Заличаване вписване на аренда

Често пъти ни задават въпроса за правна помощ при ситуация, когато се налага Заличаване вписване на аренда.

Прекратяването на договор за аренда на земеделска земя е тема с изключително практическо значение както за собственици на земеделски земи, така и за арендатори.

В практиката много често се смесват две различни действия – самото прекратяване на арендния договор и заличаването на вписването му в Службата по вписванията.

Именно това объркване води до спорове, откази за вписване, проблеми при отдаване на земята на нов ползвател и усложнения при сделки със земеделски имоти.

В тази статия ще разгледаме подробно:

1. как се прекратява договор за аренда,
2. кога може да бъде развален при неплащане на рента,
3. кога е допустимо едностранно предизвестие,
4. как се извършва вписване на прекратяването,
5. защо заличаването е важно спрямо трети лица.

Правната рамка се съдържа основно в

1. Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ),
2. Правилника за вписванията и
3. практиката на Върховния касационен съд.

Какво представлява договорът за аренда

Договорът за аренда е специален договор, уреден в Закона за арендата в земеделието.

Той се сключва в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, вписва се в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

ВКС изрично приема, че тези изисквания имат различно правно значение:

нотариалната форма е условие за действителност, а вписването има оповестително-защитно действие, като прави правото на арендатора противопоставимо на последващи приобретатели и при определени последващи разпореждания с имота.

Минималният срок на договора за аренда по ЗАЗ е пет стопански години.

Това означава, че за разлика от обикновения договор за наем, арендата е предназначена да уреди по-трайно ползване на земеделската земя и не следва да се третира механично по правилата за краткосрочен наем.

Прекратяване на договор за аренда 

Законът предвижда няколко основни основания за Заличаване вписване Договор за аренда при прекратяване на арендния договор.

Съгласно чл. 27, ал. 1 ЗАЗ договорът се прекратява: с изтичане на срока, при неизпълнение, по взаимно съгласие, с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи, както и в други специално уредени хипотези.

На практика най-често срещаните случаи са следните:

1) Прекратяване с изтичане на срока

Когато договорът е сключен за определен срок и този срок изтече, арендното правоотношение се прекратява. Това е най-безспорното основание, но дори и тогава в практиката често остава въпросът за вписване на прекратяването, за да няма тежест по партидата на имота и да не се създават проблеми при бъдещи сделки или ново отдаване.

2) Прекратяване по взаимно съгласие

Един от най-чистите практически варианти е прекратяване по взаимно съгласие на страните. Законът изисква това съгласие да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Това е особено важно, защото именно този документ обичайно служи като основание за вписване на прекратяването в Службата по вписванията.

3) Прекратяване при неизпълнение – неплащане на арендно плащане

Това е най-честата конфликтна хипотеза. Чл. 28, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Ако вноските са уговорени за по-кратки периоди от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на най-малко две последователни вноски.

Тук трябва да се направи много важно разграничение. Когато договорът е до 10 години, съдебната практика на ВКС приема, че прекратяването поради неплащане може да бъде реализирано извънсъдебно, чрез писмено волеизявление на арендодателя, стига да се удостовери, че това изявление е достигнало до арендатора. Когато обаче договорът е за срок по-дълъг от 10 години или пожизнен, развалянето по правило става по съдебен ред.

4) Едностранно предизвестие – само в предвидените от закона случаи

При Заличаване вписване на аренда, едностранно, най=често се правят грешки.

Не всеки договор за аренда може да бъде прекратен едностранно с произволно предизвестие.

ЗАЗ изрично допуска едностранно предизвестие само в предвидените случаи.

Класическият пример е договорът за аренда, сключен без определен срок, който може да бъде прекратен едностранно след изтичането на четвъртата година, а ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години.

Следователно твърдение от типа „ако договорът е безсрочен, всяка страна го прекратява обикновено с едногодишно предизвестие“ не е точно като общо правило по ЗАЗ. Законът сочи друга базова уредба – две стопански години, освен ако страните не са уговорили друго.

Как става прекратяването при неплащане на рента

При неплащане на рента или друго арендно плащане собственикът не следва автоматично да разчита само на устни покани или обикновена кореспонденция.

Практически най-сигурният подход е да има писмен документ, който ясно съдържа воля за разваляне на договора поради забава, и доказателства, че е достигнал до арендатора.

ВКС приема, че за вписване на прекратяването при такава хипотеза пред съдията по вписванията трябва да се представи писменият документ, материализиращ изявлението за разваляне

Такива са например предизвестие, нотариална покана, писмо или друг писмен документ – както и да се удостовери достигането му до адресата.

