Изготвяне на брачни договори

Като адвокати по семейни и наследствени дела отчитаме, че през последните няколко години законодателството въведе редица правни възможности за уреждане отношенията между съпрузите.

Повечето бракоразводни адвокати отчитат настъпилите промени и различия между тях наложиха необходимостта от регулиране и изчистване на отношенията възникващи вследствие на брак и съпружеско съжителство.

Съгласно българският закон, правно оправомощен да завери надлежно подписите и съдържанието на брачния договор е преди всичко всеки правоспособен нотариус. По българското право това е общият удостоверителен орган. Той притежава пълна материална компетентност, което му дава правото да извършва всички предвидени от закона нотариални действия.

Съгласно действащото законодателство двете удостоверявания – на подписите и на съдържанието, могат да бъдат извършени и от помощник-нотариус с изключение на случаите, в които с брачния договор се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижим имот. Това нормативно разрешение не може да бъде споделено.Специалните условия за действителност на брачните договори по настоящият Семеен Кодекс са следните :правни услуги, правни услуги софия

• двете страни да са пълнолетни и да не са поставени под запрещение;

• договорът да е сключен писмено с нотариална заверка на съдържанието и подписите на лично явилите се пред нотариуса страни, като пълномощници не се допускат;

• предмет на един такъв договор могат да бъдат само имуществени отношения между съпрузите (посочени примерно в чл.38, ал.1 и чл.54–57 във връзка с чл.58 от СК).

Съгласно закона условията за изготвяне на брачни договори 

който следва да отговорят тези брачните договори са следните:

1. Правата на страните в имуществото, което се придобива по време на брака. Страните по договора могат да изберат за придобитото три отделни режима – общност, разделност или обикновена съсобственост при квоти, определени по различни критерии. СК не допуска с договора имущество, лична собственост на съпрузите отпреди брака, да се постави в семейна имуществена общност. Забраната не прегражда възможността всеки съпруг да се разпореди с личното си имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг с известните сделки – дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Начините за управление и разпореждане с имуществото, включително семейното жилище. Законът поставя акцент върху правните действия по време на брака. Какъвто и да е избраният правен режим от съпрузите за недвижимите имоти, договореното разпореждане със семейното жилище не може да нарушава общата забрана на чл.26 от СК (разпорежданията със семейното жилище се извършват по общо съгласие на двамата съпрузи дори когато то е лична собственост на единия от тях), иначе ще е налице нищожност на договора в тази част.

3. Участието на страните в семейните разходи и задълженията. При режимите на общност и разделност съпрузите участват в семейните разходи, а за поетите задължения за семейни нужди отговарят солидарно (чл.32 и чл.36 от СК). Според нас при определени условия и до определена възраст на децата, съпругът, на когото е възложено отглеждането и възпитанието им, може временно да бъде изключен от участие в семейните разходи. Съпрузите обаче не могат да бъдат освободени от солидарната отговорност за семейни задължения към трети лица, защото тя е обезпечителна за вземанията на кредиторите на семейството. Такава клауза в брачен договор е нищожна, без да води до нищожност на целия договор.брачният договор

4. Имуществените последици при развод. Това е извънредно важна част на брачните договори, която следва да се опише изрично и детайлно при изготвянето им. Защото, първо – тя не е задължителна (СК предоставя пълна свобода на периметъра на договаряне), но е иманентно необходима, доколкото един от целените резултати при сключването на договора са имуществените последици при развода. На второ място разводът прекратява договора (вж. неудачната формулировка на чл.42, ал.1, т.3 от СК).

Имуществените последици обхващат не само извънсъдебното разпределение на имущество, пари, ценности и участие в търговски предприятия, но и ползването на семейното жилище и възникващите наемни отношения и издръжката на съпруга и децата. Съдът е задължен да отстрани опасността от дълги съдебни спорове между съпрузите и облекчава развода със споразумение, което трябва да се признае от съда. Ако се установи, че има пропуски и/или непълноти в тази част на брачните договори, ще се приложат имуществените последици от режима на семейна общност (чл.38, ал.4 от СК).

5. Издръжка на съпрузите по време на брака и при развод. Уговорките за издръжката на съпруга-бенефициент (този, в чиято полза е уговорена издръжката) могат да бъдат по-благоприятни от законово предвидените, но не могат да нарушават глава Х от СК, уреждаща правилата за издръжката. Такива клаузи ще бъдат нищожни. Няма пречки да се уговаря издръжка и в полза на съпруг, който може да се издържа сам. Не може да се уговаря издръжка за съпруг с условието, че задълженият се освобождава от издръжка за децата.

6. Издръжка на децата от брака. Принципите на договаряне на издръжката за съпруга са валидни и за издръжката на децата. Ако в договора е предвидена издръжка за децата, по-голяма от минимално предвидената в чл.142, ал.2 от СК (1/4 от минималната работна заплата), но с течение на времето законовият размер се промени или нараснат нуждите на правоимащите, размерът на уговорената издръжка може да бъде променен по исков ред. Брачният договор не може да бъде в конфликт с интересите на децата.

7. Други имуществени отношения, доколкото това не противоречи на СК. Разпоредбата показва, че СК не е уредил изчерпателно, а само примерно съдържанието на брачните договори.

Поради специфичния си предмет, брачният договор е базата, върху която се развиват имуществените отношения между съпрузите. Дори когато с брачния договор не се правят разпореждания с вещни права върху недвижим имот, особеното му значение за страните и техните контрагенти е основание удостоверяването на подписите и съдържанието на договора да бъде изключено от компетентността на помощник-нотариуса

адвокат бракоразводни дела

Регламентация цели да се въведат ясни и точни правни принципи, които да регулират отношенията и дадат на встъпващите в брак прецизна яснота за техните настоящи и бъдещи отношения.

В  района където е нужно да бъде сключен брачен договор да няма нотариус, като в този случай легалното удостоверяване подписа и съдържанието на бъдещият брачния договор, изготвен от адвокат по семейни дела е изцяло в правомощията на местният съдия по вписванията при районния съд. Съдията по вписванията в този район е компетентен да извърши двете заверки и при заместване на нотариус при условията на чл.48 ЗННД.

Всички българските дипломатически и консулски представители, които могат да удостоверят подписите и съдържанието на брачен договор, съставен на български език, само доколкото с него не се прехвърлят или учредяват вещни права върху недвижим имот.

Брачният договор, с който се правят разпореждания, се вписва в имотния регистър, а съгласно чл. 84, ал.1, т.1 ЗННД дипломатическите и консулски длъжностни лица са компетентни да удостоверяват подписа и съдържанието единствено на документи, които не подлежат на вписване“.

Законът очертава  вписването в имотния регистър, а не и това в други публични регистри, създадени по силата на специални закони.

ПРАВНА РЕГЛАМЕНТАЦИЯ НА БРАЧНИЯ ДОГОВОР 

За това бе въведено сключването на т.нар. брачен договор, който урежда различен режим на съпружески отношения между страните. Сключването на брачен договор, създава предпоставки двете страни – съпрузи да уредят своите имуществените отношения помежду си, като в конкретният случай, същите тези страни могат да посочат и режим на т.нар. „разделност“  в бъдещите си имуществените си отношения. В този случай съгласно правната уредба на този вид договори вече са налични не както беше досега т.нар. СИО а, вече са налични три режима на имуществени отношения между съпрузите:

  1. Правен режим на съпружеска имуществена общност (СИО),
  2. Правен режим на разделност и
  3. Правен (договорен) режим, уреден от принципите на т.нар. брачен договор.

