Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане

При този вид сделка собствеността и рискът преминават върху купувача от момента на сключване на сделката, а облигационното задължение на купувача за плащане на цената е отложено изцяло или отчасти за бъдещо време, обикновено – при плащане на уговорени падежи на вноски.

Продажбата на изплащане е такава сделка за продажба на недвижим имот, в която задължението на купувача за изплащане на цената е разсрочено във времето, след като е прехвърлена собствеността на обекта, предмет на договора между страните“.

Продажба на недвижим имот на разсрочено/‌отложено плащане, прехвърляне имот разсрочено плащане, продажба имот на изплащане, адвокат Предварителен договор

 

Дължимата цена за изплащане на имота се записва като изрично задължение за купувача в Нотариалният акт, като в повечето случай, това става в условията на т.нар. договорна ипотека в полза на продавача, до изплащането на последната вноска на самият имот.

При условията на икономическият живот в България, тази практика е познава в правната доктрина като „покупка на кредит“.

При продажбата на „бъдещ“ имот е точно обратното – купувачът кредитира продавача-строител с авансовите си вноски.

Пазарната практика е строителят да изисква пълно плащане на цената при нотариална сделка за прехвърляне на вещното право (на строеж или на собственост).

Сравнителна рядкост е обвързване на изплащане на част от остатъка от цената на имота след получаване на т.нар. Разрешение за ползване на сградата или предаване на обекта.

Когато обаче пазарното търсене е значително по-свито в сравнение с предлагането на недвижими имоти, възможно е да се договори разсрочено плащане след сключване на нотариалната сделка.

В тези случаи строителят може да гарантира вземането си за останалата част от цената или чрез вписване на законна ипотека, или чрез внасяне на дължимата сума в ескроусметка в банка или по специална сметка при нотариус.

За допълнителна информация,можете да се обърнете към

Продажба на имот в строеж

Същност на Договора за изработка в съчетание с Предварителен договор

Съгласно трайно установена съдебна практика на Върховен Касационен Съд, в договорите за продаба на незавръшени обект, двете страни следва да са уговорили построяване на бъдещият имот и съответното прехвърляне на собствеността върху построения обект в полза на Възложителя – КУПУВАЧ, в условията на Договори за изработка и Предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Съществено е да се отбележи, в някои от съдебните решения се посочват двете отделни правоотношения, обединени в общ Договор за възлагане на строителството – съчетаващ Договор за изработка и Предварителен договор за продажба за недвижим имот между двете страни.

С Договора за изработка на самостоятелен обект (жилище), строителят се задължава да построи със свои материали самостоятелен обособен жилищен или друг вид обект по предварително одобрен и съгласуван проект.

Със слючването на Договора за изработка, строителят се задължава след като приключи строителството да го предаде на купувача.С изработването на самостоятелният обект в сградата по силата на сключеният Предварителен договор между страните е възниква възможност за прехвърляне правото на собственост.

Строителят, построявайки сградата и обектите в нея, става техен собственик, тъй като същият вече е носител на правото на собственост или на преотстъпеното му право на строеж върху земята.

Валидно сключеният Договор за изработка, има основание ако ищецът е собственик на правото на строеж, като в този случай той би бил суперфициарен собственик, а задължение на изпълнителя да прехвърли осъществения трудов резултат би означавало реално да предаде държането, но не и собствеността върху него.

Договорът за изработка би довел до целения резултат само ако е съчетан с Предварителен договор за покупко-продажба.

Предмет на изработката е вещ, за прехвърляне на собствеността върху която е необходима нотариална форма, т.е. претендираното реално изпълнение в най-благоприятния случай би имало за последица предаване държането върху вещта.

Затова при изследване на отделените елементи на строителният процес в случая има значение и етапите в строителството, при които може да се завърши съответният обект за прехвърляне към купувача.

Същност и характеристика на Предварителният договорПродажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Предмет на продажбата е имот, който следва да бъде детайлно и подробно описан, като окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма, условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус, изправната страна има право да предяви иск, с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен при спазване правилата чл. 326-364 ГПК.

Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Важно е в предварителния договор да бъдат конкретизирани и параметрите на имота, който се купува. В интерес на купувача е да се предвиди колкото е възможно по-конкретна информация относно площта, и материалите, които ще се използват.