Ако в това изявление е даден срок за изпълнение, вписването следва да се иска след изтичането му.

Това е особено важно на практика, защото не е достатъчно само собственикът да твърди, че е прекратил договора.

Необходимо е прекратяването да бъде надлежно обективирано и доказуемо.

Нужно ли е съдебно дело за прекратяване на аренден договор

Не винаги. Отговорът зависи от основанието и срока на договора.

Когато има взаимно съгласие, съдебен спор не е необходим – достатъчно е валидно оформено споразумение с нотариална заверка на подписите.

Когато има неплащане на арендни вноски за повече от три месеца и договорът е в хипотезата, в която законът допуска извънсъдебно разваляне, е възможно прекратяване и без исков процес, но документите трябва да са подготвени много внимателно.

При договори за срок над 10 години или пожизнени, законът предвижда съдебен ред за разваляне.

Следователно, когато има спор дали прекратяването е настъпило, или когато срокът на договора налага това, спорът се решава по съдебен ред, а съдебното решение служи като основание за последващо вписване на прекратяването.

Заличаване на вписване на прекратяването 

В практиката често се използва изразът „заличаване на арендния договор“, но от гледна точка на вписванията по-точно е да се говори за вписване/отбелязване на прекратяването на вече вписания аренден договор.

Самият Закон за арендата в земеделието предвижда, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. ВКС подчертава, че това изискване за вписване се отнася до предсрочното прекратяване на договор за аренда на земя, включително при извънсъдебно разваляне за неплащане по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

На сайта на Агенцията по вписванията е посочено, че в службите по вписванията се извършват вписвания на актове относно недвижими имоти и на други актове в предвидените от закона случаи

За всички останали актове молбата може да бъде подадена от страните по акта, нотариус или лице, което има интерес от вписването.

Такси за Заличаване вписване на аренда

Според Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване на актове се събира такса 0,1% върху цената, но не по-малко от 10 лв.

За отбелязване, заличаване и подновяване се събира половината от събраната такса за вписване.

Това означава, че конкретната такса по даден случай зависи от това как е бил таксуван първоначалният акт или документ.

Именно поради това не е коректно винаги да се твърди предварително една и съща фиксирана цена за заличаване на арендно вписване, без да се провери основанието и начина на първоначалното вписване.

Защо е важно Заличаване вписване Договор за аренда

Това е една от най-важните практически моменти.

ВКС приема, че вписването на арендния договор има оповестително-защитно действие, защото прави правото на арендатора противопоставимо на последващ приобретател.

Именно затова, ако прекратяването не бъде вписано, по партидата на имота може да продължи да стои вписан аренден договор, който създава правна несигурност за трети лица и затруднява ново отдаване, продажба или финансиране на имота.

С други думи, дори когато между страните е настъпило прекратяване, липсата на вписване на това прекратяване може да остави впечатление пред трети лица, че арендното правоотношение продължава да тежи върху земята.

Това е и една от причините арендодателят да има правен интерес своевременно да поиска Заличаване вписване на аренда.

Въпроси при Заличаване вписване на аренда

В практиката най-често се срещат следните проблеми:

Първо, представя се неподходящ документ – например обикновено писмо без ясно изразена воля за разваляне или без доказателство за връчване.

Второ, иска се вписване на прекратяване по хипотеза, в която всъщност законът изисква съдебен ред, например при договор за срок над 10 години.

Трето, страните смятат, че прекратяването настъпва автоматично само поради неплащане, без да извършат необходимото писмено волеизявление и без да го доведат до знанието на другата страна.

Четвърто, смесват се понятията „прекратяване“, „разваляне“, „заличаване“ и „регистрация в ОСЗ“.

Практически извод

При договор за аренда има две отделни, но свързани стъпки:

Първо – трябва да има валидно основание за прекратяване: изтичане на срока, взаимно съгласие, неплащане на арендно плащане, едностранно предизвестие в законово допустима хипотеза или съдебно решение.

Второ – когато договорът е вписан, следва да се поиска вписване на прекратяването в Службата по вписванията, за да се изчисти тежестта по имота и да няма противопоставимост спрямо трети лица.

Нашият съвет

Заличаването на аренден договор не е просто техническа формалност, а важна правна стъпка след настъпило прекратяване на арендното правоотношение.

При земеделските земи формата, сроковете, начинът на прекратяване и доказването на връчването имат решаващо значение.

Особено при неплащане на рента или спор относно срока и основанието за прекратяване, неправилно подготвените документи могат да доведат до отказ за вписване или до последващ съдебен спор.

За допълнителна информация, се обърнете към нас на тел. 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg