fbpx
Договор за управление на общите части

Жилищен комплекс затворен тип

В последните години се наложи практика на ВКС относно изграждане на жилищен комплекс от затворен тип.

Налице е задължителна практика на ВКС относно нормите на чл. 2 и § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС

На тази основа могат да се изведат следните принципни положения:

  1. Правната уредба на управлението на жилищен комплекс от „затворен тип“ е специална по отношение на останалите норми в ЗУЕС, касаещи управлението на етажната собственост.
  2. Необходимо е в комплекса да има поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост.

Според Определение № 107 от 22.02.2016 г. на ВКС по гр. д. 6102/2015 г. на І г. о., ГК „етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица“.

3. Без значение е дали в имота е изградена една или повече сгради, въпреки буквалния текст в легалната дефиниция на ЗУЕС за наличие на „сгради“.Жилищен комплекс затворен тип

Съществен за режима на сградата е ограниченият достъп на външни лицаq както и възможността на отделните собственици на обекти от сградата (ЕС) да ползват общо изградените в общото дворно място съоръжения и елементи на дворната инфраструктура.

4. Жилищен комплекс от „затворен тип“ не възниква в един или повече урегулирани поземлени имота са построени постройки, притежавани в изключителна собственост

За да има пълно покритие с критериите за жилищен комплекс от „затворен тип“, волята на инвеститора е определяща.

Законът не създава задължение, а само възможност управлението на общите части в комплекс от затворен тип да се извършва чрез договаряне с инвеститора, а не по общия ред – с решения на Общото събрание на етажната собственост.

Тя определя дали ще бъде създаден комплекс от затворен тип – съгласно отразеното в инвестиционния проект и строителните книжа.

Според закона това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти

Тези обекти обслужват собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица.

Важно е да знаете, че режимът за сключване на договор с инвеститора е приложим само ако комплексът е от затворен тип.

В случай на съдебен спор това е първото обстоятелство, което подлежи на доказване.

Не съществува регистър или документ, който посочва кога един комплекс е от затворен тип.Жилищен комплекс затворен тип

Критерии за комплекс с контролиран достъп

Критериите, които практиката приема, за да е налице жилищен комплекс от затворен тип, за:

1/ наличие на най-малко 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост (ако са по-малко от 4, не се прилага ЗУЕС);

2/ наличие на други обекти, които да дават възможност на собствениците и обитателите за усамотение и отдих, като например сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други;

3/ контролиран достъп за външни лица както до жилищните площи, така и до останалите обекти в комплекса.

На тази основа могат да се изведат следните положения:

  1. Правната уредба на управлението на жилищен комплекс от „затворен тип“ е специална по отношение на останалите норми в закона.
  2. Необходимо е в комплекса да има поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост. Определение № 107 от 22.02.2016 г. на ВКС по гр. д. 6102/2015 г. на І г. о., ГК „етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица“.
  3. Без значение е дали в имота е изградена една или повече сгради
  4. Съществен за режима на сградата е ограниченият достъп на външни лица
  5. Съществено е възможността отделни собственици на обекти да ползват общи елементи в сградата;
  6. Жилищен комплекс от „затворен тип“ няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна от различни лица.

Законът ще се приложи, в случай че построеното е включено в комплекс от затворен тип.

В общия урегулиран поземлен имот има сгради на етажна собственост, с четири самостоятелни обекта, собственост на различни лица

Съдебната практика приема също, че не е жилищен комплекс от затворен тип, ако е налице единствена сграда, около която е извършено озеленяване

Такъв комплекс не е налице, дори и да има видео или физическа охрана, поставени електронни чип системи за достъп до вътрешността й.Жилищен комплекс затворен тип

Всички изисквания, посочени в законовата дефиниция в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС за т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип“, следва да са кумулативно налице, за да е приложим особеният режим на управление по чл. 2 ЗУЕС.

Наличието на подземен паркинг, генератор за аварийно електрозахранване и обща тераса също не води до извод за комплекс от затворен тип.

Същото важи и за озеленяването и поддържането на дървесна растителност, създаването на места за отдих и забавление на живущите.

Във всеки конкретен случай трябва да се преценява дали конкретната сграда е част от комплекс от затворен тип.

В случай, че са налице всички елементи поддръжка, управление на общите части може да се уговори с договор.

За допълнителни въпроси, моля обърнете се към адвокат на 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg 

5/5 - (43 votes)