Сключване на Договор за аренда
В практиката ни по вещни дела се срещаме ежедневно с проблеми по отношение разваляне или сключване на Договор за аренда.
Най-честите казуси, които разрешаваме са наследствени.
Много са случаите, в които земята е разпокъсана между десетки собственици, някои от които дори не живеят в България.
Кантората води дела в които участват повече от 30-40 собственика на земеделски земи. Тежък проблем са договорите за наем и аренда.
Стопаните често не са наясно с процедурите и правата си и търсят юридическа помощ, за да получат адекватно заплащане за собствеността си.
Договорът за наем на земеделска земя е уреден в Закона за задълженията и договорите.
Наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена.
Недоволни от досегашният си Договори за аренда, всеки може да получи правен съвет как да прекратят неизгодния си договор за аренда, за да сключи нов при по-добри условия.
Предлагаме различни форми на правно съдействие, като:
- извършване на цялостен правен анализ на собствеността на имота;
- процесуално представителство при спорове с недвижими имоти пред съд;
- съдействие при проблемни имоти;
- представителство и проверка на реституционни процедури;
- представителство пред поземлена комисия;
- проблеми при етежна собственост;
- прекратяване на съсобственост и определяне на дялове при съсобствен недвижим имот;
- придобиване на недвижим имот по давност;
- изготвяне на предварителни и окончателни договори за покупко-продажба на недвижими имоти и/или учредяване на вещни права, сервитути, доброволна делба на недвижим имот и т.н;
- съдействие и представителство при осъществяване на процедури по регулация и промяна на предназначението на имоти, изготвяне и промени в устройствени и кадастрални планове и др.;
- представителство пред нотариус;
- представителство от адвокат пред банки и финансови институции при изготвяне и подписване на ипотечни договори, във връзка с закупуване на недвижими имоти.
Условия за сключване на ареден договор. 
Съгласно Закона за арендата в земеделието договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните.
Нотариусът извършва проверка за спазването на законовите изисквания.
В практиката Договорът за аренда да се сключва със собственик
налице са ситуации, в който Договор за аренда се сключва и със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 % от идеални части от съсобствен имот
Договор за аренда може да се сключи и упълномощено от собственик или съсобствениците лице, които притежават общо повече от 50% идеални части от земята.
В този случай упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно.
Нотариусът съхранява скици на имотите, предмет на договора.
Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри
нотариусът съхранява скици на имотите, издадени от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, се прилагат скици на имотите.
ВАЖНО: Договорът за аренда се сключва за минимален срок от пет стопански години.
Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
„Възстановяването на правото на собственост върху земеделски земи по реда на ЗСПЗЗ се извършва с акт /актове/ на Общинската служба по земеделие.
Правото на собственост се възстановява в полза на правоимащите, доколкото те са го заявили от оправомощения орган.
Правото на собственост не се възстановява по силата на закона.
До произнасянето на поземлената комисия никое лице не може да се легитимира като собственик на определен имот. Занапред никой не може да се каже:
А/ дали правото ще бъде възстановено;
Б/ по кой от двата уредени в закона начини:
В/ в стари, съществуващи или възстановими, реални граници или в нови, определени с план за земеразделяне,
Г/ В реални граници и при кои съседи; в какви граници и площ
Собствеността се възстановява от момента, в който земята е индивидуализирана с решение по чл. 18 ж ал. 1 ППЗСПЗЗ.
Прекратяване на договора
Договорът за аренда се прекратява:
- с изтичане на срока, за който е сключен;
- при неизпълнение;
- по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
- с едностранно предизвестие;
- със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице – арендатор. Ако е уговорено в договора, наследниците, респ. правоприемниците на арендатора могат да го заместят като страна в договора за аренда.Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник;
- при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди.
За допълнителна информация моля обърнете се към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg
Какво представлява Договорът за аренда ?
Чрез договор за аренда арендодателят предоставя на арендатора за временно ползване земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство срещу определено арендно плащане. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години. Под “стопанска година” се разбира периода от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Няма ограничение за максималния срок. Договор за аренда може да бъде сключен и пожизнено.
Може ли да се сключи Договор за аренда без срок ?
Да, може да се сключи Договор за аренда без срок. Ако в договора не е посочен срок, се счита, че той е сключен за неопределено време, но не по-малко от 5 стопански години.
Как се сключва Договор за аренда ?
Договорът за аренда се сключва от собственика, от съсобственика на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или от лице, упълномощено с изрично нотариално заверено пълномощно от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, извършени едновременно. Това е форма за действителност на договор и ако не бъде спазена той няма да обвърже страните по него.
Какви документи се прилагат към Договор за аренда ?
Неразделна част от договора са скиците на имотите, които се предоставят за ползване. Те се издават от службите по геодезия, картография и кадастър. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, скиците се издават от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.
Подлежат ли на вписване Договорите за аренда ?
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се вписват в службата по вписванията. Те подлежат и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, задължително се прилагат и скиците на имотите.
Как се изменя Договор за аренда ?
Допълнителните споразумения за изменение на договора за аренда, вкл. и за продължаването на неговия срок, също трябва да са с нотариална заверка на подписите. Те се вписват в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. Предложение за продължаване срока на договора може да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда.
Условия за изменение на Договор за аренда ?
Законът за арендата в земеделието урежда и една особена хипотеза на изменение на договора. Ако след сключването му обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Това изменение обаче не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от земеделската земя не е основание за изменение на арендното плащане. Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането. Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок. Ако страните не постигнат споразумение, страната, която е направила предложението, може да предяви иск пред районния съд.
Какви са задълженията на Арендатора ?
Арендаторът е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект. Той трябва да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добивите. Арендодателят заплаща данъците и таксите, свързани с неговата собственост. Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора. За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.
Как се прекратява Договор за аренда ?
Договорът за аренда се прекратява: с изтичане на срока, за който е сключен; при неизпълнение; по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; с едностранно предизвестие; със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице – арендатор. Ако е уговорено в договора, наследниците, респ. правоприемниците на арендатора могат да го заместят като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник; при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди.
