Дарение имот на дете

В последните години все по-акутален става въпросите свързани с дарение имот на дете.

Много родители и близки предпочитат още приживе да уредят собствеността върху семейно жилище, апартамент, къща, земя или друг недвижим имот, вместо имуществото впоследствие да преминава по наследство.

Дарението е един от най-често използваните способи за безвъзмездно прехвърляне на имущество между членове на семейството.

Особено разпространени са:

1. дарение от родител на дете;
2. дарение от баба или дядо на внук;
3. дарение на апартамент на малолетно или непълнолетно дете;
4. дарение на гола собственост със запазване на пожизнено право на ползване за родителя.

Съгласно чл. 225 ЗЗД с договора за дарение дарителят веднага и безвъзмездно отстъпва определено имущество на надарения, който го приема.

При недвижим имот законът изисква сделката да бъде извършена с нотариален акт.

Дарението обаче не бива да се разглежда като обикновена административна процедура.

След изповядване на сделката собственик на имота вече е детето, а възможностите на родителите да се разпореждат с този имот впоследствие са съществено ограничени от Семейния кодекс.

Именно затова преди дарението следва да се анализират не само непосредствените разноски по сделката, но и дългосрочните вещноправни, семейноправни и наследствени последици.

Какво представлява дарението на недвижим имот?

Дарението представлява договор, при който дарителят предоставя имуществена облага, без да получава насрещна престация.

За недвижим имот договорът не може валидно да бъде сключен само с обикновен писмен договор или декларация.

Чл. 18 ЗЗД изрично изисква договорите за прехвърляне на собственост и за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти да бъдат извършени с нотариален акт.

Надареният трябва да приеме дарението. Това следва и от самото определение на договора по чл. 225 ЗЗД.

При малолетно или непълнолетно дете приемането се извършва при съобразяване с правилата за неговата дееспособност и законно представителство.

След извършването на нотариалната сделка актът подлежи на вписване в Имотния регистър.

Агенцията по вписванията посочва, че в Имотния регистър се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява собственост или друго вещно право върху недвижим имот.

Може ли недвижим имот да бъде дарен на малолетно дете?

Тук краткия отговор е ДА.  Няма законова пречка недвижим имот да стане собственост на малолетно или непълнолетно дете.

Необходимо е обаче да се прави разграничение между:

малолетно дете – лице, което не е навършило 14 години;

непълнолетно дете – лице от 14 до навършване на 18 години.

Съгласно Закона за лицата и семейството правните действия вместо малолетното дете се извършват от неговите законни представители – родители или настойници.

Непълнолетният извършва правните действия лично, но по принцип със съгласието на родител или попечител.

Тези правила трябва да се съобразят и при приемането на дарението.

Нужно ли е разрешение от Районния съд, за да се дари имот на дете?

Тук съществува често срещано объркване.

Самото придобиване на недвижим имот от детето чрез дарение по правило не представлява разпореждане с имущество на детето по смисъла на чл. 130, ал. 3 СК.

Чл. 130, ал. 3 СК се прилага, когато след придобиването трябва да бъде извършено действие на разпореждане с недвижим имот, който вече принадлежи на детето – например продажба, замяна или учредяване на определени вещни права.

Законът предвижда, че подобно разпореждане се допуска с разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето и само ако то не противоречи на интереса му.

Следователно не е правилно автоматично да се приема, че при всяко дарение на апартамент или къща на дете предварително е необходимо съдебно разрешение по чл. 130, ал. 3 СК.

Съдебният контрол става особено важен след като детето вече е собственик и впоследствие трябва да се разпореди с имота.

Кога е необходим особен представител при дарение на имот на дете?

Това е един от най-важните практически въпроси.

Съгласно чл. 129, ал. 1 СК всеки от родителите може сам да представлява малолетното си дете и да дава съгласие за правните действия на непълнолетното дете, когато това е в негов интерес.

Чл. 129, ал. 2 СК обаче постановява:

при противоречие между интереса на родителя и интереса на детето се назначава особен представител.

Следователно особен представител не се назначава автоматично само защото приобретателят е дете.

