Делба на наследствени имоти

Делба на наследствени имоти

Практиката ни по граждански дела за съдебна делба на недвижим имот  е доста разнопосочна в последните няколко години. Като адвокати по наследствени дела отчитаме конкретната специфика на разделянето на наследствени имоти и земя.

Делба на наследствени имоти

Често пъти се свързват с нас хора от малките населени места, които заедно с други хора са наследници на земя.

Питат ни за различните трудности при разпределението на отделните имоти, които срещат помежду си. Делба на наследствени имоти

При наследяване на земеделска земя, често пъти поради големия брой наследници, земеделската земя се притежава в идеални части от няколко сънаследника в рода.

Дали поради възрастовите различия или заради стари кавги и разправии, повечето от тях са на коренно противоположни позиции. Те не могат да постигнат консенсус, дори ако това би довело до запазване на нормалните отношения между тях.

Повечето добри адвокати по съдебна делба на наследствен имот и земя знаят, че делбата им е доста сложно занимание. Тя често пъти е свързана с трудни преговори между роднини.

В частната практика се срещат ситуации, в които дори семейства не общуват поради липса на разбирателство относно земеделските земи и наследствени имоти, останали след смъртта на наследодателят им.

От една страна, съсобствеността създадена и обусловена от кончината на техен наследодател поражда нуждата от общо решение на делбата на наследствен имот. От друга страна, законът ограничава и създава условия за неделимост на земеделски имоти.

Правилото гласи, че земеделски земи и ниви с площ под 3 (три) декара например са неделими. За останалите категории земя, се предвиждат допълнителни, различни изисквания за неделимост и т.н.Делба на наследствени имоти

В такива ситуации е необходима намесата на добър адвокат за съдебна делба на наследствени имоти и земя. Той би могъл да Ви помогне проблемът да се разреши, съдействайки за намирането на най-правилното решение при подготовката на всички необходими документи и образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот.

В повечето случаи, когато се налага образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот , законът ясно и точно дефинира особеностите, поради което се налага да се намери ясно и точно решение на всеки конкретен казус.

Преди да се пристъпи към образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот, съветваме всички наши  клиенти си за намиране на най-правилното решение. Добре е да се извадят и подготвят всички актуални документи за това.Делба на наследствени имотие

Документи, необходими за съдебна делба пред съд

В повечето случаи, най-необходимите документи за образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот са следните:

  •  данъчна оценка на имота;
  •  скица проект за делбата;
  •  удостоверение за наследници /ако е необходимо/;
  •  нотариален акт за собственост на сънаследниците;
  •  договора за делба / респ. протокол за бъдещата делба/.

Нашата дейност като адвокати по имотни и наследствени дела е преди да образуване на гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот да намерим адекватно решение на проблема.

Прилагането на законовите норми зависи до голяма степен от техническата възможност на самите имоти, както и от готовността и желанието на сънаследителите да постигнат решение, с което да ликвидират идеалната си съсобственост, превръщайки я в реална, като образуват гражданско дело за съдебна делба на недвижим имот.

Изхождайки от практиката си досега, бихме Ви предложили най-чистия вариант за решение на проблемите. А именно – трансформиране на идеалните части в реални имоти.

За съжаление обаче, това не винаги е възможно. Въпреки това, ние считаме, че това е най-лесният и най-бързият начин да се постигне желания резултат. Това е идеално решение и съответно възможност за икономическо реализиране на тези наследствени имоти и земи.Делба на наследствени имоти

ИЗВЪРШВАНЕ НА ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА 

Доброволната делба е възможна, само ако са спазени изискванията за минимална големина на парцелите по чл.19 от ЗУТ, а именно:

Делба на наследствени имотиза градовете – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;

  • курортни зони – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • във вилни зони – лице на парцела най-малко 18 метра и 600 м² повърхност;
  • села с равен терен – лице на парцела най-малко 16 метра и 500 м² повърхност;
  • при специфични терени, стопански условия и главни улици – лице на парцела най-малко 14 метра и 300 м² повърхност;
  • села със стръмен терен – лице на парцела 12 метра и площ 250 м².

Консултацията с адвокат по делба на наследствени имоти във връзка с наследствена земя ще Ви помогне за решаването на проблема. Делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5.

Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини се спазват изискванията в чл. 72 от Закона за наследството. Съгласно него не се допуска разделянето на:

  •  ниви на части по-малки от 3 декара;
  •  ливади на части по-малки от 2 декара;
  •  лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар.

Изготвяне на договор за доброволна делба?

При прехвърлянето на имоти и с оглед намирането на качествено решение на един проблем, съделителите лесно могат да заверят един договор за доброволна делба. Това може да се направи при който и да е нотариус в страната. Така те могат да впишат извършената доброволна делба в местната служба по Вписванията.

