Всеки адвокат по имотни дела ще Ви каже, че когато липсва пълен и изряден документ за собственост, правото на собственост не „изчезва“, но доказването му става значително по-сложно. Именно тогава възниква един от най-често задаваните въпроси в практиката:

какво е констативен нотариален акт и в кои случаи може да Ви бъде необходим?

Констативният нотариален акт е нотариален акт, с който нотариусът признава право на собственост върху недвижим имот, след като извърши проверка на представените доказателства.

Това производство е уредено в чл. 587 ГПК, а самото удостоверяване на право на собственост върху недвижим имот е част от нотариалните производства по чл. 569 ГПК. Нотариалният акт за собственост върху имот се издава от нотариуса, в чийто район се намира имотът, което е изрично правило на чл. 570, ал. 1 ГПК.

Същност на констативния нотариален акт

Констативният нотариален акт не е сделка. С него не се „прехвърля“ собственост, както при покупко-продажба, дарение или замяна.

Той има за цел да удостовери вече съществуващо право на собственост, когато това право трябва да бъде признато въз основа на доказателства.

Именно затова той има важно практическо значение при липсващи, непълни, унищожени или недостатъчни документи за собственост.

Законът предвижда две основни хипотези:

• чл. 587, ал. 1 ГПК – когато собственикът няма документ за правото си, но може да установи това право с надлежни писмени доказателства;

• чл. 587, ал. 2 ГПК – когато няма достатъчно писмени доказателства и се преминава към обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Следователно, когато хората питат „Какво е констативен нотариален акт?“, най-точният отговор е следният: това е охранителен нотариален акт, издаван след преценка на доказателства, чрез който нотариусът признава на молителя право на собственост върху недвижим имот.

ВКС изрично приема, че производството по чл. 587 ГПК е охранително, а не исково производство.

Какво е констативен нотариален акт ?

На практика до такъв акт се стига най-често в следните ситуации:

• изгубен или унищожен стар нотариален акт;

• непълна документация за наследствен имот;

• владение на имота в продължение на дълъг период без формално уредени документи;

• имот, придобит по давност;

• имот, за който има косвени документи, но липсва пряк титул за собственост;

• случаи, при които собственикът трябва да се легитимира пред институции, банки, купувачи, съд, община или Агенция по вписванията.

Само по себе си обаче производството по чл. 587 ГПК не е „лесен заместител“ на липсващ нотариален акт.

Нотариусът извършва правна преценка на всички представени документи и свидетелски показания, а ако прецени, че правото не е доказано, може да откаже издаването на акта. Законът предвижда специален ред за обжалване на отказа.

Констативен нотариален акт въз основа на писмени доказателства

Първата хипотеза по чл. 587, ал. 1 ГПК е приложима, когато собственикът няма самостоятелен документ за правото си, но разполага с достатъчно писмени доказателства, от които нотариусът може да изведе правото на собственост.

Такива доказателства могат да бъдат например:

• стари нотариални актове на наследодател;

• съдебни решения;

• договори, вписани актове и удостоверения;

• документи за наследници;

• скици, схеми, данъчни документи;

• административни актове;

• архивни документи, доказващи придобивното основание.

Важно е да се подчертае, че нотариусът не е длъжен механично да приеме всяка представена хартия. Той трябва да прецени дали именно тези документи надлежно доказват правото. Ако доказателствата са непълни или не позволяват сигурен правен извод, преминаването към втората хипотеза — обстоятелствената проверка — може да се окаже единственият възможен път.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Най-известната форма в практиката е констативният нотариален акт по обстоятелствена проверка. Той се издава, когато собственикът не разполага с достатъчно писмени доказателства и твърди, че е придобил имота по давност.

В този случай нотариусът извършва проверка чрез разпит на трима свидетели, които се посочват от кмета на общината, района или кметството, съответно от оправомощено длъжностно лице.

Законът изисква свидетелите по възможност да бъдат съседи на имота.

След събиране на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано постановление, а ако признае правото на собственост, издава нотариалния акт.

Тук е важно да се отбележи нещо съществено: при обстоятелствената проверка нотариусът не „създава“ право на собственост, а преценява дали са налице предпоставките за придобиване по давност.

Това означава, че централният въпрос е дали молителят е упражнявал владение, а не просто държане, за необходимия от закона срок.

Какво е владение и кога води до придобиване по давност ?

Законът за собствеността определя, че владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето държи като своя.

Това е ключово, защото не всяко ползване на имота е владение.

Ако например държите имота за другиго — като наемател, ползвател, пазач или със съгласието на собственика — обикновено не става дума за владение в смисъла на закона.

Съгласно чл. 79 ЗС правото на собственост върху недвижим имот се придобива:

• с непрекъснато владение в продължение на 10 години – общата хипотеза;

• с непрекъснато владение в продължение на 5 години, ако владението е добросъвестно.

Следователно, за да бъде издаден констативен нотариален акт по давност, не е достатъчно само да кажете, че „ползвате имота от години“.

Нужно е да се установи, че сте упражнявали непрекъсната фактическа власт, че сте държали имота като свой, и че това състояние е продължило в изискуемия законов срок.

Що е 5-и 10-годишна придобивна давност

В практиката често се прави твърде опростено обяснение, че „ако 5 години владеете имота, ставате собственик“.

Това не е напълно точно.

Петгодишната давност е приложима при добросъвестно владение, което по правило предполага и наличие на годно правно основание, макар да е опорочено от гледна точка на вещнопрехвърлителния ефект.
Десетгодишната давност е общата хипотеза на придобиване при обикновено владение.

Затова при подготовката на обстоятелствена проверка един добър адвокат недвижими имоти не трябва да се ограничава до това да събере свидетели.

