Делба на наследствени имоти

Покупка на ателие

В последните години рязко се увеличи предлагането на  жилища, определени като „ателие“. Причините за това са много, а чисто практически съществуват известни различия между класическият „апартамент“ и обособеното жилище, наричано „ателие“

За нуждите на класификацията, в нормативната база липсва легал определение за жилище  тип „Апартамент“ поради което следва да се тълкува разширително текста на Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията: „Жилище е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди“.

Въпреки всичко, следва да се посочат характерните правни изисквания към тази „съвкупност от помещения“, определена като „жилище“ съгласно разпоредбите и текста на Закона за устройство на територията, с последващите изменения и съответната Наредба № 7.

Дефиниция за „жилище“ 

Съгласно разпоредбите на закона (ЗУТ) жилището трябва да има поне едно обитаемо жилищно помещение. Съгласно изискванията, неделима част от него са допълнителни обслужващи помещения, като кухня, кухненският бокс и баня-тоалетна.

Към класическият модел жилище, тип „Апартамент“ е задължително наличието на т.нар. „складово помещение“, най-често (мазе, килер, таван). Характерна особеност, е че същото може да е извън границите на самото жилище.  В площта на жилището следва да се включат и обслужващите помещения като бани и тоалетни, а останалите, прилежащи жилищни помещения могат да са функционални и пространствено свързани.

Веднага бързаме да уточним, че „санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват“. Основни законови изисквания са жилището да е над земята, над земното ниво, както и да притежава самостоятелен вход. Законът поставя изисквания входните преддверия да са не по-тесни от 1,3 м.

Самите жилищни площи и прилежащи помещения като кухни и бани следва да имат и светли отводи прозорци. При това във всекидневната следва да заемат около 1/6 от площта на помещението, а в обслужващите помещения кухните, спалните и кабинетите – около 1/7 от цялата площ. Допустимо е, когато осветлението е горно или е в наклонени плоскости, посоченият размер на прозорците да е по-малък с до 30%.

Важна особеност за обслужващите помещения, спални  е да не граничат непосредствено с източници на силен шум, вибрации и др. над пределно допустимите норми като асансьори, сметопроводи и др. Основно изискване на закона е в дневните и в кухните да има изградени комини и димоотводна инсталация.

Нормативни изисквания за жилище „Апартамент“

Изискванията на ЗУТ и Наредба 7, които трябва да са изпълнени, за да се признае една структура за „жилище“ (апартамент), са валидни за проектите не само при ново строителство, но и когато става дума за преустройство на ателие в апартамент и смяна на предназначението му.

Изгражда се в надземните етажи на жилищната сграда. Съгласно изискванията на (Наредба 7) „Към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка)“.

Разлика между жилище „Апартамент“ и „Ателие“ 

Законодателят е обособил нормативни различия между двата вида жилище. Така например за ателието е нормално да няма обособени функционално помещения, да няма мазе или килер, площта на прозорците да е малка, със свободно вариращи височини и скосявания и т. н. Но доста собственици на ателиета ще възразят, че живеят в съвсем нормални апартаменти (жилища) – дори с правилната ориентация според световните посоки – макар в нотариалния акт да пише, че притежават ателие. Или пък им липсва единствено складовото помещение (килер, мазе, таван).

Различията между двете понятие се появяват, когато в издаденото Разрешение за строеж на жилище, въпреки ситуацията, когато някои от жилищата апартаменти“ по проект не отговарят на някое от законовите изисквания за жилище, се наричат „ателие“ – та, тъй като жилището, тип „Ателие“ не е типично жилище в класическият смисъл, съгласно изискванията на Закона (*ЗУТ), като за него е нужен само санитарен възел (тоалетна с мивка).

Следващо различие между двата вида жилище се състои в наличието и изискването за т.нар. Паркомясто. Основно изискване преди години за издаване на разрешително за строеж на жилищна сграда беше да са осигурени паркоместа за всяко жилище – Наредба № 2 от 2004 на МРРБ.

Съгласно текста не следва да се възприеме,  че всяко жилище, тип „Апартамент“ разполага със самостоятелно и обособено паркомясто или гараж. Но според Закона за жилищната сграда и прилежащите в нея обекти, в рамките на парцела следва да бъдат осигурени необходимия брой прилежащи  паркоместа.