Неспазването на тези условия би могло да бъде основание както за намаляване на цената, така и за разваляне на договора в случай на съществени отклонения от договорените параметри.

Защита и гаранция за купувача

Гарантиране на връщането на капарото, платено от купувач по сключен Предварителен Договор, при евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин, защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия. Това би противопоставило и състоянието на продавача да предостави имот като обезпечение, като разбира се би го натоварило и с дължимите такси за учредяване на ипотека, както и евентуалната продажбата на имот при вероятен спад в пазарната цена на имотите.

Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената.

Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя.

Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

Тези възможни варианти за прехвърляне на недвижимият имоти и уреждане на правоотношенията между Купувач и Строител са следните:

  1. Предварителен договор за продажба на обект в сграда „ново строителство“ след построяването на бъдещия имот, при което е възможно:
  • прехвърляне на собствеността след достигнат етап „груб строеж“ – след издадено Удостоверение за завършен груб строеж (Акт образец 14)
  • прехвърляне на собствеността след получаване на разрешение за ползване на сградата;- след издадено Удостоверение за въвеждане в експлатация на сграда
  1. Продажба, чрез учредяване на право на строеж на самостоятелен обект в сграда „ново строителство“ след завършване на етап „груб строеж“ на сградата.

За допълнителна информация или справка относно различните варианти за прехвърляне на недвижим имот в процес на строителството, можете спокойно да се обърнете за специалист по строителни дела в  кантората на тел. 0897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки конкретен въпрос, ще бъде отговорен с оглед спецификата и неговите особености, във връзка с поставеният въпрос. 

Промените при договорите за Аренда

След промените в отношенията с Арендаторите, в началото на 2007 г. беше извършена законодателна промяна в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), насочена към облекчаване сключването на договори за аренда.

Законодателят предвиди, че през 2007 г. с оглед прецизно уреждане отношенията между отделните съсобственици следва да приеме изменения на съществуващата правна уредба и прие нова разпоредба на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗПромените при Договорите за Аренда, сключване на аренден договор, адвокат разваляне на арендни договори, Разваляне на договор за аренда, Съдебни дела земя

Разпоредбата предвижда, че ако арендният договор е сключен само от някои от съсобствениците на имота, отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС), като очакванията на законодателя бяха чрез тази разпоредба да се подпомогне ползването на земеделските земи.

На практиката се оказа, че много често отделни съсобственици на земеделски земи се оказват ощетени от сключени чрез друг съсобственик, писмени договори за аренда и обработка на земите им, без тяхно знание и съгласие на всички останали съсобственици.

В тези случаи останалите съсобственици или не са узнали за сключения договор или са в невъзможност да получават дължимите арендни плащания поради наличие на уговорки в договора, предвиждащи всички плащания да се извършват към сключилия договора съсобственик.Това наложи законодателят да извърши нова промяна, която да засили защитата на по-малките съсобственици.

С промените и допълнение към Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), обн. ДВ, бр. 13 от 07.02.2017 г., разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ беше променена, като предвиди, че

Договорите за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“

… какво казва съдебната практика по тези дела – чл. 3.ал.3 ЗАЗ…..

Съдебната практика в актовете на съдилищата приема, че при вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (обн. ДВ, бр. 13, в сила от 07.02.2017 г.) не се изисква представяне на доказателства, установяващи материалноправната легитимация на арендодателя като единствен собственик или притежаващ повече от 50% от собствеността върху имотите – обект на арендата, нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50% от собствеността върху имотите.

Извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. Това разбиране се основава на принципните постановки на т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, освен ако това не е изрично предвидено в закон.

Съдията по вписванията не проверява материалноправните предпоставки за извършване на нотариалните удостоверявания, независимо дали се касае за нотариален акт или за документ с нотариална заверкта на подпис (с изричното изключение на чл. 73, ал. 5, изр. 3 от Търговския закон).