Необходимо е да се анализира кой е дарителят, кой представлява детето и дали между съответните интереси действително е налице противоречие.

Дарение от единия родител

Ако например бащата дарява свой личен недвижим имот на малолетното си дете, в практическата конструкция следва да се прецени дали детето може да бъде представлявано от майката, доколкото тя не участва като дарител и няма противоположен интерес.

Това е важно и с оглед на чл. 38 ЗЗД, според който представителят по правило не може от името на представлявания да договаря лично със себе си.

Дарение от двамата родители

По-сложна е ситуацията, когато имотът принадлежи и на двамата родители и и двамата са дарители.

Тогава не следва механично единият дарител да представлява едновременно и детето при приемането на дарението.

Трябва предварително да бъде анализирано приложението на чл. 129, ал. 2 СК и необходимостта от назначаване на особен представител.

Поради това при дарение на имущество на малолетно или непълнолетно дете представителството следва да бъде уточнено преди насрочването на нотариалната сделка, а не едва при явяването пред нотариуса.

Как се извършва дарение на имот на дете?

Процедурата започва с правна проверка на собствеността.

Следва да се установи

1. кой действително е собственик на имота,
2. на какво основание е придобит,
3. дали представлява лично имущество или съпружеска имуществена общност
4. има ли ипотеки, възбрани, искови молби, вещни права на трети лица или други вписани тежести.

Имотният регистър позволява да бъдат проверявани собствеността, вещните права и ограниченията върху недвижимия имот.

Следва индивидуализацията на имота по документите за собственост и кадастралните данни.

Обичайно за подготовката на сделката могат да бъдат необходими документи за собственост, актуална данъчна оценка, кадастрална схема или скица, документи за самоличност и гражданско състояние, удостоверение за раждане на детето и други документи според конкретната собственост и начина на нейното придобиване.

Точният комплект документи зависи от конкретния имот и конкретната сделка.

След подготовката нотариусът извършва необходимите проверки и се съставя нотариален акт за дарение на недвижим имот.

Нотариалният акт трябва точно да определя дарителя, надарения, правото, което се прехвърля, и недвижимия имот.

След нотариалното удостоверяване актът се представя за вписване в съответната Служба по вписванията.

За нотариален акт заявяването на вписването се извършва от нотариуса.

Може ли родител да дари имот на детето и да запази право на ползване?

Да. Това е една от най-практичните конструкции при дарение на семейно жилище.

Родителят може да прехвърли собствеността върху имота на детето, като в нотариалния акт си запази пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху целия имот или определена част от него.

Практически детето придобива т.нар. гола собственост, а родителят запазва вещното право да използва имота съобразно съдържанието на учреденото право.

Тази конструкция следва да бъде обсъдена особено внимателно, когато дарителят прехвърля единственото си жилище.

Причината е проста: след чисто дарение без запазено право на ползване дарителят вече не е собственик на имота.

Семейната или моралната договореност, че „родителят ще продължи да живее там“, не осигурява същата вещноправна защита като надлежно учредено и вписано право на ползване.

Кой става собственик след дарението?

При валидно сключен договор за дарение на недвижим имот собственик става надареното дете.

Родителите не могат след това да третират недвижимия имот като свое имущество само защото детето е малолетно или защото те упражняват родителските права.

Семейният кодекс изрично предвижда, че родителите управляват имуществото на детето в негов интерес и с грижата на добър стопанин.

Това е съществена последица от дарението, която следва да бъде разбрана преди подписване на нотариалния акт.

Може ли родителят по-късно да продаде дарения на детето имот?

Не по свое едностранно решение.

След извършване на дарението имотът вече принадлежи на детето.

Ако детето не е навършило 18 години и трябва да бъде извършена продажба, замяна или друго действие на разпореждане с негов недвижим имот, се прилага чл. 130, ал. 3 СК.

Необходимо е разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето, а съдът трябва да установи, че разпореждането не противоречи на интереса му.

Това е една от основните причини дарението да бъде планирано предварително.

