Как да прехвърля апартамента ?

В практиката ни напоследък все по-често ни задават един и същи въпрос: Как да прехвърля апартамента? 🏠

Продажбата или прехвърлянето на апартамент става особено актуално, когато родители желаят да прехвърлят свое жилище на дете, когато съпрузи уреждат имуществени отношения, когато собственик иска да запази правото си на ползване, или когато се търси по-добро планиране на наследството.

Проблемът е, че повечето хора нямат ясна представа кой е най-подходящият правен способ за конкретната цел.

А именно целта е решаваща – дали желаете реална продажба, безвъзмездно прехвърляне, защита при бъдещи наследствени спорове, запазване на контрол върху имота или обезпечаване на грижи и издръжка за прехвърлителя.

Сделките с недвижими имоти в България се извършват в нотариална форма, а договорите за прехвърляне на собственост или други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат сключени с нотариален акт.

Защо въпросът „как да прехвърля апартамента“ няма един-единствен отговор?

Няма универсално правилно решение.

Един и същ имот може да бъде прехвърлен чрез:

• покупко-продажба;
• дарение;
• договор за издръжка и гледане;
• замяна;
• завещание;
• прехвърляне чрез пълномощник, ако собственикът не може да присъства лично.

Правният избор зависи от това какво реално желае клиентът:

1. дали иска цена,
2. дали иска да подпомогне дете,
3. дали иска да избегне бъдещи спорове,
4. дали иска да запази ползването на жилището,
5. или иска да получава грижи до края на живота си.

Точно затова най-голямата грешка е да се избере „познатият“ вариант, без анализ на последиците.

Формалното решение често изглежда евтино в деня на сделката, но се превръща в скъп съдебен спор след години.

При сделки с недвижими имоти законът изисква нотариален акт, а когато се действа чрез пълномощник, упълномощаването трябва да е в съответната форма.

За нотариалните сделки се допуска писмено пълномощно с едновременно нотариално удостоверяване на подпис и съдържание.

Начини за прехвърляне на апартамент?

1. Прехвърляне чрез покупко-продажба

Това е най-често използваният способ. При него продавачът прехвърля собствеността срещу цена, а купувачът я заплаща.

Тази форма е подходяща, когато страните действително желаят възмездна сделка и плащането е реално, доказуемо и икономически обосновано.

Проблемът възниква, когато между близки роднини се оформя „продажба“, но без реално плащане или с цена, която не отговаря на действителната воля на страните. Тогава възниква риск от спор за привидност (симулация).

Законът урежда, че правата на добросъвестни трети лица могат да се запазят, но при недвижими имоти вписването има решаващо значение, което прави фиктивните сделки особено опасни.

Затова „фиктивната продажба“ не е безобидна семейна формалност, а потенциален източник на бъдещ процес между наследници, кредитори или трети лица.

2. Прехвърляне чрез дарение

Всеки адвокат може да Ви отговори Как да прехвърля апартамента ?, като в някой от случаите, дарението е класическият вариант, когато родител иска безвъзмездно да прехвърли апартамент на дете или между съпрузи има намерение за безвъзмездно прехвърляне.

Данъчно дарението често е по-изгодно в права линия, защото имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи, не се облагат с данък дарение.

При братя, сестри и техните деца общинският данък е в по-нисък диапазон, а при лица извън тези категории ставките са по-високи.

Но дарението има и сериозен наследствен риск.

Ако с него е накърнена запазената част на наследник, той може да иска намаляване на дарението до размера, необходим за допълване на запазената му част.

Законът за наследството изрично урежда тази възможност, а при спор спрямо лица, които не са наследници по закон, се изисква наследството да е прието по опис.

Ето защо дарението не винаги е „най-сигурният“ способ, особено когато има повече деца, втори брак или напрегнати семейни отношения.

3. Договор за издръжка и гледане

Този способ е подходящ, когато прехвърлителят реално желае дългосрочна грижа и лична подкрепа, а не просто плащане на цена.

При него задължението на приобретателя не е символично – то трябва да включва реално осигуряване на грижи, помощ, поддържане на ежедневието, съдействие при болест, старост и обективна нужда.

Именно тук е важно договорът да бъде максимално конкретен:
1. какви грижи ще се полагат,
2. лично ли ще се полагат или чрез другиго,
3. ще се поемат ли сметки, лекарства, консумативи, храна, транспорт, медицински разходи, текущи ремонти.

Колкото по-неясен е договорът, толкова по-лесно впоследствие възниква спор дали задълженията са изпълнявани изобщо и в какъв обем.

Затова при този тип сделки добрата подготовка на текста е решаваща.

4. Завещателно разпореждане

Завещанието не прехвърля собствеността веднага.

То поражда действие след смъртта на завещателя.

Затова то е различен инструмент – полезен е, когато собственикът иска да запази пълен контрол върху имота приживе.

