Прехвърляне идеални части недвижим имот

Прехвърляне идеални части недвижим имот

В съвременното общество при възстановяването на собствеността,  се случва наследствени имоти да попаднат в съсобственост на няколко физически лица. С това настъпва т.нар. съсобственост, т.е. всеки разполага със своята прилежаща като всеки от тях притежава идеална част от съответния имот, т.н. съсобственост.Прехвърляне идеални части недвижим имот

Законът указва, че всеки един от отделните съсобствениците има право на разпореждане – дарение, замяна или евентуално продажба само и единствено на неговият дял идеални части, но това не включва собствеността върху целия недвижим имот.Прехвърляне идеални части недвижим имот

Правото да се разпорежда с идеални части включва възможността всеки отделен съсобственик да прехвърля, залага и ипотекира дела си.Прехвърляне идеални части недвижим имот

С цел защита на останалите съсобственици, законът в чл. 33 ЗС е въвел легално ограничение при разпореждането на всеки съсобственик с неговия дял идеални части от недвижимия имот. Този въпрос детайлно се урежда  в чл. 33 ал.1 Закона за собствеността.

Предвижда се също, че всеки съсобственикът не може сам да учредява ограничени вещни права – право на строеж, пристрояване и надстрояване, сервитути, тъй като тези права не могат да се упражняват върху идеална част, а върху цялата вещ.

В този случай, отделни разпоредителни действия с всички идеални части, съставящи целият недвижим имот или вещ, ще могат да бъдат настъпят след изрично съгласие на всички съсобственици.Прехвърляне идеални части недвижим имот

В такива ситуации, резонен е въпроса за желанието на разпореждане или продажбата на идеални части на отделен съсобственик, при ситуация, в която останалите е трудно да бъдат открити или липсва желание за разпореждане с целия недвижим имот.

Какви са вариантите да се продаде целият недвижим имот?

В случай, че някой от съсобствениците желае да прехвърли или се разпореди със своя дял от недвижимият имот към трето лице, което не е съсобственик, то този съсобственик, съгласно разпоредбата на чл. 33 ал. 1 ЗС има право да продаде своята идеална част (дял) от общият съсобствени недвижим имот,  само и единствено при условие,  че е предложил на останалите съсобственици на идеални част при същите условия и цена, за която ще продава на 3-то лице и те са декларирали отказ да закупят тази идеална част при тези условия

Съсоственикът може да предложи на всеки един от съсобствениците, без да е длъжен да го предлага на всички. В ситуация на отказ на някой от съсоствениците, не е възможно да се осъществи валидна продажба към трето лице, затова се пристъпва към формални актове или на дарение, замяна на идеални части, или чрез искова молба имотът се изнася, чрез съдебна делба на публична продан ако са налице откази на съсобствениците за продажба на идеални части. Прехвърляне идеални части недвижим имот

Задължително трябва да има писмени доказателства, които да удостоверят валидно направено предложение.

Съсоственика е нужно да представи на нотариус,при прехвърляне на идеални части от недвижимия имот офиициален отказ на отделните съсобственици за покупка на тази част, за да се пристъпи към официална продажба на идеални части от същият този недвижим имот.

Съсосбтвеника продавач декларира, чрез изрична писмена декларация, че никой от съсобствениците не  е приел предложението.Прехвърляне идеални части недвижим имот

Съдебната практика изобилства от случай, в които е налице множество пропуски и манипулации, дори умишлени действия на злоупотреба от съсобствениците,  представяйки фалшиви документи и декларации, както и умишлено декларация, която подписва пред нотариуса да е неистинска.Прехвърляне идеални части недвижим имот

В такива ситуации, защитата  на другите съсобственици, следва да се приложи, чрез иск по съдебен ред, в законовия съгласно чл. 33 ал.1  – двумесечен срок от продажбата.

Чл. 33 (2)  гласи: “Ако декларацията  е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата”.

След преглед и подготовка на всички писмени документи, исковата молба се вписва, за да се обезпечат и защитят правата на трети лица.

В случай, че искът бъде уважен и и този, който желае да закупи дяла, не плати дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Какво става с 3-то лице – купучач при уважаване на иска?  Купувачът ще бъде отстранен. Законът посочва, че се прилагат правилата за евикция (съдебно отстранение), съгласно разпоредбата на чл. 188 Закон за задълженията и договорите.

Вариантите за прехвърляне на идеални части от недвижимият имот са дарение, договор за издръжка и гледане и замяна. Следователно собственикът на идеална част от недвижим имот може да дари, сключи договор за издръжка и гледане или замени без съгласието на останалите съсобственици свободно своя дял на 3-то лице, както и без изискуемата декларация по чл. 33 ал.1 ЗС  от другите съсобственици.Прехвърляне идеални части недвижим имот

След отправено запитване дали е налице заобикаляне на закона, се прилага и Тълкователно решение № 5/2012 г., по тълкувателно дело № 5 по описа за 2012 г. на ОСГК е дадено разрешение на следният материално правен въпрос:

Налице ли е заобикаляне на закона по чл. 26, ал.1, предл. второ ЗЗД, когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал.1 ЗС.

В Tълкувателно решение  № 5/2012 г., по тълкувателно дело № 5 по описа за 2012 г. на ОСГК е застъпено становището, че като основание за осъществяване на правото по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение с нарочен установителен иск, съединен с иска за изкупуване или като преюдициален въпрос по отношение на иска за изкупуване.

Може да се твърди, че дарението е извършено при липса на основание, или че то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави. Заинтересованият съсобственик може да твърди, че дарението прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице.

При установяване на сочените пороци на договора за дарение, останалите съсобственици ще могат да упражнят изкупуването по отношение на продажбата, последвала дарението. В тази ситуация ще се приложат правилата на прикритата продажбена сделка, ако са налице основанията за нейната действителност.

Поради тези съображения ОСГК на ВКС е решило, че когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.