Прекратяване договор за аренда

В последните 10-тина години, все по-актуално започва да се поставя въпроса за прекратяване Договор за аренда.

Прекратяването на договор за аренда не е просто „уведомление до арендатора“.

При земеделските земи законът изисква ясна процедура, а в много случаи – и задължително вписване, за да има действителен и противопоставим ефект спрямо трети лица. 📌

Когато арендаторът не заплаща арендното плащане, Законът за арендата в земеделието (ЗАЗ) дава на арендодателя специално основание за разваляне на договора – чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, във връзка с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ (прекратяване при неизпълнение).

✅ Важно (юридически коректно): основанията за прекратяване са посочени в чл. 27, ал. 1 ЗАЗ. Тук законът  изброява няколко основания (изтичане на срок, неизпълнение, взаимно съгласие и др.). Ще разглеждаме най-честия практически случай – неплащане на дължима аренда .

Кога е допустимо Прекратяване договор за аренда по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ?

Класическата хипотеза е забава на арендното плащане (вноска) повече от 3 месеца. Тогава арендодателят разполага с потестативно право да прекрати договора на основание:

• чл. 28, ал. 1 ЗАЗ (неплащане / забава над 3 месеца)

• във връзка с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ (прекратяване при неизпълнение)

Важно: основанието трябва да се докаже – напр. падеж, размер на задължението, липса на плащане, извлечения/разписки, счетоводни документи, покани.

В този случай арендодателят може да развали договора, ако:

• има забавяне на арендното плащане за повече от 3 месеца, или

• ако вноските са уговорени за периоди по-кратки от една стопанска година – при забава най-малко на две последователни вноски.

2) Извънсъдебно прекратяване договор за аренда или съдебен ред?

Тук ключът е срокът на арендата:

• При договори до 10 години (типично) законът допуска извънсъдебно разваляне чрез едностранно изявление при условията на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

• При договори за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено развалянето е по съдебен ред (чл. 28, ал. 2 ЗАЗ).

Вписване на Прекратяване договор за аренда – задължително условие ✅📌

Да – в практиката това е критичната стъпка. 📍

ЗАЗ изрично поставя договорите за аренда (и актовете за тяхното изменение/прекратяване) в режим на вписване в службата по вписванията и регистрация в ОСЗ.

Още по-важно: ВКС приема, че вписването се отнася за всяко предсрочно прекратяване на арендния договор и „без оглед способа“ (дали е извънсъдебно или съдебно).

👉 Практически смисъл: ако прекратите договора, но не впишете прекратяването, рискувате:

• договорът да „виси“ в имотната партида и да създава спорове при нови арендатори/купувачи;

• да възникнат проблеми при субсидии, споразумения за ползване, ренти и противопоставимост

При прекратяване/разваляне на договор за аренда на земя, прекратяването подлежи на вписване в Службата по вписванията и регистрация в общинската служба по земеделие – това следва пряко от чл. 27, ал. 2 ЗАЗ.

Какво казва ВКС (ТР № 2/20.07.2017 г., тълк. д. № 2/2015, ОСГТК)?

Върховният касационен съд приема, че вписването по чл. 27, ал. 2 ЗАЗ е приложимо и когато договорът (до 10 години) се прекратява поради едностранно извънсъдебно разваляне при неплащане, съгласно чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

Практически това означава:

• дори при извънсъдебно разваляне (едностранно изявление при неплащане) трябва да се мине през вписване, за да е противопоставимо и “чисто” спрямо трети лица/нов арендатор.

Условия и форма на прекратяване договор за аренда

Договорът за аренда е договор, при който:

• арендодателят предоставя временно ползване на обекта (земеделска земя и/или вещи за земеделско производство),

• арендаторът дължи арендно плащане.

Ключови изисквания в практиката:

• писмена форма и нотариална заверка на подписите (едновременно),

• вписване в Службата по вписванията и регистрация в ОСЗ,

• прилагат се и документи за индивидуализация (напр. скици/идентификатори).

Чести казуси при прекратяване договор за аренда

При прекратяване поради неплащане най-често “проблемът” не е самото основание (чл. 28 ЗАЗ), а:

• правилното оформяне на едностранното изявление,

• доказването, че изявлението е достигнало до арендатора,

• подготовката на комплект документи за вписване, за да няма отказ,

• последващо производство за събиране на неплатените арендни вноски.

(Точно тук грешките водят до блокиране на имота, спор с нов арендатор или отказ за вписване.)

Наследяване/заместване на арендатора

Ако е уговорено в договора, наследниците/правоприемниците могат да заместят арендатора, като имат задължение да уведомят незабавно арендодателя и да посочат пълномощник.

📞 Контакт

За допълнителна информация, моля свържете се с нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg