Прехвърляне имот на данъчна оценка
Често се случва, че при сделки с недвижим имот, едната от страните желае да спести голяма част от разходите поради което предлага прехвърляне имот на данъчна оценка
В практиката по прехвърляне на недвижими имоти се е наложил принцип, за неравномерно разпределение разходите по прехвърляне на собствеността
Често пъти пред Нотариус страните сключват сделката в противоречие с чл. 186 ЗЗД.
Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача.
Продавачът няма интерес да поеме разноски, когато се уговори, че при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.“
Въпросът, който страните често повдигат преди подписването на нотариален акт за покупко-продажба, е дали в този акт да бъде вписана реално уговорената между страните цена на имота
Страните се изкушават да запишат по-ниска цена, равняваща се на неговата данъчна оценка или надвишаваща с малко данъчната оценка на имота.
От страна на купувача, основната причина за обсъждането на този въпрос е свързана със спестяването на местни данъци и нотариални такси.
Изповядването на покупко-продажбата на по-ниска от уговорената цена означава заплащането на по-ниски нотариални такси, както и на по-нисък местен данък.
От друга страна, продавачът може да се изкуши да не посочи реалната цена на имота в нотариалния акт с оглед намаляване на дължимия данък печалба (също и ДДС и корпоративен данък, когато продавачът е юридическо лице).
И доста често продавачите поставят това неформално условие (наред с изискване част от продажната цена да им бъде заплатена в брой и без документ.
РИСКОВЕ ПРИ СДЕЛКА НА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА
Повечето купувачи не обмислят внимателно всички условия на сделката, като подценяват рисковете и не успяват да преценят възможностите си.
В крайна сметка от сериозна инвестиция в живота на купувача сделката се превръща в ситуация с неблагоприятни последствия от необмислени действия или рискове.
Именно за това е необходимо съдействието на адвокат по недвижими имоти, с опит по прехвърляне недвижим имот по данъчна оценка.
Повечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.
По тази причина в България броят на сделките, изповядвани на данъчна оценка, продължава да е обезпокоително висок.
Голяма част от проблема се крие в непознаване на рисковете от тези тънки сметки.
Към настоящия момент сме убедили не един-двама клиенти, че в тяхна полза е да изповядат сделката на реалната цена
Голяма част от тях се вслушват, нерядко има и такива, които си държат на спестените такси и данъци
Естествено е човек да иска да спести от разходите по сделката, но без да си дава сметка за риска.
Никой не обяснява при сделка защо всъщност плащат тези „суми за местни данъци и нотариални такси“.
Купувачите не са наясно, че с плащането на таксите по реалната цена на имота са гарантирани при евентуален проблем по сделката.
Правни проблеми при сделка на данъчна оценка
Известно време след като сте станали собственик на жилище, неудовлетворен кредитор и поиска разваляне на сделката.
От своя странаи държавата да поиска разваляне на вашата сделка, защото продавачът дължи данъци към НАП, подлежащи на принудително изпълнение.
Сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището. Рискови са първите 5 години от придобиване на имота.
Ако сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт.
Кантората разполага с богата практика на сделки с недвижими имоти.
Рискове при прехвърляне имот на данъчна оценка
Как процедират банките-кредитори при кредити и обезпечения ?
Банките не се интересуват от размера на данъчната оценка, от цената по предварителен договор
Законът за местни данъци и такси казва, че се плащат такси на по-високата от двете цени.
Съществен момент при прехвърляне на недвижим имот е фактът, че Нотариусът удостоверява както съдържанието , така и подписите в нотариалния акт.
При изготвянето на документи – скици, заверени преписи от Удостоверение за наследници се допускат грешки.
Тези грешки се избягват след проверка от адвокат по недвижими имоти.
Голяма част от тези грешка са отстраними с поправки в нотариалните актове, но са налице и грешки и пропуски, които не могат да бъдат отстранени.
