Договорът за покупка и строителство е съглашение, при което инвеститорът или строителят се задължава да изгради определен самостоятелен обект в бъдеща или строяща се сграда и впоследствие да прехвърли собствеността върху него на купувача.

Обектът може да бъде:

апартамент;
ателие;
студио;
гараж;
паркомясто;
офис;
магазин;
склад;
друг самостоятелен обект в сградата.

Съдебната практика приема, че когато едно лице се задължава едновременно да построи недвижимия имот и да прехвърли собствеността върху него, договорът съдържа две свързани правоотношения – изработка и предварителна продажба.

Не е напълно прецизно да се твърди, че след построяването договорът за изработка автоматично се „трансформира“ в договор за покупко-продажба.

По-точно е да се приеме, че задълженията за строителство и за бъдещо прехвърляне на собствеността съществуват паралелно.

След построяването и индивидуализирането на обекта задължението за сключване на окончателен договор може да стане изискуемо, ако са изпълнени останалите уговорени предпоставки.

Предварителният договор прави ли купувача собственик?

Краткият отговор тук е НЕ.

Подписването на предварителен договор и заплащането на част или дори на цялата цена не превръщат автоматично купувача в собственик.

Предварителният договор създава облигационно задължение за бъдещо сключване на окончателен договор.

Собствеността върху недвижимия имот се придобива обичайно чрез:

нотариален акт за покупко-продажба;
друг нотариален акт с вещнопрехвърлително действие;
влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което замества окончателния договор.

Следователно купувачът може да е заплатил значителна част от цената, но да няма придобито вещно право върху апартамента.

Това е един от основните рискове при покупката на имот „на зелено“.

Защо името на договора не е решаващо?

В практиката инвеститорите обикновено използват предварително изготвени образци.

Документът може да бъде озаглавен „Предварителен договор“, но в него да се съдържат подробни задължения за:

проектиране;
изграждане на сградата;
извършване на строително-монтажни работи;
доставка и монтаж на оборудване;
завършване на общите части;
присъединяване към електроразпределителната и ВиК мрежата;
въвеждане на сградата в експлоатация;
отстраняване на строителни недостатъци.

В тази част договорът не е „предварителен“. Той има непосредствено действие и урежда реалното изпълнение на строителството.

При спор съдът изследва действителната обща воля на страните, целта на договора, връзката между отделните клаузи, обичаите в практиката и принципа на добросъвестност.

Затова купувачът не трябва да се доверява само на заглавието или на уверението, че договорът е „стандартен“.

При сделка за значителна сума практически няма безрисков „стандартен договор“.

Как трябва да бъде описан бъдещият имот?

Бъдещият обект трябва да бъде описан достатъчно ясно, за да не възниква съмнение какво точно следва да бъде построено и прехвърлено.

В договора следва да бъдат посочени най-малко:

местонахождението на сградата;
идентификаторът и описанието на поземления имот;
номерът на урегулирания поземлен имот;
номерът на сградата или входа;
етажът;
проектният номер на обекта;
видът и предназначението на обекта;
застроената площ;
общата площ;
прилежащите помещения;
идеалните части от общите части;
идеалните части от поземления имот или правото на строеж;
границите или съседните обекти;
разпределението на помещенията;
архитектурният проект, по който ще се строи.

Към договора е препоръчително да бъдат приложени подписани от страните:

архитектурно разпределение;
схема на обекта;
таблица за площообразуване;
техническа спецификация;
описание на степента на завършеност;
списък на материалите и оборудването;
схема на паркомястото или гаража;
разпределение на общите части.

Формулировки като „апартамент с приблизителна площ“, без конкретен проект, номер, етаж и граници, могат да създадат сериозен риск.

Какво означава площта по договора?

В договора трябва да бъде разграничено дали посочената площ представлява:

чиста жилищна площ;
застроена площ;
площ с включени вътрешни стени;
обща площ с идеални части;
проектна площ;
окончателна площ след кадастралното заснемане.

Следва да се уговори и какво се случва при разлика между проектната и окончателно заснетата площ.

Особено рискови са клаузите, които позволяват на инвеститора:

едностранно да увеличи цената при по-голяма площ;
да не връща суми при по-малка площ;
да променя разпределението без съгласие на купувача;
да заменя обекта с друг;
да включва към площта части, които не могат да се използват самостоятелно.

Допустимото отклонение, начинът на преизчисляване и пределът, над който купувачът може да откаже сделката, трябва да бъдат изрично записани.

Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – каква е разликата?

Тези понятия често се използват неточно в рекламите за недвижими имоти.

Акт образец 14

Акт образец 14 удостоверява приемането на конструкцията на строежа, когато такъв акт се изисква.

Той е свързан с достигането на етап „груб строеж“, но не означава, че:

апартаментът е напълно завършен;
сградата е безопасна за обитаване във всички отношения;
всички инсталации функционират;
общите части са завършени;
сградата е въведена в експлоатация.

Акт образец 15

Акт образец 15 е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа.

С него участниците в строителството удостоверяват състоянието на строежа и готовността му за последващата процедура по въвеждане в експлоатация.

Акт 15 сам по себе си не е разрешение за ползване.

„Акт 16“

Изразът „Акт 16“ се използва масово в практиката, но не винаги обозначава крайния административен документ.

В зависимост от категорията на строежа въвеждането в експлоатация се удостоверява чрез:

разрешение за ползване, издавано за съответните категории строежи от органите на ДНСК;
удостоверение за въвеждане в експлоатация, издавано от компетентния орган за строежите от съответната категория.

Следователно договорът не трябва да съдържа само общото обещание „до Акт 16“.

Той трябва да посочва точния административен документ, който инвеститорът е длъжен да получи.

Kлаузи в договора за покупка и строителство

1. Точен краен срок

Трябва да има конкретни срокове за:

започване на строителството;
достигане на груб строеж;
подписване на Акт 15;
въвеждане в експлоатация;
прехвърляне на собствеността;
предаване на владението;
отстраняване на установените недостатъци.

Формулировки като „ориентировъчен срок“, „предполагаем срок“, „при възможност“, „след завършване“ или „след издаване на необходимите документи“ могат да направят защитата на купувача значително по-трудна.

2. Начален момент на срока

Необходимо е да бъде ясно от коя дата започва да тече срокът.

Рискови са клаузите, при които началният момент зависи изцяло от волята на инвеститора, например:

от „реалното започване на строителството“;
от „осигуряването на финансиране“;
от „решение на инвеститора“;
от „достигане на необходимия брой продажби“.

3. Основания за удължаване

Основанията за удължаване трябва да бъдат конкретни и обективно проверими.

Не следва всяко затруднение на строителя да се квалифицира като непреодолима сила.

Недостигът на работници, повишаването на цените, затрудненията с подизпълнители или липсата на финансиране не трябва автоматично да освобождават инвеститора от отговорност.

Особено неблагоприятни са клаузите, които позволяват едностранно и неограничено удължаване на срока.

4. Неустойка за забава

Неустойката трябва да бъде:

дължима за всеки ден или месец забава;
обвързана с ясно определен падеж;
достатъчна, за да мотивира навременно изпълнение;
приложима както за строителството, така и за прехвърлянето и предаването;
ограничена само до разумен максимален размер.

Символична неустойка, например минимален процент с много нисък таван, може практически да обезсмисли отговорността на инвеститора.

Необходимо е да се провери и дали договорът не дава право на строителя да получи значително по-висока неустойка при забава на купувача, отколкото купувачът би получил при забава на строителя.

5. Цена и начин на плащане

Договорът трябва да посочва:

общата цена;
включен ли е ДДС;
цената на апартамента;
цената на гаража или паркомястото;
цената на идеалните части;
банковата сметка за плащане;
падежа на всяка вноска;
строителния етап, срещу който се плаща;
документа, удостоверяващ достигането на етапа;
последиците при забава.

Плащанията следва да се извършват по банков път с точно основание.

Не е препоръчително значителна част от цената да бъде платена преди:

проверка на собствеността;
проверка за тежести;
влизане в сила на разрешението за строеж;
реално достигане на уговорения строителен етап.

6. Промяна на цената

Договорът трябва да определя дали цената е:

окончателна и непроменяема;
определяема;
обвързана с площта;
индексирана;
зависима от цената на материали или труд.

Клауза, която позволява на строителя едностранно да повиши цената без ясен критерий и без право на купувача да прекрати договора, създава сериозен риск.

Ако е уговорена индексация, трябва да бъдат посочени:

точната формула;
официалният индекс;
базовата дата;
максималният размер на увеличението;
правото на купувача да се откаже при превишаване на определен праг.

7. Степен на завършеност

Изрази като „до ключ“, „луксозно завършване“ или „по БДС“ не са достатъчни без конкретна техническа спецификация.

Следва да бъдат описани:

видът на дограмата;
стъклопакетът;
топлоизолацията;
фасадата;
входните врати;
подовите настилки;
стените и таваните;
електрическата инсталация;
ВиК инсталацията;
отоплението;
климатизацията;
асансьорът;
общите части;
дворното пространство;
достъпът до гаража;
контролирането на достъпа;
благоустрояването.