Действията на съдията по вписванията нямат контролна функция и той не следи за законосъобразността на нотариалното удостоверяване и съответствието му със закона, освесн ако то не се е отразило на формата на акта (примерно неподписан от нотариуса или от страните нотариален акт, неизписани собственоръчно три имена)или на неговото съдържание съобразно вида на акта, чието вписване се иска ( ……липса на описание на имота в прехвърлителен нотариален акт по кадастрални данни при наличие на одобрена кадастрална карта за района)

 

Данъчно задължени лица

Данъчно задължени лица са местните и чуждестранните физически лица, които получават доходи от източник в България, както и местните и чуждестранните лица, задължени да удържат и внасят данъци по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФДанъчно задължени лица, Данъчно задължени лица по ЗМДТ, данъчно задължено лице, по ЗДДС, Определяне на данъчно задължени лица, чл.14 ДОПК, внасяне на данък НАП, данъчно облагане на задължени лица по чл. 14 ДОПК, Облагане на задължени лица, местните юридически лица,чуждестранни юридически лица, стопанска дейностЛ).

В разпоредбата на чл.14 ДОПК са посочени отделните задължените лица. Това са определени лица, които са задължени да удържат и внасят данъци. По правило това са работодателите и лицата са задължени да удържат данък при източника.

В закона е предвидено, че определено лице е задължено да удържа и внася данъци, то по отношение на това лице се прилагат всички права и задължения като на субект или на страна в производството по ДОПК.

Удържаните и внесените от тези лица данъци се смятат за платени от името и за сметка на лицето, от чието възнаграждение или плащане са били удържани дори когато това лице не е имало задължение за удържане.

Такива са например работодателите, които са длъжни авансово, ежемесечно да удържат и внасят дължим данък за доходи от трудови правоотношения.В случаите обаче когато тези лица не удържат и не внесат данъка те са солидарно отговорно с носителя на задължението за неудържания и невнесен данък.

Задължени лица са лицата, които отговарят за задълженията както на носителите на задължението за данъци, така и отговарят за задълженията на лицата, които са задължени да удържат и внасят данъци.

Важното в случая е ,че при тези т.нар. отговорни трети лица отговорността им винаги е изрично уредена в нормата на закона. В кръга на тези лица спадат и лицата, които в предвидените от закона случаи имат задължение за внасяне на данък , а и лицата, задължени да удържат и внасят данъци когато те не са били внесени в срок.

Местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:

  • което има постоянен адрес в България, или
  • което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период, или
  • което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или
  • чийто център на жизнени интереси се намира в България.Данъчно задължени лица, Данъчно задължени лица по ЗМДТ, данъчно задължено лице, по ЗДДС, Определяне на данъчно задължени лица, чл.14 ДОПК, внасяне на данък НАП, данъчно облагане на задължени лица по чл. 14 ДОПК, Облагане на задължени лица, местните юридически лица,чуждестранни юридически лица, стопанска дейност

Не е местно физическо лице лицето, което има постоянен адрес в България, но центърът на жизнените му интереси не се намира в страната. В случаите, когато се прилага спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, понятието за местно физическо лице се извежда от разпоредбите на спогодбата.

Местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България и в чужбина, докато чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България.

Основните права на данъчните субекти са според ДПК са:

  • право да бъде информиран в подходяща форма за данъчните му задължения и за сроковете, в които следва да заплати дължимите от него данъци.

  • Право да получава разяснения за попълването на данъчните декларации. Право, което често на практика остава нереализирано.

  • Право на своевременно осигуряване на данъчни декларации, съдържащи указания за попълването им, формуляри и други документи, които данъчните органи изискват въз основа на закона.

  • Право при поискване да бъде информиран в подходяща форма за последиците от принудително изпълнение на данъчни вземания.

  • Право да обжалва в случаите, предвидени в ДПК, действията на данъчните органи, засягащи неговите законни интереси и права

  • Право на уважение към достойнството му при изпълнение на данъчни задължения

  • Опазване на тайната относно обстоятелствата, станали достояние на данъчната администрация при изпълнение на задълженията й.

За допълнителна информация или справки, можете да се обърнете към адвокат в кантората на телефон + 359 897 90 43 91 или изпратите Вашето запитване на mail : office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано индивидуално, съобразно спецификата на конкретният казус и особености на проблема.

