Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“
Един от най-съществените въпроси в прегледа на Предварителни договори е за т.нар. Разлика Акт 14 и „Завършен груб строеж“.
Разликата между Акт 14 и понятието „завършен груб строеж“ има важно правно значение в строителното законодателство.
Двете понятия са свързани, но не са идентични
А/ Едното представлява етап на строителството,
Б/ Другото – административен документ, който удостоверява този етап.
1. Какво представлява „груб строеж“
Съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ, „груб строеж“ е налице, когато са изградени носещата конструкция, ограждащите стени и покривът на сградата.
Това означава, че:
- са завършени основите, плочите, колоните и носещите елементи;
- сградата е покрита с покрив или с последна плоча при плосък покрив;
- няма завършени довършителни работи (мазилки, настилки, дограма, инсталации и т.н.).
Този етап има юридическо значение – в момента, в който сградата достигне стадия „груб строеж“, възникват права за инвеститора и собствениците, включително:
- правото на суперфициар (при учредено право на строеж) да придобие собственост върху изградената част;
- възможност за прехвърляне на обекти (апартаменти, офиси и др.) при наличие на Акт 14;
- прекъсване на 5-годишния срок на разрешението за строеж по чл. 153, ал. 2 ЗУТ.
В строителната практика често се използват понятията „груб строеж“ и „Акт 14“, но те не са едно и също.
Въпреки че са свързани, между тях съществува съществена правна и техническа разлика, определена от
A/ Закона за устройство на територията (ЗУТ) и
Б/Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
2. Какво е Акт 14
Акт образец 14 (Акт за приемане на конструкцията) е официален документ по Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Той се съставя от:
- строителя,
- инвеститора (възложителя),
- проектанта (конструктора),
- техническия надзор и надзорната фирма.
С подписването на този акт се удостоверява, че конструкцията на сградата е завършена и съответства на одобрения инвестиционен проект и нормативните изисквания за безопасност.
Съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ, сградата се счита за „в груб строеж“, когато са завършени:
-
носещата конструкция (основи, колони, греди, плочи);
-
външните ограждащи стени;
-
покривната конструкция.
На този етап липсват инсталации, мазилки, дограма, настилки и други довършителни работи.
Грубият строеж представлява физическо състояние на сградата, което показва, че основната конструкция е готова и стабилна.
Съдържание на Акт 14:
- идентификация на строежа (адрес, парцел, разрешение за строеж);
- участници – инвеститор, строител, проектант, технически надзор;
- констатация, че носещата конструкция е изпълнена качествено и в съответствие с проекта;
- забележки или предписания (ако има);
- дата на приемане на конструкцията.
След подписването на Акт 14 строежът се счита официално приет на етап „груб строеж“.
3. Последици от издаване Акт Обр. 14
- Прехвърляне на собственост: – След издаване на Акт 14 инвеститорът може законно да прехвърля имоти в сградата – апартаменти, гаражи, офиси и др. Преди този момент такива сделки са правно недопустими.
- Конвертиране на правото на строеж: – При издаден Акт 14 правото на строеж (суперфиция) се превръща в право на собственост върху изградената част – чл. 181, ал. 2 ЗУТ.
- Административно значение: – С издаването на Акт 14 започва следващият етап от строителния процес – довършителните работи и подготовката за Акт 15 и Акт 16.
4. Разлика между „груб строеж“ и Акт 14
| Елемент | ГРУБ СТРОЕЖ | АКТ 14 |
|---|---|---|
| Същност | Техническо състояние на сградата | Административен документ |
| Основание | Чл. 181, ал. 2 ЗУТ | Наредба № 3/31.07.2003 г. |
| Съдържание | Завършена носеща конструкция, покрив, външни стени | Протокол за приемане на конструкцията |
| Значение | Определя етапа на строителството | Удостоверява законосъобразното достигане на този етап |
| Последици | Физически завършен етап | Юридическа възможност за прехвърляне на обекти и признание на собственост |
Правно значение на Акт 14
Издаването на Акт 14 има няколко ключови правни последици:
-
Прехвърляне на собственост:
След Акт 14 инвеститорът може да продава отделни обекти в сградата (апартаменти, гаражи, офиси). -
Придобиване на собственост от суперфициара:
При учредено право на строеж собственикът придобива собственост върху изградената част. -
Спиране на срока на разрешението за строеж:
Издаването на Акт 14 прекъсва петгодишния срок по чл. 153, ал. 2 ЗУТ.
-
Следващ етап – Акт 15 и Акт 16:
След Акт 14 започват довършителни работи, завършващи с въвеждане в експлоатация (Акт 16).
5. Следващи актове
- Акт 15 – удостоверява, че строежът е напълно завършен и готов за приемане от инвеститора.
- Акт 16 – удостоверява въвеждането на сградата в експлоатация (разрешение за ползване).
6. Значение за сделки и инвеститори
- Когато в обяви се казва, че имотът е „на Акт 14“, това означава, че сградата е завършена в „груб строеж“ и е приета от надзора.
- Когато се казва „в груб строеж“, без Акт 14, това може да означава, че конструкцията е физически завършена, но не е официално приета.
Такава ситуация крие риск за инвеститорите и купувачите, тъй като без Акт 14 не могат да се сключват нотариални сделки.
„Груб строеж“ е физическото състояние на сградата, докато Акт 14 е официалният документ, който удостоверява и узаконява достигането на този етап.
Без Акт 14 грубият строеж няма правно признание, а с него се откриват възможности за сделки, признаване на собственост и преминаване към следващите фази на строителния процес.
За допълнителна информация се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или Email : office@lawyer-bulgaria.bg