Трябва да бъде забранена едностранната замяна с материали от по-нисък клас.

8. Промени в проекта

Инвеститорът не трябва да разполага с неограничено право да променя:

площта;
разпределението;
предназначението;
изложението;
общите части;
броя на обектите;
фасадата;
паркоместата;
техническите инсталации.

Следва да бъде разграничена промяната, необходима по закон или по предписание на компетентен орган, от промяна, предприета по икономически или търговски причини.

Съществените промени трябва да изискват предварително писмено съгласие на купувача.

9. Прехвърляне без тежести

Инвеститорът трябва изрично да се задължи да прехвърли имота:

без ипотеки;
без възбрани;
без права на трети лица;
без висящи вещни спорове;
без договори, противопоставими на купувача;
с погасени публични задължения, когато това е необходимо за сделката.

Необходимо е да бъде уговорено какво се случва, ако тежестта не бъде заличена до деня на нотариалната сделка.

10. Предаване на владението

Собствеността и владението са различни правни и фактически положения.

Договорът трябва да посочи:

кога се предава владението;
кога се предават ключовете;
в какво състояние трябва да бъде обектът;
как се отчитат електромерите и водомерите;
какви документи се предават;
как се съставя приемо-предавателният протокол;
как се описват дефектите;
в какъв срок те трябва да бъдат отстранени.

Какво може да направи купувачът при забавено строителство?

При забава на инвеститора конкретната защита зависи от договора и от характера на неизпълнението.

Купувачът може да разполага с право да:

изиска изпълнение;
претендира договорна неустойка;
претендира обезщетение за доказаните вреди;
даде подходящ допълнителен срок;
развали договора;
поиска връщане на платените суми;
претендира законна лихва;
поиска обезпечение на бъдещ или предявен иск;
предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, когато са налице законовите предпоставки.

В скорошна практика ВКС приема, че когато обектът още не съществува или не са настъпили уговорените предпоставки за прехвърлянето му, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде преждевременен.

В такъв случай защитата на купувача може да бъде насочена към неизпълнението на строителната част – неустойка, обезщетение или разваляне на договора.

Кога може да се иска обявяване на договора за окончателен?

Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

За уважаването на такъв иск обичайно се изследва дали:

има валиден предварителен договор;
договорът съдържа съществените условия на окончателната сделка;
имотът е достатъчно индивидуализиран;
задължението за прехвърляне е станало изискуемо;
продавачът притежава правото, което трябва да прехвърли;
купувачът е изпълнил или е готов да изпълни насрещните си задължения;
не са налице законови пречки за прехвърлянето.

ВКС приема, че неплащането на цялата цена не винаги препятства уважаването на иска.

Когато купувачът трябва да изпълни насрещното си задължение при сключването на окончателния договор, съдът може да постанови решение, което замества нотариалния акт, при условие че купувачът заплати остатъка от цената в срока по чл. 362, ал. 1 ГПК.

Това обаче не означава, че иск може успешно да бъде предявен преди обектът да съществува или преди да е настъпил договореният срок за прехвърляне.

Разваляне на договор за покупка и строителство

Развалянето е възможна форма на защита при съществено неизпълнение.

Основание може да бъде например:

строителството изобщо не е започнало;
строежът е трайно преустановен;
инвеститорът няма право да строи;
разрешението за строеж е отменено или изгубило действие;
имотът е прехвърлен на друго лице;
обектът е обременен с тежести в нарушение на договора;
има значително отклонение от проекта;
забавата е продължителна и съществена;
инвеститорът отказва да прехвърли собствеността;
договорената степен на завършеност не е изпълнена.

В зависимост от договора и конкретното нарушение може да е необходимо изпращане на писмена покана с допълнителен срок за изпълнение.

Изявлението за разваляне трябва да бъде формулирано прецизно.

Неправилното или преждевременно разваляне може да създаде спор дали самият купувач е изправна страна.

Какво става с платените суми?

При валидно разваляне страните по правило следва да върнат полученото.

Купувачът може да претендира:

връщане на платените вноски;
уговорена неустойка;
законна лихва;
обезщетение за причинените вреди;
разноски, когато са пряка и предвидима последица от неизпълнението.

Необходимо е да се разграничават понятията:

аванс;
задатък;
капаро;
резервационна такса;
гаранционен депозит;
част от продажната цена.

Наименованието „капаро“ не означава автоматично, че сумата има правните последици на задатък по чл. 93 ЗЗД. От значение е каква функция са ѝ придали страните в договора.

