fbpx
Адвокат строителни дела

Повишение цени по предварителен договор

В последните няколко месеца все по-често се стига до повишение на цени по Предварителен Договор.

В конкретния случай се касае за увеличение на цени за продажба на вече валидно сключени Предварителни договори за недвижим имот.

Най-често строителите използват извинения като инфлация и борсови цени на строителните материали за да поискат това повишение цените на предварителния договор.

Законодателят допуска едностранно увеличение на цената по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Причината е, че един договор за покупко-продажба на имот има смесен характер.

Той съдържа елементи на договор за изработка, тъй като продавачът-инвеститор има задължението не само да ви прехвърли правото на собственост, но и да извърши строителството на сградата, в която се намира и недвижимия имот.

От тук идва и възможността за индексация на договора.

При положение на забава на строителя в изпълнението на това му задължение, всяко изменение на цените, настъпило след уговорения срок, няма да се взима предвид при изменение на възнаграждението.

Какво следва да направи купувача ?Повишение цени по предварителен договор

В случаите, когато е сключен Предварителен договор, продавачът се е съгласил да завърши обекта при условията на Договора.

Същевременно Предварителния договор много често съдържа елементи не само на покупко-продажба, но и на договор за изработка по чл. 269 ЗЗД.

Често пъти дори самите строители го титулуват като „Договор за изработка“.

При Договорите за изработка, съгласно чл. 266 ал.2 ЗЗД,  ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се изменя, макар и да е било уговорено изцяло.

Съдебната практика при повишение на цените по Предварителен договор. 

За съжаление след като е сключен такъв Предварителен Договор, съчетан с Договор за поръчка, уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно чл.266, ал. 2 ЗЗД.

Страните могат да поискат да изключат действието на тази клауза, но при липсата на изрична уговорка в договора, възнаграждението може да се увеличи, дори и ако уговорено изцяло.

Защита на купувача при сделката

Веднъж получил искане от строителя за изменение на възнаграждението по договора, купувачът трябва да провери няколко неща:

  1. Доказано ли е увеличението на цената на материалите и работната сила? Както вече бе изложено, това е нужно, за да бъде искането обвързващо за купувача. Ако не са налице достатъчно доказателства, може да се търси обосновка от строителя за исканото изменение.
  2. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение. Според практиката на ВКС, при подобно увеличение на цената на имот, се преценя каква е строителната стойност на недвижимия имот
  3. Строителят е длъжен да аргументира увеличението на цената предварителен договор при продажбата му, след неговото построяване към момента на завършване на обекта. Целта е да се прецени дали вече платената или дължима сума-възнаграждение представлява изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение на строителя.  Т.е. дали увеличените съответства на стойността на имота и покрива ли разходите на строителя.
  1. Важно е да се прегледа какви са уговорените срокове за завършване на строежа. При положение на забава на строителя в изпълнението на това му задължение, всяко изменение на цените, настъпило след уговорения срок, няма да се взима предвид при изменение на възнаграждението. Това означава, че рискът от поскъпването на материалите и труда след срока ще се понесе от строителя, тъй като не може купувачът да понася негативните последици от неговото неизпълнение.

За допълнителна информация – тел. 0897 90 43-91 или office@lawyer-bulgaria.bg

Как се отразява изменението на цените на строителните материали върху сключени Договори ?

може да се иска по-високо възнаграждение, но при определени условия. Съществуването на подобно право е предвидено в чл. 266, ал. 2 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) и то понякога може да намери приложение и при покупките „на зелено“. Увеличаването на цените може да е едностранно, но не е произволно и следва единствено да компенсира инвеститорите за вложените материали, но не и да увеличава печалбите им.

Какво представлява правото в чл. 266, ал. 2 ЗЗД

Уредбата на договора за изработка намираме в чл. 258 и сл. от ЗЗД. Едно от правилата там е това в чл. 266, ал. 2. То гласи: Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло. Съдебната практика казва, че щом е налице такъв смесен договор, то уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно цитираното правило на чл. 266, ал. 2 ЗЗД. Може да се иска изменение както при липсата на такава изрична клауза в договора, така и когато възнаграждението е уговорено изцяло.

До колко може да се иска увеличение на цените по Предварителен договор ?

За упражняване на правото си по чл. 266, ал. 2 ЗЗД строителят и продавач по предварителния договор следва да отправи писмено искане (покана) до купувача за увеличение на уговореното възнаграждение. За да може обаче тази едностранна промяна валидно да обвърже купувача, необходимо е наложилите я обстоятелства да бъдат доказани от строителя, а именно – каква е била стойността на материалите или работната ръка, как се е изменила тя и каква е окончателната цена, дължима по договора.

Защита на купувача при сделка ?

Доказано ли е увеличението на цената на материалите и работната сила? Както вече бе изложено, това е нужно, за да бъде искането обвързващо за купувача. Ако не са налице достатъчно доказателства, може да се търси обосновка от строителя за исканото изменение. Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение.

Какъв е нашият съвет ?

Очевидно съществува възможност един строител да търси по-високо възнаграждение по предварителните договори за покупка на обект в процес на строеж, което да компенсира повишените цени на строителните материали. Това обаче не означава, че такива искания са винаги основателни и обосновани, може често да се злоупотребява с тях. При получаване на подобно изявление, препоръчително е да се свържете с адвокат, който да ви консултира по допустимостта на искането и възможните противодействия.

5/5 - (47 votes)