Ако например родителите знаят, че след две години ще продават семейното жилище, за да закупят по-голям имот, прехвърлянето на сегашното жилище на малолетното дете може да направи бъдещата сделка значително по-сложна.

Може ли самото дете да дари своя недвижим имот?

По правило не.

Семейният кодекс е категоричен.

Чл. 130, ал. 4 СК предвижда, че дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения от ненавършило пълнолетие дете са нищожни, като законът допуска ограничено изключение само за определени обезпечения при предвидените предпоставки.

Следователно съдебното разрешение по чл. 130, ал. 3 СК не може просто да превърне едно забранено от закона дарение от детето в допустима сделка.

Дължи ли се данък при дарение от родител на дете ?

Един от най-често задаваните въпроси е:

„Колко е данъкът при дарение на имот от родител на дете?“

Отговорът е особено благоприятен.

Съгласно чл. 44, ал. 6 ЗМДТ имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи, не се облагат с данък дарение.

Родител и дете са роднини по права линия.

Същото правило обхваща например и дарение от баба или дядо на внук.

Следователно при обичайното дарение на апартамент от родител на дете местен данък дарение не се дължи.

Това освобождаване обаче не означава, че нотариалната сделка е напълно безплатна.

Остават нотариални разноски, такса за вписване и евентуални разходи за документи и правно обслужване.

От 1 януари 2026 г. чл. 46 ЗМДТ определя данъчната оценка за тези цели в евро.

При облагаеми дарения между братя и сестри и техните деца законовият диапазон е 0,4–0,8%, а между останалите лица извън освободените категории – 3,3–6,6%, като конкретният размер се определя от съответния общински съвет.

Има ли такса за вписване?

Да. Дарението подлежи на вписване в Имотния регистър.

Към това се добавя нотариалната такса, чийто размер също зависи от материалния интерес и конкретната нотариална дейност.

Какво става, ако върху дарения имот има ипотека?

Това е изключително важен практически въпрос.

Дарението не заличава автоматично ипотеката.

Чл. 173 ЗЗД предвижда, че кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, може да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания недвижим имот в чиято собственост и да се намира той.

Следователно, ако родителят дари на детето ипотекиран апартамент, ипотеката по принцип продължава да тежи върху имота.

Това обаче не означава автоматично, че детето става личен длъжник по кредита.

Трябва да се различава личното задължение по кредита от вещната тежест върху придобития недвижим имот.

Именно затова справката за тежести преди дарението е особено важна.

Може ли да се дари чужд недвижим имот?

Практиката на ВКС приема, че дарението на чужда вещ не е само по себе си нищожно, но дарителят, който не е носител на съответното вещно право, не може чрез сделката да прехвърли на надарения повече права, отколкото притежава.

В съдебната практика изрично е приемано, че при дарение на чужда вещ сделката може да остане действителна в облигационните отношения между страните, без да произведе желания вещнопрехвърлителен ефект по отношение на чуждата собственост.

Затова проверката на собствеността преди дарение не е формалност.

Може ли дарението да бъде с условие?

Дарението е безвъзмездна сделка, но законът допуска определени условия или тежести, доколкото те са действителни и не унищожават безвъзмездния характер на правоотношението.

Чл. 226 ЗЗД предвижда, че дарението е нищожно, когато самото дарение или единственият мотив, поради който е направено, противоречи на закона или добрите нрави, както и когато условието или тежестта са невъзможни.

Дарение на бъдещо имущество също е нищожно, а обещанието за бъдещо дарение не произвежда действие.

Поради това клаузи от типа „дарявам ти имота, но срещу това си длъжен да ме гледаш и издържаш до живот“ изискват много внимателен анализ. Когато истинската воля е прехвърляне срещу бъдеща издръжка и гледане, подходящият правен инструмент може да бъде различен от дарението.

Може ли дарението на имот на дете да бъде отменено?

Дарението не може свободно да бъде оттеглено само защото дарителят е променил решението си.

Законът предвижда конкретни основания за отмяна.

Съгласно чл. 227 ЗЗД дарението може да бъде отменено например при определени тежки прояви на неблагодарност на надарения или когато той отказва необходима издръжка на дарителя при наличието на законовите предпоставки.

