Правно обслужване дружества

Често пъти при възникването на конкретен въпрос в търговската дейност, ни задават въпроса за правно обслужване дружества.

Правната кантора предлага цялостно правно обслужване на юридически лица – търговски дружества, юридически лица с нестопанска цел и общини.

Продуктите ни в тази област позволяват вашето дружество, сдружение, фондация, община да има на разположение постоянна юридическа помощ от квалифицирани юристи.

С цел постигане високи резултати, ние се запознаваме детайлно със спецификите на Вашата сфера на търговска дейност, релевантното законодателство и обслужващите институции

Кантората предлага абонаментно правно обслужване и различни правни разрешения на възникналите правни въпроси през Вашият поглед и управленска структура.

Наличието на асоциирани счетоводители в нашия екип ни позволява да се спряваме с лекота и с възникналите във връзка с правното Ви обслужване счетоводни, финансови и данъчни въпроси.

…….акценти в нашата работа….

Предимство на абонаментно обслужване?

1. Спестявате разходи за юридически персонал (заплати, осигуровки, болнични и др.) – цената на абонаментното правно обслужване е далеч по-ниска от назначаването на юрисконсулт по постоянен договор.
2. Спокойствие и сигурност – с нашия правен абонамент ще сте спокойни, че непрекъснато имате на разположение специалисти, които са запознати в детайли с вашата дейност, на които имате вяра и можете да разчитате.
3. Спестявате време – при възникнал неотложен проблем няма да губите време в търсене на адвокат, който да ви изслуша, да се запознае с вашата дейност и със спецификите на казуса Ви;
4. Обслужване с приоритет – на клиентите ни, сключили договори за абонаментно обслужване, е гарантирано приоритетно разглеждане и своевременно решаване на всички възникнали юридически проблеми.
5. Вие ще получите навременна и компетентна правна помощ на разумни цени.
6. Предварително фиксирани месечни разходи за правно обслужване – срещу фиксирана месечна сума вие получавате много повече.
7. Обезпечавате бизнеса си – ще имате зад гърба си постоянна юридическа подкрепа при текущото извършване на дейността Ви.
8. Услугата включва разрешаване на всички възникнали проблеми, цялостно оптимизиране на дейността с оглед нейното обезпечение.

Понякога цената на абонамента се избива само с 2-3 услуги, изчислени при редовни цени.

Правни услуги, включени в абонамента:

1. Преглед и изготвяне на видове  договори;
2. Изготвяне на всякаква текуща документация– споразумения, молби, заявления, покани, пълномощни, декларации, жалби и други;
3. Писмени и устни консултации и становища, включително решаване на възникнали правни проблеми;
4. Участие в преговори и срещи с оглед сключване на търговски сделки;
5. Съдействие при сключване, изменение и прекратяване на трудови договори
6. Изготвяне на документация, с оглед дейността;
7. Мониторинг на законодателни промени, свързани с вашия бизнес;
8. Изготвяне на индивидуални правни стратегии;
9. Правен анализ на бизнес процеси – анализ на съответствие на дейността с правната уредба;
10. Фирмено разузнаване на евентуални бъдещи контрагенти;
11. Данъчни консултации, с оглед оптимизиране на разходите;
12. Представителство пред административни органи;
13. Цялостна проверка на имот преди покупка;
14. Съдействие в целия процес по придобиване на право на собственост върху недвижим имот;
15. Проучване на съдебни дела и даване на мнение по тях;
16. Събиране на вземания;

Абонаментното правно обслужване не включва процесуалното представителство по граждански и търговски дела

Кантората работи активно по промени в търговските дружества, изготвяйки документи за промяната във вписаните обстоятелства

Услугата включва промяна на

• наименованието (фирмата),
• седалището и адреса на управление,
• съдружниците, промяна на управителя,
• капитала и промяна в предмета на дейност.

Винаги се стремим да предложим на нашите клиенти пълния спектър на правно обслужване – от завеждане на дело и разрешаване на съдебни спорове в българските съдилища

Кантората предлага представителство при

• сделки с недвижими имоти, правно обслужване на юридически лица,
• консултации по семейноправни и наследственоправни проблеми,
• оспорване на административни актове и т.н.