Развод при дете в чужбина

Често пъти с оглед получаване на по изгодни условия – като например получаване на родителски права или осигурена издръжка в България, хората завеждат дело за развод в България, при условия, че имат родени малолетни или непълнолетни деца в чужбина, където би следвало да се гледа делото. Развод при дете в чужбина, Съдебно дело чл.49 ал.1СК при малолетно дете чужбина, Дело за развод при малолетни деца в чужбина, Искова молба за развод, при деца, пребиваващи в чужбина, Обжалване искова молба развод при постоянен адрес чужбина, адвокат семейни дела международни , международни дела развод, родителски права

В случай, че срещу Вас е заведено дело за развод, а детето Ви живее в чужбина……

В повечето случай, възникналите споровете при разногласие между родители за правата на дете в чужбина с международен елемент – се решават съобразно трайната установена връзка на страните и децата в държава членка на ЕО, различна от Република България попадат в приложното поле на Регламент ЕО №2201/2003 на Съвета от 27.11.2003 г. относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и дела, свързани с родителска отговорност.

По този въпрос е постановено определение №496/10.11.2015 г. по ч.гр.д.№1988/15 г. на ВКС.

Съгласно чл.8 §1 от Регламента съдилищата на държавата-членка са компетентни по делата, свързани с родителската отговорност за детето, ако то има обичайно местопребиваване в тази държава-членка по времето, когато съдът е сезиран. Понятието „обичайно местопребиваване” не е легално определено, но СЕО е имал поводи да се произнесе в редица свои решения по този въпрос.

Така например той е постановил, че „обичайно местопребиваване” на детето е това място, в което са наблюдава цялостна интеграция на детето в социална и семейна среда, като релевантни са продължителността, регулярността, условията и причините за престоя и преместване на семейството, мястото и условията, при които е организирано образованието им, семейните и социални връзки на детето с тази държава.

По повод на преюдициално запитване по тълкуване на чл.8 и чл.10 от Регламента Съда се е произнесъл, че понятието „обичайно местопребиваване” трябва да се тълкува в смисъл, че това е мястото, което отразява определена интеграция на детето в социална и семейна среда в държавата, в която живее в момента и съответно ходи на училище или детска градина.

Именно в чуждата държава може да бъде изготвен т.нар. социален доклад, там може да бъдат оценени условията при които родителите ще отглеждат своето дете и разбира се – с оглед интересите и защита правата на детето/ децата може да се постигне и по-изгоден режим за тях с т.нар. споделено родителство, което нашата система за съжаление не познава.

Възражение за неподсъдност на делото за развод ….


  1. Когато спорещите страни са граждани на ЕС – тяхното обичайно местопребиваване е в Европейски съюз.

Много са случайте, в които законът допуска да бъде подадено възражение за некомпетентност и неподсъдност по смисъла на чл.118 ГПК и чл. 119 ГПК.

В случайте когато децата живеят при разделени родители в границите на Общността (Европейски съюз) е приложим Регламент на Съвета /ЕО/№2201/27.11.2003г. относно подсъдността, признаването и изпълнението по брачни дела и дела, свързани с родителска отговорност.

В случай че по тези дела е налице международен елемент по възникналия между страните спор относно прекратяването на брака и родителската отговорност по отношение на родените от брака деца.Развод при дете в чужбина, Съдебно дело чл.49 ал.1СК при малолетно дете чужбина, Дело за развод при малолетни деца в чужбина, Искова молба за развод, при деца, пребиваващи в чужбина, Обжалване искова молба развод при постоянен адрес чужбина, адвокат семейни дела международни , международни дела развод, родителски права

За международната си компетентност съдът следи служебно, независимо дали тя се урежда от Регламент на Европейския съюз/ЕО/, от двустранен договор, със страна, която не е член на ЕС, от международна конвенция или от Кодекса на международното частно право.

В случая международната компетентност се урежда от Регламент на Съвета /ЕО/№2201/27.11.2003г. относно подсъдността, признаването и изпълнението по брачни дела и дела, свързани с родителска отговорност, тъй като компетентни да разглеждат дела, свързани с развод законна раздяла на съпрузите и анулиране на брака са съдилищата на държавата –членка, на чиято територия съпрузите и децата са имали последното си обичайно пребиваване.

Възраженията могат да съдържат какво общите, така и специални основания за отмяна на исковата молба или оспорване на съдебно решение при обстоятелства, изрично посочени в съответният Регламент на Съвета /ЕО/№2201/27.11.2003г. относно подсъдността, признаването и изпълнението по брачни дела и дела, свързани с родителска отговорност.

Съгласно нормата на чл.1 от Регламент /ЕО/ №2201/2003 на Съвета на ЕО относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителска отговорност в предметният му обхват са включени граждански дела, отнасящи се до развод и родителска отговорност, като задълженията за издръжка остават извън неговото приложно поле.

В чл. 2 от Регламента се съдържа легално определение на понятието „родителска отговорност“, като в него се включват всички права и задължения, отнасящи се до лицето или имуществото на детето, които са предоставени на физическо или юридическо лице по силата на решение, на закона или по силата на споразумение, имащо еднакъв правен ефект.

Терминът „родителска отговорност“включва правото на упражняване на родителски права и правото на лични отношения с детето.

По отношение искът за издръжка,правоотношенията се определят по Регламент /ЕО/ 4/2009г. от 18.12.2008г. относно компетентността,приложимото право,признаването и изпълнението на съдебни решения и сътрудничеството по въпроси,свързани със задължението за издръжка.


2.Когато спорещите страни НЕ са жители на Общността и живеят извън Европейския съюз –

В този случай е приложима т.нар. ХАГСКА КОНВЕНЦИЯ – КОНВЕНЦИЯ за компетентността, приложимото право, признаването, изпълнението и сътрудничеството във връзка с родителската отговорност и мерките за закрила на децата.

Република България е ратифицирала и Конвенция   за компетентността, приложимото право, признаването, изпълнението и сътрудничеството във връзка с родителската отговорност и мерките за закрила на децата-приета в Хага на 19.10.1996 г, ратифицирана и обнародвана в сила за България от 1.02.2007 г,

В разпоредбата на чл. 118 ал.1 от ГПК е заложено схващането, че всеки съд сам решава дали започнатото пред него дело му е подсъдно. В чл. 48 ал.7 от Кодекса на международното частно право е посочено, че по смисъла на този Кодекс под обичайно местопребиваване на физическо лице се разбира мястото, на което то се е установило преимуществено да живее, без това да е свързано с необходимост от регистрация или разрешение за пребиваване или установяване.Развод при дете в чужбина, Съдебно дело чл.49 ал.1СК при малолетно дете чужбина, Дело за развод при малолетни деца в чужбина, Искова молба за развод, при деца, пребиваващи в чужбина, Обжалване искова молба развод при постоянен адрес чужбина, адвокат семейни дела международни , международни дела развод, родителски права

За да се съобрази най-добре висшият интерес на детето, Съдът на ЕС вече е постановил  в своята практика, че понятието „обичайно местопребиваване“ по смисъла на член 8, параграф 1 от Регламента означава мястото, което отразява определена интеграция на детето в социална и семейна среда.

Това място следва да се определи от националната юрисдикция, като се държи сметка за съвкупността от специфичните за всеки конкретен случай фактически обстоятелства.

Сред критериите, по които националната юрисдикция трябва да установи обичайното местопребиваване на детето, следва да се посочат по-конкретно условията и причините за престоя на детето на територията на държавата членка, както и неговото гражданство. Освен това в случая в  производство възрастта на детето е от съществено значение.

За определянето на това място обаче трябва да бъдат специално съобразени обстоятелства от личен или професионален характер, които произтичат от трайни връзки на лицето с това място или от намерението му да създаде такива връзки.

В чл.85 от Кодекса на международното частно право се посочва, че отношенията между родители и деца се уреждат от правото на държавата, в която е тяхното общо обичайно местопребиваване.

Ако родителите и детето нямат общо обичайно местопребиваване, отношенията между тях се уреждат от правото на държавата, в която е обичайното местопребиваване на детето или от неговото отечествено право, ако той е по-благоприятен за него.

Затова кантората може да съдейства за процесуално представителство по граждански дела за развод с международен елемент при предявени искове за присъждане на родителски права, за малолетни и непълнолетни деца, живеещи в чужбина, като всеки конкретен случай, ще бъде разгледан с оглед неговата специфика и особености, поради различният режим за местопребиваване във и извън Общността – ЕВРОПЕЙСКИ СЪЮЗ.

За допълнителна информация, моля не се притеснявайте да изпратите Вашето запитване на мейл office@lawyer-bulgaria.bg или да се обадите на телефон + 359 897 90 43 91, където всеки Ваш въпрос ще получи съответният отговор.