Искът за отмяна трябва да бъде предявен в едногодишен срок от узнаването на основанието за отмяна.

Следователно твърдението, че дарението е „напълно необратимо“, не е юридически точно.

По-точно е да се каже, че след валидното му извършване дарителят не разполага с общо право едностранно да си поиска имота обратно, а отмяната е възможна само при конкретните законови основания.

Може ли друго дете да оспори дарението след смъртта на родителя?

Това е един от най-важните въпроси при семейното имуществено планиране.

Дарението, извършено приживе, може впоследствие да има отношение към запазената част на наследниците.

Законът за наследството защитава запазената част на определени наследници – низходящи, родители и съпруг.

Чл. 28 ЗН постановява, че наследодателят не може чрез дарения или завещателни разпореждания да накърнява тяхната запазена част.

А когато такава част е накърнена, наследникът може при предпоставките на чл. 30 ЗН да поиска намаляване на дарението до размера, необходим за възстановяването ѝ.

Например родител с две деца не следва автоматично да приема, че чрез даряването на цялото си имущество само на едното дете окончателно изключва другото от всякаква наследствена защита.

При откриване на наследството направените приживе дарения могат да бъдат включени при изчисляването на наследствената маса според правилата на чл. 31 ЗН.

Това не означава, че всяко дарение на едно от децата е недействително.

Сделката е валидна, но след смъртта на дарителя може да възникне претенция за намаляване, ако е накърнена законово защитена запазена част.

Каква е запазената част на децата?

Законът за наследството определя различни размери според кръга на наследниците.

Когато наследодателят няма преживял съпруг, запазената част на едно дете е 1/2, а при две или повече деца общата запазена част на низходящите е 2/3 от наследството.

Когато има и преживял съпруг, изчислението е различно.

Чл. 29 ЗН определя конкретното съотношение между запазената и разполагаемата част.

Ето защо при значителни дарения на недвижимо имущество предварителният наследствен анализ е силно препоръчителен.

Дарение или завещание – кое е по-добре?

Двата института имат различен ефект.

При дарението собствеността се прехвърля приживе.

При завещанието собствеността остава на завещателя до неговата смърт и наследственото разпореждане поражда последици едва след откриване на наследството.

Следователно родител, който дари единственото си жилище на детето, вече не е негов собственик, освен ако не си е запазил ограничено вещно право, например право на ползване.

При завещание собствеността остава на завещателя през целия му живот.

И даренията, и завещанията могат да бъдат засегнати от правилата за запазена част по Закона за наследството.

Изборът следователно не трябва да се прави единствено според това коя процедура изглежда по-евтина.

Дарение или покупко-продажба на имот на дете?

И тук правните последици са различни.

При дарението няма насрещна цена и сделката е безвъзмездна.

При покупко-продажбата има реално задължение за плащане на цена.

Използването на привидна покупко-продажба само с цел прикриване на действително дарение създава рискове, защото чл. 17 ЗЗД урежда симулативните сделки и при доказана привидност значение получава действителната прикрита воля на страните, ако са изпълнени изискванията за нейната валидност.

Затова правната форма трябва да съответства на действителното икономическо намерение.

Какви рискове трябва да бъдат проверени преди дарението?

Преди подписване на нотариален акт за дарение препоръчваме да бъдат проверени поне следните обстоятелства:

• собствеността и пълната история на правото на собственост;
• наличие на ипотека, възбрана, искова молба, право на ползване или други тежести;
• дали имотът е лично имущество или съпружеска имуществена общност;
• кой ще представлява малолетното или непълнолетното дете;
• налице ли е конфликт на интереси и необходимост от особен представител;
• желае ли дарителят да запази пожизнено право на ползване;
• как бъдещото дарение ще се отрази на запазените части на други наследници;
• планира ли семейството бъдеща продажба на имота преди детето да стане пълнолетно;
• съответстват ли документите за собственост на кадастралните данни;
• има ли висящи спорове или претенции на трети лица.