Кантора извършва юридическа консултация при избора на правно-организационната форма на дружеството, което искате да регистрирате (ООД, ЕООД, АД и др.).

Подготовка на всички необходими документи и извършване на

• регистрация или промени в дружества,
• вписването им в Търговския регистър при Агенцията по вписванията.

Кантората работи активно по пълно преструктуриране на Вашият бизнес.

Създаване на дъщерни дружества и нови форми на сътрудничество с чуждестранни партньори, при изготвянето на договори за съвместна дейност

В случай, че имaтe paбoтeщ бизнec, нo имaтe нyждa oт пpaвнa или cчeтoвoднa ĸoнcyлтaция, нaшитe cпeциaлиcти ca гoтoви дa cъдeйcтвaт за решаването на възникнал правен проблем

Кантората предлaгa текущи пpoмeни в oбcтoятeлcтвaтa нa търговски дружества, прехвърляне на дружествени дялове и ликвидация.

В случай на трудности и проблем щe съдействаме за прехвърляне на дружествени дялoвe или  чacт oт тяx нa чуждестранно или местно физически или юридическо  лицe.

Разбира се има ситуации в който е нужно един бизнес да бъде закрит и ликвидиран, за да се отвори нова бизнес идея, за което имaмe гoтoвнocт дa Ви предоставим надеждна услуга по закриване на фирма.

Бързина и удобство в правното обслужване….

Основен акцент освен професионалната помощ на кантората е eĸcпpecни услуги съобразени с конкретна ситуация, ĸoитo пpeдлaгaмe.

За улеснение на търговските дружества, с оглед цялостната им дейност, предлагаме сключване на договор на абонаментен принцип.

Абонаментното правно обслужване се изразява в юридическо съдействие по всички правни въпроси, възникващи в хода на икономическото им развитие.

Срещу заплащане на месечна абонаментна такса за предварително уговорен обем правни услуги и намалено допълнително заплащане на извършените над този лимит правни услуги

Всички клиенти на абонамент получават специално внимание и неотложно юридическо обслужване на разумни цени.

Услугата е подходяща както за български, така и за чуждестранни фирми, които извършват търговска дейност в България.

……….. фирменото консултиране за клиенти.

Български и чуждестранни търговски дружества извършването на следните правни услуги:

• Консултации в избора на подходяща правно-организационна форма за съответния бизнес на търговец;
• Учредяване и регистрация на търговски дружества и еднолични търговци;
• Регистрация на търговски представителства на български и чуждестранни фирми, и търговски организации;
• Консултации на местни и чуждестранни търговски дружества, във връзка с дейността и управлението им;
• Регистрация на последващи промени в търговски дружества и еднолични търговци;
• Преобразуване на търговски дружества -вливане, сливане, отделяне и разделяне;
• Правен анализ на дружества;
• Сделки с търговски предприятия -придобиване, трансформиране, наем и покупко-продажба на предприятия;
• Правни консултации и съдействие относно лицензионни и разрешителни режими;
• Правно консултиране на корпоративно управление на местни и чуждестранни юридически лица;
• Изготвяне на договори за управление и договори с търговски представители (прокуристи, обикновени пълномощници и търговски посредници);
• Предоставяне на правни консултации по текущи и бъдещи търговски сделки;
• Изработка на типови договори за търговската дейност на дружества, във всички сектори на икономиката;
• Изготвяне и съдействие при сключването на търговски сделки
• Консултации по недвижими имоти, ценни книги, лизингови сделки, договори за превоз, строителство, продажби, доставки, комисионни и дистрибуторски договори, посреднически договори, франчайзинг; кредит и др.
• Прекратяване, ликвидация и несъстоятелност на търговски дружества;
• Съдействие при защитата на права, свързани с търговска марка, при нелоялна конкуренция или недобросъвестна практика;

• Консултации по банкови сделки;

• Правни консултации относно създаване и лицензиране на застрахователни компании;
• Правни съвети и консултации в областта на случаи при имущественото и фирменото застраховане;
• Учредяване и вписване на обезпечения и гаранции по търговски договори – ипотеки, особени залози, залози върху дялове и др.;
• Правни анализи и консултации по приватизационни сделки и следприватизационни проблеми;
• Участие в преговори, посредничество и сключване на Споразумения в случай на спор между търговски партньори;
• Комплексно правно обслужване на търговски дружества;
• Процесуално представителство и правна защита в производство по несъстоятелност на търговски дружества;
• Процесуално представителство и правна защита по търговски спорове пред всички съдебни инстанции, особени юрисдикции и арбитражен съд.

