Разпореждане със семейното жилище

Разпореждане със семейното жилище

В последните няколко години, въпросите за предоставяне ползването и разпореждане със семейното жилище, придобито по време на брака станаха актуални при тълкуване на текстовете на чл. 26 и 34 Семеен кодекс (СК).

Разпореждането с идеална част от жилището, което принадлежи изцяло на единия съпруг, е разпореждане, което би могло да засегне интересите на семейството. Новият съсобственик придобива права, които може да иска да упражнява реално – да ползва жилището съответно на своя дял, независимо какъв е неговият размер. Ето защо при това разпореждане е необходимо да се приложи чл. 26 СК.

Чести са случаите, в който семейното жилище е съсобственост на двамата съпрузи. Съсобственост може да е налице между двамата съпрузи или с трети лица. Законът не поставя изискването лична собственост да е цялото семейно жилище, поради което следва да се приеме, че е достатъчно съпругът да притежава и само дял от собствеността.

Когато жилището е общо на съпрузите, но в режим на обикновена съсобственост, всеки от тях би могъл да се разпореди със своята идеална част при условията на чл. 33 ЗС, изисквайки декларация за съгласие по закон.

Успоредно с това, съпругът – съсобственик е длъжен да изпълни и изискванията на чл. 26 СК. Съществуват и хипотези, в които съпругът на продавача може да не поиска да изкупи дела на другия съпруг, а сделката може да не е продажба, поради което ограничението на чл. 33 ЗС не би се прилагало. Но това не е причина да бъде изключена защитата за ползване на семейното жилище от майка с непълнолетно дете,  която законът дава на семейството с ограничението на чл. 26 СК.

Възможно е семейното жилище да се притежава в съсобственост между единия съпруг и трето лице или лица. В този случай разпореждането с идеалната част, това би лишило членовете на семейството изцяло от възможността да ползват съсобственото жилище, поради което защитата по чл. 26 СК е важна и необходима за другият съпруг, несобственик на идеалната част.

Законът посочва, че правото на разпореждане със семейното жилище е ограничение на собствеността върху семейното жилище, когато то принадлежи само на единия от съпрузите. Това законово положение е оправдано от гледна точка на интересите на семейството. Съпругът съсобственик не може свободно да се разпорежда с жилището, а трябва да спази определени законови изисквания.

Същественото, което следва да се изложи в случая е факта, че ограничението важи само и единствено по време на сключен брак между страните.

Собственикът може да се разпорежда със семейното жилище след развода без никакви ограничения, В този случай защитата на родените от брака деца, се постига чрез възникване на наемно отношение (чл. 57 СК).

Режими на имуществени отношения между съпрузите – съгласно разпоредбата на чл. 26 СК се намира в раздела, уреждащ законовия режим на общност. То намира приложение и при режим на разделност по силата на препращащата норма на чл. 34 СК.

В ситуация на валидно сключен между страните брачен договор са възможни две хипотези

1) Ако в подписаният между страните брачен договор, въпросът за ползване и разпореждане със семейното жилище не е уреден изрично, се  прилагат едностранно правилата по чл. 26 СК. вследствие на  субсидиарната приложимост на всички правила от законовия режим на съпружеска имуществена  общност.

В този случай, на основание чл. 38, ал. 4 СК се казва, че  “за неуредените с брачния договор имуществени отношения се прилага законовият режим на общност.”

В случай, че в сключеният между страните брачен договор е налице изрична уговорка относно начина на управление и разпореждане със семейното жилище, каквато изрично е допустима според чл. 38, ал. 1, т. 3 СК, приложението на чл. 26 СК ще бъде изцяло изключено от действието на сключеният брачен договор между тях. В този случай, без уговорка за пълна изчерпателност, можем да споменем още няколко варианти :

  •  на първо място – възможно е според договора редът за разпореждане да бъде същият (като по чл. 26 СК), но той да е приложим при различни предпоставки. Например – въпреки че съпрузите притежават и друго жилище. Възможно е приложимостта на ограничението да бъде обусловена и от начина на придобиване на семейното жилище – например ограничението да не се прилага, ако жилището е наследствено

Веднага тук възниква въпроса „Допустимо ли е в договора да се предвиди, че липсата на съгласие на съпруга – несобственик не може да бъде заместена от съдебно разрешение?

На този въпрос би могло да се отговори, че с договор не може да се установява съдебен ред за разрешаване на какъвто и да било въпрос. Нашата практика като адвокат по семейни дела, относно въпроса за ползването и разпореждането със семейното жилище показва, че разрешение би било в съответствие и с принципа за разбирателство между съпрузите (чл. 14 СК). До съдебно разрешаване на спорове между съпрузите, касаещи интересите на семейството, обикновено се стига при състояние, което предшества развода.

  •  възможно е в договора да е предвидено, че съгласие на съпруга – несобственик няма да е необходимо при никакви обстоятелства. Трябва да се отбележи, че ограничението е установено не само в негов интерес.
  • В случай, че от брака има ненавършили пълнолетие деца от брака,  целта на закона (СК) е да не бъдат застрашени техните интереси. Собственикът на жилището като родител е длъжен да отглежда децата си съобразно своите възможности (чл. 125, ал. 2 СК) като им осигури ползването на жилището, където да живеят заедно (чл. 126, ал. 1 СК). Когато родителите са съпрузи, те преценяват къде да живеят (чл. 15 СК) и могат да решат да не обитават повече това семейно жилище. В случая решението може да бъде и само на съпруга – собственик, щом договорът му дава тази правна възможност да избира.

В договора могат да бъдат уредени и последици от неспазването на предвидения в него режим на разпореждане със семейното жилище – собственост на единия от съпрузите.

Практиката и законовите разпоредби в областта на семейното право посочват, че с писмен Договор, бил той и брачен договор между съпрузи не може да бъде установена недействителност. Но в случая следва да се препрати към чл.26 СК и по този начин да се стигне до последиците от нарушаването му.

В случай,че се нуждаете от допълнителна информация, можете спокойно да се обърнете за съвет или правна консултация по въпроса на представените тук телефони +359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg