Най-често договорът за наем се сключва между страните в обикновена писмена форма. Договорът за наем няма определена законова форма. Той е валиден дори когато е сключен в устна форма. За да защитим вашите интереси, ние препоръчваме винаги договорът за наем да е в писмена форма, който при нужда от вписване в Имотния регистър, следва да се завери пред нотариус. Когато договорът за наем е изготвен за срок по-дълъг от една година, той следва да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията по правилата на чл. 112 от Закона за собствеността. При дългосрочните наеми с цел по-голяма сигурност може договорът да се завери пред нотариус и да се впише в Имотния регистър. По този начин ще се подсигурите, че дори при смяна на собственика на недвижимия имот ще останете наемател в него.

Договорът за наем се прекратява на общите основания, описани в Закона за задълженията и договорите. Ако след изтичането на срока на договора за наем, ползването на имота от наемателя продължи, със знанието и без противопоставяне от страна на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

В Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) не е изрично упоменат минималният срок, за който може да се сключи договор за наем на имот. Не се посочват и срокове или начин на плащане на дължимите суми. Това е оставено в ръцете на страните, за да могат те да се споразумеят по най-добрия и удобен за тях начин. Според ЗЗД наемните отношения приключват с изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните. Възможно е обаче прекратяването на договорните отношения да се случи предсрочно. За целта лицето, което е решило да предприеме такова действие, е необходимо да даде писмено предизвестие на отсрещната страна по образеца, посочен в договора за наем.

Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) дава известна свобода за това какво да се включи в наемния договор. Има обаче някои клаузи, които е добре да присъстват като задължителен елемент във всяко писмено споразумение, сключено между наемодател и наемател. Такава е например клаузата за период на действие. В масовия случай периодът на действие се ограничава в рамките на една година. В случай че договорните отношения не се прекратят по-рано, се приема, че договорът става безсрочен.

Клаузата за наемна цена и срок за извършване на плащането са също сред елементите, които е добре да бъдат описани детайлно в договора. Наемът за имота се плаща всеки месец в рамките на конкретен период, предварително съгласуван между двете страни. Месечният наем се заплаща предварително. Така например ако сте наемодател, можете да изисквате да получавате наема от 5-то до 15-то число на месеца. В случай че наемателят закъснее и не плати в посочения срок, то той дължи неустойка на своя хазяин. Размерът на неустойката също се вписва в договора и най-често е процент от наема. Обикновено той възлиза на 0,5% от наемната цена.

Към клаузата за размера и срока на плащане на наема е добре да се включи и отделна алинея за плащането на депозит. В най-често срещаните случаи от практиката, той е в размер на един месечен наем и се явява като гаранция за това наемателят да се грижи съвестно за предоставения му за ползване имот. При освобождаване на жилището ако се установят някакви щети по недвижимото имущество, нанесени от страна на наемателя, наемодателят има право да задържи предплатата или част от нея, в зависимост от сериозността и размера на щетите. Депозитът може да се използва и за покриване на сметките за комунални услуги като ток, вода, парно, в случай че те не са били редовно и навременно изплащани от наемателя.

За да бъде всичко коректно, най-добре е в наемния договор да се впишат и правата и задълженията на двете страни. Така например наемателят е длъжен да опазва имота, да информира собственика ако възникне проблем с жилището, както и редовно да заплаща всички сметки. Също така лицето, живеещо под наем, е важно да знае, че няма право да предоставя жилището на трети страни или да предприема ремонтни дейности без предварително да уведоми и получи разрешение от собственика на имота.

Без значение дали сте поставени в ролята на наемател, или разполагате с недвижим имот, който отдавате под наем, преди приключване на договорните отношения е препоръчително да се уредят всички сметки за комунални услуги. Като трябва да имате предвид, че те излизат с месец закъснение. Затова е добре предварително да съобразите уреждането на тези сметки, като това може да бъде описано в договора. Удобен и често срещан вариант е сумата да бъде приспадната от депозита.