Промените в договорите за аренда
Едно от най-важните неща в земеделието и регулацията на земеделските земи са Промените в договорите за аренда.
В практиката по земеделски и вещноправни дела все по-често възникват спорове относно промените в договорите за аренда, правата на съсобствениците и валидността на подписани анекси, изменения и споразумения за прекратяване.
Именно затова темата за промените в договорите за аренда е особено важна както за собствениците на земеделска земя, така и за арендаторите, които обработват имотите.
Законодателството в България не остана непроменено.
Напротив – през годините бяха въведени съществени корекции в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) и в свързаните разпоредби, за да се ограничи практиката един съсобственик да сключва договори без реална защита за останалите съсобственици.
Особено важни са измененията от 2007 г., от 07.02.2017 г., както и последващите уточнения през 2018 г. относно формата, вписването и регистрацията на арендните договори.
Какво представлява договорът за аренда?
Договорът за аренда е специален договор за предоставяне на земеделска земя за възмездно ползване, уреден в Закона за арендата в земеделието.
За практиката е особено важно, че този договор има специфичен режим, различен от обикновения наем, включително по отношение на срока, вписването и отношенията между страните.
Актуалният консолидиран текст на закона, откриваем в правно-информационните източници, отразява измененията до ДВ, бр. 55 от 2018 г. по чл. 3 ЗАЗ.
Какво се промени през 2007 г.?
Една от ранните важни промени бе въведена през 2007 г., когато законодателят добавя уредба за случаите, в които договор за аренда е сключен само от част от съсобствениците.
Тогава се прие, че ако арендният договор е сключен само от някои от съсобствениците, отношенията помежду им следва да се уреждат по чл. 30, ал. 3 ЗС.
Тази промяна имаше за цел да уреди вътрешните отношения между съсобствениците, но на практика не реши всички проблеми, особено когато един съсобственик получава арендното плащане, без да го разпределя към останалите.
Защо се наложи нова промяна през 2017 г.?
С практиката се установи, че множество съсобственици на земеделски земи остават фактически ощетени.
Често договорът се подписва от един съсобственик, а останалите научават за него по-късно или изобщо не получават дължимата им част от рентата.
Именно затова с изменението в сила от 07.02.2017 г. законодателят въведе по-строго правило:
След Промените в договорите за аренда, в договорите за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване, може да се сключва от собственик или съсобственик, който притежава повече от 50% идеални части от съсобствения имот, или от надлежно упълномощено лице, когато заедно с упълномощителите се достига същото мнозинство.
Това е една от най-важните законодателни стъпки в материята на арендата.
Тя засилва защитата на по-малките съсобственици и ограничава възможността един миноритарен съсобственик да обвързва целия имот с дългосрочен аренден режим без необходимата представителна тежест.
На практика, когато липсва изискуемото мнозинство, възникват сериозни основания за спор относно противопоставимостта и действието на договора спрямо останалите съсобственици.
Форма на арендния договор?
По актуалния текст на ЗАЗ и Промените в договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, подлежат на вписване в службата по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие, като към акта се прилагат скици на имотите.
Това е важно не само за валидността на оформянето, но и за противопоставимостта на договора в практиката.
От гледна точка на собствениците това означава, че не е достатъчно да има „уговорка“ или обикновен подписан лист.
При липса на правилната форма, вписване и регистрация могат да възникнат тежки последици при доказването на арендното правоотношение, плащанията и противопоставимостта към трети лица.
Съдебната практика на ВКС?
Съдебната практика е особено важна, защото в много случаи спорът не е само какво пише в закона, а кой орган какво има право да проверява.
В т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК е прието, че съдията по вписванията прави основно формална проверка – дали актът подлежи на вписване, дали е спазена предвидената форма и дали съдържа необходимите реквизити за идентификация на страните и имота.
По принцип съдията по вписванията не разрешава материалноправни спорове в това производство, освен ако законът изрично не му възлага такава проверка.
Именно поради това ВКС приема, че отказ за вписване не може да се основава на навлизане в спор дали заявителят действително притежава повече от 50% идеални части, когато такава преценка излиза извън допустимия формален контрол.
В едно от цитираните определения ВКС подчертава, че съдът по вписванията не може да изисква доказване на материалноправни предпоставки извън рамката на формалната проверка.
Това е от изключително значение за практиката по арендни договори и анекси след изменението от 2017 г.
Недействителен ли е всеки договор, подписан в нарушение на правилото за над 50%?
