fbpx
Сключване предварителен договор

Разваляне на разпореждане с имот

Много често се налага да се установи начините за разваляне на разпореждане с имот.

В практиката ни като адвокати срещаме все повече които пряко се нарушават изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС

Най-често това се при продажба на идеална част от недвижим имот, за което се налага разваляне на разпореждане с имот.

Причините за това са най-различни, като честа житейска ситуация за тези нарушения са нетърпими отношения между съсобствениците.

Основание за разваляне на разпореждане с имот по чл. 33 ЗС е фактът, че съсобственик не може да бъде открит.Разваляне на разпореждане с имот

Разбира се налице са и обстоятелства като привличане на лице като съсобственик с по-големи финансови възможности с оглед евентуално застрояване на поземления имот и др.

Независимо от причините, които са мотивирали съсобственика да продаде идеалната си част на трето лице, стои въпросът с валидността на този договор.

Дори и без да я предложи на другите съсобственици, или след като я е предложил, но при по-висока цена или други по-неблагоприятни условия, е съществено да се изясни  валидността на договора за покупко-продажба, сключен с третото лице.

Въпреки че правилата на чл. 33 ЗС са с повелителен характер, според трайната съдебна практика на Върховния съд, такъв договор не е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

В този случай правните последици, с които законът свързва нарушаването на чл. 33, ал. 1 ЗС пораждат преобразуващо право на изкупуване в полза на заинтересования съсобственик.

Нарушаване на чл.33 ЗС

Извършването на пряко нарушение по чл. 33, ал. 1 ЗС при неправомерно разпореждане с имот  е изключително трудно осъществимо без използването на неистински документи.

Най-често това са книжа за предлагане на продаваната идеална част на другите съсобственици.

Затова е нужно да се предприеме т.нар. разваляне на разпореждане с имот.Разваляне на разпореждане с имот

Друг елемент от сделката са изготвяне на декларация с невярно съдържание относно неприемането на направено предложение по чл. 33 ал.1 ЗС.

Тези договори се сключват във формата на нотариален акт и нотариусите следят за спазването на чл. 33, ал. 1 ЗС.

Налице са множество правни похвати, с които се заобикалят изискванията на чл.33 ал.1 ЗС.

В голяма част от случаите се минава през договор за дарение и след това покупко продажба на останалите идеални части на притежаван съсобствен недвижим имот.

При случаите на разваляне на разпореждане с имот, често се среща и комбинация от два последователни договора се поставя въпросът, дали страните по тях заобикалят закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

В Съдебно Решение № 1-2010-II г.о. на ВКС е застъпено разбирането при разваляне на разпореждане с имот, че при дарение на идеална част от съсобственик на трето лице и последваща продажба на останалата част на същото лице е налице заобикаляне на закона.

ВКС приема, че това е основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

В този смисъл е и тълкуването, че заобикалянето на закона е основание за нищожност на договорите, което е уредено в чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД като отделно от противоречието на закона (чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД) основание за нищожност.

Правната доктрина извежда следните елементи от фактическия състав на това основание за нищожност на сделките:

а) извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона;

б) постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки

в) участниците в сделката съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки – договорите и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел.

5/5 - (39 votes)