Кантората разполага с техническа гoтoвнocт за правни съвети и последващо преструктуриране, договори с чуждестранни партньори и откриването на представителства в кратки срокове и приемливи условия.

Ha пpaĸтиĸa нe cъщecтвyвa пo-бъpз нaчин зa пpeдocтaвянe нa услуга, cвъpзaнa c впиcвaнe нa пpoмeни в Tъpгoвcĸия регистър.

Качество и професионализъм

Eĸипът ни oбcлyжвa пpaвнo и cчeтoвoднo paзлични търговски дружества.

Paбoтaтa c paзлични пo cвoeтo естество и гoлeминa пpoeĸти ни пoзвoли дa нaтpyпaмe бeзцeнeн oпит, ĸoйтo мoжeм дa пpилoжим и във Baшия бизнec.

Договор за дарение

В правната доктрина е възприето, че предмет на дарение могат да бъдат всякакви вещи, описани в писмен Договор за дарение.

Когато говорим за прехвърляне на имот чрез дарение, става дума за всякакъв вид недвижими имущества. В тези случаи преотстъпването се осъществява напълно безвъзмездно, като сделката може да се развали:

А/ само по взаимно съгласие или

Б/ въз основа на основания, вписани в Закона за задълженията и договорите.

В случаите от практиката дарение на имот се прилага между роднини – деца и родители, съпрузи, братя и сестри

В практиката да съществуват и други обстоятелства за извършване акт на дарение.

• Основното, което страните уговарят са отношенията между тях, които възникват по повод на даряваните вещи – техният вид и мотивът, на базата на който се прави дарението. Мотиви за дарение – са най-различни – подарък за даден повод и т.н.
• Страни по договора могат да бъдат както хора, така и фирми, като това не се отразява по никакъв начин на неговото съдържание.
• Правата и задълженията на страните са свързани с предаването на вещите и тяхното приемане, както и изразяването на благодарност от страна на надарения.

Обещанието за дарение не произвежда никакво действие. 

Прехвърлянето на имот чрез дарение от един собственик на друг се различава от придобиването на имуществото чрез покупко-продажба

По този начин му се предоставя безвъзмездно ползване, без сделката да има материален характер.

Най-често тази процедура се използва при прехвърляне на жилище между роднини, но са възможни и други обстоятелства.

Това е гаранцията за новия собственик, че имотът става безвъзмездно негова лична собственост.

Имот може да се прехвърля чрез дарение и в други случаи и на други лица, включително и на малолетни, стига те да са надлежно представени.

Дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно.

Нищожно е дарение, когато мотивът, с който е направено е противоправен на закона или добрите нрави.

Регламентация на договора за дарение

• Договорът за дарение на движими вещи или пари трябва да бъде сключен с нотариална заверка на подписите, за да е действителен и да отговаря на изискванията на закона.
• Когато едно дарение се основава единствено и само на един мотив и този мотив противоречи на закона или добрите нрави, тогава дарението е нищожно.
• Дарението също е нищожно, ако условията или тежестта са невъзможни, тоест не могат да се осъществят. За значението на условията и тежестите в договора за дарение може да прочетеш по-надолу.
• Ако се даряват ценни книжа, дарението трябва да бъде извършено съобразно предвиденият за прехвърляне за всеки вид ценна книга начин – чрез джиро или цесия.

С него дарителят прехвърля веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема. Дарението е едностранен договор, тъй като поначало за дарения не възникват никакви задължения.

Дарението може, обаче, да бъде направено под условие или да бъде скрепено с някаква тежест.

Дарението е едностранен договор, при който една от страните придобива права, а другата -задължения.

Надареният не поема никакви задължения към своя дарител. Неспазването на тези правила е основание за отмяна на договора за дарение.

