fbpx
Продажбата на съсобствен имот

Съсобственост в затворен комплекс

След покупката на недвижим имот в нова кооперация от затворен тип“, неминуемо възникват и права на Съсобственост в затворен комплекс.

Обикновено за локация на затворените комплекси се избират отдалечени райони, извън шумния и натоварен голям град, където живущите се наслаждават на тишината и чистия въздух.

Съществен плюс на затворените комплекси е, че притежават много  удобства от най-различен характер. Освен това разполагат със собствена  инфраструктура, както и с  много зелени площи, съоръжения за деца и търговски обекти.

Редица купувачи са привлечени и от допълнителните екстри и удобства, като фитнес и СПА центрове, салони за красота и други възможности за развлечения на територията на комплекса.

В затворените комплекси живущите разполагат с всичко необходимо за пълноценен живот

В същото време си спестяват време, което иначе биха прекарали в пътуване.

Предимства в затворен комплекс са спокойствието, безопасността, наличието на детските съоръжения и площадки са причина много млади семейства да предпочетат затворените комплекси като място за отглеждане на децата си.

С течение на времето и натрупалата се съдебна практика е важно да се отбележи, че всеки собственик, съобразно дела си в общите части, е длъжен да участва  в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им и в полезните разноски

Това произтича от решение за извършването на които е взето решение от общото събрание на етажната съсобственост.

В случай, че обаче обектите са придобити в затворен комплекс, управлението от закона, предвидено за ЕС, се дерогира с договора  по чл. 2 ЗУЕС.

Договорът за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, регулира цялата съсобственост в затворен комплекс, относно правата на съсобствениците, в жилищен комплекс от затворен тип.

Какво гласи законът ?Съсобственост в затворен комплекс

Правното значение на този текст – чл. 2 ЗУЕС е, управлението на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се изземе от етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора, построил затворения комплекс.

ЗУЕС централизира само управлението, което при етажната собственост е поверено на предвидените в закона органи.

Влизайки в затворения комплекс, купувайки жилище или друг обект в затворен комплекс, приобретателите не са ограничени в своите вещни права

Във всеки затворен комплекс съсобствениците придобиват право на лична собственост и идеални части от общите части

В този смисъл те доброволно, по силата на договора по чл. 2 ЗУЕС, се отказват от управлението на общите части и го предоставят на инвеститора.

Управление на общите части 

При избора на жилище обикновено се водите от предварително избрани критерии. Най-често става въпрос за съображения с личния бюджет, изискванията за жилищна площ, локацията, близостта до работното място или други важни обекти за вас в града и т.н.

Най-важният въпрос е свързан с дефиницията на общите части в етажната собственост, която се съдържа в чл. 38 ЗС

Общи части са, частите на всички собственици са

А/ земята, върху която е построена сградата,

Б/ дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,

В/ площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици,

Г/ комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Съсобственост в затворен комплексОсобеност при съсобственост в затворен комплекс

В комплекс от затворен тип – земята в повечето случаи е собственост на инвеститора.

Той изгражда сградите и учредява върху собствената си земя право на строеж за съсобствениците на самостоятелни обекти.

Те придобиват идеални части от правото на строеж върху земята и съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползува от земята,  доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение

Изключение от това е случай, в който в Нотариалният акт, с който му е отстъпено правото, е постановено нещо друго.

Именно затова е необходимо да се вземе предвид, че, ако в нотариалните актове не е предвидено прехвърлянето на правото на собственост върху земята или не е учредено вещното право на ползване, а само право на строеж, етажният собственик следва да се съобразява с чл. 64 ЗС.

Той няма собственост върху земята и обектите, които по силата на приращението.

За него те са чужда собственост и ползването им става само със съгласието на инвеститора. Затова следва да се сключва Договор по чл. 2 ЗУЕС.

Той урежда въпроса, как ще се ползват от несобствениците на земята обектите, които са собственост на инвеститора.

Необходимо е ясно да се разграничават вещните права върху обектите, намиращи се върху терена, върху който е изграден затвореният комплекс, от етажната собственост.

Чл. 38 ЗС е обща норма и тя може да се дерогира от чл. 64 ЗС и от договорите за прехвърляне или учредяване на вещни права.

За допълнителна информация, моля обадете се на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

5/5 - (43 votes)