Капаните в Договора за наем
В последните години търсенето на имоти се увеличи, но хората не си дават сметка за капаните в Договора за наем.
Договорът за наем на недвижим имот между физически лица служи за да се регламентират правата и задълженията на двете страни. Съгласно ЗЗД, няма конкретно изискване към начина, по който ще бъде сключено споразумението.
При наличие на устната договорка, се стига до сключване на наемни отношения, за които законът не изисква писмена форма.
В случай на спор и конфликт, евентуален съдебен процес договорените условия са изключително трудни за доказване.
Договорите за наем се регламентират от Закона за задълженията и договорите, но конкретните условия на всеки един договор се определят от страните по него.
Сключване на Договор за наем
При сключване на Договор за наем страните разполагат с по-благоприятни възможности да доказват валидност на наемното отношение.
Много хора се доверяват и не считат капаните в Договора за наем, приемайки, че ръкостискане е достатъчно за наличието на валиден договор за наем.
Повечето от тях не отчитат, че посредством писмения Договор се удостоверява че това са страните, които се легитимират с имена, ЕГН-то и постоянния адрес при сключването.
По този начин лесно би могло да се установите дали Договорът за наем е сключен с реалния собственик на имота.
Макар сключването на Договорът за наем в писмен вид се явява като своеобразен вид обезпечение, има ситуации, в които не може да разчитате на него, за да защитите правата си.
Именно поради тази причина добра практика е договорът за наем да бъде нотариално заверен.
Правила при отдаване под наем
По този начин разполагате с допълнителен залог, че взаимоотношенията между двете страни са коректно представени и ще бъдат стриктно спазвани.
Когато се сключва договор за наем и отдаваш свой имот на някой наемател, най-съществено е да провериш и да установиш дали този човек е подходящият
Става дума за проверка преди да предоставиш имота си.
Обикновено наемодателите сключват договори с непознати хора, дори с такива, които трудно могат да бъдат издирени по адресна регистрация.
Липсват добре направени договори за наем с визирано обезпечение при неизпълнение като например плащане на депозит в размер на 2-3 наема предварително. На практика проблемите са в две насоки.
Първата е, когато при нарушение на договора от страна на наемателя той трябва да бъде отстранен от имота, т.нар. опразване на имота.
Второто е как собственикът да събере парите от неплатени наеми, неплатени разноски за консумативи
Тук говорим за разходи и сметки за ток, вода, телефон и евентуални обезщетения за повреди по жилището.
Съдебна процедура за опразване на нает имот
Най-разпространен е исковият ред – бързо производство или обикновен общ исков процес пред съдилищата.
В случай, че искате да заведете бързо производство, при най-добрия случай изваждането на наемателя не може да стане по-рано от 3 месеца. Това е при условие, че не се обжалва първоинстанционното решение.
В това бързо производство за опразване на нает имот не може да предявите претенции за заплащане на наем и разноски, защото бързото производство е свързано само с опразване.
Второто производство, стандартният, общият исков процес е по-дълъг.
Преимуществото е, че там може да потърсите и заплащане на евентуални вреди по апартамента, обезщетение за неплатени наеми и накрая да осъдите неизправния наемател да напусне.
Нотариална заверка на Договора за наем
Именно това дава възможност по моя преценка при оптимална бързина на Районен съд, при подходящ и опитен адвокат. Много зависи и от работата на адвокат и на частния съдебен изпълнител, за да бъде изваден наемателят от имота.
В общи линии е най-добрият начин и това, което лично ние препоръчваме на нашите клиенти, които отдават имоти. Съветваме ги да работят по този начин с нотариална заверка, с депозит в рамките на около два месечни наема.
Размерът на наемната цена се определя от страните по договора.
Наемът може да бъде уговорен като месечни вноски, годишен наем, или друг период, избран от страните. Плащането обикновено се осъществява по банков път, но може да се уговори и заплащане в брой срещу разписка.
В договорите за наем често се включват клаузи за възможност за промяна на наемната цена при настъпване на определена икономически ситуация. Желателно е наемната цена да може да се променя само при подновяване на договора.