Строителни недостатъци и гаранционна отговорност

При предаване на имота трябва да бъде извършен подробен оглед.

В приемо-предавателния протокол следва да се запишат всички видими недостатъци, например:

пукнатини;
неравни подове и стени;
течове;
влага;
дефекти по дограмата;
липсващи елементи;
неправилно изпълнени инсталации;
повредени настилки;
несъответствие с техническата спецификация;
незавършени общи части.

За скритите недостатъци инвеститорът трябва да бъде уведомен своевременно след откриването им.

В зависимост от конкретния случай купувачът може да иска:

безплатно отстраняване;
възстановяване на разходите за поправка;
намаляване на възнаграждението или цената;
обезщетение;
разваляне при съществени и неотстраними недостатъци.

Гаранционните срокове за строително-монтажните работи се уговарят в договора, но не могат да бъдат по-кратки от приложимите минимални срокове по нормативната уредба.[5]

Прилага ли се Законът за защита на потребителите?

Когато купувачът е физическо лице, а инвеститорът действа като търговец, често възниква въпросът дали клаузите могат да бъдат контролирани като неравноправни по Закона за защита на потребителите.

По този въпрос съществува противоречива практика на ВКС.

Част от съдебните състави приемат, че комплексната сделка, насочена към придобиване на недвижим имот, не попада в приложното поле на ЗЗП.

Други състави приемат, че строителната услуга и потребителният характер на отношенията позволяват прилагането на правилата за защита срещу неравноправни клаузи.

Поради това през 2026 г. е образувано Тълкувателно дело № 1/2026 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС.

Към 27 юни 2026 г. няма публикувано тълкувателно решение по поставения въпрос.

До окончателното му разрешаване всяка клауза трябва да се анализира и според конкретния договор, приложимото национално право и правото на Европейския съюз.

Кои клаузи са особено рискови за купувача?

Следва да се обърне специално внимание на клаузи, които:

позволяват едностранно увеличение на цената;
позволяват неограничено удължаване на сроковете;
освобождават инвеститора от почти всяка отговорност;
дават право на инвеститора едностранно да променя проекта;
предвиждат минимална неустойка за инвеститора и прекомерна за купувача;
допускат замяна на материалите без критерии;
позволяват прехвърляне на обременен имот;
задължават купувача да плати цялата цена много преди нотариалната сделка;
предвиждат автоматично приемане на обекта без реален оглед;
ограничават отговорността за скрити дефекти;
позволяват на инвеститора да прекрати договора и да задържи значителна част от цената;
забраняват прихващане на дължима неустойка;
дават право на строителя да избира друг обект вместо договорения;
предвиждат, че рекламите, проектите и спецификациите нямат никаква обвързваща сила;
прехвърлят всички данъци, такси и непредвидени разходи върху купувача;
задължават купувача да сключи договор за управление с предварително определено свързано дружество;
предвиждат арбитражна клауза без предварителен анализ на нейната допустимост.

Как да бъде защитено плащането?

Най-сигурната структура на плащанията зависи от конкретния проект, но защитата може да включва:

плащане според обективно удостоверени строителни етапи;
задържане на последна вноска до нотариалното прехвърляне;
задържане на част от цената до отстраняване на дефектите;
плащане по специална или ескроу сметка;
банкова гаранция;
гаранция от дружеството майка;
условно плащане след заличаване на ипотека;
тристранно споразумение с банката кредитор;
договорна забрана за последващо обременяване;
конкретен механизъм за връщане на средствата.

Обещанието на дружество с минимален капитал да върне значителни предварително получени суми невинаги предоставя реална икономическа защита.

Може ли инвеститорът да продаде апартамента на друго лице?

Предварителният договор не създава сам по себе си вещно право на купувача.

Ако инвеститорът прехвърли обекта на трето лице, могат да възникнат сложни спорове относно:

валидността и противопоставимостта на последващата сделка;
добросъвестността на третото лице;
вписването на исковата молба;
възможността договорът да бъде обявен за окончателен;
претенциите за обезщетение и връщане на платените суми.

При данни за непосредствен риск от разпореждане трябва да се прецени необходимостта от своевременно предявяване и обезпечаване на иск.

Какви документи трябва да получи купувачът?

Преди окончателното плащане и нотариалната сделка следва да бъдат изискани според случая:

документ за собственост;
договор за учредено право на строеж;
актуално удостоверение за тежести;
актуална схема на самостоятелния обект;
актуална скица на поземления имот;
разрешение за строеж;
одобрени архитектурни проекти;
Акт 14;
Акт 15;
разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация;
технически паспорт;
сертификат за енергийни характеристики;
удостоверение за данъчна оценка;
декларации по ДОПК;
документи за представителната власт;
решение на компетентния орган на дружеството;
документи за заличаване на ипотеката;
приемо-предавателен протокол;
гаранционни документи;
инструкции и сертификати за инсталациите и оборудването.

