Рискове при покупка на имот

Все по-често купувачите осъзнават нуждата от консултация и наличието на Рискове при покупка на имот.

Пазарът на недвижими имоти в България продължава да е активен, но темпът на поскъпване вече не е аргумент сам по себе си за прибързана покупка.

При покупка на жилище в сграда, която още не е въведена в експлоатация, купувачът не придобива сигурност, а поема слоест риск:

• риск строежът да се забави,
• риск документите да не са изрядни,
• риск финансирането да отпадне в последния момент
• риск платените суми да не могат да бъдат възстановени в пълен размер.

Именно затова при Рискове при покупка на имот правната проверка трябва да започне преди подписването на резервация, стоп-капаро, предварителен договор или тристранно споразумение.

1. Защо сградите без въвеждане в експлоатация са най-рискови

По Закона за устройство на територията и приложимата подзаконова уредба, строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на ДНСК.

ДНСК изрично посочва, че това става въз основа на окончателен доклад на строителния надзор и протокол обр. 16, а в комплекта документи участват и разрешението за строеж, акт обр. 15, документи за собственост или право на строеж, данни от кадастъра и договори с експлоатационните дружества.

Тоест „почти готова“ сграда не е равна на сграда, годна за законосъобразно ползване.

Отделно, в практиката по ЗУТ е изведено и основното правило, че не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация.

Това е съществено не само за живеенето в имота, но и за реалния търговски риск на купувача:

А/ ако крайният етап по приемане не бъде достигнат,

Б/купувачът може да се окаже с подписан договор,

В/ платени значителни суми и без реална възможност законно да използва имота по предназначение.

Затова, когато сградата не е въведена в експлоатация, купувачът трябва да приеме, че не купува завършен актив, а правна надежда за бъдещо придобиване.

Точно тук изниква и първият практически съвет:

избягвайте сгради, които още не са въведени в експлоатация, освен ако инвеститорът не е сериозно проверен,

Независимо, че строежът не е в напреднала фаза и договорът не е изработен така, че да разпределя риска поносимо за Вас.

2. Проверка от адвокат

Правната проверка при покупка „на зелено“ не се изчерпва с това да се прочете проектът на договор.

Тя включва най-малко

• проверка на собствеността върху земята,
• вписаните ипотеки,
• възбрани и други тежести,
• статута на правото на строеж,
• наличието и съдържанието на разрешението за строеж,
• фазата на строителството,
• съответствието на обекта в кадастъра
• наличните публични данни за разрешение за ползване.

При Рискове при покупка на имот Агенцията по вписванията изрично посочва, че в Имотния регистър се вписват актове относно собствеността и другите вещни права, както и възбраните и ипотеките, а справките позволяват да се проследяват вписаните актове и ограничения върху имота.

Освен това ДНСК поддържа публични регистри както на разрешенията за ползване, така и на влезлите в сила заповеди за премахване на незаконни строежи.

Това означава, че добрата правна проверка не бива да се свежда до „дайте ми нотариалния акт на земята“, а трябва да обхване и публичните строителни и административни регистри.

АГКК чрез КАИС също предоставя достъп до кадастрални справки и данни от КККР, което е важно за проверка на идентификатора, границите и самостоятелността на обекта.

Всеки адвокат по недвижими имоти следва да провери поне следното:

• кой е действителният собственик на земята и има ли разминаване между обещания проект и вписаните права;
• има ли ипотеки, възбрани, договорни ограничения, вписани искови молби или други тежести;
• изрядно ли е учредено правото на строеж;
• има ли издадено разрешение за строеж и доколко строежът е стигнал етап, който може да бъде обективно доказан;
• какво точно купувате – право на строеж, бъдещ самостоятелен обект, вземане по предварителен договор, или заместване на предходен купувач;
• как са уредени сроковете, неустойките, условията за разваляне и възстановяване на платените суми.

3. Предварителният договор не е „формалност“

По чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а при неизпълнение изправната страна може да търси съдебна защита, включително обявяване на договора за окончателен.

