Сделка с имот на данъчна оценка

В практиката при сделки с недвижими имоти в България много често се задава въпросът за Сделка с имот на данъчна оценка.

Това означава страните да уговорят една реална продажна цена, но в нотариалния акт да бъде вписана по-ниска стойност — обикновено данъчната оценка на имота.

Разликата между реалната цена и посочената в нотариалния акт сума често се плаща отделно, неофициално или в брой.

Тази практика за Сделка с имот на данъчна оценка съществува от години, но тя е изключително рискова.

На пръв поглед страните се опитват да „спестят“ част от местния данък, нотариалните такси и таксата за вписване.

В действителност обаче подобна схема може да доведе до сериозни последици — загуба на пари, невъзможност за доказване на реално платената цена, съдебни спорове, проблеми с кредитори, проверки от НАП и дори наказателна отговорност.

Какво представлява данъчната оценка на имота?

Данъчната оценка е стойност, определена по административен ред от общината.

Тя служи за изчисляване на определени данъци и такси, но не винаги отразява реалната пазарна стойност на имота.

Особено при по-стари имоти, земеделски земи, имоти в строеж, идеални части, право на строеж или обекти без Акт 16, данъчната оценка може да бъде значително по-ниска от действителната цена, която купувачът плаща.

Точно тази разлика създава изкушение сделката да бъде изповядана „по данъчна оценка“.

Проблемът е, че когато в нотариалния акт се посочи по-ниска цена от реално уговорената, официалният документ вече не отразява пълната икономическа истина по сделката.

Защо страните искат сделка с имот на данъчна оценка ?

Обикновено мотивът е чисто финансов.

При Сделка с имот на данъчна оценка се дължат:

• местен данък за придобиване;
• нотариална такса;
• такса за вписване в Имотния регистър;
• евентуални банкови, преводни и други разходи;
• адвокатски хонорар при правна проверка и подготовка на документи.

Тъй като част от тези разноски се изчисляват върху материалния интерес по сделката, страните смятат, че ако в нотариалния акт бъде посочена по-ниска цена, общите разноски ще бъдат по-ниски.

Това „спестяване“ обаче е привидно.

Ако сделка при прехвърляне имот на данъчна оценка бъде атакувана, развалена, обявена за относително недействителна спрямо кредитор или ако възникне спор между страните, купувачът може да се окаже защитен само до размера на сумата, посочена в нотариалния акт.

Рискът е за купувача: връщат му само вписаната цена

Най-сериозният риск при прехвърляне имот на данъчна оценказасяга именно купувача.

Ако в нотариалния акт е вписана цена, но реално купувачът е платил двойно повече, официално доказаната цена по сделката е тази, която е посочена в нотариалния акт.

При бъдещ съдебен спор купувачът може да има огромен проблем да докаже, че е платил повече.

Ако разликата е дадена в брой, без банков превод, без разписка, без предварителен договор или с неясно основание, рискът става още по-голям.

Възможно е купувачът да загуби имота или да бъде въвлечен в съдебен процес, но да може да претендира обратно само официално посочената цена.

Какво се случва при съдебно отстранение от имота?

Съдебното отстранение, известно още като евикция, възниква когато след покупката се установи, че трето лице има по-силно право върху имота — например собственик, наследник, кредитор, лице с противопоставими вещни права или друг титуляр.

В такава ситуация купувачът може да търси защита срещу продавача.

Законът предвижда отговорност на продавача, когато трети лица имат права върху вещта, които могат да бъдат противопоставени на купувача.

Но от практическа гледна точка най-важният въпрос е: каква цена ще може да претендира купувачът обратно?

Ако нотариалният акт сочи само данъчната оценка, купувачът сам е участвал в оформянето на документ, в който е посочена по-ниска цена.

Това може да бъде използвано срещу него.

Риск при кредитори на продавача

Друг сериозен риск възниква, когато продавачът има задължения към банки, НАП, частни кредитори, доставчици, бивши съпрузи, наследници или други лица.

Ако продажбата на имота уврежда кредиторите на продавача, те могат да предявят т.нар. Павлов иск.

Чрез него кредиторът може да поиска сделката да бъде обявена за относително недействителна спрямо него, ако са налице законовите предпоставки.

Това не означава автоматично, че договорът изчезва за всички.