Законодателят създаде предпоставки в бъдещите договори между съпрузи да бъдат регламентирани следните имуществени отношения:

  • Имуществени отношения относно правата на собственост върху вещи, придобити преди брака. Страните могат вече да договарят вещите на единия съпруг, след сключване на брака да останат изключителна собственост на другия съпруг. Законът допуска разбира се, тези права на собственост да бъдат насочени и станат обикновена дялова съсобственост между двамата съпрузи.
  • Имуществени отношения относно правата на собственост върху придобивани предмети и имущество в периода на брака. За разлика от имуществото, придобито преди брака, може да се договори определени имуществени права да си останат в режима на съпружеска имуществена общност (СИО);
  • Имуществени отношения относно сключването на правни сделки, извършени с лично или общо имущество. Тогава двете страни имат правната възможност да определят самостоятелно съответните начини зa разпореждане с имущество, придобито по време или преди сключване на брака
  • Имуществени отношения относно бъдещите разходите за издръжка на семейството. Съпрузите ще могат самостоятелно да определят какви разходи ще поемат и в какво съотношение по между си;
  • Имуществени отношения относно правата на собственост върху издръжка на децата. За разлика от предходните тук се уговарят единствено имуществени отношения. Законът не допуска неимуществените (лични) въпроси да се разглеждат в бъдещият проект на брачния договор, тъй като подобни отношения и споразумения са недействителни по закон.Адвокат данъчни дела, https://lawyer-bulgaria.bg
  • Имуществени отношения относно правата на собственост върху собствеността върху отделното имущество на двете страни при възникнал спор или настъпил развод.

Съществен момент в тази правна уредба е факта, че ако за някой имуществени отношения и/или задължения не е посочена или изцяло липсват клаузи в бъдещият брачен договор, то за тях следва да се приложи законовия режим на съпружеска имуществена общност.(СИО).

С оглед на изготвянето на брачни договори, бихме желали да посочим, че независимо от факта, за избраният от страните  правен режим – дали е СИО, разделност или договорен това не води до съществена промяна в наследяването между тях. , което означава, че дори определени имоти и права да бъдат отредени в лична собственост и владение на единия от двамата съпрузи, вследствие  на сключеният между тях брачен договор, след смъртта на  другия съпруг, първият ще ги наследи по правилата на закона.

СЪЩЕСТВЕНИ ЕЛЕМЕНТИ НА БРАЧНИЯ ДОГОВОР

Следва да Ви обърнем сериозно внимание, че уговарянето на изрична клауза в бъдещият брачен договор, че преживелият съпруг няма да наследява имущество или ще наследява по определен начин е нищожна по смисъла на закона.

Нужно да знаете, че е невъзможно с писмен договор да се отменят и изменят правата на преживелият съпруг, дадени от страна на закона. Затова брачният договор, сключен преди или по време на брака, поражда своето действие занапред, като същият може да бъде променян и всички изменения влизат в сила занапред или със задна дата, в зависимост от това ,какво са уговорили страните. Същевременно брачният договор, както всеки друг би могъл да бъде  прекратен по всяко време.

Като адвокати по бракоразводни дела сме длъжни да Ви информираме, че съгласно чл. 39 СК същинският брачен договор между съпрузите, не може да се сключи чрез пълномощник. Нужно е съпрузите лично да положат своя подпис пред нотариуса при сключването на брачния договор. Определената от закона заверка на подписите и съдържанието е правно изискване за форма за действителност на сделката. Самите нотариални такси за изповядване на този договор и вписването зависят от това дали има разпореждане с имуществени права.

изготвяне на брачен договор

Брачен договор

Съответната промяна на брачния договор се  извършва по същият начин както самото вписване на този договор в имотния и брачния регистър на лицата.Кантората работи активно по семейно и наследство право във връзка с изготвяне на правни договори и споразумения между съпрузи и др.  В голяма част от случаите с клиенти съдействаме при изготвяне и договаряне на отношения за уреждането на спорове при развод по взаимно съгласие или развод по исков ред.

За повече информация, можете да се обърнете към нашите адвокати по семейни дела и наследствени въпроси, който ще Ви помогнат да намерите решение на Вашият проблем на следният телефон 0897 90 43 91 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg 

ПОПРАВКА НА ГРЕШКА В КАДАСТРАЛНАТА КАРТА

Съществуват случай в който със заповед отпреди години има утвърдено промяна и текущо изменение на отделните  имотните граници.

В други чести случай е  допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти, а често случай е необходима промяна с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота в кадастралната карта.Адвокат търговска несъстоятелност www.lawyer-bulgaria.bg

Всички тези ситуации създават правни пречки при прехвърлянето отделните имоти, като това  пречи при извършването на разпоредителни сделки  с имота.

Получава се сериозно разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо от това дали искате да направите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот, ако става въпрос за самостоятелен обект в сграда, или скица – за поземлен имот.

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.

Службата която координира цялата тази дейности и където се изготвят и съхраняват всички записи и справки за отделните недвижими имоти  е Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) или нейните подразделения в отделните части на страната.

Ход на процедурата по поправка на грешки и непълноти в кадастралните карти

Като адвокати по строителни дела и адвокати по решаване на градоустройствени проблеми, често пъти хората не знаят, че всеки собственик на имот има право, представяйки копие от своя собствен нотариален акт, да изисква след като подаде заявление, съответно да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална  скица за бъдеща сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло или отчасти утвърдени кадастрални карти, а кадастрални карти и документи за тези райони следва да бъдат издадени от  съответните общински служби по самото местонахождение на имотите. Самото изменение на отделните имотни  граници се случва  по няколко начина , а именно :

а/ чрез съгласие на всички собственици или

б/ чрез съдебно искане за промяна на кадастрална карта, по смисъла на закона.

Като адвокати по строителни процедури и решаване на градоустройствени въпроси, съветваме нашите клиенти, че при констатиране на грешка в кадастралната карта на техният имот е необходимо да се насочат към специалист,  който да извърши проверка – установи наличието на грешка , респ. непълнотата в кадастралната карта и да изготви нейното последващо изменение.Адвокат арбитражни дела, адвокати търговски арбитраж

Кантората работи с редица специалисти предоставяйки адекватно и надеждно правно съдействие във връзка с устройство на територията, одобряване на инвестиционни проекти и получаване на разрешения за строеж, както и обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес

Съществуват ситуации в който се установява сериозно разминаване между описаното в нотариалния акт и издадената от кадастъра скицата на имота.

Важно е да знаете, че всеки собственик може да поиска извършването на последваща промяна в съдържанието и нанасянето на промените в кадастралната карта. Основание за такава промяна са случаите на непълноти или т.нар. грешки  в нейното съдържанието на кадастралната карта.

ТЕРМИНОЛОГИЯ НЕПЪЛНОТИ И ГРЕШКИ В КАДАСТРАЛНИТЕ КАРТИ

Терминът „непълноти или грешка“  в кадастралната карта е налице, когато не е отразено разделянето на предишен единен имот или обединението на няколко отделни урегулирани имота;

Случаите  на това разминаване и установяване на непълноти и грешки в отделните недвижими имоти са :

А/  при геодезическо заснемане се установи, че отделните граници на имота са  нанесена в кадастралната карта с известно, в повечето случаи видимо отклонение от действителното местоположение;

Б/ случаите при коректно нанесени в нея първоначални граници на имота, но в последствие се установи, че не е нанесена изградената и застроена в имота жилищна или индустриална (стопанска) сграда. В тези случай попадат редица гаражи, селскостопански обори или пристройка за животни или инвентар на отделния имот;

В/ случаите при които отделната имотна граница е нанесена по предходен кадастрален план, а не съобразно местоположението й по текущия регулационен план;

Г/  когато имотните граници са нанесени по последния кадастрален план, без да бъдат нанесени последващи промени в границите при сделки на разпореждане – делба и др., извършени  чрез последващо изменение на границите на съответния текущ регулационен план;Адвокат данъчни дела, https://lawyer-bulgaria.bg

Д/  когато границите на имотите откъм улица са нанесени по улично-регулационните линии, но не  е изяснено и поставен въпросът дали е налице отчуждаване, заплащане и завземане на част от имота, уреждане на сметки и др.

В повечето случай административният орган е длъжен да започне процедура по надлежното уведомяване на всички пряко заинтересовани лица.

Възникналите грешки и непълнотите, следва да се установяват и ако липсват подадени писмени възражения относно исканите промени, то държавният орган издава съответното решение – Заповед за изменение на кадастралния план.

В самата процедура по установяването на грешките в кадастралната карта е нужно да се състави актуална скица за отстраняването в кадастралната карта и кадастралните регистри, която е неразделна част от акта за установяване на непълноти и грешки.

Скицата съдържа скица на имота, за който се иска промяна, и линията, указваща поправеното местоположение на границата на имота или очертанието на сградата, или допълнените граници.

След  получаването на преписката изпълнителният директор на АГКК се произнася с мотивирано решение, с което обявява оспорения акт за нищожен, отменя го изцяло или отчасти като незаконосъобразен или нецелесъобразен, или отхвърля жалбата.

В случай на нужда сме готови да предложим и изготвим списък с предложения и правни решения за предоставяне на механизъм за решаване на казусите при осъществяване на административни процедури.

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.  В голяма част от случаите с клиенти съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете към нашите адвокати по строителни дела и градоустройствени въпроси, който ще Ви помогнат да намерите решение на Вашият проблем на следният телефон 02/ 858-10-25 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg 

Изменение на кадастралните карти 

Създаването на т.нар. Кадастрална карта и изготвянето на кадастралните регистри целят да улеснят достъпа и обслужването на отделните недвижими имоти , като по този начин се създават отделните обекти на територията,  отразявайки съответните границите на населените места с ясно индивидуализирани в тях  имоти, местности, улици, сгради.

Понятието „кадастрална карта“ обхваща всички точки и държавните граници, включително границите на отделните административно-териториални единици, Кадастъра включва също така и съответните землищни, регулационни граници и тези на територии с трайно предназначение, поземлените имоти и сградите заедно с границите и идентификатора им (уникален номер).

С този идентификационен номер – недвижимият имот се посочва еднозначно и самостоятелно  за цялата територията на страната), а отделните наименования на местности, улици, водни течения и други обекти, самостоятелни обекти и сгради в технически съоръжения на техническа инфраструктура и точките от геодезически  граници са уникални и не се повтарят.адвокат наследствени дела

Какво представлява кадастъра 

Самата система на Кадастъра и кадастралните регистри към кадастралната карта създават и схеми на самостоятелните обекти в сгради и съоръженията в техническата инфраструктура.

Множество  притежателите на недвижими имоти при извършването на сделки с тях настъпват редица промени по собствеността и съответното разположение и площ на отделните обект, вследствие на което се налага да изваждат схеми или скици за собствените имоти.

Има редица ситуации, в който  едва след получаване на документи за имота – скица или кадастралната схема, собствениците  тепърва разбират за промени в имотите и отделните обекти около тях, а в някой ситуации и на техните имоти, което създава неудобства и води до неприятни  изненади

Съществуват случай в който със заповед на началник на АГКК или съответните регионални дирекции, преди много години назад има утвърдено промяна и текущо изменение на отделните  имотните граници. В други чести случай е  допусната техническа грешка при нанасяне на данните в съответните обекти и недвижими имоти, а често случай е необходима промяна с оглед на непълнота и неточности в правилното и надлежното отразяването на имота в кадастралната карта.

Всички тези ситуации налагат намесата на адвокат за решаване на съществени пречки при прехвърлянето на отделните имоти. Тези пречки при извършването на разпоредителни сделки с имоти се решават от адвокати по строително право.

Понякога се получава разминаване между реалната ситуация и фактите, отразени в нотариалния акт на имота, и съвременните кадастрални карти.

Независимо от това дали искате да направите сделка с апартамент, къща или поземлен имот, нужно е да осигурите с извадка от кадастралната схема на съответният недвижим имот, ако става въпрос за самостоятелен обект в сграда, или скица – за поземлен имот.

Правно решение на градоустройствени проблеми

Когато става въпрос за част от сграда и част от земята, върху която тя е построена, са необходими и кадастрална схема, и актуална скица на съответният недвижим имот.  Службата която координира цялата тази дейности и където се изготвят и съхраняват всички записи и справки за отделните недвижими имоти  е Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) или нейните подразделения в отделните части на страната.Адвокат строителни процедури www.crops.bg

Като адвокати по строителни дела и адвокати по решаване на градоустройствени проблеми, често пъти хората не знаят, че всеки собственик на имот има право, представяйки копие от своя собствен нотариален акт.

Всеки отделен собственик на имот може да изисква след като подаде заявление, съответно да му се издаде извадка от съответната кадастрална схема или актуална  скица за сделка със същия.

Съществуват отделни райони, в които липсват изцяло или отчасти утвърдени кадастрални карти.

Отделните кадастрални карти и документи за тези райони следва да бъдат издадени от съответните общински служби по самото местонахождение на имотите.

Кантората разполага с опитни специалист, притежаващи сериозен опит в областта на строителството и съответните строителни и градоустройствени процедури, предлагайки варианти и правни решения за проблеми и казуси, възникнали за клиент в областта на строителството и строителния сектор.

Кантората работи интензивно с клиенти по проблеми свързани с устройство на територията, одобряване на инвестиционни проекти и получаване на разрешения за строеж, както и обжалване на индивидуални административни актове свързани със строителния процес.

Пример за това са различни забрани за строеж.

В случай на нужда сме готови да предложим и изготвим списък с предложения и правни решения за предоставяне на механизъм за решаване на казусите при осъществяване на административни процедури.

Кантората работи активно по строителното право във връзка с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителни работи в защитените територии и др.

В голяма част от случаите с клиенти съдействаме при изготвяне и договаряне на договори за проектиране, за строителство и за осъществяване на консултиране и строителен надзор;

За повече информация, можете да се обърнете към нашите адвокати по строителни дела и градоустройствени въпроси, който ще Ви помогнат да намерите решение на Вашият проблем на следният телефон 02/ 858-10-25 или на мейл : office@lawyer-bulgaria.bg 

 

Покупка имот на данъчна оценка

В съвременното ежедневие, голяма част от сделките с недвижими имоти и заплащането на продажната цена се случва непосредствено преди самото изповядването на сделката пред Нотариуса по данъчна оценка. За съжаление никой не обяснява на Покупка имот на данъчна оценкакупувачите защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“. Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.