Тук трябва да се подходи внимателно.
Не е юридически коректно автоматично да се твърди, че всеки такъв договор е „нищожен“ или винаги „недействителен“ само защото при вписването не са представени доказателства за мнозинството.
По-точно е да се каже, че при липса на изискуемите предпоставки възниква сериозен материалноправен спор, който не се решава окончателно от съдията по вписванията, а следва да бъде разрешен по съдебен ред в съответното исково производство.
Именно това следва от разясненията на ВКС относно обхвата на проверката при вписване.
С други думи, вписването само по себе си не „лекува“ всички пороци, но и отказът за вписване не може да замести решаването на същинския спор за права между съсобствениците.
Това разграничение е много важно при дела за оспорване на анекси, прекратяване на договори и претенции за неизплатена рента.
Промените в договорите за аренда между съсобственици?
В практиката най-често се срещат следните хипотези:
1. Договор за аренда, подписан от един съсобственик без знанието на останалите
Това е най-честият проблем при наследствени земеделски земи.
Един наследник подписва договор с арендатор и получава цялата рента, без да отчита сумите към останалите.
След промените в закона именно тук значението на идеалните части става решаващо.
2. Анекс за продължаване, изменение или прекратяване
След 2017 г. и особено в светлината на съдебната практика, споровете не се ограничават до първоначалния договор.
Често се атакуват именно анексите, когато са подписани без нужното мнозинство или без надлежно представителство.
ВКС разглежда именно такъв спор и подчертава, че материалноправната преценка не следва да се прави в рамките на производството по вписване.
3. Получаване на рентата само от един съсобственик
Дори когато договорът е сключен, между съсобствениците остават вътрешни отношения по разпределение на ползите от общата вещ.
Точно затова още по-ранната уредба препраща към чл. 30, ал. 3 ЗС, а при спор останалите съсобственици могат да търсят дължимото им по съответния ред.
Какво трябва да провери всеки собственик преди подписване?
Преди подписване на договор за аренда или анекс е препоръчително да се провери:
Кой е собственикът и какъв е размерът на идеалните части?
Това е първият и най-важен въпрос при Промените в договорите за аренда и правото на съсобственост.
Без точна проверка на собствеността не може да се даде сигурен отговор дали е спазено изискването за над 50% идеални части.
Спазена ли е изискуемата форма?
Договорът и споразуменията за изменение или прекратяване трябва да бъдат в изискуемата от закона форма и да подлежат на вписване и регистрация.
Има ли риск от бъдещ съдебен спор?
Когато договорът е подписан само от част от съсобствениците, без ясно мнозинство или без изрядни пълномощия, рискът от спор е висок. В такива случаи предварителната правна проверка е значително по-евтина от бъдещо дело за оспорване, рента или вреди.
Правна помощ от адвокат по земеделски и вещни дела?
При договорите за аренда често се преплитат вещно право, облигационно право, наследствено право и съдебна практика по вписванията.
На пръв поглед стандартен аренден договор може да съдържа сериозен правен риск, ако е налице спор за съсобственост, неясно пълномощно, неправилно изменение или спорно прекратяване.
Именно тук адвокатската проверка има реална стойност – не само при спор, но и превантивно преди подписване.
Адвокатът може да провери собствеността, размера на идеалните части, формата на договора, анексите, вписването и възможните искове между съсобствениците.
Това е особено важно при наследствени имоти, аренда на големи масиви, анекси за продължаване и случаи, в които рентата се получава само от един наследник или съсобственик.
Нашият съвет
Промените в договорите за аренда не са само техническа законодателна тема.
Те имат пряко значение за това кой може да отдава земята, при какви условия, как се изменя или прекратява договорът и какви права имат останалите съсобственици.
Най-важните практически акценти са: уредбата за вътрешните отношения между съсобствениците, правилото за над 50% идеални части след 07.02.2017 г., както и разбирането на ВКС, че съдията по вписванията не решава материалноправния спор в производството по вписване.
Ако имате спор за аренден договор, анекс, прекратяване, неизплатена рента или съсобственик е подписал без Ваше знание, е препоръчително да се направи пълна проверка на документите – договор, анекси, скици, документи за собственост, удостоверения за наследници и вписвания.
Само така може да се прецени правилно каква защита е възможна във Вашия конкретен случай.
За допълнителна информация, моля обърнете се на тел. 0897 90 43 91 или по електронната поща office@lawyer-bulgaria.bg