Но за кредитора сделката може да стане непротивопоставима, което да доведе до принудително изпълнение върху имота, въпреки че той вече е прехвърлен на купувача.

Ако в нотариалния акт е вписана занижена цена, това може да създаде допълнителни съмнения относно икономическата логика на сделката и добросъвестността на страните.

Риск при публични задължения към НАП

След законодателните промени от 2024 г. режимът за проверка на публични задължения при сделки с имоти беше променен.

Практиката вече не се основава единствено на хартиена декларация от продавача, а на проверка за наличие на непогасени публични задължения.

Това означава, че страните при прехвърляне имот на данъчна оценка трябва да подхождат още по-внимателно.

Наличието на данъчни или осигурителни задължения може да затрудни или блокира сделката, а при вече извършени разпоредителни действия може да доведе до последващи правни проблеми.

Затова преди подписване на предварителен договор при прехвърляне имот на данъчна оценка и преди плащане на капаро е препоръчително да се извърши предварителна правна проверка на продавача и имота.

Риск за продавача: купувачът може да не плати „горницата“

Сделката по данъчна оценка и Прехвърляне имот на данъчна оценка не е опасна само за купувача.

Прехвърляне имот на данъчна оценка крие риск и за продавача.

Ако страните уговорят реална цена от 100 000 евро, но в нотариалния акт бъде вписана цена от 50 000 евро, продавачът може да се окаже в ситуация, в която купувачът превежда само официално записаната сума и отказва да плати остатъка.

Тогава продавачът ще трябва да доказва, че действително е била уговорена по-висока цена.

Това може да бъде изключително трудно, особено ако страните са подписали нотариален акт, в който изрично е посочена по-ниската цена като действително уговорено плащане.

Затова практиката при Прехвърляне имот на данъчна оценка  – „част по банка, част в брой“ може да се превърне в капан и за двете страни.

Плащане в брой при покупка на имот

При сделки с недвижими имоти плащането на големи суми в брой създава сериозен риск.

Законодателството ограничава плащанията в брой над определени прагове, а при сделки с недвижими имоти плащанията над законовия лимит следва да се извършват по банков път или по специална банкова сметка на нотариуса.

Плащането „на ръка“ на голяма сума при покупка на имот може да доведе до:

• проблем при доказване на плащането;
• административни санкции;
• съмнения за укриване на реалната цена;
• въпроси относно произхода на средствата;
• риск от данъчна проверка;
• риск от твърдения за симулативност или недобросъвестност.

Купувачът трябва да пази ясна банкова следа за всяко плащане: капаро, аванс, остатък от цена, плащане по предварителен договор и плащане при нотариално изповядване.

Декларация за действителната цена

При възмездни сделки с недвижими имоти страните декларират в нотариалния акт, че посочената сума е действително уговореното плащане по сделката.

Ако страните съзнателно посочат по-ниска цена, но реално са се договорили за по-висока, те създават документ, който не отразява действителната икономическа договорка.

Така сделката може да породи не само гражданскоправни, но и данъчни и наказателноправни въпроси.

Може ли да има наказателна отговорност?

Да, възможно е да възникне риск от наказателна отговорност, когато се декларират неверни обстоятелства или се цели избягване на данъчни задължения.

Не всяко нарушение автоматично означава престъпление. За наказателна отговорност трябва да са налице конкретните законови признаци на съответния състав — умисъл, документ, декларация, невярно съдържание, данъчен резултат или други изискуеми елементи.

Но когато страните съзнателно декларират, че посочената в нотариалния акт цена е действително уговорената, а реално са уговорили и платили по-висока сума, това може да създаде сериозен риск.

Защо „спестяването“ може да струва скъпо

На пръв поглед купувачът спестява част от местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване върху разликата.

Но ако след време:

• сделката бъде атакувана от кредитор;
• купувачът бъде съдебно отстранен;
• продавачът се окаже несобственик;
• има наследствен спор;
• има непогасена ипотека, възбрана или вещно право;
• възникне спор за реално платената цена;

купувачът може да се окаже с документ, който доказва само 55 000 евро, а не реално платените 100 000 евро.

Така „спестените“ няколко процента могат да доведат до загуба на десетки хиляди евро.

