fbpx
Обезпечение на граждански иск

Права в затворен комплекс

Често пъти при спор за съсобственост и общите части се стига до въпрос за изясняване на права в затворен комплекс.

В този случай, следва ясно да се установи, кой е собственикът на обектите. Етажна собственост в затворен комплекс (комплекс от затворен тип) – управлението на общите части се определя в договор.

Това е Договор между собственика на обекта и инвеститора (възложителя). Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача и е неразделна част от нотариалния акт.

Нотариалният акт определя какви вещни права се прехвърлят на купувача, който влиза в етажна собственост и придобива право на собственост върху обекта и идеална част от общите части на сградата, която се намира в режим на етажна собственост.

Целта на това е да се разграничат общите части на етажната собственост от индивидуалните и изключителни права. Този въпрос касае също така и какви права има инвеститорът има върху басейна, площадките и другите съоръжения, трайно прикрепени към неговата земя.

В случай, че земята и приращенията към нея са негова собственост, с тях не може да се разпорежда етажната собственост и тяхното ползване не може да бъде предмет на решения на ОС на ЕС.

Органите на управление на етажната собственост съгласно чл. 10 ЗУЕС, са общото събрание и управителен съвет (управител).

В този смисъл договорните права и задължения по чл. 2 ЗУЕС не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган.

Какво предвижда ЗУЕС ?Права в затворен комплекс

Но в случай, че инвеститорът установи ограничения или дори забрана за тяхното ползване, етажният собственик не може да предявява негаторен иск по чл. 109 ЗС.

Това правно становище се потвърждава изцяло от установената съдебна практика по ЗУЕС.

ВКС, сочи, че, „с оглед особения характер на обекта – общи части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип

Тук ЗУЕС установява и особен режим на управление на тези общи части.

Според ВКС нуждата от оперативност при решения за управление на общите части се взимат поради факта, че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти.Права в затворен комплекс

Въпреки това, този затворен комплекс притежава характеристика на жилищен комплекс като архитектурен ансанбъл.

Регламентация на общите части по ЗУЕС

Всичко това налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части

Сключването на договор по чл. 2 ЗУЕС води до категорично ограничаване правомощията по управление

Тук става дума за общите части, включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр на самостоятелен обект.

Особеното тук е, че има етажна собственост по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС

За разлика от обикновената етажна собственост, етажната собственост в затворения комплекс се осъщестява не от ограни – общо събрание, управител, а се регулира в договор.

Общоприето е, че договорът установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС. Какво ще предвиди договора, законът не казва, а го предоставя на договорната свобода на страните по него.

В този смисъл Договорът между инвеститора и собствениците на обекти за управление на общите части на сгради в жилищен комплекс от затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения.

Договорът може да предвиди, че правилата на управлението на етажната собственост няма да се прилагат, а управлението ще се концентрира изцяло в ръцете и във властта на инвеститора

Тогава инвеститорът ще измести обичайните за етажната собственост органи на управление и ще изключи решенията, чрез които общото събрание я управлява.

Те касаят правомощията на собствениците на самостоятелни обекти, като засягат основно управлението на ЕС, които правомощия не са типични за етажната собственост.

За допълнителна информация, моля обадете се на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

5/5 - (46 votes)