fbpx
Оценка на имот при възлагане чл. 349 ГПК

Как се прекратява наем предсрочно ?

В текста на чл. 228 ЗЗД, договорът за наем се определя като двустранен и консенсуален. Често пъти обаче хората питат как се прекратява наем предсрочно ?

Въпросът се разглежда при възникването на наемно правоотношение. Основната задача е да се докаже съвпадението на волите на страните и постигнатото между страните съгласие.Как се прекратява наем предсрочно ?

Това съгласие обхваща основните елементи на договора за наем на вещта, срока наемната цена.

Повечето договори за наем се сключват в писмена форма

Законът да не предвижда изискване за спазването на писмена форма като условие за действителност.

Писмената форма улеснява доказването на сключената сделка. Тя е безусловно необходима, когато договорът е над определена стойност и не може да бъде доказан пред съда чрез свидетел.

Какъв срок следва да се уговори в Договора за наем ? 

Не съдържа императивно правило в законодателството относно срока на договора за наем. Чл. 229 ЗЗД посочва само максималните предели на наемния Договор.

Договор за наем като гражданска сделка не може да бъде сключен за повече от десет години. ЗЗД не посочва и начини или срок за заплащане от наемателя на наемната цена.

На страните е дадена свобода да се споразумеят за такива срокове и периоди на плащане, които да отговарят най-добре на интересите им.

Напоследък се  разпространи тенденцията при договорите за наем да се предплащат няколко наемни периода.

Предплатената наемна цена има функцията на неустойка, която обезпечава изпълнението на задълженията на наемателя. Често пъти тя служи като обезщетение при неизпълнението.

Уговорената между страните неустойката принадлежи към така наречените допълнителни клаузи.

Тези клаузи не спадат към основното предвидено от закона съдържание на договора за наем.

Те могат да се включат в договора по желание и свободна преценка на страните.

В договора за наем е възможно обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката да се отнася до цялостния обем от задължения на наемодателя и наемателя или да обхваща само някои от тях.

Задължението за заплащане на неустойка и хипотезите, в които то се реализира, следва да бъдат изрично уредени в сключения между страните договор за наем.

Какви са условията за прекратяване договора за наем ?Как се прекратява наем предсрочно ?

Общата постановка на ЗЗД е, че наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му.

Ако след изтичане на срока използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, по силата на закона договорът се счита продължен за неопределен срок.

Законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните.

Съгласието се дава изрично или мълчаливо, като е необходимо да има безспорно съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях правоотношение.

За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение

Използван начин за предсрочно прекратяване на договора е чрез разглежданото вече едностранно прекратяване с предизвестие по чл. 238 ЗЗД.

Текстът на чл. 238 ЗЗД гласи, че ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата месец по-рано.

Ако наемът е уговорен на ден, е достатъчно и предупреждение от един ден.