Продажба жилище строеж
При покупка на жилище в етап на строителство е необходимо купувачът предварително да проучи и анализира цялата документация за продажба на жилище строеж.
Съветваме ви при такъв вид сделка да се обърнете към добър и опитен адвокат.
При покупката на обект в процес на строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено
Съдържание на договора жилище строеж
Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба.
Съществен елемент от договора е описание на имота.
Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три граници на имота.
Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите).
Най-често тези документи за прехвърлянето на собствеността са следните :
- Нотариален акт за собственост
- Актуална скица на мястото (Важи 6 месеца. Когато срокът изтече се прави заверка, че важи и днес, с подпис и печат, върху същата скица.
- Разрешение за строеж за сградата
- Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа.
- Констативен протокол, издаден от общината.
- Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;
- Одобрен архитектурен проекти;
- Таблица за застроените площи и идеални части на обектите-площообразуване
- 9.Актуално удостоверение за данъчна оценка;
- 10.Удостоверение за актуално състояние на продавач/строител;
- 11. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите;
Нужно е протоколът на общото събрание на съдружниците в дружеството да е подписан от всички съдружници, с взето решение за продажбата на конкретния обект описан с площи.
Правен съвети към продавача
Важна особеност на подготовката на документи е самата индивидуализация на отделният недвижим имот.
Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите
Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект.
Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект.
Промяната є може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща цена или на квадратен метър.
При одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството.
Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект те могат да затруднят индивидуализирането на имота.
Какви документи са нужни за продажба на имот в строеж ?
Дори да имате опит в покупката и продажбата на имоти, ако не сте минали лично през покупката на апартамент в строеж, вероятно и представа нямате, колко много са подводните камъни в този случай. За да избегнете главоболни проблеми след покупката, добре е преди това да си отваряте очите широко и да ангажирате адвокат за проверките.
Проверете кой е строителя и инвеститора ?
Важно е да уточните какъв опит има, какво е качеството на работата му. Потърсете и вижте други сгради, издигнати от него, говорете с клиентите му, които вече живеят в неговите апартаменти. Попитайте коректен ли е в отношенията си и откъде можете да очаквате неприятни изненади. Проучете как финансира строежите си. Бъдете особено внимателни, ако стане ясно, че работи с кредити срещу ипотека на апартаментите, за един от които вие вече правите вноски.
Каква е ролята на инвеститора ?
Най-често инвеститора няма никакъв опит в самото строителство на жилищни сгради. Това на първо четене не е притеснително. Важното е какъв е основният му бизнес и как е позициониран той. Дали влага свои или кредитни средства, дали е известен като грижлив стопанин. Накратко – контролира ли строго за какво се харчат парите му, свикнал ли е да довежда всичко до успешен край.
Проверка за статута на постройката ?
Извършва се щателна проверка на документацията, свързана с възникване на строителството: нотариален акт за земята, апорт или учредяване право на строеж; регулация, удостоверения и разрешителни; строителни книжа, протоколи и актове за всеки завършен етап от строителството.
Може ли имотът да се продаде на зелено ?
Продажбата на зелено е с предимството на по-високата цена и разсрочено плащане на имота. продажба на зелено най-често се договаря в индивидуални преговори с всеки купувач. Твърде вероятно е схемата, която ви изглежда много изгодна, да доведе до нарастване на крайната сума за плащане, затова смятайте добре. Банките избягват да дават кредити, преди да напредне строежът. Затова за началния етап ще се наложи да се самофинансиране.