Проблеми при скючване на сделка на данъчна оценка…

  1. Известно време след като сте станали горди собственици на жилище, на вратата ви да почука непознат, който твърди, че това жилище е негова собственост.
  2. Всеки неудовлетворен кредитор на Вашият продавач по сделката на данъчна оценка, спокойно може да поиска разваляне на вашата сделка.
  3. Дори и държавата, чрез НАП може да поиска разваляне на вашата сделка, защото продавачът дължи данъци, подлежащи на принудително изпълнение

Сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището на мечтите си. Първите 5 години от момента на придобиване на имота са най-рисковите.В случай, че сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече. Целта на това е спестяване на средства и избягване плащането на данъчни задължения при прехвърлянето.

При подготовката и подписването на Предварителният договор – страните НЕ уговорят реалната цена за която са се разбрали, а прехвърлят имота на данъчна оценка, като с това целят да спестят разноските по прехвърлянето на имота.

Тази ситуацията крие сериозни рискове, ако не бъде контролирана от опитен адвокат по сделки с недвижими имоти, като за целта е нужно  да  се  подходи внимателно.Покупка имот на данъчна оценка

Винаги съветваме клиентите, ако имат възможност да прехвърлят своите имоти респ. закупуват такива на реална цена.

В противен случай за тях съществуват известни рискове, в случай, че купувачът по сделката откаже да плати цената, за която са се договорили.

РИСКОВЕ ЗА ПРОДАВАЧА

В този момент, той би заплатил само тази цена която е посочена в проекта за нотариалния акт.

Съветваме клиентите си, че ако имат валидно сключен Предварителен договор, те ще имат съответното право да заведат гражданско дело,с, което биха могли да осъдят техният купувач да плати реалната цената по сделката. Съществен момент тук, който следва да отбележим е, че понякога е доста трудно или невъзможно да се докаже реалната уговорка за крайната цената, както и да се получи тази сума, която действително се дължи.

Това е въпрос на доказване в един евентуален исков процес при оспорване на условия по предварителен договор.С описване на конкретната ситуация рискове има и за двете страни.

Риск при сделки на данъчна оценка има и във връзка с това, че получените от Продавача суми след продажбата на имота са реализиран доход, върху който се дължат съответни данъци, а укриването на част от платената сума е основание за налагане на глоби в големи размери и за заплащане на разликата между дължимия и внесения данък.

Покупка имот на данъчна оценка

Затова винаги изискваме за по-голяма сигурност, предварителните договори да бъдат сключвани пред Нотариус.

За съжаление липсата на единен регистър за Предварителните договори създава реалната правна възможност за всеки продавач между сключеният предварителен договор и Нотариален акт да сключи още договори, с който да „обещае“ имота на други лица, нарушавайки първият предварителен договор.

От друга страна, дори и да е заплатил действително уговорената цена, купувачът може впоследствие да поиска пред съда връщането на сумата, платена над посочената в нотариалния акт.

В този случай липсва основание за плащане на по-високата цена и е възможно да бъдете осъден да възстановите получената сума.

РИСК ЗА КУПУВАЧА при изповядване на данъчна оценка……

Съществува и съществен риск за Купувача по една сделка. Ако тази сделка бъде атакувана и съответно успешно развалена по надлежният и предвиден в закона ред, загубите ще са значително.

Тогава Продавачът по сделката ще може да върне на Купувача само това, което е записано в Нотариалният акт, тъй като за разликата реално не съществува изрична писмена или официална договорка между страните.Имот данъчна оценка

Понякога разликите при прехвърляне на имот на данъчна оценка са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните.

Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне – местен данък, нотариална такса и такса за вписване.

При най-масово продаваните и купувани имоти – жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.

За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо – при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него.

Не препоръчваме, често използваното частично решение в Нотариалният акт да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена. От далеч личи, че това не е   работещо решение и опитен юрист, ще установи истинската реална цена на имота, затова не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.

Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път, като законът изрично забранява да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е незаконно и трудно доказуемо.

От друга страна, самите търговски банки лесно могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец. При следващо нарушение ставките се покачват двойно.

За допълнителна информация, моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или оставете съобщение на мейл office@lawyer-bulgaria.bg

Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед конкретиката на отделният случай !

Предварителeн договор за покупко-продажба

В много сделки за прехвърляне и продажба на недвижими имоти, предварителният договор е средство за подготовка на двете страни за предстоящата сделка.

Съгласно законовите изисквания при сделки с предмет покупко-продажба на недвижими имоти е необходимо предварителният договор задължително трябва да се изготви в писмена форма, тъй като и последващият Нотариален акт ще бъде в такава (писмена) форма.

Правна същност на предварителният договор

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

По своята същност, предварителният договор е официално обещание за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността,поради което следва да внимавате много, ако искате да сте сигурни, че ще защитава вашите права и интереси при бъдещата покупка на имота.

Необходимо е да си изясните фактите, както и това, че този договор създава права и задължения за всеки , в качеството му на Купувач или Продавач.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това, което сте избрали е „вашият” имот – било жилище, апартамент, къща или цяла сграда, то нашият съвет, като адвокат по сделки с недвижими имоти е просто да не подписвате предложеният Ви предварителен договор.

При отказ или неизпълнение на задълженията по този сключен, последствията могат да бъдат доста сериозни.  Вашият партньор може да поиска дори от съда обявяване на сключеният Ви Предварителен договор за окончателен, а тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него, като платите в срок, уговорената и посочената в този писмен Договор продажна цена на имота.

По правило и съгласно закона Предварителният договор, е нужно да обхваща всички съществени елементи и уговорки на окончателния договор.

Нашият съвет като специалист по сделки с недвижими имоти е това да не се прави набързо при брокера, а да се огледа внимателно и да се посочат всички касаещи Ви клаузи, които ще след това ще бъдат поставени и включени именно в окончателния договор.

В нашата практика като адвокат по сделки с недвижими имоти, често се случва в предварителния договор да бъде посочена единствено цената на имота, без уточняване на начина на плащане.

Съществени елементи на предварителният договор

Работейки с множество клиенти, като адвокат по сделки с недвижими имоти бихме искали да изясним, че не само, че това съвсем не е достатъчно, но ако се окаже, че отсрещната страна е неизправна и се наложи да се поиска съдействие от съответният компетентен съд, е спорно дали той ще приеме и признае договора, с всичките права и задължения между страните, така както е описано в него.

