Предварителен договор имот „на зелено”.

Предварителен договор имот „на зелено”.

Почти всяка сделката за прехвърлянето на недвижим имот при закупуване в процеса на строителството се оформя документално с предварителен договор.

Предварителният договор е нужно да съдържа уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Тъй като предмет на продажбата е имот, окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма. Условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус. Изправната страна има право да предяви иск. С който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен. В този случай влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Когато купувате имот „на зелено“ е много важно внимателно да прочетете договора. Който ще подпишете със строителния предприемач, като от особена важност е да се консултирате с добър адвокат.

В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор. Който да ви постави в слабата позиция на пасивен наблюдател при неизпълнение на поетите ангажименти по отношение на срокове и съдържание.

Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го направи такъв. Който защитава изцяло неговите интереси, или поне максимално.

Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище. Което също би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали.

Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент срокове и какъв е техният размер.

Размерът на неустойката би следвало да е достатъчно голяма, че да покрива евентуалния ви разход за квартира при закъснение след крайния срок за издаване на сградата.

Не се заблуждавайте, че това, което ви е обещано от предприемача, ще бъде спазено, ако изрично не е упоменато в договора, който сключвате. Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора. Защото в противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин. Липсата на заинтересованост от вас относно това, как се развива строителството не ви освобождава от отговорност.

Добре е да минете на визитация и да изисквате изпълнението на всичко, включено в договора по изпълнението на вашето жилище. Преди да подпишете последните актове, или по-точно Акт 15, защото това е и моментът, в който сте в най-силна позиция.

Подписването на този акт най-грубо казано е последвано от разрешение за ползване, когато вече решението на някои малки проблеми. И неточности става по доста по-труден път, където сте в неизгодна позиция.

Междинни плащания и етапи на строителство при покупка „на зелено”.

Стандартна практика при този тип сделки е при сключването на предварителен договор купувачът да заплаща определена част от покупната цена под формата на капаро.

Най-често следващите плащания се извършват при достигане на определени етапи на строителството. Като последната вноска е при въвеждане в експлоатация на сградата.

Не сключвайте предварителни договори с междинни плащания обвързани само с календарни дати.

Междинните плащания трябва да бъдат обвързани с етапите на строителство и съответните дати за тях. Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Междинните етапи (например започване на строителството, достигане на кота 0. Изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи. При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира. Че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си. Без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Правна защита на купувача при сключване на сделка за покупка на имот „на зелено”.

Гарантиранцията за връщането на аванса, платен от купувача в случай на евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин. Защото инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. доверителна сметка, в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия.

Проблем в случая отново е готовността на продавача да предостави такъв имот като обезпечение, дължимите такси за учредяване на ипотеката. Както и евентуалната продажбата на имот в настоящата ситуация на спад в пазарните цени. Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача.

Възможно е и издаването на запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената. Проблем тук е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя. Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

  • Прехвърляне на собствеността в нотариална форма.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот. А т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден. В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено. Съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси. Свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани. Едно от важните неща, които съветваме купувачите при покупка на имот е в деня на сделката да изискват от продавача „Удостоверение за наличие/липса на вещни тежести”. С което ще си гарантират спокойствието, че имота предмет на сделка не е продаден на друго лице и не ипотекиран. Ако се установи наличие на такива тежести, продавача трябва да ги отстрани преди сключването на сделката в нотариална форма