Нужно е да анализира:

• от кога започва владението;

• на какво основание е започнало;

• има ли данни за прекъсване;

• имало ли е противопоставяне от собственика;

• става ли дума за владение или само за държане;

• има ли спор със съсобственици, наследници или трети лица.

Тези детайли често решават дали нотариусът ще издаде акта или ще постанови отказ.

Има ли констативният нотариален акт неоспорима доказателствена сила ?

Това е един от най-важните въпроси. В продължение на години в практиката е имало противоречия дали констативният нотариален акт „доказва окончателно“ собствеността.

Именно по този въпрос ВКС постановява Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ОСГК, с което приема, че нотариалният акт по чл. 587 ГПК не се ползва с материална доказателствена сила относно принадлежността на правото на собственост по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК.

Това означава, че:

• констативният нотариален акт легитимира лицето като собственик;

• но при съдебен спор той не прави собствеността неоспорима;

• насрещната страна може да води исков процес и да оспорва правото;

• съдът не е обвързан от извода на нотариуса относно това кой е собственик.

С други думи, констативният нотариален акт е силен легитимиращ документ, но не е абсолютна гаранция срещу бъдещ спор.

Именно поради това в практиката при спор за собственост често се съединяват искове за собственост с искане за отмяна или изменение на издадения акт.

Как се оспорва констативен нотариален акт ?

Когато издаденият акт засяга правата на трети лица, спорът се решава по исков ред. Това следва от чл. 537, ал. 2 ГПК.

При уважаване на иска издаденият акт се отменя или изменя. ВКС приема и че на отмяна по този ред подлежат само констативните нотариални актове, но не и нотариалните актове, удостоверяващи сделки.

Това е изключително важно в практиката.

Ако някой се е снабдил с констативен нотариален акт за Ваш имот, не означава, че сте „загубили“ собствеността автоматично.

Това означава, че е възникнал спор за право, който следва да бъде решен от съда.

Какво се случва, ако нотариусът откаже да издаде акта ?

Отказът подлежи на обжалване.

В общите правила на охранителното производство ГПК предвижда, че отказът да се издаде актът подлежи на обжалване в едноседмичен срок от връчването, като жалбата може да се основава и на нови факти и доказателства.

Отделно, за отказ да се извърши нотариално удостоверяване ГПК предвижда и обжалване с частна жалба пред окръжния съд.

На практика това означава, че отказът не е край на процедурата.

Но преди да се стигне до жалба, обикновено е разумно да се направи задълбочен преглед на всички документи, защото много откази се дължат не на липса на право, а на непълна или неправилно подготвена документация.

Защо е важно да ангажирате адвокат при констативен нотариален акт ?

Производството за издаване на констативен нотариален акт изглежда формално „несъдебно“, но в действителност е едно от най-рисковите имотни производства.

Причината е, че още на този етап трябва да се предвиди как биха изглеждали фактите в евентуален бъдещ съдебен спор.

Опитният имотен адвокат ще провери:

• идентичността на имота по стари и нови планове;

• вписвания, тежести и възбрани;

• наследствени връзки;

• наличие на съсобственост;

• възможни възражения на трети лица;

• дали се касае за годно владение по смисъла на закона;

• дали е по-подходящ нотариален ред или направо иск за собственост.

Тази преценка е особено важна, защото не всеки проблем с липсващи документи трябва да се решава чрез обстоятелствена проверка.

В някои случаи правилният път е съдебен иск, а не производство пред нотариус. Това е въпрос на правна стратегия, а не само на събиране на свидетели. Изводът, че нотариусът в това производство извършва решаваща, а не само свидетелстваща дейност, е изрично развит и от ВКС.

Въпроси при констативен нотариален акт

В практиката най-често възникват следните затруднения:

1. Липса на достатъчно писмени доказателства
Много собственици разполагат само с данъчни документи, скица или бележки за плащани сметки. Те може да са полезни, но често не са достатъчни сами по себе си за доказване на собственост.

2. Смесване на владение и държане
Фактът, че някой живее в имота, не означава автоматично, че го владее като собственик. Законът изисква фактическата власт да се упражнява като своя, а не за другиго.

3. Спорове между наследници и съсобственици
При наследствени имоти именно тук възникват най-сериозните конфликти. Наличието на фактическа власт от един наследник не винаги означава, че той е придобил по давност и частите на останалите. Това изисква много внимателна правна оценка и често води до съдебен спор. Аз не мога да потвърдя конкретен изход по отделен казус без преглед на фактите и документите.

4. Издаден акт, който по-късно се оспорва в съда
Дори след успешно издаване на констативен нотариален акт, трети лица могат да предявят иск и да поискат неговата отмяна или изменение, ако твърдят, че техни права са засегнати.

Нашият съвет …..

Констативният нотариален акт е важен правен инструмент за удостоверяване на собственост върху недвижим имот, когато липсва или не достига необходимата документация.

Той може да бъде издаден въз основа на писмени доказателства или след обстоятелствена проверка по давност, но не представлява абсолютна и неоспорима гаранция за собствеността. ВКС изрично приема, че такъв акт няма материална доказателствена сила относно принадлежността на правото на собственост, макар да има легитимиращо действие.

Ето защо при липса на документ за собственост, при наследствен спор, при владение от дълги години или при подготовка на бъдеща сделка с имота, най-разумният подход е да се направи предварителен правен анализ.

Правилната стратегия може да Ви спести години съдебни спорове, отказ от нотариус или издаване на акт, който по-късно да бъде успешно оспорен.

Свържете се с нас за консултация относно констативен нотариален акт, обстоятелствена проверка, придобивна давност, наследствени имоти и оспорване на нотариални актове.