Дарението е едностранен договор, но двустранна сделка

В този договор участват две насрещни волеизявления – на дарителя и на този, който приема дарението. В правната теория се приема, че при едностранната сделка се съдържа само едно волеизявление.

А ако дарителят е физическо лице, то той трябва задължително да е дееспособен.

Процедурата по прехвърляне на имот чрез дарение се извършва пред нотариус и задължително в областта, в която се намира съответният имот.

Като всяко едно прехвърляне на недвижимо имущество, и в този случай процесът е съпътстван от документация, която е необходимо да бъде предварително подготвена и представена от страна на дарителя.

Законът е категоричен, че дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения чрез залог от непълнолетие деца са нищожни.

Форма на договор за дарение ……….

Според закона, във всички случаи на дарение на недвижим имот, то трябва да се осъществи под формата на нотариален акт.

Дарението на движими имущества трябва да стане в писмена форма с нотариално заверени подписи или чрез предаване.

Следва да отбележим, че дарение обаче може да получи всяко физическо или юридическо лице, без значение от възраст.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса, удостоверяващ прехвърлянето на имота чрез дарение, като се изчислява по определена скала

Процедурата по даряването на имота е необходимо да се извърши пред нотариус в областта, в която се намира недвижимото имущество, предвидено за дарение.

В случай че се налагат заличавания, вписвания, отбелязвания и нанасяне на друг вид изменения в документацията, то е необходимо да се обърнете към съответната служба по вписванията, след разпореждане на съответния съдия по вписванията.

Отмяна на договор за дарение……

Важно е да се знае, че дарението може да бъде отменено.

Разпоредбата на чл. 227 ЗЗД предвижда отмяна на дарението при конкретни обстоятелства.

Пример за нарушение са опит дареният умишлено убие дарителя.

Допълнителни основания за отмяна на договора за дарение са и ситуациите в които надареният, се опита да набеди дарителя в престъпление,

Основание за отмяна на договора за дарение е отказ за  издръжка, от която дарителя се нуждае.

Отказ от издръжка на дарител е обществено укорима форма и поради това непризнателността се цени като драстична, за да се признае на дарителя правото да иска отмяна на дарение.

Искът за отмяната може да се предяви в едногодишен срок, който тече от момента, в който на дарителя са станали известни основанията за отмяна на дарен.

За допълнителна информация, моля да се обърнете към нас за информация на следния телефон + 0897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg 

Какво представлява Дарението ?

Дарението е договор, чрез който дарителят отстъпва – веднага и безвъзмездно нещо на надарения, който го приема. Съгласието на страните е необходим елемент на сделката – т.е. дарителят следва да има намерение да надари и да изрази волята си за това, а надареният да приеме дара

Какви особености има Договора за дарение ?

При дарението на недвижим имот, задължителната форма е с нотариален акт, а при дарение на движима вещ – писмена форма с нотариална заверка на подписите, а на ценни книжа – по надлежния начин за прехвърляне

Как се отменя Договор за Дарение ?

С Договора за дарение имуществото се прехвърля веднага, безвъзмездно. Дарителят не може да го отмени по свое усмотрение. В ЗЗД са регламентирани основания за отмяна на дарение

Какви са основанията за отмяна на Договор за дарение ?

основания са налице, когато дареният: умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства: да набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена; отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае;

Как се отменя Договор за Дарение ?

Договорът за дарение може да бъде отменен само по съдебен ред. При основания за отмяна, законът предвижда исков ред за защита. Искът може да се предяви в едногодишен срок от узнаване основанията за отмяна на дарението

Има ли особени основания за отмяна на дарение ?

Съгласно разпоредбата на чл. 227, ал. 1, б. „в” ЗЗД дарението може да бъде отменено при отказ на дарителя от издръжка, от която той се нуждае. Предпоставките за отмяна на дарение са – нужда от издръжка на дарителя, искането, отправено до дарения и отказ да дава издръжка.

Кога може да бъде поискано разваляне на договор за дарение ?

Няма срок за иск за разваляне срока на сключен договор за дарение, стига да е налице непризнателност на надареното лице. В едногодишен срок след отправено искане, дарителят може да поиска от съда да отмени дарението поради непризнателност.

