Как се прехвърля имот между роднини

Важен въпрос при наследствени и имуществените дела е въпросът  : Как се прехвърля имот между роднини

Прехвърлянето на имот между роднини е една от най-честите теми в практиката по наследствено и вещно право.

В повечето случаи семейството търси не просто „най-евтиния“ вариант, а правно стабилно решение, което да не доведе след години до съдебен спор между деца, съпруг, родители, братя и сестри или наследници по закон.

Именно тук се допускат най-скъпите грешки – когато се избира формално удобна сделка, но без да се отчете действителната воля на страните, правилата за запазена част, формата на сделката и доказуемостта на плащането.

По българското право договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да се извършат с нотариален акт, а при наследствено планиране не може чрез дарение или завещание да се накърнява запазената част на определени наследници.

Защо изборът на сделка е важен

Когато родител иска да прехвърли апартамент, къща, двор или идеални части на свое дете или друг близък, реалният въпрос не е само колко ще струва нотариалното изповядване.

По-важният въпрос е:

1. какво точно иска собственикът да постигне?
2. Дали иска още приживе да даде имота безвъзмездно?
3. Дали иска да получи реална цена?
4. Дали иска да запази жилището си и грижи до края на живота си?
5. Дали иска имотът да премине към определено лице едва след смъртта му?

Отговорът на тези въпроси определя дали подходящата форма е дарение, покупко-продажба, договор за издръжка и гледане, замяна или завещание.

Когато избраната форма не съответства на истинската цел, рискът от бъдещо оспорване рязко нараства.

Това е особено видно при симулативни сделки – например продажба, която прикрива дарение.

Привидните договори са нищожни по чл. 26 ЗЗД, а при имотните сделкизаконът изисква строга форма и нотариален акт.

Дарение на имот между роднини

При отговор на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, следва да се изясни, че дарението е един от най-често използваните способи за прехвърляне на имот в семейството.

Причината е ясна – при дарение между роднини по права линия и между съпрузи не се дължи данък дарение по чл. 44, ал. 6 ЗМДТ, което прави тази форма значително по-лека като данъчно натоварване в сравнение с възмездното прехвърляне.

Обикновено остават нотариална такса и такса за вписване, а нотариалните такси се определят по тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Точно тук съсобствениците ще стигат до извода, че дарението е „най-доброто“ решение.

Това обаче не винаги е така.

Дарението е удобно, но от наследствена гледна точка то често е най-уязвимото решение, когато има други наследници с право на запазена част.

Законът за наследството изрично предвижда, че ако наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може чрез дарения или завещания да накърнява запазената им част.

А ако това все пак се случи, наследникът с право на запазена част може да иска намаляване на дарението до размера, необходим за допълване на тази част.

Практически това означава следното:

родител дарява апартамента си само на едно от децата; след смъртта му другото дете може да предяви иск за възстановяване на своята запазена част.

Тоест дарението не е автоматично „непоклатимо“.

Ако не е направен предварителен наследствен анализ, надареният може да се окаже въвлечен в тежък съдебен спор години по-късно.

Именно затова при дарение на имот между роднини трябва предварително да се провери семейната структура, наличието на съпруг, деца, живи родители, предходни дарения и цялата бъдеща наследствена маса.

Покупко-продажба между роднини

Покупко-продажбата е възмездна сделка и поради това в много случаи дава по-солидна защита на приобретателя, ако продажната цена е реална и доказуемо платена.

При възмездно придобиване ЗМДТ предвижда местен данък, който се дължи от приобретателя, а при замяна – от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако не е уговорено друго.

Размерът на местния данък не е един и същ навсякъде, защото се определя в рамките на закона от съответния общински съвет.

От гледна точка на наследствените спорове продажбата обичайно е по-устойчива от дарението, защото не е безвъзмездно разпореждане.

Но тук има една много важна граница: реална продажба и фиктивна продажба не са едно и също.

Ако между роднини бъде сключен нотариален акт за покупко-продажба, но цена реално не е платена и сделката служи само за прикриване на дарение, спорът вече преминава в полето на симулацията.

Привидният договор е нищожен, а приложими стават правилата за прикритата сделка.

Следователно ако „продажбата“ бъде разкрита като прикрито дарение, наследниците могат отново да атакуват накърняването на запазената част.

Затова при продажба между роднини не е достатъчно само в нотариалния акт да пише, че цената е платена.

Трябва да има реална икономическа логика и доказателства – банков превод, проследим произход на средствата, ясно уговорени плащания и последователно поведение на страните.

Най-честата грешка е семейство да избере „продажба на хартия“, мислейки че така избягва бъдещи претенции.

