постановяване на привременни мерки.

Какво прави прекратяването на брака или раздялата на родителите по отношение на съвместното упражняване на родителските права?

Прекратяването на брака или раздялата прави практически невъзможно съвместното упражняване на родителските права.

Какво разпорежда законът при спор между родителите относно родителските права?

При спор между родителите, законът разпорежда съдът служебно да стигне до постановяване на привременни мерки.

Кой въпрос е приоритетен при определянето на мерките за упражняване на родителски права и личните отношения?

При определяне на мерките, приоритетен е интересът на детето.

Каква е целта на привременните мерки във висящ брачен процес според чл.323 ГПК?

Целта на привременните мерки е при спор между родителите за упражняване на родителски права във висящ брачен процес.

Какви са основанията за привременни мерки по чл. 323 ГПК?

Основанията за привременни мерки включват производства за ограничаване или лишаване от родителски права при наличие на съдебна администрация.

Как се определят привременните мерки при спор за упражняване на родителски права?

Привременните мерки се определят с цел регулиране на отношенията между родителите и детето до постановяване на съдебно решение.

Как се извършват промени в привременните мерки съгласно чл. 59, ал. 9 СК?

Съдът може да измени привременните мерки при промяна в обстоятелствата по молба на родител, определяйки нови мерки за детето.

Каква е основателността за постановяване на привременни мерки?

Основателността на постановяването на привременни мерки е предпоставка за изменение на тези мерки.

Какви са причините за изменение на привременните мерки съгласно съдебната практика?

Промени в обстоятелствата, включително невъзможност за изпълнение, нерационален режим, болест на детето и други, могат да бъдат причини за изменение на привременните мерки.

Обезпечение на граждански иск

В съдебната практика по граждански дела, често се налага процедурата по т.нар. обезпечение на иска.

В случай, че се стигне до подготовка за съдебно дело, изниква въпросът за гаранцията и обепечението на ищеца по делото.

Този въпрос касае ситуацията,  в която след приключване на производството, наличното имущество на длъжника ще е достатъчно, за да се удовлетвори накърненият интерес.

Не са редки случаите, в които осъждането на длъжника не е достатъчно, за да бъде възстановена щетата за кредитора, завел иска пред съд.

В случайте, в които длъжникът прехвърли свое имущество на трети лица, за кредитора възниква право да развали сделките.

За да се защити интереса на кредитора от недобросъвестно поведение на длъжника, законът предвижда механизми за обезпечаване на иска

Тези действа следва да бъдат извършени преди или по време на съдебното дело.

Основната цел на производството е с цел да се гарантира сигурното удовлетворяване на кредитора след приключване на производството.

Целта на това производство е гарантиране вземането на кредитора след края на съдебния процес.

По своята същност обезпечението е съдебна мярка, която ищецът по граждански иск предявява към съда.

В случай, че бъде допусната, тази мярка цели подсигуряване при успешен завършек на делото.

Целта е да се гарантира, че ще са налице активи на длъжника, от които да бъде събрана присъдената със съдебното решение сума.

Защо се налага обезпечение на иска

В практиката обезпечение на граждански иск се прави, за да се предотврати опасността ответникът да се разпореди със свои активи

Целта е да се елиминара възможността да ги укрие, като например ги прехвърли формално на близки лица, в случай че загуби делото.

Истината е, че до голяма степен това производство гарантира и подсигурява кредитора за бъдещия процес.

В крайна сметка, съдебният процес, ще се води, ако накрая ищецът -кредитор знае,че ще получи сумата, която търси от длъжника.

В противен случай, воденето на съдебен процес, само заради делото и да извади осъдително решение не е много целесъобразно от гледна точка на разходите за делото пред Районен или Окръжен съд.

Какви са мерките за обезпечение пред съда ?

Най-често исканите обезпечителни мерки в практиката са блокиране на имуществени активи. Тук говорим най-често за запор на банкови сметки или на моторни превозни средства.

Целта е блокирането на активи  да застави собственика да започне преговори или стане по-отстъпчив при делото.

Целта може да е и възбрана на притежавани от него недвижими имоти. Много рядко кредиторите искат запор на дружествени дялове, ценни книги и др.

Видове обезпечение на иска пред съд

Според момента, в който бива поискано, съгласно разпоредбите на „Гражданския процесуален кодекс“, обезпечението на иск бива два вида:

1) Предварително обезпечение на бъдещ иск – когато се търси преди да е заведен гражданският иск. Цели се изненада върху ответника, за когото се предполага, че би могъл да се освободи от свои активи след получаване на исковата молба.

2) Обезпечение по време на висящ исков процес /т.е. след завеждане на исковата молба/.

Предпоставки за допускане на обезпечението от съда 

Съдът, когато е сезиран с искане за обезпечение на граждански иск, за да се произнесе по допускане, следва да оцени следното:

• Да е налице достатъчно убедителни доказателства в подкрепа на основателност на иска;
• Вероятност изпълнението на задължението да се окаже затруднено или невъзможно;

При кумулативното наличие на горните обстоятелства, съдът ще допусне обезпечението и ще издаде съответните документи.

За допълнителна информация, обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Какво е обезпечение на граждански иск?

Обезпечението на граждански иск е правно средство, което има за цел да гарантира, че кредиторът ще бъде удовлетворен, дори и ако длъжникът не е спазил съда. Това включва предприемането на действия за осигуряване на имущество, което да служи като гаранция за изпълнение на бъдещи съдебни решения

Кога е необходимо обезпечение на граждански иск?

Обезпечението на граждански иск е необходимо, когато съдебният процес включва риск от затруднения при изпълнението на съдебните решения. Това може да включва случаи, където длъжникът разпределя своето имущество или има възможност да избегне изпълнението на съдебно решение.

Какви са обичайните форми на обезпечение на граждански иск?

Обезпечението на граждански иск може да бъде осъществено чрез налагане на забрана върху имущество, блокиране на сметки, или предоставяне на обезпечителни вноски. Тези мерки целят да предотвратят разпределението или унищожението на имущество, което би могло да бъде използвано за покриване на исковете.

Кои лица могат да поиска обезпечение на граждански иск?

Обезпечението на граждански иск може да бъде искано от кредитори, които имат законен интерес в това да бъдат удовлетворени от дължника, и когато има риск от унищожаване или укриване на имущество.

Каква е ролята на съда при обезпечението на граждански иск?

Съдът играе ключова роля при решаването на въпроси, свързани с обезпечението на граждански иск. Той може да нареди различни мерки за предпазване на правата на кредитора и да установи условията за освобождаване на обезпечението, след като дължникът е изпълнил задълженията си.

Колко време отнема процесът на обезпечение на граждански иск?

Времето, необходимо за обезпечението на граждански иск, варира в зависимост от конкретните обстоятелства на случая. Процесът може да отнеме няколко седмици или месеци, в зависимост от сложността на съдебния процес и дължината на срока за вземане на решение от страна на съда.

Как да започна процес за обезпечение на граждански иск?

За да започнете процес за обезпечение на граждански иск, се консултирайте с адвокат, който има опит в областта на гражданското право. Той ще ви предостави подходящ съвет и ще ви помогне с инициирането на необходимите правни стъпки. Тези отговори са предоставени за информационни цели и не представляват правен съвет. За конкретни правни въпроси, се консултирайте към кантората.