  1. Основната ни задача, като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е да посочим и опишем детайлно всички онези важни подробности и факти, касаещи Ви в пълна степен при закупуването респ./ продажбата на Вашият имот пред Нотариуса. Нашият основен съвет към всички, които пристъпват към сделка с недвижим имот е изискването, съответният имот да бъде описан прецизно и точно. Това изискване е с цел конкретизиране и индивидуализация на имота. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен, в противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота.
  2. Съществен елемент от самата сделка между страните е разбира се и цената на имота, която следва да се опише конкретно, като се посочи и съответният начин на плащане на тази цена. За целта е нужно да се посочи, не само цялата сума но и всеки един отделен момент, етап от плащането на цялата продажна цена. Тук е мястото да Ви обърнем внимание, при което изискването на закона е че плащания и суми над 10 хил.лв. няма как да бъдат записано и посочени в брой, затова основно изискване е тези плащания плащания, независимо от техният вид, валута и размер да са с банков превод с точно описване на основанието за плащане.
  3. Въпреки, че като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти знаем, че съществуват различните практики по прехвърлянето на парични суми, ние НЕ съветваме нашите клиенти да плащат никакви сума „на ръка” , дори и да получат разписка за това.
  4. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че дори и при плащане на авансовата сума т.нар. задатък или капаро, съветваме клиента при сключване на предварителен договор, да заплати всичко по банков път, пък дори и това е са суми до около 10% от крайната продажната цена Така ще спестим грижи и ще решим няколко проблема с доказването на плащанията по договор, което ще направи клиента бил той купувач или продавач – изряден платец, респ. получател на цената.

Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачът на недвижимият имот изисква сериозни суми, или цялата продажна цена още на предварителен договор.

Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, НЕ бихме приели и предложили на клиент – купувач на недвижим имот, да възприеме този подход.

Това автоматично ВИ лишава от най-силните му „лостове“ да въздейства на условията по сделката, а ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията са наистина сериозни, защото е нужно дадената предплата *(задатък или капаро) или цялата продажна цена в един момент да бъдат върнати.

Това може да създаде усложнения,тъй като междувременно продавачът има теоретичната, а и практическата възможност да обремени имота, както и същият да бъде обременен с евентуални тежести за задължения на продавача, което сериозно би попречило на бъдещото сключването на окончателен договор.

Затова като адвокати по сделки с недвижими имоти, ние изготвяне доста обширен и изчерпателен Предварителен договор, стремейки се да обхванем с него почти всички евентуални рискове и ситуации, който биха могли да възникнат за нашият клиент – бил той Купувач или Продавач по сделката.

  1. Съществен момент,не по маловажен от определянето на продажната цена е разбира се разпределението на съответните разноски при изповядване на сделката, които включват:
  • Дължим местен данък, по ЗМДТ към съответната общинска служба;                  
  • Нотариална такса,  такса Вписване към Агенцията по Вписвания, такси и разноски.
  1. При много от сделките, негласна практика съществуа всички разноски при една сделка да се поемат от купувача, но това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия.
  2. Важен момент е да се посочи и срокът на действие на Предварителният договор и периодът до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавача, или от купувача, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит.                                                              Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.Предварителeн договор при покупко-продажба недвижим имот, Предварителен-договор-недвижим имот, Предварителен договор покупко-продажба на недвижим имот, адвокат недвижими имоти, прехвърляне на недвижим имот пред Нотариус, Адвокат Нотариус, апартамент
  3. Често пъти клиентите ни питат кога ще си получат имота, поради това винаги включваме изрична клауза за предаване на владението на имота, т.е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.

Нашият съвет като при сключване на Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот

Разбира се, съществуват различни модалитети, условия и разновидности, в зависимост от конкретната ситуация при прехвърлянето наимота, при завършен на „груб строеж” или с разрешение за ползване, или обзаведен.

Нашият съвет като адвокат по недвижими имоти и сделки с недвижими имоти е в приемно-предавателния протокол да се опише всичко, което има в имота, отново с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие.

За допълнителна информация винаги можете да се обърнете към нас на телефон + 359 897 90 43 91 или на mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Правни рискове при покупка на ипотекиран имот

Често пъти клиенти се подлъгват по изкушаващи предложения за придобиване на недвижими имоти без да отчитат факта, че същите са с ипотека. За съжаление след бумът в строителството 2006-2010г. на пазара все повече се продават жилища, чиито собственици имат проблеми с банките и не могат да обслужват  кредитите, с който са ги закупили.

Разбира се има и доста „пресметливи“ купувачи, които са взели имот с инвестиционна цел, но поради насищането на пазара със свободни наемни площи не успяват да реализират желания ефект и съответни очаквания доход и банката започва да ги притиска.

Нашият съвет като адвокат по имуществени дела и сделки с недвижими имоти винаги е бил да потърсят навреме професионален правен съвет, преди да е станало прекалено късно, за да могат да се справят сами.

Срещана тенденция е дори строители да желаят да се освободят  такива имоти, след като не могат да обслужват ипотечните си кредити.

Повечето инвеститори смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и всеки купувач лесно може да се сдобие с имот на добра цена но също така много от тях се притесняват да влязат в сделка, тъй като понякога има рискове, който те не отчитат.

Много са случаите на продажба на такъв имот,  но следва да обърнем внимание , че процедурата е твърде сложна и съществува риск, купувачите да бъдат излъгани, а след покупката чуждата ипотека да остане като тежест върху придобития от тях имот. Затова съветваме всички клиенти, работейки в областта на сделки с недвижими имоти, да се обърнат към специалист – адвокат по недвижими имоти и сделки и с имущества, за да се разгледа и прецени внимателно риска по подобна покупка.

Най-важният въпрос е какво да направите, за да се предпазите от проблеми ?

Нужно е разбира се да направим и уточнение, говорим за покупката на имот в ситуация, в която собственикът отдавна е спрял да обслужва кредита, а банката разбира се от своя страна е пуснала имота на публична продан и търси купувач да реализира продажбата в кратки срокове.

В конкретният случай, нашият съвет за КУПУВАЧА е да преразгледа внимателно всички варианти за сделката, а именно :

  1. Той може да закупи имота със собствени средства , като по този начин, ще бъде погасен кредита, а учредената в полза на банката ипотека свалена. Имотът в този случай, се придобива чист от всякакви вещни тежести.
  2. От този класически вариант, има разбира се и изключения, тъй като не всички купувачи на пазара разполагат с финансови средства по сметка, достатъчно за да могат да закупят веднага имота, затова нашето предложение е потенциалният купувач да встъпи в съществуващия договор за кредит –чрез т. нар. цесия;(встъпване в дълг) уредено в чл. 99 ЗЗД.
  3. Третият най-масов вариант е да се финансира сделката с нов ипотечен кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде уведомена за характера на сделката. При това встъпване купувачът и неговата банка заличават първата по ред ипотека на продавача, а на нейно място се вписва следващата  ипотека, учредена в полза на банката на купувача, след  което той встъпва в правата на продавача.

Като адвокати по сделки с недвижими имоти, отчитаме, че съществен момент в тези описани варианти, разбира се е рискът, който страните носят при неспазването на определени правила за придобиване на имоти и изпускане на съществени  условия при тези сделки, а именно :

  1. Съветваме Ви да насочите Вашето внимание към цената на имота, както и на стойността на учредената ипотека, за да не се окаже, че задължението по ипотеката към банката за имота е чувствително по-голямо от цената, на която предстои да купите същият този имот. Понякога се случва кредитът на продавача  да е в сериозно просрочие, при което са начислени сериозни наказателни лихви. Всичко това чувствително увеличава задълженията по процесния имот към Банката -кредитор.
  2. Съветът ни е да уверите предварително за истинската, реална стойност на цялото задължението към банката кредитор. Тук вариантите за решение на  проблема са много, но за нас като адвокат по сделки с недвижими имоти, най-сигурният вариант е да обсъдите и изясните всичко това директно с банката-кредитор, за да няма съмнение,  че имота не е вече прехвърлен или обявен на публична продан пред частен съдебен изпълнител.Адвокат строителни процедури www.crops.bg

3.Друго което следва да имате предвид в този случай е, че съществува  известен риск, ако изплащате сумите на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си .