В действителност това често създава още по-сложен съдебен риск.

Фиктивната продажба на имот между роднини

Това е една от най-рисковите конструкции при отговор на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, като цяло внаследствената практика.

Причината е проста:

страните се опитват да съчетаят предимствата на продажбата с намерението за безвъзмездно прехвърляне.

Законът обаче не защитава такава схема. Ако бъде установено, че продажбата е привидна и прикрива дарение, привидният договор е нищожен.

В този случай спорът не приключва, а напротив – отваря се възможност да се приложат правилата за прикритата сделка и за накърняване на запазена част.

Юридическият проблем е още по-голям, когато след това приобретателят се разпореди с имота, възникнат права на трети лица, вписвания, възбрани, делби или наследствени искове.

Тогава първоначалният опит да се „спести проблем“ често води до многогодишен процес.

Поради това за семейства с повече от един потенциален наследник фиктивната продажба почти никога не е добра идея.

Договор за издръжка и гледане 

Когато собственикът не иска просто да подари имота, а очаква конкретни грижи, помощ, осигуряване на лекарства, храна, битови разходи и ежедневна подкрепа, тогава договорът за прехвърляне срещу издръжка и гледане често е правилното решение.

Това е възмезден договор, при който имотът се прехвърля срещу насрещни грижи и издръжка.

Именно поради възмездния му характер той се различава съществено от дарението и в редица случаи се използва като форма на дългосрочна защита на възрастен или болен прехвърлител.

Спорове по такива договори обичайно се водят по линия на изпълнението и развалянето им по съдебен ред.

За договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, чл. 87, ал. 3 ЗЗД предвижда разваляне по съдебен ред при спор.

Тук обаче има друго важно правило: договорът трябва да е изключително добре описан.

Не е достатъчно в нотариалния акт да се напише общо „издръжка и гледане“.

Колкото по-конкретно е съдържанието на задълженията – месечни суми, храна, отопление, лекарства, плащане на сметки, физически грижи, медицинско съдействие, придружаване, настаняване – толкова по-малък е рискът от бъдещ спор за неизпълнение.

Ако приобретателят не изпълнява, прехвърлителят или при определени условия наследниците му могат да търсят разваляне по съдебен ред.

В съдебната практика чл. 87, ал. 3 ЗЗД е класическият път за атакуване на такива сделки при неизпълнение.

За много семейства това е по-доброто решение от дарението, когато родителят иска сигурност, а не само формално прехвърляне.

Завещанието не отменя запазената част

Завещанието е друг класически инструмент за наследствено планиране.

Неговото предимство е, че собственикът запазва имота си приживе, а разпореждането действа след смъртта му.

Законът за наследството признава две обикновени форми – нотариално завещание и саморъчно завещание.

Саморъчното завещание трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа дата и да е подписано след завещателните разпореждания.

Нотариалното завещание се извършва от нотариуса в присъствието на двама свидетели, при устно изявяване на волята, прочитане и подписване.

От гледна точка на сигурността нотариалното завещание по правило е по-устойчиво, защото формалностите се контролират от нотариус и свидетели.

Но и тук съществува същият фундаментален лимит: завещанието не може да унищожи правото на запазена част на наследниците, посочени в закона.

Ако завещателното разпореждане накърнява тази част, наследникът може да иска нейното възстановяване.

Следователно завещанието е добър инструмент за планиране, но не е универсален способ да се „изключи“ дете или съпруг от наследството, когато законът му гарантира запазена част.

Замяна на имот подходяща за семейството

При изясняване на спорните моменти на въпроса Как се прехвърля имот между роднини, следва да се посочи,че и Замяната също е допустим способ за прехвърляне на имот.

Тя е възмездна сделка и ЗМДТ изрично урежда, че при замяна данъкът се заплаща от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако не е уговорено друго.

Това решение се използва по-рядко в семейни отношения, но понякога е подходящо при реално разместване на активи – например градски апартамент срещу къща, двор, земя или комбинирана имуществена престация.

Замяната не трябва да се използва формално, само за да се прикрие дарение или продажба без реална насрещна престация.

И тук важи същият принцип: сделката трябва да отразява действителната воля и реалното икономическо съдържание.

Какво представлява запазената част ?

Най-голямата грешка при вътрешносемейни имотни сделки е подценяването на запазената част.

Законът за наследството защитава низходящите, родителите и съпруга, като ограничава възможността наследодателят да разпределя имуществото си напълно свободно чрез дарения и завещания.

Когато тази защита е нарушена, наследникът може да иска намаляване на дарението или завещанието до размера, необходим за допълване на неговата запазена част