Условия за покупка на зелено ?
Покупката на имот на зелено има както предимства, така и недостатъци, но купувачите решават покупка заради по ниската цена, без да проверят всички условия за покупка на зелено ?
Главната причина, поради която повечето хора решават да закупят имот на зелено е, че не се налага цялостното изплащане на сумата за имота
Тази сума следва да се изплати едва на по-късен етап, след сключването на договора.
Два са основните начина за уреждане отношенията между страните при договора за продажба на зелено, като съществена разлика между тях е моментът на придобиване на собствеността.
Първия въпрос – прехвърляне право на строеж. Страните се уговарят за прехвърляне към купувача не право на собственост, а право на строеж.
В този случай собствеността ще бъде придобита най-рано на етап „груб строеж“ на сградата. Оттам нататък отношенията между строителя и купувача се уреждат съгласно договор за строителство.
Въпросът тук е кое ще мотивира строителя да завърши строителството, след като на груб строеж собствеността вече е преминала върху купувача ?
Това могат да бъдат неустойките по договора.
Масовият купувач рядко чете договорите, които подписва, а на по-неопитните се представят „бланкови“ договори, в които неустойките при неизпълнение от строителя въобще липсват.
По-изгодната цена, големият избор при етаж, изложение и разпределение също мотивират купувачите да се насочат към имот на зелено.
Това са имоти, чието строителство, не е стартирало или пък е в етап на застрояване, който крие и чувствителни рискове.
Вторият вариант е с предварителен договор.
Не винаги купувачът разполага с цялата продажна цена и в този случай се прибягва до оформяне на отношенията с предварителен договор.
Строителят и купувачът уговарят срок за сключване на окончателен договор и разсрочват плащането на продажната цена.
Отношения при сключен т.нар. договор за прехвърляне на право на строеж.
Правото на строеж, съгласно Законът за устройство на територията, също е годен предмет на прехвърлителна сделка.
На продавачът – строител е издадено разрешение за строеж върху определен имот, прехвърля правото на строеж на купувача срещу заплащане на определена сума
В този случай между страните се сключва още един договор за строителство.
С прехвърлянето на правото на строеж на купувача, той става собственик на постройката, когато тя бъде завършена
Правото на строеж трябва да бъде упражнено в срок от 5 години, т.е. сградата трябва да бъде завършена в груб строеж, в противен случай той няма да придобие собствеността.
Процедурата при покупка на зелено ?
Почти всяка сделката за прехвърлянето на недвижим имот при закупуване в процеса на строителството се оформя документално с предварителен договор.
Предварителният договор е нужно да съдържа уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.
Тъй като предмет на сделката при покупката на имот на „зелено“, окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма.
Как се купува имот на зелено ?
Когато купувате имот „на зелено“ е много важно внимателно да прочетете Предварителният Договора
Важно е да договорите всички условия за покупка на зелено, който ще се сключи със строителния предприемач.
За целта е важно особена важност е да се консултирате с добър адвокат.
В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор.
Ако не искате да сте в слабата позиция на пасивен наблюдател се ориентирайте и проучете всички условия
Това в пълна степен се отнася при покупка на имот на зелено.
Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го промени в своя полза.
Най-често Предварителните договори, който се изпращат, защитава изцяло интереси на строителния предприемач
Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище.
Това би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали.
Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент срокове
Огледайте внимателно и какъв е техният размер.
Не се заблуждавайте, че при договор за покупка на недвижим имот на „зелено“ това, което ви е обещано от строителя, ще бъде спазено.
За да получите обещаното е нужно да бъде записано в Предварителният договор, изготвен от Ваш адвокат недвижими имоти.
Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора.
В противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин.
Междинни плащания и етапи при покупка „на зелено”.
При сключването на предварителен договор, при покупка на недвижим имот на „зелено“, купувачът да заплаща определена част от покупната цена.
Най-често следващите плащания се извършват при достигане на определени етапи на строителството.
Последната вноска е плащане при въвеждане в експлоатация на сградата.
При подготовка на сделка „на зелено“, не сключвайте предварителни договори с междинни плащания обвързани само с календарни дати.
Изпълнението на строително монтажните дейности, и плащанията на имота следва да са обвързани.
Най-вече това се отнася за етапите и степени на завършване на отделните обекти
Междинните плащания трябва да бъдат обвързани с етапите на строителство и съответните дати за тях.
Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.
Изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване.
Предварителният договор не подлежи на вписване, с него не се прехвърлят вещни права
Предварителният договор представлява задължение на страните за сключване на окончателен договор. Следователно, за да стане купувачът собственик на имота е необходимо сключването на окончателен договор.
При всички положения закупуването на имот, независимо дали е на зелено или не, е дейност, която изисква особено внимание още на ниво преддоговорни отношения.
Това са само част от рисковете, които всяка сделка за продажба крие.
Предварителният анализ на документите и историята на имота и земята ще Ви даде нужното спокойствие.
Желателно е да бъде прегледан
- Теренът, върху която ще бъде построен;
- Състоянието на строителя като търговец
- Прегледът на цялата документация, в това число на предварителния договор
- Да се конкретизират преговорите с другата страна, могат да допринесат за сключването на стабилна и справедлива сделка
Само така ще могат да се спестят на купувача време и разходи по иницииране на съдебни производства.
За въпроси и допълнителна консултация, моля обърнете се телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg.
Рискове при покупка на имот на зелено?
В случаите, в които отношенията се уреждат чрез сключване на договор за прехвърляне на правото на строеж, са възможни следните неблагоприятни варианти: – Продавачът /строителят/ може да не построи сградата в рамките на 5-годишния срок, като в този случай се губи правото на строеж и съответно възможността за придобиване на собствеността върху постройката. – Тъй като правото на строеж се счита за упражнено със завършване на сградата в груб строеж, е възможно след това строителят да не довърши сградата до въвеждането ѝ в експлоатация. – В случаите, в които отношенията между страните се уреждат с предварителен договор, съществуват следните рискове: – Възможно е продавачът по предварителния договор да се откаже от сключването на окончателен. – Възможно е преди сключването на окончателен договор продавачът да прехвърли същия имот на друго лице. Без значение от начина на уреждане на отношенията, винаги съществуват и следните рискове: – Продавачът е възможно да изпадне в неплатежоспособност, поради което да е в невъзможност да довърши започнатия строеж на сградата. – В случай че строителството на сградата е финансирано със средства от банков кредит, е възможно сградата, съответно и самостоятелните обекти в нея, да са ипотекирани в полза на банката, което представлява тежест върху имота и съществува риск от неговата принудителна продажба от съдебен изпълнител.
Преди покупката на имот на зелено е от изключителна важност да се предприемат следните стъпки: Проверка на продавача – дали продавачът е известен строител на сгради, неговата история, неговите собственици и евентуалната промяна в тях, капиталът му, дали има наети лица и други обстоятелства, които биха имали значение за предстоящото строителство. Тази проверка е препоръчително да бъде извършена от специалист. Проверка за начина на финансиране на строителството /лични средства или банков кредит/ – неблагоприятни последици може да има при финансиране на строителството с банков кредит. Тази информация следва да бъде предоставена от продавача. Проверка на наличните документи и предложени договори преди тяхното сключване – важно е да се проверят разрешителните за строеж, важно е да се проверят и клаузите в договора, касаещи отговорността на продавача при неизпълнение на неговите задължения. Тази проверка също е препоръчително да бъде извършена от специалист. Проверка за наличието на тежести над парцела, върху който ще се строи сградата – дали има вписани възбрани и ипотеки. В повечето случаи ипотеките се учредяват върху земята и върху евентуалните бъдещи сгради, построени на нея. Поради това тази проверка е също от изключителна важност и също е препоръчително извършването ѝ от специалист.
След сключване на договор за покупка на имот на зелено, независимо дали ще е под формата на договор за прехвърляне на правото на строеж или чрез предварителен договор, средствата за защита на купувача не са изчерпани. Купувачът разполага с възможността да реализира отговорността на продавача за неизпълнение на договора, може да развали договора и да иска обезщетение или неустойка, в случаите в които такава е уговорена. Купувачът разполага с възможността да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Във всички случаи, обаче, е важно какво е съдържанието на сключения между страните договор и каква е отговорността на продавача за неговото неизпълнение.
Какво проверява адвокатът по сделката ?
Осъществяването на покупка на имот на зелено като вид договор не е изрично уреден в нашето законодателство, както и не са уредени минималните изисквания за неговото съдържание и за правата и задълженията на страните. Съгласно Закона за устройство на територията, за да бъде прехвърлено правото на собственост върху определен самостоятелен обект, сградата, в която той се намира, следва да бъде завършена в груб строеж, а такава ще бъде, когато бъдат изградени ограждащите ѝ стени и покривът.