Нашият съвет е, дори ако решите да  дадете капаро, да се подсигурите с адвокат по недвижими имоти, тъй като съществува опасност да не успеете да върнете даденото капаро от задлъжнелият продавач и това да осуети сделката пред Нотариус.

Винаги проверяваме  всички суми до размера на реалното задължение, който следва  да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката – с цел погасяване на задължението, тъй като няма как да вменим на трето лице – задлъжнелият продавач да погасява задължението по ипотеката към банката-кредитор.

Всичко, което е нужно да се направи, консултирайки се с адвокат по недвижими имоти и адвокат по имотни дела е да се провери размера на задълженията на продавача, които вероятно обхващат :

  • -остатъчната главница по кредита;
  • -договорни или наказателни лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен;
  • начислена от банката такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката – в зависимост от това кога е изтеглен кредита и в зависимост от начина на погасяване

Ако се окаже, че крайната стойност на посочените задължения е по-голям размер от остатъка на кредита, то следва да се уточни това в евентуален договор между страните, с което ще ограничите отговорността си и платите само и единствено цената на имота, но не и остатъчните задължения.

  1. Водейки преговори с различни банки и финансови институции, често пъти успяваме да склоним банката кредитор да поеме ангажимент да свали ипотеката при определени условия. Всичко, което сме договорили разбира се е „облечено“ в писмена форма, за да имаме ясен ангажимент  при последващи действия за закупуването на имота, че  от него ще бъде свалена учредената в полза на банката кредитор ипотека.
  2. Съветваме Ви при изготвянето на отделните условия по бъдещият Предварителен договор за покупко-продажбата на имота да бъде описана изчерпателно и подробно всички отделни моменти в схемата за изплащане на конкретните суми, които следва да бъдат пренасочени само и единствено за погасяване на кредита  Натрупаният опит като адвокати по сделки с недвижими имоти и казуси от нашата практика показват, че когато този ангажимент не е договорен предварително, новият собственик на имота за своя сметка поема разходите и което му коства доста време, пари и нерви.

Всяка една имотна сделка има своя конкретна специфика и пропускането на един единствен елемент от нея, би доведе до сериозен риск за всеки купувач, но  важното е това да бъде предотвратено навреме, за да не  възникнат проблеми от друго естество.

Консултирайки се с опитен и добър адвокат по сделки  с недвижими имоти и имотни дела, може да защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката. Помощта оказана навреме от компетентен специалист, ще Ви гарантира спокойствие и възможност да избегнете грешки и рискове пи покупка или продажба на недвижим имот.

Данъчни аспекти на преобразуване на търговски дружества

материята относно преобразуване на търговски дружества  е уредена в Търговския закон. Съветваме Ви, ако имате нужда от подобна промяна, тя да бъде направена изцяло с помощта на квалифициран специалист, тъй като всяко преобразуване на търговски дружества има множество последствия в няколко аспекта.

Основен момент в работата на кантора „Д. Владимиров и партньори” по отношение на преобразуване на търговски дружества се свежда до следното : подготовка на документи и изследва на процедури относно вливане, сливане, разделяне и отделяне на тези търговски дружества.Адвокат търговска несъстоятелност www.lawyer-bulgaria.bg

Съществуват няколко характеристики за преобразуване на търговски дружества, с които трябва да се запознаете преди да предприемете това правно действие.

Всички дружества, които участват в преобразуването, могат да са от различен вид. Разбира се, възможно е да има законово ограничение за някои видове търговски дружества.

Ако имате конкретни въпроси, може да ги зададете към Вашия адвокат търговски дела.

Участниците в капитала на преобразуващите се дружества продължават да участват в капитала на новоучредените или приемащите дружества.

Видове преобразуване на търговски дружества. 

  1. Преобразуване на търговски дружества чрез вливане – цялото имущество и капитал на едно или няколко дружества, се вливат в едно вече съществуващо търговско дружество. Дружествата, които се вливат с цялото си имущество и капитал, се прекратяват без ликвидация.
  2. Преобразуване на търговски дружества чрез сливане – сливането се извършва, като 2 или повече търговски дружества образуват едно ново търговско дружество, което не е съществувало до този момент. Всички дружества се прекратяват без ликвидация. На всички дружества, участващи в сливането, се издават акции от новосъздаденото дружество.
  3. Преобразуване на търговски дружества чрез разделяне – цялото имущество и капитал на едно съществуващо дружество се разделят между 2 или повече дружества. Те може да са съществуващи дружества или новообразувани.  След като търговското дружество се раздели, то престава да съществува.
  4. Преобразуване на търговски дружества чрез отделяне – едно търговско дружество отделя част от своето имущество в друго дружество, като то може да е новоучредено или да е вече съществуващо такова. Търговското дружество, което отделя част от своето имущество, продължава да съществува. В допълнение на това то получава акции от приемащото дружество.
  5. Преобразуване на търговски дружества чрез отделяне на еднолично търговско дружество – едно еднолично дружество отделя част от своя капитал в 1 или повече еднолични търговски дружества. Търговското дружество, отделящо от своя капитал, става едноличен собственик на новоучредените търговски дружества.

 При преобразуването разбира се, възникват множество въпроси, отностно данъчни задължения при тези търговски дружества. Най-общо проблемите обхващат 2 -та режима на облагане, които могат да се прилагат при преобразуване на търговски дружества – общ и специфичен режим.

  • Общият режим се прилага във всички гореспоменати случаи на преобразуване на търговски дружества.
  • Специфичният режим се прилага, когато преобразуването е между местни дружества и/или дружества от друга държава – членка на ЕС.

Пренасяне на данъчна загуба – законодателят не е предвидил да се пренасят натрупаните данъчни загуби от преобразуващите се търговски дружества в приемащите дружества.

Това правило е валидно и за двата режима на данъчно облагане. Пренасянето на данъчна загуба и ползването за данъчни цели на разходите за лихви в режим на слаба капитализация се допускат само при преобразуване на дружества чрез промяна на правната им форма.

Разлики между общ и специфичен режим на данъчно облагане:

  • Общ режим – всички активи и пасиви на преобразуващото се дружеството се считат за реализирани по пазарни цени към датата на преобразуването. Описват се в счетоводните книги на дружеството. Финансовият резултат следва да се преобразува за данъчни цели с разликата между пазарната цена на актива или пасива и счетоводната му стойност към датата на преобразуването. Всички данъчни временни разлики, трябва да се признаят през последния данъчен период, който е годината на преобразуването.
  • Специфичен режим – той е облекчен в сравнение с общия режим. Не възникват данъчни задължения към момента на преобразуването.

При отписването на всички активи и пасиви, които преди преобразуването са оказвали и ще продължат да оказват влияние върху данъчния финансов резултат, се пораждат печалби и загуби, които не се признават за данъчни цели. След това тези активи и пасиви се завеждат в приемащото дружество. Ако те са имали данъчни временни разлики, те се смятат за възникнали в получаващото дружество.Адвокат арбитражни дела, адвокати търговски арбитраж

Амортизируеми и не амортизируеми активи

  • Амортизируеми активи –  сгради, машини, съоръжения – те се пренесят в данъчно амортизационните планове в приемащото дружество. Това се прави с подаване на амортизационен план в НАП.
  • Неамортизируемите активи – земя – за тях се изготвя Справка към момента на преобразуването и се подава в НАП. Ако за тези активи има създаден преоценъчен резерв, той се счита за възникнал при приемащото дружество, аналогично на данъчните временни разлики. Тази информация се завежда в счетоводните книги.

