Отговорност общината непочистен сняг

Покупка на имот „на зелено”

Покупката на имот на зелено има както предимства, така и недостатъци. Главната причина, поради която повечето хора решават да закупят имот на зелено е, че не се налага цялостното изплащане на сумата за имота в момента на сключването на договора, като по този начин получавате известен кард бланш във времето. 

По-изгодната цена, големият избор при етаж, изложение и разпределение също мотивират купувачите да се насочат към бъдещи имоти, чието строителство все още не е стартирало или пък е в етап на застрояване, но този избор крие и чувствителни рискове при покупка на имот на „зелено“.

Почти всяка сделката за прехвърлянето на недвижим имот при закупуване в процеса на строителството се оформя документално с предварителен договор.Покупка на имот „на зелено”

Предварителният договор е нужно да съдържа уговорки относно съществените условия (цени, идентифициране на обект и т.н.) на бъдещия окончателен договор, който страните желаят да сключат.

Тъй като предмет на сделката при покупката на имот на „зелено“, окончателното прехвърляне съгласно закона може да се извърши само в нотариална форма. Условие за валидност на предварителния договор е той да бъде сключен в писмена форма.

В случай че срокът или условията за сключване на окончателен договор са налице и някоя от страните откаже да се яви пред нотариус изправната страна има право да предяви иск,с който да поиска от съда прогласяване на сключения предварителен договор за окончателен. В този случай влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава такъв иск, замества нотариалния акт.

Когато купувате имот „на зелено“ е много важно внимателно да прочетете договора. Който ще подпишете със строителния предприемач, като от особена важност е да се консултирате с добър адвокат.

В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор. Който да ви постави в слабата позиция на пасивен наблюдател при неизпълнение на поетите ангажименти по отношение на срокове и съдържание.

Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го направи такъв. Който защитава изцяло неговите интереси, или поне максимално.

Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище. Което също би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали.

Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент срокове и какъв е техният размер.

Не се заблуждавайте, че при договор  за покупка на недвижим имот на „зелено“ това, което ви е обещано от строителя, ще бъде спазено, ако изрично не е упоменато в договора, който сключвате.Покупка на имот „на зелено”

Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора. Защото в противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин. 

Междинни плащания и етапи на строителство при покупка „на зелено”.

Стандартна практика при този тип сделки е при сключването на предварителен договор, при покупка на недвижим имот на „зелено“, купувачът да заплаща определена част от покупната цена под формата на капаро.

Най-често следващите плащания се извършват при достигане на определени етапи на строителството. Като последната вноска е при въвеждане в експлоатация на сградата.

При подготовката на сделка за покупка на имот „на зелено“, не сключвайте предварителни договори с междинни плащания обвързани само с календарни дати. Изпълнението на строително монтажните дейности, и плащанията на имота следва да са обвързани със степените на завършване на отделните етапи на обекта.

Междинните плащания трябва да бъдат обвързани с етапите на строителство и съответните дати за тях. Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Междинните етапи (например започване на строителството, достигане на кота 0. Изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи.

При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си. Без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Правна защита на купувача при сключване на сделка за покупка на имот „на зелено”.

Гарантиранцията за връщането на аванса, платен от купувача в случай на евентуално неизпълнение от строителя, е особено важно. Често това е сред въпросите, които е трудно да бъдат договорени по взаимно приемлив начин.

Строителят или инвеститорът разчита на авансово получените пари за финансиране на строителството и за погасяване на задълженията си към банки.

Това затруднява използването например на т.нар. „доверителна сметка“ (escrow-account), в която платените суми стоят блокирани и продавачът не може да се разпорежда с тях до изпълнение на задълженията си.

Добра възможност за покупка на имот „на зелено“ за купувача е учредяването в негова полза на ипотека върху друг имот, от чиято цена той би могъл да се удовлетвори при определени условия.

Във всеки един отделен случай, различни са стъпките, през които следва да преминете, за да сте по-спокойни по отношение на бъдещата ви инвестиция, както и основните правни действия, които ще предстоят до сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт, а именно – изготвянето на Предварителния договор, нотариалното изповядване на сделката, сключване на договор за кредит, обезпечен с ипотека и прехвърляне на имота пред Нотариус. 

Проблем в случая отново е готовността на продавача да предостави такъв имот като обезпечение, дължимите такси за учредяване на ипотеката. Както и евентуалната продажбата на имот в настоящата ситуация на спад в пазарните цени. Друга опция е учредяването на банкова гаранция в полза на купувача, но и тя е свързана с разходи за продавача или строителя.

Възможно е и издаването на различни документи, за задълженията на строителите или инвеститорите  –  било чрез запис на заповед в полза на купувача в размер на платената авансово част от цената или други инструменти. 

В този случай, при покупката на недвижим имот „на зелено“, проблемът  е, че тя предполага наличие на достатъчно имущество от издателя. Възможен вариант е и гаранцията за купувача да бъде предоставена от трето лице, като типичен пример в този смисъл е т.нар. поръчителство.

  • Прехвърляне на собствеността в нотариална форма.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката.

Важно условие за прехвърляне е сградата, при покупка на недвижим имот на „зелено“ е да бъде изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот. А т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден.

В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено. Съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси. Свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани.

Едно от важните неща, които съветваме купувачите при покупка на имот на „зелено“ е в деня на сделката да изискват от продавача „Удостоверение за наличие/липса на вещни тежести”,след като предприемачът или продавачът е успял да изгради грубият строеж на обекта и е поставил основите за завършването на сградата – гаранция, че проектът – покупка на имот на „зелено“ ще бъде завършен“.

Съществен момент при покупката на недвижим имот на „зелено“ е условията и срокове при плащане на цената на имота, което следва да бъде уговорено на части – задатък, което е плащане при сключване на предварителен договор, поетапно плащане на процент от цената при получаването на строителна документация.

Смисълът на това авансово плащане е, че строителят авансира началните етаи на строежа именно и конкретно с тези суми.

Важна подготовка при договарянето на тези условия и работата при закупуване на имот на „зелено“ следва да бъде, че купувачът следва да бъдат особено внимателен, като се уговори да плати по-сериозна и по-голяма част от продажната цена едва при завършване на проекта на етап Акт 15 или в най-дорбият случай при Акт обр.16 (когато вече можете да използвате имота за жилищни нужди).

Строителните фирми и продавачите целят кумулирането на значителни средства в самото начало на строителните дейности, настоявайки висок процент от продажната цена да бъде платен на етап сключване на Предварителен договор, при стартиране на строителството, застрояването на определен етаж, Акт 14, Акт 15, като уверяват купувачите, че при несъгласие с условията, имотът ще бъде предложен на друг купувач.

Тази система, не винаги работи, тъй като често тези твърдения са плод на спекула – Строителят често няма друг купувач, който да купи имота, при тези условия на „зелено.

С включването на съответните клаузи в подготовката на Предварителняит договор, ще си гарантирате спокойствието, че при закупуването на имота на „зелено“,  –  предмет на сделка не е продаден на друго лице и не ипотекиран. Ако се установи наличие на такива тежести, продавачът трябва да ги отстрани преди сключването на сделката в нотариална форма и прехвърлянето на собствеността на имота.

За въпроси и допълнителна консултация, моля обърнете се телефон + 359 897 90 43 91 или на mail  office@lawyer-bulgaria.bg. Всяко Ваше запитване ще бъде разгледано с оглед неговата специфика и особености.