Размера на искания с Договора за наем депозит
Вземането на депозит се е превърнало в обичайна практика и присъства като условие почти във всеки стандартен договор за наем.
Депозитът представлява подходяща предварителна гаранция за бъдещи неразбирателства по Договора.за наем между страните.
Именно тък хората не осъзнават капаните в Договора за наем. Много често наемодателите спекулират и НЕ връщат предоставения депозит.
При договорка между страните стойността на депозира е в размер на един или два месечни наема. От значение е да знаете, че наемодателя е задължен да съхранява депозира през целия срок на Договора за наем.
Тази депозитна вноска следва да бъде възстановена при платени консумативи и наем след прекратяване на Договора за наем. 
Задължелно в Договора за наем следва да е посочен начин да възстановяване на депозитната вноска.
Важна особеност и поредна стъпка при капаните в Договора за наем е плащането на месечния наем.
В Договора за наем следва да се запише внимателно детайлна ионформация за вида на жилището и размер на заема
Страните следва да уговорят и начин на плащане на наема
Важно е да се договорят, за да избегнат капаните в Договора за наем дали плащането ще бъде на ръка или по банков път.
Реално наемателят трябва да договори такъв срок, в който това няма да доведе до неприятни за него последствия.
Важно условие е да се запише и начин, по който ще отчитате пред наемодателя за платени сметки за битови нужди. В някои случаи наемодателят може да поска Договорът за наем да се прекрати без предизвестие, в случай, че консумативите не се заплащат регулярно.
Описвайки особеностите в Договора за наем е от особено значение да отделите необходимото за вас време, за да се запознаете подробно с условията на Договора, преди да го подпишете.
За допълнителна информация се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg
Какво е важно да знаете за договора за наем ?
С договор за наем, наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент или къща) или част от него (стая или етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на договорена наемна цена.
Нужно ли е да се сключи писмен Договор за наем ?
Чрез изготвяне на писмен договор за наем се регламентират взаимоотношенията между двете страни (наемодател и наемател) и се внася яснота относно правата и задълженията им. Законът предоставя голяма свобода за постигане на уговорки между наемодател и наемател. Именно затова е изключително важно много да се внимава при изготвянето и подписването на договор за наемане на жилище.
Как се сключва договор за наем ?
Законът не поставя изискване определена форма за сключването на договор за наем - договорът може да се сключи както в писмена, така и в устна форма. И в двата случая договорът е действителен и споразумението има правна сила. Да се разчита на устен договор за наем, обаче, не е добра идея - устното споразумение е много рисковано, тъй като уговорките в него често са недоказуеми.
За какво следва да внимава наемателя при сключване Договор за наем ?
Важно при сключване на договор за наем: В случай, че собствеността върху имота, предмет на договор на наем, се промени (даденият под наем апартамент бъде закупен от трето лице), формата на договора е от съществено значение за оставането му в сила - ако споразумението е устно или ако договорът не е сключен при нотариус, въпреки че е в писмена форма, е възможно да се наложи квартирантът да освободи предсрочно наетото жилище.
Какви предимства предоставя писмения Договор за наем ?
с цел гарантиране правата на наемателя дори в случай, че наемодателят реши да продаде отдадения под наем недвижим имот, е препоръчително договорът за наем да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на датата и подписите, и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
За какъв срок се сключва договор за наем ?
Договорът за наем се сключва за срок от една година - по този начин наемателят не се обвърза с дългосрочен договор, а наемодателят получава възможност да актуализира наемната цена и да променя някои уговорки по договора при евентуалното му продължаване. При сключване на дългосрочен договор трябва да се има предвид, че срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка.
Какво трябва да съдържа договора за наем ?
Договорът за наем на недвижим имот трябва да съдържа информация за двете страни и за имота и да включва всички уговорки между страните. Основното, което наемодателят и наемателят следва да уговорят, са правата и задълженията им във връзка с жилището, наемна цена, срок, период на плащане на наема, условия за прекратяване, размер на депозита и др.