Възможно е в приемащото дружество да се отчетат активи и пасиви, които ще участват във формирането на данъчния финансов резултат, които към преобразуването не са отчитани като такива (например дълготрайни нематериални активи).

В този случай те се завеждат в счетоводните книги на приемащото дружество съгласно действащото законодателство и се завеждат в ДАПл по общия ред.

При обратния случай, когато има активи и пасиви, които преди преобразуването са участвали в определянето на данъчния финансов резултат, но след това няма да оказват такова влияние, следва да се отпишат от счетоводните книги и възникналите приходи и разходи, както и данъчните временни разлики към тях не се признават за данъчни цели.

ДДС данъчни последствия при преобразуване на търговски дружества

* При преобразуване, прехвърляне на предприятие и апорт не е налице доставка на стоки и услуги – не се издава данъчен документ и не се начислява ДДС.

* Ако приемащото дружество приема стоки и/или услуги, издава се данъчен документ и се начислява ДДС. Ако приемащото дружество не е регистрирано по ЗДДС, то трябва да се регистрира в срок от 14 дни от преобразуването.

Придобиващото дружество придобива правото за приспадане на данъчен кредит за стоки и/или услуги, за които преобразуващите се дружества не са ползвали данъчен кредит. За да се възползвате от това право, трябва да не е изтекъл срокът за ползване на данъчен кредит. Доставчикът трябва да е регистрирано по ЗДДС лице, както и да разполага с данъчен документ за облагаема доставка. Необходимо условие е тези активи да не са придобити преди повече от 5 години – за стоки/услуги, и 20 години – за недвижими вещи.

Когато всичко условия са налице, придобиващото предприятие може да ползва данъчен кредит с подаване на Приложение 7 от ЗДДС. Приложение 7 трябва да се подаде в 45 дневен срок от преобразуването, в месеца на преобразуването или в някой от следващите 12 периода. Ако не спазите този срок загубвате правото си на данъчен кредит!

Както сами може да се убедите темата за преобразуване на търговски дружества изисква задълбочени познания и опит.

Поради тази причина е немислимо това преобразуване да се осъществи без помощта на адвокат търговски дела.

В международна правна кантора „Д. Владимиров и партньори” ще откриете редица специалисти с дългогодишен опит в тази сфера.

 

СЪДЕБНИ РАЗНОСКИ ПО ДЕЛОТО

Макар и да изглежда елементарен, въпросът за заплащане на разноски по делото буди интерес след нашите клиенти. Поради тази причина решихме да дадем кратък и точен отговор на този въпрос.

Въпросът за заплащане на съдебните разноски по делото е конкретно и точно разяснено в закона, този, който загуби съдебния спор, той плаща разноските и то не само своите, но и тези на спечелилата спора страна.

Обжалване на актове и наказателни постановленияВ съдебните разноски се включва както съдебните такси по делото, така и адвокатския хонорар. Но автоматично ли загубилия делото се задължава да заплати всички разноски, както своите, така и на насрещната страна?

Каква е процедурата, която страната по делото трябва да следва, за да бъде осъдена насрещната страна да заплати всички разноски по делото?

Както Вашия адвокат граждански дела ще Ви обясни, искането ответникът да бъде осъден да заплати всички разноски по делото, трябва да бъде включено в исковата молба.

Важно е, че направените разноски по делото трябва да се заявят и да се удостоверят с писмени доказателствени средства – разписки, платежни банкови документи. Заявяването на разноските става с представяне на опис на съда.

След промените в съдебната практика, през 2013 г бе постановено решение на Върховният касационен съд, че на възстановяване подлежат само действително заплатените от страната разноски подлежат на възмездяване.

Въпреки че това е разбираемо, човекът, който следва да заведе гражданско дело, е необходимо да бъде финансово подготвен да заплати разноските по делото.

Той трябва да инвестира определена сума пари за наемане на адвокат граждански дела, за заплащане на таксите за завеждане на гражданско дело, за извършване на експертизи, ако са необходими.

Основното правило на разпределението на разноските в съдебния и арбитражния процес е че страната, която е загубила делото, е длъжна да плати всичко – държавната такса, разноските по производството, възнаграждението за един адвокат, възнагражденията за вещи лица, както и разноските на противната страна, при условие че те са направени разумно, че са били необходими и адекватни на извършените процесуални действия.Договор издръжка гледане

Съществуват няколко законови изключения от основното правило, че страната, която е отговорна за съответното действие на съда, трябва да понесе разноските.

Едната група изключения зависят изключително от изхода на делото. В този случай, ответникът срещу когото се води иска има право да иска направените от него разноски съобразно отхвърлената част от иска – чл. 78, ал. 3 ГПК. Но и ищецът има право да иска ответникът да му възстанови направените от него разноски съобразно уважената част от иска. Очевидно е, че в този случай трябва да се направи компенсация до размера на по-малката от двете суми, като разликата между тях се дължи от страната с по-голямото по размер задължение.

Втората група изключения не зависят от изхода на процеса. Независимо от вината, съдебните разноски по защитата срещу иска или по обжалване на решението следва да се понесат от самата отговорна страна. Същевременно вината, която следва да се посочи, не обуславя размера и отговорността за съдебните разноски.

Държавната такса се определя от ГПК и от Тарифа, приета от Министерския съвет на основание чл. 73, ал. 3 ГПК. След като приключи гражданското дело, ответната страна ще бъде осъдена да възстанови тези суми.

За повече информация, моля обърнете се към нас за информация на тел. + 359 897 90 43 91 или на mail : office@lawyer-bulgaria.bg

НАСЛЕДЯВАНЕ НА РОДИТЕЛИ С ОТНЕТИ ПРАВА

Темата за наследяване на родители с отнети права е много интересна и заслужава нашето внимание. Ако имате конкретни въпроси, свързане с наследяването, обърнете се към опитен адвокат наследствено право. Когато един родител е с отнети права, той не се освобождава от задължението си да изплаща издръжка за своите деца.

Също така, независимо дали родителите са разведени или единият родител е с отнети права, децата наследяват и двамата родители. Това правило важи и за осиновените деца. Ако детето е осиновено с пълно осиновяване, то наследява и роднините на своя осиновител. Ако имаме случай на непълно осиновяване – осиновеното дете наследява само осиновителя си.

Съществува едно единствено изключение от това правило. Когато наследника (детето) е недостойно да наследява. Съществуват няколко хипотези, при наличието на която и да е от тях, детето не може да наследява нито по закон, нито по завещание. Ето ги и хипотезите, при които наследника е недостоен да наследява:

  • Лице, което е убило или се е опитало да убие своя наследодател, неговия съпруг или дете;Бракоразводен адвокат. Адвокат наследствени дела, Адвокат бракоразводни дела
  • Лице, което е набедило наследодателя в престъпление;
  • Лице, което е въздействало върху наследодателя с измама или насилие да направи, измени или отмени завещание;
  • Лице, което е изготвило фалшиво завещание

Тези случаи са изключение от общото правило, че детето наследява своите родители. В Закона за наследството е уредена т.нар. запазена част от наследството. Съгласно чл. 14 от ЗН всеки може чрез завещание да се разпорежда с цялото си имущество. Трябва обаче това завещание да не накърнява чрез него или пък чрез дарение запазената част на определена категория наследници. В случай, че наследодателя се разпореди с по-голяма част от разполагаемата и накърни запазената част на някой от наследниците си, те могат да се защитят. Всеки един от наследниците има право да иска намаляването им до размера на запазената му част.