Покупка на имот на зелено

Най масовата ситуация за покупка на имоти в последните 15-20години е сделка за Покупка на имот на „зелено“.

Покупката на имот на зелено е сделка, при която купувачът заплаща цена или част от цена за бъдещ недвижим имот, който все още не е напълно изграден, а в някои случаи дори не е достигнал етап „груб строеж“.

На практика това най-често означава покупка на апартамент, ателие, гараж, паркомясто или друг обект в сграда, която е в процес на строителство.

Сделката може да бъде сключена още преди Акт 14, след Акт 14, преди Акт 15 или преди окончателното въвеждане на сградата в експлоатация.

Този вид сделки са популярни, защото често дават възможност за избор на по-добър етаж, изложение, разпределение и цена.

Но именно ранният етап на строителство крие и най-сериозните правни и финансови рискове за купувача.

Важно: при покупка на зелено купувачът не трябва да се доверява само на рекламна брошура, обещания на брокер или репутация на строителя.

Необходима е пълна проверка на имота, земята, строителната документация, инвеститора, тежестите и договора.

Защо покупката на имот на зелено е рискова?

Покупката на имот на зелено не е обикновена покупко-продажба на готов недвижим имот.

При готов имот купувачът може да види реалното състояние, да провери собствеността, кадастъра, тежестите и да придобие вещно право чрез нотариален акт.

При имот на зелено ситуацията е различна.

В момента на подписване на договора обектът може още да не съществува като завършен самостоятелен обект.

Купувачът често плаща значителна сума срещу обещание, че строителят ще построи, завърши, въведе в експлоатация и прехвърли имота в бъдеще.

Основните рискове са:

1. строителят да не завърши сградата;
2. да няма валидно разрешение за строеж;
3. инвеститорът да не е собственик на земята;
4. да липсва валидно учредено право на строеж;
5. върху земята или строежа да има ипотека, възбрана или други тежести;
6. проектът да бъде променен без реална защита за купувача;
7. площта, разпределението или общите части да не съответстват на обещаното;
8. договорът да предвижда плащания, които не са обвързани с реални строителни етапи;
9. да няма ефективни неустойки при забава;
10. да липсва ясно задължение за въвеждане на сградата в експлоатация.

Именно затова покупката на имот на зелено не е препоръчителна без предварителна консултация с адвокат по недвижими имоти.

Рисковият момент – преди Акт 14 и удостоверение за груб строеж

Най-рисковият етап за купувача е началният период на строителството, преди сградата да достигне етап „груб строеж“.

В практиката този етап е свързан с т.нар. Акт 14 и с удостоверението за степен на завършеност по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията.

Грубият строеж има особено значение, защото показва, че основната конструкция на сградата е изпълнена.

Преди този момент рискът за купувача е значително по-висок, защото:

• обектът може да не е достатъчно индивидуализиран;
• банките по-трудно финансират покупката с ипотечен кредит;
• строителството може да бъде спряно;
• може да възникнат спорове със собственици на земята;
• може да има проблеми с разрешението за строеж;
• купувачът може да е платил значителна сума, без реално да е придобил собственост върху готов обект.

Затова преди подписване на договор е необходимо да се установи на какъв етап е строителството и какви документи реално са издадени.

Предварителният договор не прехвърля собственост

Една от най-честите грешки при покупка на имот на зелено е убеждението, че след подписване на предварителен договор купувачът вече е собственик.

Това не е така.

Предварителният договор има облигационно действие.

Той създава задължение за страните в бъдеще да сключат окончателен договор, но сам по себе си не прехвърля право на собственост върху недвижим имот.

Дори когато предварителният договор е с нотариална заверка на подписи или съдържание, той не замества нотариалния акт за покупко-продажба.

Купувачът става собственик едва при сключване на окончателен договор в изискуемата форма или при влязло в сила съдебно решение, което обявява предварителния договор за окончателен.

Затова предварителният договор трябва да бъде изготвен изключително прецизно.

В него трябва да бъдат уредени всички съществени условия на бъдещата сделка – имот, цена, срокове, начин на плащане, строителни етапи, документи, неустойки, въвеждане в експлоатация и защита при неизпълнение.