По този начин ликвидират идеалната съсобственост на рода и получават имоти с реални граници. Затова като адвокат по наследствени дела, ние подготвяме доста документи свързани с процедурата.

Ще осъществим внимателна подготовка и правен преглед на всички писмени документи, решения на поземлени комисии, завещания, актове за общинска собственост, сервитутни права и др.

В конкретния случай, преди да се пристъпи към подялба на отделните видове земеделски и горски имоти, следва да се съобрази и правилото, че отделните земеделски земи имат различна категоризация.Делба на наследствени имоти

Тя се определя от нейната плодородност при неполивни условия. Разбира се, важна е и отдалечеността и разположението на земята от центъра на най-близкото населено място. Трябва да отбележим, че съдебната делба на недвижим имот може да се извърши, както след смъртта на наследодателя, така и приживе на същия. Това се прави чрез посочените способи:

  • или чрез делба – дарение (с нотариален акт);
  • или чрез делба – завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

Съдебна делба на наследствени имоти и земя

Вторият вариант за превръщането на идеалната съсобственост в реална е т.нар. съдебна делба, но веднага следва да подчертая, че това е способ, който отнема време и излиза по-скъпо за съделителите. Към него се пристъпва когато съществуват непреодолими противоречия за разделение на имотите или когато съществуват други особености – избягване на териториалната или регионална ограниченост. Спазва се отново крайната цел – на всеки наследник да се възложи по един имот.

Съдебната делба е самостоятелно производство пред съд, което според нас като адвокати по наследствени дела минава на две фази. Тя приключва с разделяне на имотите между отделните сънаследници или т.нар. съделители. Има за цел да даде на всеки равен дял.

В случаите когато имотът е неподеляем, било поради естеството на своята площ или поради други причини, то той се изнася на публична продан. Получената сума пари за него се разпределя по-равно между сънаследниците.

ВАЖНО : Съдебна спогодба, с която неподеляемото жилище се предоставя на един от някой от съделителите съгласно чл. 288, ал. 2 ГПК при парично уравнение на дяловете, може да бъде сключвана от страните във всяка фаза на делбеното производство както поради допускането на делбата със съдебно решение, така и след това.

При действието на няколко закона за регулиране на настоящата правна материя, в частност Закон за Собствеността, Закон за горите, Закон за защитените територии, Закон за устройство на територията и др. се допуска и решение на проблема с неделимостта на неподеляемите недвижими имоти.

Разбира се, веднага възниква въпросът, може ли един съсобственик да продаде своята идеална част от земеделски неурегулиран поземлен имот на трети лица, ако останалите съсобственици не са успели да стигнат до конкретна договорка за сключването на Договор за Доброволна делба или не приемат жребия, като вариант за това? Отговорът на този въпрос е : „Да, може, но при строго спазване на законите и правилата за това“.

Най-важното условие в този случай е съблюдаването на изискванията на чл.33 от Закон за собствеността, а именно – „Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение“.

Когато делбата е извършена чрез изнасяне на имота на публична продан, докато не приключи проданта, съсобствеността не е прекратена, поради което и в тази хипотеза ще са приложими разясненията на Тълкувателно решение № 1 от 06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС – при съсобственост, независимо от юридическия факт, от който произтича, е възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им във владение.

Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална част, той трябва да докаже, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее техните идеални части за себе си. 

Защо е важно да знаете това?

Винаги указваме на нашите клиенти, че ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът пред съд в този случай трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата сума в предвидения по закон срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Нашият съвет е самата Декларация по чл. 33 ЗС да се завери от Нотариус. В нея да фигурира ясно и точно цената, на която е била предложена земеделската земя за продажба.

В противен случай, тази сделка е лесно оборима и при възражение на някой от сънаследниците лесно би могла да бъде оспорена пред съд.

Лесно решение на проблема според нас при т.нар. неделимост на един земеделски имот е предложението на единия сънаследник към друг да изкупи неговия дял.

Съдебна спогодба, с която неподеляемото жилище се предоставя на един от някой от съделителите съгласно чл. 288, ал. 2 ГПК при парично уравнение на дяловете, може да бъде сключвана от страните във всяка фаза на делбеното производство както поради допускането на делбата със съдебно решение, така и след това.

В повечето случаи, сънаследниците не желаят това да се случи и тогава се прибягва до други способи, с които да бъде решен този проблем. За повече информация, моля обърнете се към кантората.

Ние сме насреща при нужда от намиране на решение при възникнал спор за идеална съсобственост на земеделски неурегулирани имоти. Международна правна кантора „Д. Владимиров и Партньори“ :Teл.: +359 897 90 43 91 , E-mail : info@lawyer-bulgaria.bg

Полетата маркирани с * са задължителни!