Сделка с имот в строеж, груб строеж или без Акт 16

Особено внимателно трябва да се подхожда при сделки с:

• право на строеж;
• идеални части от земя;
• обект в сграда на етап „груб строеж“;
• имот без Акт 16;
• незаконно преустройство;
• пристройки и допълнителни постройки;
• разминаване между кадастър, строителни книжа и фактическо състояние.

При такива имоти данъчната оценка може да бъде по-ниска от стойността на завършен обект.

Това обаче не оправдава вписване на нереална цена.

Купувачът трябва да провери не само цената, а и документите: строително разрешение, одобрени проекти, удостоверения, кадастрална схема, тежести, ипотека, право на ползване, съдебни спорове и фактическо владение.

Нотариусът не е личен адвокат на купувача

Много купувачи смятат, че щом сделката минава пред нотариус, всичко е проверено напълно.

Това е грешно разбиране.

Нотариусът проверява собствеността и определени законови предпоставки за изповядване на сделката, но не извършва цялостна адвокатска правна проверка от името на купувача.

Нотариусът не е длъжен да защитава само интереса на купувача.

Той е неутрален орган в нотариалното производство.

Затова купувачът трябва да има свой адвокат по недвижими имоти, който да провери всички рискове преди плащането на капаро и преди подписване на предварителен договор.

Какво трябва да провери купувачът преди сделка?

Преди покупка на имот е препоръчително да се провери:

1. Собствеността на продавача.
2. Историята на придобиване на имота.
3. Наличие на съсобственици и наследници.
4. Ипотеки, възбрани, искови молби и тежести.
5. Право на ползване или право на строеж.
6. Съответствие между нотариален акт, кадастър и фактическо състояние.
7. Строителни книжа, разрешение за строеж, Акт 14, Акт 15, Акт 16.
8. Данъчни задължения, местни данъци и такси.
9. Висящи съдебни дела.
10. Риск от Павлов иск от кредитори.
11. Начин на плащане и доказателства за произход на средствата.
12. Предварителен договор и клаузи за връщане на капаро.
13. Банкова проследимост на всички плащания.
14. Реално вписване на пълната продажна цена в нотариалния акт.

Как да се защитите?

Най-сигурният подход е:

• в нотариалния акт да бъде вписана реалната продажна цена;
• всички плащания да се извършват по банков път;
• да не се плаща голяма сума в брой;
• да има ясен предварителен договор;
• да се изисква актуална проверка за тежести;
• да се направи проверка в Имотния регистър;
• да се провери продавачът за рискове;
• да се изготви правен анализ преди плащане на депозит;
• да се използва адвокат по недвижими имоти, който представлява купувача, а не посредника или продавача.

Нашият съвет 

Сделка с имот на данъчна оценка изглежда като лесен начин за намаляване на разходите, но често се превръща в сериозен правен и финансов риск.

При покупка на имот най-важното не е да се спестят няколко процента от разноските, а да се гарантира, че купувачът придобива чист, проверен и юридически сигурен имот, като реално платената цена е ясно доказуема.

Ако предстои покупка или продажба на недвижим имот, особено когато се предлага част от цената да бъде платена в брой или да не бъде вписана в нотариалния акт, консултирайте се предварително с адвокат недвижими имоти.

За допълнителна информация и правна помощ:

Международна правна кантора „Д. Владимиров и Партньори“
Тел.: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Законно ли е имот да се продаде на цена, равна на данъчната оценка?

Възможно е, ако това е действително уговорената продажна цена. Проблемът възниква, когато данъчната оценка се вписва формално, но реално страните са уговорили и платили по-висока цена.

Какъв е рискът за купувача?

Купувачът рискува да не може да докаже реално платената сума. При спор, разваляне, евикция или претенции на кредитори той може да остане защитен само до сумата, посочена в нотариалния акт.

Какъв е рискът за продавача?

Продавачът рискува купувачът да плати само официално вписаната сума и да откаже да плати разликата. Тогава доказването на реалната уговорка може да бъде трудно.

Може ли да има наказателна отговорност?

Да, когато се декларират неверни обстоятелства или се цели избягване на данъчни задължения, може да възникне риск от наказателна отговорност. Всеки случай обаче трябва да се преценява конкретно.

Трябва ли да имам адвокат при покупка на имот?

Да. Адвокатът по недвижими имоти защитава интереса на купувача или продавача, проверява документите, анализира рисковете и подготвя договорната структура така, че страната да не остане незащитена.