Но и тук има важна граница: ако завещанието накърнява запазената част на наследник, то може да бъде намалено по реда на Закона за наследството.

Следователно завещанието е силен инструмент за планиране, но не е пълна гаранция срещу наследствени претенции.

За допълнителна информация можете към нас на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на office@lawyer-bulgaria.bg

Как се прехвърля имот чрез дарение ?

Най-честият начин да се прехвърли имот между роднини е имуществото да бъде дарено от собственика на имота, който е и дарител в този случай. Това имущество се разпределя между бъдещите наследници, като дарителят може да запази правото си да ползва недвижимия имот. Това е гаранция, че собственикът на имота ще продължи да има покрив над главата си до самия край. Прехвърлянето на имот чрез дарение е често практикувана сделка, защото е и най-евтиният вариант за прехвърляне на имот - разходите за данъци и такси по сделката са най-малки. В такъв случай, местен данък не се дължи, а се заплащат само нотариалната такса и таксата за вписване на имота.

Недостатък на сделката на дарение на имот ?

Основният недостатък на такъв тип сделка е, че след смъртта на дарителя, възможно е наследниците на имота да претендират за запазената част, която им се полага законно. Такава запазена част от закона е за хората, които имат родствена връзка помежду си – например, родители, деца, съпрузи. Разбира се, ако междувременно съответният имот се продаде на трето лице по възмезден начин, това правило не важи. Прехвърлянето на имот чрез дарение се извършва при нотариус, където участват и се съгласяват и двете страни по сделката. Самото дарение се смята за едностранен договор, тъй като е безвъзмездно.

Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба ?

нотариалните такси при покупка на имот, разходите по прехвърлянето на недвижимия имот са по-големи в сравнение с прехвърлянето на имот чрез дарение, но за сметка на това сигурността за придобилия имота е много по-голяма. Реално, при доказано плащане при покупко-продажба на недвижимо имущество, сигурността е гарантирана в дългосрочен план и няма да зависи от никакви лица и обстоятелства извън него.

Недостатъци на сделка на продажба на имот ?

Един от основните проблеми при прехвърляне на имущество чрез покупко-продажба е, че някои хора избират да се извърши фиктивна покупко-продажба между роднини, при което няма реално плащане. Основната причина за това е, че по този начин роднините прикриват дарение.

Рискове при сделка за покупко продажбата ?

Проблемът е, че ако в крайна сметка наследниците на имота по закон оспорят сделката пред съд и успеят да докажат, че тя е била фиктивна (тоест не е платена продажната цена), тогава продажбата на този имот може да бъде обявена за нищожна. В случай, че продажбата на имот бъде провъзгласена за нищожна, тогава ще важат правилата за прикритата сделка – с други думи, правилата на дарението. В крайна сметка, това означава, че след този момент законовите наследници на недвижимия имот ще имат правото да претендират за възстановяване на тяхната запазена част.

Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане

Друг начин за прехвърляне на недвижим имот е в замяна срещу издръжка и гледане. Това е приложимо, когато родител желае да прехвърли жилището си на едно от децата си, защото разчита само на него за грижи в бъдеще, тогава този родител може да прехвърли имота с нотариален акт за издръжка и гледане. В такива случаи, нотариалният акт трябва съдържа точно описание какво точно се има предвид под издръжка и гледане. Издръжката включва плащане на фиксирани суми ежемесечно или закупуване на храна, лекарства, плащане на разходите по имота, включително битовите сметки, и други. От друга страна, гледането включва полагане на грижи в случай на старост или болест.

Особености на сделка за прехвърляне срещу издръжка и гледане ?

Изключително важно да се опишат в нотариалния акт точно какво ще включват случаите на издръжка и гледане, за да има висока степен на яснота и за родителя и за детето, както и да се избегнат недоразумения за в бъдеще. По този начин, и двете страни по договора ще знаят точно какви са техните задължения, за да има мир и разбирателство. Добре оформеният нотариален акт при прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане ще предотврати и потенциални претенции от страна на други наследници на имота при условия, че детето изпълнява точно своите задължения.

Прехвърляне на имот чрез замяна

Прехвърлянето на недвижим имот чрез замяна не се среща често, но е възможен вариант при определени обстоятелства. В някои случаи може да се разменят имоти, които са неравностойни – тоест, единият е (значително) по-скъп от другия. При такива варианти, законът допуска да се доплати разликата в цената. Интересно е, че се допуска да се размени недвижим имот за движима вещ

Прехвърляне на имот чрез завещание

Най-лесният начин за прехвърляне на имот е чрез завещание. До смъртта на завещателя, неговото имущество остава негова собственост, а след това то преминава върху наследниците според изразената от него воля. Най-често това е наследяване на имот при смърт на родител. Завещанието може да е два вида – саморъчно и нотариално. Нотариалното завещание трябва да бъде извършено от нотариус в присъствието на двама свидетели, а саморъчното трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да съдържа означение на датата, когато е съставено, и да е подписано от него.