Това означава, че при проверка за Рискове при покупка на имот, всеки пропуск в описанието на имота, в сроковете, в плащанията, в условията за прехвърляне, в клаузите за отказ и в разпределението на риска по същество се пренася и в бъдещия спор.

Много купувачи подписват предварителен договор, без да осъзнават наличието на Рискове при покупка на имот, както и че в него често са „скрити“ най-опасните клаузи:

1. право на едностранно удължаване на сроковете от инвеститора,
2. неясно описание на довършителните работи,
3. липса на реална отговорност за забавяне,
4. ограничени основания за разваляне,
5. неравномерни неустойки и текстове, при които купувачът губи почти всичко платено, ако не успее да се яви за окончателен договор.

При спад на пазара тези клаузи стават още по-опасни, защото икономическият стимул на продавача да предоговаря намалява, а стимулът да задържи получените суми нараства.

4. „Капаро“, „депозит“, „резервация“ – не са едно и също

По чл. 93 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът, и обезпечава неговото изпълнение;

В случай, че неизправна е страната, дала задатъка, другата може да се откаже от договора и да го задържи, а ако неизправна е страната, която го е получила, изправната страна може да иска задатъка в двоен размер.

Това е класическият правен режим на задатъка, но в практиката на пазара често се използват понятия като „стоп-капаро“, „депозит“ или „резервационна такса“, без да е ясно дали изобщо страните са уговорили истински задатък по смисъла на закона.

Следователно не трябва да се гледа как е озаглавено плащането, а какво е уговорено в договора.

Ако сумата е уредена просто като част от продажната цена, без изрична функция на задатък и без последиците по чл. 93 ЗЗД, рискът за купувача е още по-голям. При спор не терминът в обявата, а договорната клауза ще има значение.

5. Защо тристранните споразумения са опасни

Един от най-подценяваните рискове е т.нар. тристранно споразумение, при което първоначален купувач по предварителен договор „продава мястото си“ на следващ купувач срещу по-висока цена.

Правно погледнато, в голяма част от тези случаи Вие не купувате завършен имот и дори не купувате вещно право, а влизате в конструкция по заместване, замяна или прехвърляне на права и задължения по съществуващо облигационно отношение.

Именно затова тази сделка трябва да е оформена прецизно и в писмена форма, с участието на всички необходими страни.

ВКС изрично е разяснил, че заместването или замяната на купувача по предварителен договор за недвижим имот не може да се доказва със свидетелски показания и че промяната в страните трябва да отговаря на писмената форма, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД.

Съдът подчертава още, че подобна замяна не се доказва само с последващ нотариален акт за продажба между продавача и трето лице, защото волята на първоначалния купувач също е релевантна.

Това е изключително важно за практиката: ако документацията не е изрядна, следващият купувач може да се окаже в много по-слаба позиция, отколкото предполага.

Икономическият риск тук е още по-голям.

Когато плащате „горница“ на първоначалния купувач, Вие поемате неговата печалба, но не винаги получавате насреща еквивалентна правна защита.

Ако строежът се забави, ако инвеститорът изпадне в затруднение или ако не се стигне до окончателно прехвърляне, често възниква въпросът срещу кого и за какво точно можете да претендирате.

Нерядко инвеститорът не носи риск за печалбата на първоначалния купувач, а платеното към този купувач може да бъде практически трудно възстановимо.

Точно затова тристранната конструкция в момент на пазарна несигурност е много опасна и не бива да се подписва без индивидуално изработен договорен механизъм за защита.

6. Големите комплекси и „трудната ликвидност“

Юридическият риск не е само в документацията, а и в ликвидността на бъдещата инвестиция.

В големите комплекси и еднотипни проекти при завършване на сградата често излизат на пазара множество сходни имоти едновременно. Дори когато това не създава правен проблем, то създава сериозен икономически натиск върху цената при препродажба.

В такава ситуация купувачът трябва да мисли не само „дали мога да купя“, а и „при какви условия бих могъл да изляза от тази инвестиция след 6, 12 или 24 месеца“.

Това не е въпрос на песимизъм, а на добра правна и финансова дисциплина.

7. Рискът при покупка с банков кредит

Много купувачи приемат, че щом днес банката е „положително настроена“, кредитът в бъдеще е почти сигурен.

Това е опасно мислене. БНБ въведе изисквания за кредитните стандарти при кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, включително лимити като LTV до 85%, DSTI до 50% и максимален срок на договора до 30 години, в сила от 1 октомври 2024 г.

БНБ изрично посочва, че тези мерки са свързани с ускорен кредитен растеж, цени на жилища, надцененост и потенциално натрупване на средносрочни рискове.

Следователно, ако днес подписвате предварителен договор за обект, който ще бъде прехвърлен след 12 или 18 месеца, Вие не можете да приемете като даденост, че към датата на нотариалното изповядване ще бъдете одобрени за същия размер финансиране.

Междувременно могат да се променят Вашите доходи, оценката на имота, банковите стандарти, общата икономическа среда и кредитният профил на домакинството.

БНБ сама отчита несигурност във външната среда и потенциал за влошаване на икономическите условия, което да се отрази върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си.

Тук идва един от най-важните договорни въпроси: какво се случва, ако не получите кредит навреме?

Ако предварителният договор не съдържа адекватна клауза за финансиране, отказът на банката може да се окаже риск изцяло за купувача.

На практика това често води до загуба на вече платени суми, неустойки или до спор, в който купувачът трябва да доказва, че неизпълнението не му е вменимо.

Затова договорът трябва предварително да урежда какъв е резултатът при отказ от кредит, при намалена кредитна оценка или при отпускане на по-малка от необходимата сума.

8. Какво следва да съдържа защитният договорен пакет

При покупка на имот в строеж добрата правна защита не е лозунг, а техника.

Договорът следва да предвиди

1. ясно описание на обекта,
2. съответстващо на строителните книжа и кадастралните данни;
3. крайни срокове, а не „ориентировъчни“ срокове;
4. конкретни неустойки за забавяне;
5. право на купувача да развали договора при съществени отклонения;
6. ясен режим за връщане на платените суми;
7. изрично уреждане на съдбата на сумите, платени на посредници или на предходен купувач;
8. забрана за едностранна промяна на площи, схеми, общи части и довършителни работи извън допустимото;
9. задължение за представяне на строителни и административни документи при поискване;
10. клауза за тежести и задължение те да бъдат вдигнати до окончателния договор.

Особено важно е да се провери дали се купува право на строеж, обект в груб строеж или готов самостоятелен обект.

По чл. 181 ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка до завършване на сградата в груб строеж, а след това предмет на сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Това не е теоретична подробност, а въпрос, който определя какво точно придобивате и какви документи следва да има по веригата.

9. Проверявайте по-задълбочено

Днес не е разумно купувачът да се води от логиката „ако не капарирам веднага, ще изпусна сделката“.

Пазар, в който растежът се забавя, банките поддържат по-структурирани кредитни стандарти, а строителният риск продължава да се носи предимно от купувача, изисква обратното поведение: по-бавна сделка, по-силна правна проверка и по-твърд договор.

Данните на НСИ и БНБ не потвърждават автоматично „срив“, но потвърждават нещо достатъчно важно – купувачът вече няма право да бъде лекомислен.

Покупката на имот в България, особено в сграда в строеж, не е просто въпрос на цена на квадратен метър. Това е въпрос на вещно право, облигационни рискове, строителна документация, регистри, банково финансиране и правилно разпределение на бъдещите неблагоприятни сценарии. Най-рискови към настоящия момент остават:

• сградите без въвеждане в експлоатация;
• сделки с непроверени инвеститори;
• тристранни споразумения със значителна „горница“ към първоначалния купувач;
• покупки с бъдещо, но неосигурено банково финансиране;
• сделки, при които купувачът подписва без пълна проверка на земята, строежа, тежестите и договорните клаузи.

Най-сигурната инвестиция не е тази, която изглежда най-изгодна в рекламата, а тази, която е издържала пълна правна проверка и е договорно структурирана така, че да Ви защити и при лош сценарий.