Продажба на имот в строеж, продажба незавършено строителство, прехвърляне имот на "зелено', прехвърляне незавършени апартаменти, адвокат строителни дела

Предварителен договор право на строеж

В практиката все по-често се налага сключването на Предварителен Договор за учредяване (преотстъпване) на ограничено вещно право на строеж в полза на едно лице от друго лице- собственик(ци) на терен, земя – дворно място с цел изграждане на обект.

Общото правило, че собственикът на земята е собственик и на всички постройки и насаждения е възприето в нашия правен ред още със Закона за имуществото, собствеността и сервитутите (ЗИСС), а по-късно то е имплементирано и в чл. 92 от Закона за собствеността (ЗС), действащ и до днес.

ПО смисъла на чл.63 Зaкона за собствеността е уредена възможността собственикът на земята да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като това лице стане собственик на постройката. Именно тази възможност очертава рамките на ограниченото вещно право, наречено право на строеж.

Предварителният договор се явява само рамка, която урежда задълженията на страните, като продавачът се възползва най-вече от плана за плащане на сумата, а купувачът си гарантира вземането с възможността да упражни правата си чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Често срещана практика е окончателният договор да няма нищо общо с предварителния, като страните се съгласяват, че предмет на съглашението ще бъде прехвърлянето на един изграден обект, а не на право на строеж, както е било предвидено в първоначалния договор. Предварителен договор право на строеж

Сключването на предварителен договор за продажба на право на строеж, с предвидено задължение за сключване на окончателен договор след изграждане на обекта, е удачен вариант всички тези искания да бъдат реализирани.

Правна регламентация правото на строеж….

Съгласно чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността18 дава възможност собственикът да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Това означава, че суперфициарят може да притежава собствеността върху сградата. В този случай обаче трябва да се направи уговорката, че собствеността се придобива след построяването на сградата, затова и правото на строеж и правото на собственост следва ясно да се отграничават.

Правото на строеж съществува за определен период от време, то няма постоянен характер като правото на собственост, поради което и следва да се упражнява активно, тъй като в противен случай ще бъде изгубено.

От друга страна правото на строеж е “преходно право”, чиято основна функция е да се развие динамично до такава степен, в която ще възникне самата сграда като обект на друго вещно право – правото на собственост. С изграждането на грубия строеж титулярът на правото на строеж става собственик на построеното.

В практиката често се среща ситуация, в която “…с договора е прехвърлено нещо, което отдавна е осъществено. Изграден обект на гражданския оборот не може да бъде предмет на учредяване на правото на строеж. (…) Тъй като в случая правото на строеж е било реализирано към момента на сключване на договора, то не е могло да бъде обект на прехвърляне на право на строеж.” – Решение № 854 от 02.10.2008 г. по гражд. д. № 2539/2007 г., I г.о. на ВКС.

В повечето случаи предварителните договори имат за предмет продажба на право на строеж за построяване на някакъв обект в сграда, който се посочва детайлно – с площ, местоположение, съседи и т.н. Срещу задължението на продавача да продаде правото на строеж купувачът следва да заплати продажната цена при определени условия и срок. Традиционно условията на договора предвиждат след заплащането на цената да започне де тече конкретен срок за прехвърляне на правото на строеж по изискуемия от закона нотариален ред.