Какво трябва да се провери преди покупка на имот на зелено?

Преди да се подпише предварителен договор или договор със строител, трябва да се направи цялостна правна проверка.

Тя не трябва да се свежда само до преглед на проекта или до справка дали строителят има добри предишни обекти.

1. Проверка на земята

Първо трябва да се установи кой е собственик на поземления имот, върху който се строи сградата.

Ако инвеститорът не е собственик на земята, трябва да се провери дали има валидно учредено право на строеж.

Необходимо е да се прегледат:

• нотариални актове;
• договори за учредяване на право на строеж;
• делби, замени, дарения или други предходни сделки;
• съдебни спорове;
• реституционни претенции;
• искови молби;
• възбрани;
• ипотеки;
• особени залози, ако са релевантни.

Ако правото на строеж е учредено неправилно, непълно или е обременено с тежести, това може да създаде сериозни проблеми за бъдещото придобиване на имота.

2. Проверка на строителя и инвеститора

Купувачът трябва да знае с кого подписва договор.

В практиката относно Покупка на имот на зелено често има разлика между собственик на земята, инвеститор, строител, продавач и посредник.

Затова при Покупка на имот на зелено задължително трябва да се провери:

• кое дружество продава имота;
• кой е управител;
• какъв е капиталът;
• има ли обявени годишни финансови отчети;
• има ли запори върху дружествени дялове;
• има ли производства по несъстоятелност;
• има ли чести промени в управлението;
• има ли публични данни за съдебни спорове;
• дали лицето, което подписва договора, има представителна власт.

Това е особено важно при новосъздадени проектни дружества, които са създадени само за конкретна сграда.

3. Проверка на разрешението за строеж

Разрешението за строеж е ключов документ при проверката на Покупка на имот на зелено.

Без него сделката е изключително рискова.

Трябва да се провери:

• дали има издадено разрешение за строеж;
• дали разрешението е влязло в сила;
• дали не е обжалвано;
• дали не е изгубило действие;
• дали е презаверено, ако е необходимо;
• дали обхваща конкретната сграда и конкретните параметри;
• дали проектът съответства на обещания на купувача обект.

В ситуация при Покупка на имот на зелено не е достатъчно строителят да твърди, че „разрешението се очаква скоро“.

Ако договорът се подписва преди разрешение за строеж, трябва да има ясни условия за защита на купувача, включително право на отказ и връщане на платените суми.

4. Проверка на проекта и площите

При покупка на зелено купувачът често вижда само схема, визуализация или архитектурен план.

Това не е достатъчно.

В договора трябва да има ясно описание на:

• вход;
• етаж;
• номер на обекта;
• застроена площ;
• идеални части от общите части;
• мазе, склад, гараж или паркомясто;
• изложение;
• граници;
• степен на завършеност;
• материали;
• дограма;
• инсталации;
• общи части;
• срокове за изпълнение.

Особено внимание трябва да се обърне на разликата между застроена площ, обща площ, идеални части и реално използваема площ.

Неяснотата по тези въпроси често води до спорове между купувача и строителя.

5. Проверка за ипотека и други тежести

Много нови сгради се финансират с банков кредит.

В такива случаи често върху земята или върху правото на строеж има ипотека в полза на банка.

Наличието на ипотека не винаги означава, че сделката е невъзможна.

Но означава, че трябва да се изиска ясна схема за заличаване на ипотеката по отношение на конкретния обект.

Купувачът трябва да получи писмено потвърждение или механизъм, че след плащане на договорената цена имотът ще бъде прехвърлен свободен от тежести.

Не трябва да се подписва договор, в който липсва ясна клауза как и кога ще се заличи ипотеката.

Какво трябва да съдържа договорът със строителя?

Договорът при покупка на имот на зелено често има смесен характер.

В практиката той може да съдържа елементи на предварителен договор за покупко-продажба, договор за изработка и договор за извършване на правни и фактически действия по завършване и въвеждане в експлоатация на сградата.

1. Клауза за бъдещо прехвърляне на собственост

Договорът трябва ясно да посочва, че строителят или продавачът се задължава да прехвърли конкретен имот на купувача при настъпване на определени условия.

