Прехвърляне имот на данъчна оценка

Прехвърляне имот на данъчна оценка

Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да си спести голяма част от разходите за прехвърляне на собствеността. В практиката по прехвърляне на недвижими имоти в последните няколко години се е наложила практиката, че винаги едната страна поема цялата тежест за прехвърляне на собствеността пред Нотариус.

Повечето хора не обмислят внимателно тези условия на сделката, голяма част от тях ги подценяват и в крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на повечето хора, покупката се превръща в сделка, влечаща след себе си неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.

Кантората разполага с богата практика на сделки с недвижими имоти и прехвърляне на собственост върху такива, поради това, забелязваме и отчитаме, че купувачите стават по-запознати с процеса и времетраенето на придобиването на недвижим имот.

Това не означава, че рисковете пред страните при прехвърлянето на недвижим имот не съществуват и не са актуални, но въпреки това, хората продължават да  смятат, че са застраховани от от измами и всички рискове приключват в деня на прехвърляне на собствеността при Нотариус.

Рискове при прехвърляне имот на данъчна оценка

Съществен момент при прехвърляне на недвижим имот е фактът, че Нотариусите удостоверяват както съдържанието , така и подписите в нотариалния акт възоснова на представените им писмени документи, които се изготвят от служители на съответната общинска  администрация.

Съвсем нормално е при изготвянето на тези писмени документи – скици, заверени преписи от Удостоверение за наследници или преписи от документи за собственост, се допускат грешки. Дали тези грешки са умишлена или неволни, това би могло да се установи след известна проверка от страна на адвокат, специализиран в сделки с недвижими имот.

Нашият съвет и опит от практиката с документи е, че технически грешки в книжата, легитимиращи страните като купувач и продавач, винаго се допускат по невнимание, но те може да имат сериозни последици. Голяма част от тези грешка са отстраними с поправки в нотариалните актове, но са налице и грешки и пропуски, които не могат да бъдат отрстранени.

Именно това е причината, като адвокат по сделки с недвижими имоти да залагаме сериозни неустойки в случай на умисъл в полза на купувача при обявяване на сделката за недействителна и евикция ( т.нар. Съдебното му отстраняване от имота).

Размерът на тези санкции обикновено се определя от договорка между страните и следва да бъде разгледан и обсъдено пред компетентния съд, но страните свободбно могат да уговорят размера на неустойките при сключване на окончателния договор (Нотариалният акт) за покупка на имота.

Грешки, при прехвърляне имот на данъчна оценка

Ето някои примерни грешки, които водят до съдебно отстраняване:

– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;

– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България. В този случай в удостоверението за семейно положение ще пише „неженен“;

– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик. Това най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.

Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие и не въз основа на сключения договор за продажба. Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена. В този случай е възможно купувачът да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а горницата да не изплати въобще. В този случай ще е трудно да се докажете действителните уговорки, в случай че не са посочени в нотариалния акт. Добре е преди купувача да ви преведе сумата, записана в нотариалния акт, да вземете горницата до действително уговорената цена.

Съвет при прехвърляне имот по данъчна оценка

Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.

Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.Купувачът заплащаа цената на имота в деня на прехвърлянето на собствеността пред нотариус, а продавача получава нотариалния акт, вписан в Агенцията по вписвания, след няколко дни. Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира. Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.

Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните по сделка с имот да записват в нотариалните актове действителната пазарна цена, а не да използват порочната и противозаконна практика – изповядване по данъчна оценка. Изборът е на купувача и продавача, но цифрите показват следното:

В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота, ако същият се прехвърля на реална пазарна цена. Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.

– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.

– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.

– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.