Въпрос на организация и площоразпределение на строителя е как ще бъдат разположени те – с открит или подземно разположени в закрити паркинги или с гаражи на партера. Същественото според архитектурния проект е тези обособени паркоместата за паркиране да съответстват на броя жилищата, тип“Апартамент“  до 2017г.Покупка на ателие

През този период до 2017г. липсваше изискване за прилежащи паркоместа към изградените обекти тип“Ателиета“. Това е основната причина, изградените през този период жилища като част от апартаментите, отговарящи на всички изисквания  за жилище, но без осигурено място за паркиране, по проект отново да се превърнат в т.нар. „Ателиета“.

За периода до 2017г. преди промените в Наредбата, тази стъпка успя да спести на предприемачите огромни средства за скъпите подземни паркинги, като им осигури възможност за максимално използване на прилежащите жилищни пространства с цел застрояване на парцелите и максимални печалби от определената в проекта жилищна площ.  Именно тогава, не следваше разлика между двата вида жилище апартамент и ателие.

Чисто икономически търсенето на жилища с по-малка площ и без особени изисквания каквито са ателиетата, доведе то увеличение на техният брой, като се стигна и до увеличаване на броя на ателиетата в сградите, а се намали броя на паркоместата.  Това е една от причините за увеличеният брой на ателиета  и за автомобили, паркирани по улици, тротоари и тревни площи – липсата на регламентация за изграждане на паркоместата.

ВАЖНА ПРОМЯНА – Наредба № 2 от 2004 на МРРБ. изм. и доп. ДВ. бр.33 от 25 Април 2017г.

С поправка от пролетта на 2017 г на Наредба № 2 от 2004 на МРРБ. изм. и доп. ДВ. бр.33 от 25 Април 2017 г обаче вече и за всяко ателие се изисква да има осигурено паркомясто или гараж, така че в това отношение вече няма разлика между апартаменти и ателиета.

За жилищата тип „Ателие“ се очертаха и др. особености, като например липсата на складово помещение.  Основните прилежащи помещения като мазе, таван или килер в апартаментите са задължителни, за да бъде признат той за обитаемо жилище, съгласно текстовете в ЗУТ.  Същественото в случая, е че тези прилежащи площи са по-евтини от жилищните обитаеми площи и строителните предприемачи нямат интерес да ги продават като такива, поради по-ниската им цена за реализация.

Същевременно масираният натиск за места и гаражи за автомобилите накара предприемачите да ползват сутерените за гаражи и подземни паркинги. А жилищата без складови помещения според архитектурните проекти се превърнаха в ателиета. Или пък вградените гардероби (или просто нишите) в антрето станаха килери (складови помещения).

Допълнителни различия се явиха и в заявената и недостатъчна височина на жилищата тип „Ателие“ Колкото повече са апартаментите в една сграда, толкова по-ниска е себестойността им и толкова повече печели предприемача. Но той трябва да се съобразява с максимално разрешената височина, както и с особеностите на  терена. Така подпокривното пространство често е недостатъчно високо за жилища и на проекта се появяват ателиета.

Важна особеност съгласно промените в Наредба № 2 от 2004 на МРРБ. изм. и доп. ДВ. бр.33 от 25 Април 2017 бе изискването за изложението на жилището, дори само един единствен малък прозорец, който не гледа на  север, североизток или северозапад, е достатъчен, за да се приеме за жилището за апартаментът.

В практиката разбира се, се срещат и проекти, чийто парцели не покриват нормативното изискване за изложение, Съответно тези жилищни площи веднага се превърнаха в жилище тип“Ателие“.

ЖИЛИЩЕТО тип „Ателие“

Според член 178 на Закона за устройство на територията “Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация“.

В случайте, когато се установи нарушение, кметът на съответната община или началникът на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), според категорията на сградата, издават мотивирана заповед.

С нея се забранява използването на съответните имоти и се „разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно“. Освен това на основание на съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, се издава Наказателно постановление.

В случай,че се нуждаете от допълнителна информация, можете спокойно да се обърнете за съвет или правна консултация по въпроса на представените тук телефони +359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg