Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да спести голяма част от разходите поради което предлага прехвърляне имот на данъчна оценка
В практиката по прехвърляне на недвижими имоти се е наложил принцип, за неравномерно разпределение разходите по прехвърляне на собствеността
Често пъти пред Нотариус страните сключват сделката в противоречие с чл. 186 ЗЗД.
Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача.
Продавачът няма интерес да поеме разноски, когато се уговори, че при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.“
Въпросът, който страните често повдигат преди подписването на нотариален акт за покупко-продажба, е дали в този акт да бъде вписана реално уговорената между страните цена на имота
Страните се изкушават да запишат по-ниска цена, равняваща се на неговата данъчна оценка или надвишаваща с малко данъчната оценка на имота.
От страна на купувача, основната причина за обсъждането на този въпрос е свързана със спестяването на местни данъци и нотариални такси.
Изповядването на покупко-продажбата на по-ниска от уговорената цена означава заплащането на по-ниски нотариални такси, както и на по-нисък местен данък.
От друга страна, продавачът може да се изкуши да не посочи реалната цена на имота в нотариалния акт с оглед намаляване на дължимия данък печалба (също и ДДС и корпоративен данък, когато продавачът е юридическо лице).
И доста често продавачите поставят това неформално условие (наред с изискване част от продажната цена да им бъде заплатена в брой и без документ.
РИСКОВЕ ПРИ СДЕЛКА НА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА
Повечето купувачи не обмислят внимателно всички условия на сделката, като подценяват рисковете и не успяват да преценят възможностите си.
В крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на купувача сделката се превръща в ситуация с неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.
Именно за това е необходимо съдействието на адвокат по недвижими имоти, с опит по прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка.
Повечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.
– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;
– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България.
– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик.
Най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.
Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие на ръка.
Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена.
В този случай е възможно купувачът може да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт.
Съвет при сделка на данъчна оценка
Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.
Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.
Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира.
Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.
Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните при сделка с имот да се прехвърля на действителна цена.
В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота
Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.
– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.
– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.
– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.
Какви са рисковете при прехвърлянето на имот по данъчна оценка ?
В случай, че настъпят проблеми с имота, който купувате и Ви се наложи да претендирате обратно заплатената цена, наличието на доказателства за плащане по банков път винаги ще бъде във Ваша полза с оглед по-лесното доказване на плащането. В този смисъл, винаги извършвайте заплащането на цялата цена по банков път.
Каква отговорност носят страните по сделката ?
Подписвайки нотариален акт за покупко-продажба, продавачът и купувачът декларират писмено с нарочна клауза, че посочената в нотариалния акт покупно-продажна цена е действително уговорената между страните.
До какъв размер се плаща в брой ?
приемане на Закона за ограничаване на плащанията в брой, бяха въведени максимални прагове, до които е възможно дадено плащане да се извърши в брой, включително и по отношение на сделките с недвижими имоти. Към настоящия момент този праг е 10 000 лева, като всяка сума над този праг би следвало да се заплати по банков път. Неспазването на това ограничение води след себе си до налагане на глоби. Плащането на цена в брой може да доведе до спестяване на суми от такси или данъци, но отново може да Ви постави в неблагоприятно положение по отношение поемането на наказателна отговорност и за доказване на извършеното плащане.
Каква права имате при разваляне на сделката ?
При посочена в нотариалния акт пълна и реална цена, Вие ще можете, в случай на евикция, да претендирате от Вашия продавач всичко, което сте му заплатили. Ако обаче сте посочили по-ниска цена от реално заплатеното към него и съответно сте декларирали в нотариалния акт, че тази сума е реалната цена на сделката, то Вашата претенция ще може да се ограничи само до сумата, посочена в акта. Т.е. ще загубите възможност да претендирате обратно от вашия недобросъвестен продавач останалата част от цялата заплатена от вас цена.
We may request cookies to be set on your device. We use cookies to let us know when you visit our websites, how you interact with us, to enrich your user experience, and to customize your relationship with our website.
Click on the different category headings to find out more. You can also change some of your preferences. Note that blocking some types of cookies may impact your experience on our websites and the services we are able to offer.
Essential Website Cookies
These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.
Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, you cannot refuse them without impacting how our site functions. You can block or delete them by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website.
Google Analytics Cookies
These cookies collect information that is used either in aggregate form to help us understand how our website is being used or how effective our marketing campaigns are, or to help us customize our website and application for you in order to enhance your experience.
If you do not want that we track your visist to our site you can disable tracking in your browser here:
Other external services
We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.