Покупката на имот е скъпа инвестиция, поради което е нужно да имате съвета на адвокат по сделки с недвижими имоти.
Тези договори и сделки залагат неустойки в случай на разминаване и проблем при сделката.
В някой случаи може да се стигне до т.нар. евикция – съдебно отстраняване на купувач по сделката.
Размерът на тези санкции обикновено се определя от договорка между страните.
Грешки при прехвърляне на данъчна оценка
Ето някои примерни грешки, които водят до съдебно отстраняване:
– появата на наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;
– съпруг продава имота без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България.
– строителната компания „погрешка“ Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик.
Най-често се случва, когато апартаментите, предвидени за обезщетение, попаднат в таблиците за площообразуване на сградата.
Най-често уговорките са разликата до действително уговорената цена да бъде платена в последствие на ръка.
Това крие своите рискове, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да се докаже действително уговорената цена.
В този случай е възможно купувачът може да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт.
Съвет при сделка на данъчна оценка
Трябва да знаете, че в нотариалния акт и двете страни декларират, че записаната сума е действителното уговорено плащане по сделката.
Напоследък на пазара на имоти се реализират сделки, в които купувачите заплащат стойността на имота със собствени средства.
Това дава предостатъчно време на един недобросъвестен продавач да продаде имота на друг или да го ипотекира.
Това е още една причина сделките да се изповядват на реална цена.
Заради изброените по-горе рискове препоръчваме на страните при сделка с имот да се прехвърля на действителна цена.
В случай на покупка на реална цена, продавачът ще докаже официално доход в размер на продажната цена на имота
Този доход е необлагаем ако е получен от продажбата на първи за календарната година жилищен имот.
– Данъчната оценка е минимумът, върху който нотариусът събира таксите при изповядване на сделка с недвижим имот.
– Тя не влияе върху цената, на която ще бъде продаден имотът – в това отношение има свобода на договаряне.
– Практиката познава и случаи, в които дадени имоти са продавани и под данъчната си оценка. Подобни примери има най-вече в провинцията – например сделки със земя в по-далечното минало.
Какви са рисковете при прехвърлянето на имот по данъчна оценка ?
В случай, че настъпят проблеми с имота, който купувате и Ви се наложи да претендирате обратно заплатената цена, наличието на доказателства за плащане по банков път винаги ще бъде във Ваша полза с оглед по-лесното доказване на плащането. В този смисъл, винаги извършвайте заплащането на цялата цена по банков път.
Каква отговорност носят страните по сделката ?
Подписвайки нотариален акт за покупко-продажба, продавачът и купувачът декларират писмено с нарочна клауза, че посочената в нотариалния акт покупно-продажна цена е действително уговорената между страните.
До какъв размер се плаща в брой ?
приемане на Закона за ограничаване на плащанията в брой, бяха въведени максимални прагове, до които е възможно дадено плащане да се извърши в брой, включително и по отношение на сделките с недвижими имоти. Към настоящия момент този праг е 10 000 лева, като всяка сума над този праг би следвало да се заплати по банков път. Неспазването на това ограничение води след себе си до налагане на глоби. Плащането на цена в брой може да доведе до спестяване на суми от такси или данъци, но отново може да Ви постави в неблагоприятно положение по отношение поемането на наказателна отговорност и за доказване на извършеното плащане.
Каква права имате при разваляне на сделката ?
При посочена в нотариалния акт пълна и реална цена, Вие ще можете, в случай на евикция, да претендирате от Вашия продавач всичко, което сте му заплатили. Ако обаче сте посочили по-ниска цена от реално заплатеното към него и съответно сте декларирали в нотариалния акт, че тази сума е реалната цена на сделката, то Вашата претенция ще може да се ограничи само до сумата, посочена в акта. Т.е. ще загубите възможност да претендирате обратно от вашия недобросъвестен продавач останалата част от цялата заплатена от вас цена.