В район с одобрена кадастрална карта при разпоредителна сделка се изисква съответната скица или схема на имота.[7]

Защо е необходим адвокат при покупка „на зелено“?

Адвокатската проверка не се изчерпва с прочитане на договора.

Необходимо е да бъдат анализирани едновременно:

собствеността върху земята;
правото на строеж;
тежестите;
строителните книжа;
правният статут на инвеститора;
банковото финансиране;
графикът на плащанията;
основанията за промяна на цената;
сроковете;
неустойките;
условията за разваляне;
техническата спецификация;
начинът за прехвърляне на собствеността;
механизмът за заличаване на ипотеките;
реалната възможност за събиране на вземанията при неизпълнение.

Поправянето на рисков договор преди подписването му обикновено е значително по-ефективно от воденето на съдебен спор след заплащане на цената.

Правна помощ при договор за покупка и строителство

Закупуването на недвижим имот в процес на строителство изисква предварителна правна проверка на инвеститора, собствеността, строителните книжа, тежестите и всички клаузи на договора.

Не подписвайте предоставения от инвеститора образец, преди да бъде проверено:

какво точно купувате;
кога трябва да бъде построено;
кога ще придобиете собствеността;
какво ще се случи при забавяне;
как ще бъдат върнати средствата при провал на проекта;
дали имотът ще бъде прехвърлен без тежести;
какви гаранции носи строителят.

За преглед и изготвяне на договор за покупка и строителство, проверка на инвеститор, защита при забавено строителство или съдебен спор се обърнете към:

Адвокатска кантора „Д. Владимиров и Партньори“

Телефон: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg
Адрес: гр. София 1113, ул. „Александър Жендов“ № 6

Предварителната правна проверка може да предотврати загубата на значителни средства и продължителен съдебен спор.

Безопасно ли е да се купи апартамент на зелено?

Покупката на зелено може да бъде икономически изгодна, но съдържа по-висок правен и финансов риск. Необходима е проверка на собствеността, тежестите, инвеститора, разрешението за строеж, финансирането и договора.

Предварителният договор трябва ли да бъде нотариално заверен?

Законът изисква писмена форма за предварителния договор, когато окончателният договор подлежи на нотариална форма. Нотариалната заверка не е общо условие за неговата действителност, но може да има доказателствено и практическо значение.

Мога ли да стана собственик само с предварителен договор?

Не. Предварителният договор създава задължение за бъдещо прехвърляне, но сам по себе си не прехвърля собствеността.

Мога ли да разваля договора при забавено строителство?

Да, когато са налице предпоставките за разваляне и забавата представлява съществено неизпълнение. Необходимо е да се преценят договорът, причините за забавата и необходимостта от допълнителен срок.

Мога ли да получа неустойка за забавено строителство?

Да, ако в договора е предвидена неустойка и е настъпило неизпълнението, за което тя е уговорена. Трябва да се провери дали срокът е настъпил и дали инвеститорът разполага с валидно основание за удължаването му.

Какво се случва, ако строителят фалира?

Купувачът може да остане само кредитор за платените суми, ако още не е придобил вещно право. Защитата зависи от структурата на сделката, извършените вписвания, обезпеченията и етапа на строителството.

Акт 14 означава ли, че мога да живея в апартамента?

Не. Акт 14 е свързан с приемането на конструкцията и етапа на груб строеж. За законосъобразното ползване е необходимо строежът да бъде въведен в експлоатация по приложимия ред.

Акт 15 равен ли е на Акт 16?

Не. Акт 15 установява готовността на строежа за приемане, но не е крайният документ за въвеждане в експлоатация.

Може ли инвеститорът да увеличи цената?

Само ако това следва от валидна договорна клауза или от приложима законова разпоредба. Възможността за едностранно увеличение трябва да бъде внимателно проверена.

Какво да направя, ако инвеститорът отказва нотариален акт?

Следва да се изпрати подходяща покана и да се прецени иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Преди предявяването му трябва да се провери дали обектът съществува, дали продавачът е собственик и дали задължението за прехвърляне е изискуемо.

5/5 - (47 votes)

Следете ни в Google News

Добави ни в предпочитани източници в Google →

Договор за покупка и строителство

Какво представлява договорът за покупка и строителство?