Трябва да бъдат описани:

• точният имот;
• цената;
• начинът на плащане;
• срокът за нотариална сделка;
• нотариусът или редът за избор на нотариус;
• документите, които продавачът трябва да осигури;
• разноските по сделката;
• задължението имотът да се прехвърли свободен от тежести.

2. Клауза за строителство и степен на завършеност

Това е една от най-важните части на договора.

Трябва да бъде ясно описано в какъв вид ще бъде предаден имотът – например „на шпакловка и замазка“, „до ключ“ или с конкретни технически характеристики.

Препоръчително е да се приложи техническа спецификация, която да включва:

• вид дограма;
• входна врата;
• ВиК инсталация;
• електроинсталация;
• отопление;
• мазилки;
• замазки;
• хидроизолации;
• фасада;
• асансьор;
• общи части;
• паркоместа;
• прилежащи складови помещения.

Колкото по-подробна е техническата спецификация, толкова по-малък е рискът от спор.

3. Клауза за срокове и строителни етапи

Плащанията не трябва да бъдат уредени произволно.

Най-сигурният подход е те да се обвържат с реални строителни етапи:

• подписване на договора;
• достигнат груб строеж;
• Акт 14;
• Акт 15;
• въвеждане в експлоатация;
• нотариално прехвърляне;
• предаване на владението.

Не е препоръчително купувачът да заплаща почти цялата цена преди сградата да е достигнала съществен етап на завършеност.

4. Клауза за неустойки

Договорът трябва да съдържа реални и приложими неустойки при:

• забава на строителя;
• неизпълнение на строителството;
• невъвеждане в експлоатация;
• отказ от прехвърляне;
• промяна на проекта;
• прехвърляне на имота на трето лице;
• невъзможност за заличаване на тежести.

Неустойката трябва да бъде конкретна, измерима и достатъчно сериозна, за да има превантивен ефект.

5. Клауза за въвеждане в експлоатация

Много договори уреждат само строителството, но не съдържат достатъчно ясно задължение строителят да въведе сградата в експлоатация.

Това е сериозна грешка.

Купувачът се интересува не просто от изграден обект, а от обект, който може законно да се ползва.

Затова договорът трябва да съдържа изрично задължение за снабдяване с необходимите актове и документи за въвеждане в експлоатация.

Какви документи трябва да поиска купувачът?

Преди подписване на договор купувачът следва да поиска поне следните документи:

• документ за собственост на земята;
• договор за учредено право на строеж, ако земята не е собственост на инвеститора;
• актуална скица на поземления имот;
• кадастрални данни;
• удостоверение за тежести;
• разрешение за строеж;
• одобрени инвестиционни проекти;
• протокол за строителна линия и ниво;
• Акт 14, ако е достигнат етап груб строеж;
• Акт 15, ако строежът е завършен;
• удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване, ако е налично;
• удостоверение за актуално състояние на продавача;
• решение на компетентен орган на дружеството, ако е необходимо;
• декларации за липса на задължения, когато са релевантни;
• проект на предварителен договор;
• техническа спецификация;
• схема за плащане;
• проект на нотариален акт.

Тези документи трябва да бъдат прегледани от адвокат, преди купувачът да плати капаро, задатък или първа вноска.

Капаро, задатък или авансово плащане?

При покупка на имот на зелено често се използват понятията „капаро“, „депозит“, „задатък“ и „аванс“.

Те не винаги имат еднакво правно значение.

Затова в договора трябва ясно да се посочи:

• каква сума се плаща;
• на какво основание се плаща;
• дали сумата е задатък;
• дали се приспада от цената;
• при какви условия се връща;
• при какви условия се задържа;
• какво се случва при неизпълнение от строителя;
• какво се случва при отказ от страна на купувача.

Най-опасната формулировка е неясната формулировка.

Ако договорът не казва точно какво представлява платената сума, спорът впоследствие става значително по-труден.

Какви клаузи са опасни за купувача?

При преглед на договори за имот на зелено особено внимание трябва да се обърне на клаузи, които:

• позволяват едностранна промяна на проекта;
• позволяват едностранна промяна на площта;
• позволяват едностранно увеличение на цената;
• изключват отговорността на строителя при забава;
• не съдържат срок за Акт 14, Акт 15 или въвеждане в експлоатация;
• задължават купувача да плати почти цялата цена преди нотариален акт;
• не уреждат заличаване на ипотека;
• не уреждат последиците при отказ на банка да заличи тежест;
• не дават право на купувача да развали договора при съществено неизпълнение;
• не предвиждат връщане на платени суми;
• не съдържат точна техническа спецификация.

Подписването на такъв договор без адвокатска проверка може да постави купувача в изключително неблагоприятно положение.

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – защо са важни?

При покупка на имот на зелено купувачът трябва да разбира значението на основните строителни етапи.

Акт 14 –   степен на завършеност – груб строеж

Задължителен преглед на всички актове за степен на завършеност в строителството, като се започне още от Акт 14 е свързан с приемането на конструкцията и достигане на етап груб строеж. Това е важен момент, защото показва, че основната конструкция на сградата е изградена.

Акт 15 – степен на завършеност – довършителни дейности

Задължителен преглед на всички актове за степен на завършеност в строителството – особено внимание се обръща на Акт Образец 15, свързан с установяване годността за приемане на строежа. Той показва, че строежът е завършен и може да се премине към следващите процедури за въвеждане в експлоатация.

Акт 16 / разрешение за ползване / удостоверение за въвеждане в експлоатация

Един от съществените етапи и важен, за прехвърляне на собствеността, в зависимост от категорията на строежа, последният етап е свързан с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Това е моментът, в който сградата може да се ползва законосъобразно.

Купувачът НИКОГА НЕ трябва да приема обещанието „Акт 16 ще излезе скоро“ без конкретни срокове, документи и договорни последици при забава.

Как адвокатът защитава купувача?

Адвокатската проверка при покупка на имот на зелено включва не само преглед на договора, но и цялостен правен анализ на сделката.

Адвокатът проверява:

• собствеността върху земята;
• правото на строеж;
• тежестите върху имота;
• строителната документация;
• правния статус на инвеститора;
• риска от съдебни претенции;
• съдържанието на предварителния договор;
• клаузите за плащане;
• сроковете;
• неустойките;
• условията за разваляне;
• защитата при ипотека;
• механизма за нотариално прехвърляне;
• условията за предаване на владението.

Целта е купувачът да знае какво купува, кога ще го придобие, при какви условия може да се защити и какви рискове поема.

Практически съвети преди подписване

Покупката на имот на зелено може да бъде добра инвестиция, но само ако купувачът влезе в сделката информирано и защитено.

Не се подлъгвайте по примамливи оферти, красиви визуализации и обещания за бързо завършване. Преди да подпишете договор или да платите капаро, направете пълна правна проверка.

Като адвокат по недвижими имоти съм виждал случаи, в които купувачи губят време, средства и спокойствие заради непроверени договори, тежести, забавено строителство или претенции на трети лица.

Не позволявайте мечтаният имот да се превърне в съдебен спор.

За правна консултация и проверка при покупка на имот на зелено се свържете с адвокат Д. Владимиров на телефон 0897 90 43 91 или на email: office@lawyer-bulgaria.bg.

Мога ли да купя апартамент преди Акт 14?

Да, но рискът е по-висок. Преди Акт 14 сградата не е достигнала етап груб строеж и купувачът трябва да бъде особено внимателен с плащанията, обезпеченията и договорните срокове.

Предварителният договор прави ли ме собственик?

Не. Предварителният договор не прехвърля собственост. Той само задължава страните да сключат окончателен договор при уговорените условия.

Опасно ли е, ако има ипотека върху земята?

Не винаги, но трябва да има ясен механизъм за заличаване на ипотеката по отношение на конкретния имот. Без такава защита купувачът поема сериозен риск.

Какво трябва да проверя най-напред?

Най-напред трябва да се проверят собствеността върху земята, правото на строеж, разрешението за строеж, тежестите и правният статус на продавача.

Нужен ли е адвокат при покупка на имот на зелено?

Да. При покупка на зелено адвокатската проверка е силно препоръчителна, защото сделката съдържа множество правни, строителни и финансови рискове.