Дарение на единствено жилище ?

Дарението на единствен недвижим имот изисква особено внимателна преценка.

След прехвърлянето дарителят престава да бъде собственик.

Ето защо в много случаи е разумно да бъде обсъдено запазването на пожизнено право на ползване, особено ако дарителят възнамерява да продължи да живее в жилището.

Необходимо е също да се прецени:

дали има други наследници със запазена част;

дали имотът може да се наложи да бъде продаден преди пълнолетието на детето;

дали върху него има тежести;

и дали дарението е действително най-подходящият правен способ за целта на семейството.

Правна помощ при дарение на имот на дете

Дарението между родител и дете на пръв поглед изглежда сравнително лесна нотариална сделка. В действителност то може да постави въпроси от вещното, семейното, облигационното, наследственото и данъчното право.

Особено внимателен анализ е необходим, когато детето е малолетно, двамата родители са дарители, имотът е семейна имуществена общност, има ипотека или други тежести, дарителят иска да запази право на ползване или има други наследници със запазена част.

Правната проверка преди нотариалното изповядване може да предотврати бъдещи спорове относно действителността на сделката, представителството на детето, продажбата на имота или наследствените права.

ВАЖНО: При дарение на единственото жилище на родител на дете е препоръчително предварително да се обсъди запазването на пожизнено право на ползване за дарителя и последиците от бъдещо разпореждане с имота.

За консултация и подготовка на документи за дарение на недвижим имот на дете, проверка на собствеността, представителството на малолетно или непълнолетно дете, запазено право на ползване и наследствени последици можете да се свържете с нас:

Тел.: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Настоящият материал има общ информационен характер. Всеки договор за дарение следва да бъде анализиран според конкретната собственост, семейното положение, възрастта на детето, вписаните тежести и наследствения кръг към конкретния случай.

Може ли родител да дари апартамент на малолетното си дете?

Да. Малолетното дете може да бъде собственик на недвижим имот. Необходимо е обаче правилно да бъде уредено приемането на дарението и представителството му.

Дължи ли се данък при дарение от родител на дете?

Не. Дарението между роднини по права линия е освободено от местен данък върху дарението съгласно чл. 44, ал. 6 ЗМДТ.

Дължи ли се нотариална такса?

Да. Освобождаването от данък дарение не премахва нотариалните и вписвателните разноски.

Нужно ли е разрешение от Районния съд за самото получаване на имота?

По правило не само защото детето придобива имот. Разрешението по чл. 130, ал. 3 СК е необходимо при последващо разпореждане с недвижимо имущество, което вече принадлежи на детето.

Кога се назначава особен представител?

Когато е налице противоречие между интереса на родителя и интереса на детето – чл. 129, ал. 2 СК. Това трябва да се прецени конкретно според страните и структурата на сделката.

Може ли родителят да продаде имота след дарението?

Не като собствен имот. След дарението собственик е детето. Докато то е непълнолетно, разпореждането с негов недвижим имот изисква съдебно разрешение по чл. 130, ал. 3 СК.

Може ли родителят да остане да живее в имота?

Да, като особено сигурна конструкция е в нотариалния акт да бъде запазено пожизнено вещно право на ползване.

Може ли дарението да бъде отменено?

Да, но само при предвидените в закона основания. Дарителят не може произволно да отмени дарението само защото е променил решението си. Чл. 227 ЗЗД урежда основанията и едногодишния срок за предявяване на иска.

Може ли брат или сестра на надареното дете да оспори дарението?

След смъртта на дарителя може да възникне иск за намаляване на дарението, ако то накърнява запазена наследствена част. Това не означава автоматично нищожност на дарението.

Може ли да се дари ипотекиран апартамент?

Възможно е, но ипотеката не изчезва само поради прехвърлянето. Ипотекарният кредитор запазва правото си да се удовлетвори от ипотекирания недвижим имот независимо от промяната на собствеността.

Може ли баба да дари имот на внуче без данък?

Да. Баба/дядо и внук са роднини по права линия, поради което се прилага освобождаването по чл. 44, ал. 6 ЗМДТ.