Ако Вие сте наследник със запазена част от наследството и това Ваше право е било накърнено, обърнете се за помощ към адвокат наследствено право. Възстановяване на запазена част от наследството може да бъде извършено само по съдебен ред. Искът може да бъде предявен самостоятелно или в производство за съдебна делба. Правото за възстановяване на запазена част от наследството може да се упражни и чрез възражение във висящ процес. Със съдебното решение се отменя завещанието или дарението, което накърнява Вашето право на запазена част от наследството.

Сега нека разясним колко е запазената част за всеки един наследник. Ако наследодателят няма съпруг, тогава запазена част от наследството за децата е половината от имуществото – при едно дете. Ако децата са 2 или повече, тогава тяхната запазена част се равнява на 2/3 от имуществото на наследодателя.

Ако наследодателят има съпруг, то тогава той наследява наравно с децата. При едно дете и преживял съпруг като наследници на наследодателя разполагаемата част от наследството е 1/3, а 2/3 е запазена част. При две деца и преживял съпруг има 1/4 разполагаема и 3/4 запазена част от наследството. При три и повече деца и преживял съпруг – 1/6 разполагаема и 5/6 запазена част от имуществото на наследодателя

Съществуват няколко хипотези за прекратяване на договор. Тук ще Ви запознаем накратко с тях.

  • Първата хипотеза е изпълнение на договора. След като е изпълнил функцията, за която е бил сключен, и са постигнати целите на договора, той престава да действа. Прекратяване на договор има действие за напред.
  • Втората хипотеза е постигане на взаимно съгласие между страните сключеният договор да бъде прекратен.
  • Третата хипотеза е включване на клауза в самият договор, че той може да бъде прекратен едностранно с или без предизвестие. В този случай, следва прекратяване на договор по инициатива на една от страните, което прекратяване не е свързано с неизпълнение на сключения договор.

До т.нар. „разваляне на договор“ се стига само при неизпълнение на същият този договор. Последиците от разтрогване на тази правна връзка са няколко. На първо място се преустановява тази облигационна връзка между страните. На второ място, изправната страна по договора, която изпълнява своите задължения, може да потърси обезщетение за вреди от насрещната страна. Предпоставките и редът за разваляне на договори са уредени в Закона за задълженията и договорите  чл. 87 сл.ЗЗД.

Тук ще обърнем внимание на конкретните предпоставки за разваляне на договор:

  • Неизпълнение на задължение по договора – тук говорим както за пълно, така и за неточно неизпълнение. Задължението може да бъде изпълнено, но неточно. Пример за неточно изпълнение е лошо, забавено или частично. Трябва да наблегнем на факта, че за да стигнем до разваляне на договор, неизпълението трябва да е от съществена значимост. Критерия колко значимо е конкретно неизпълнение на договора се преценява от съда за всеки индивидуален случай. Чл. 87, ал.4 от ЗЗД гласи, че разваляне на договор не се допускаа, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора
  • Касае се за неизпълнение на задълженията по договора, когато страната виновно не изпълнява своите задължения.
  • Третата предпоставка за разваляне на договор, е страната, която иска развалянето, да е изправна. Много често срещана грешка, наблюдавана в практиката ми на адвокат гражданско право, е изправната страна също да престане да изпълнява своите задължения по договора. Поради причината, че насрещната страна не изпълнява своите задължения, и изправната страна спира да изпълнява задълженията си. Едва тогава клиентите ми се обръщат към мен за помощ, в ролята ми на адвокат гражданско право. Това не бива да се допуска, защото изправната страна вече е загубила качеството си на „изправна” страна. В един последващ съдебен спор ще бъде поставена под съмнение правната възможност тя да развали сключения договор.

За да бъде развален сключения договор, и трите предпоставки трябва да са налице. По принцип разваляне на договор се извършва извънсъдебно, като е достатъчно едностранно изявление на изправната страна до неизправната. Както всяко правило и това си има изключение. То е уредено в чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. По съдебен ред се развалят два вида договори, а именно:

1/ договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти;

2/ договорите за аренда за повече от 10 стопански години.

Разваляне на договор по съдебен ред става с конститутивен иск, предявяването на който се погасява с изтичане на 5-годишен давностен срок.

Винаги, когато искате да развалите сключен договор, се консултирайте с адвокат гражданско право. Понякога изправната страна вярва, че е развалила договора, но в действителност не е така. Поради тази грешка тя не може и бъде присъдено претендираното обезщетение.

Ето основни правила за разваляне на договор, които трябва да следвате:

  • Писмена форма – ако договорът е бил сключен в писмена форма, и развалянето трябва да бъде извършено в такава.адвокат Европейски регламенти и имотни дела
  • Последен срок за изпъление на договора – изправната страна по договора трябва да предостави на неизправната последна възможност да изпълни задължението си. Ако в сключения договор се съдържа уговорка за точно определен момент на изпълнението, тогава не е необходимо предоставянето на допълнителен срок. Също така ако изпълнието на задължението е станало невъзможно или ненужно с оглед интереса на изправната страна, тогава няма смисъл от предоставянето на допълнителен срок за изпълнение;
  • Предупреждение за разваляне на договор – изрично предупреждение, че ако в предоставения срок неизправната страна не изпълни задължението си, договорът ще се счита за развален;
  • Сигурни данни, че неизправната страна е получила изявлението и то в точно определен момент (дата). Съществуват различни начини за доказване – нотариална покана, входиране на писмото в деловодството на длъжника, изпращане по куриер или с препоръчано писмо с обратна разписка. Най-често използваната форма за доказване е нотариалната покана;
  • Изправност на страната – страната, която инициира процедурата по разваляне на договор, трябва да е изпълнила своите задължения.

Както Вашият адвокат граждански дела ще Ви обясни, разваляне на договор има обратно действие. Ако страните са дали нещо една на друга във връзка със сключения договор, те следва да го върнат. Причината е, че основанието, на което са го получили, е вече отпаднало.

Изключения от общото правило:

  • не се дължи връщане на полученото по договорите с периодично или продължително изпълнение (договор за наем);
  • не се дължи връщане на полученото при договорите, които подлежат на вписване (например нотариалните актове за сделки с недвижими имоти, договорите за доброволна делба на недвижими имоти и др.).

Обратното действие няма да засегне правата на трети лица, които са придобили преди вписването на исковата молба за разваляне на договор по съдебен ред.

След развалянето на сключения договор, следва да уредите последиците от неизпълнение на задълженията. Това може да стане чрез взаимно споразумение между страните или по съдебен ред. По съдебен ред се уреждат и споровете относно това, дали развалянето на договора е настъпило, дали договорът е развален или прекратен, дали се дължи връщане на даденото или обезщетение за вредите от неизпълнението и т.н.