Симулативна сделка с имот

Често пъти ни задават въпроси за т.нар. симулативна сделка с имот.

Заобикаляне на чл. 33 ЗС чрез дарение и продажба в един ден – законно ли е?

В практиката по сделки със съсобствена недвижима собственост често се срещат опити за заобикаляне на правото на изкупуване на съсобственика, уредено в чл. 33, ал. 1 Закон за собствеността (ЗС).

Един от популярните сценарии включва дарение на незначителен процент (напр. 1%), последвано от продажба на останалите 99% от дела в един и същи ден.

Резонният въпрос е: законна ли е подобна практика и какви права има пренебрегнатият съсобственик?

Правната уредба: чл. 33, ал. 1 ЗС

Съгласно чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността, когато съсобственик желае да продаде своя дял на трето лице, той е длъжен предварително да го предложи на останалите съсобственици, при същите условия.

Ако това не бъде направено, същите могат да предявят иск в едномесечен срок от узнаване на сделката, за да изкупят идеалната част при същите условия.

Как се заобикаля чл. 33 ЗС ?

В конкретния казус, разглеждан от нас, съсобственик извършва две последователни сделки в един ден:

1. Дарение на 1% от своята 1/2 идеална част на трето лице;

2. Продажба на останалите 99% от същата част на същото трето лице.

Целта е очевидна – формално да не се прилага чл. 33 ЗС, тъй като дарението не подлежи на същия ред като продажбата.

На практика обаче така целият дял преминава в ръцете на трето лице, без останалият съсобственик да е уведомен и без да му е предоставена възможност да упражни правото си на изкупуване.

Какво казва съдебната практика?

Подобна конструкция не е новост за българската съдебна практика.

В Тълкувателно решение № 1/2004 г. на ОСГК на ВКС се приема, че при симулация или заобикаляне на закона, съдът може да прогласи недействителност или нищожност на сделката по отношение на съсобственика, който не е упражнил правото си по чл. 33 ЗС.

Особено внимание се обръща на случаи, в които дарението е привидно (симулирано) и прикрива реална продажба. 

Например чрез наличие на насрещна престация, близост между страните по сделката или извършването й в един и същи ден с продажбата на останалите проценти.

В такива случаи сделката може да бъде обявена за привидна и нищожна на основание чл. 26 ЗЗД.

Императивен характер на чл. 33 ЗС

Важно е да се подчертае, че чл. 33 ЗС е императивна правна норма, създадена с цел защита на правата на съсобствениците.

Всеки опит за нейното заобикаляне чрез формални правни конструкции (напр. дарение + продажба) може да бъде атакуван по съдебен ред.

Последствия от липсата на декларация по чл. 33 ЗС

Съгласно разпоредбата на чл. 33, ал. 4 ЗС, при извършване на продажба на идеална част от съсобствен имот се изисква декларация от останалите съсобственици, че са запознати и не желаят да упражнят правото си на изкупуване.

Липсата на такава декларация е процесуален пропуск, който може да доведе до относителна недействителност на сделката по отношение на останалите съсобственици, ако те предявят иск в законния срок.

Какви са вашите права и как да действате

Ако вие сте съсобственик, пренебрегнат при подобна сделка, имате право да:

• Предявите ис по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на идеалната част;

• Иницирате иск по чл. 26 ЗЗД за симулация, ако считате, че дарението е прикрита продажба;

• Искате обявяване на сделката за недействителна по отношение на вас, при доказано нарушение на правото ви на изкупуване.

Всяко действие, насочено към заобикаляне на чл. 33 ЗС, може да бъде успешно оспорено в съда.

Дарение на 1% + продажба на 99% в един и същи ден не е правна магия, а правна заблуда, която съсобствениците не са длъжни да търпят.

Българското право и съдебна практика са категорични — императивните норми не се преодоляват с хитрост, а се спазват.

? Нуждаете се от правен съвет или искова молба по чл. 33 ЗС?

Свържете се с нас за професионална правна помощ на тел. 0897 90 43 91 или email: office@lawyer-bulgaria.bg