Грешка в кадастралната карта

Често пъти към нас се обръщат клиенти с въпроса как се извършва поправка на грешка в кадастралната карта

Това са случаите, когато границите на имота не съответстват на действителното положение, липсва част от имота, налице е несъответствие в площта или данните в кадастралния регистър създават риск при сделка, делба, строителство или съдебен спор.

Именно в такива случаи правилният правен подход е от съществено значение, защото кадастралната карта не е просто техническа основа, а система с пряко значение за правото на собственост, индивидуализацията на имота и правната сигурност при разпореждане с недвижими имоти.

Кадастърът и имотният регистър са в основата на всяка сигурна сделка с недвижим имот в България.

Когато в кадастралната карта има непълнота, грешка или несъответствие, това може да доведе до отказ на нотариална сделка, проблеми при издаване на скица, затруднения при делба, спорове със съседи, отказ за нанасяне на сграда или необходимост от водене на съдебно производство.

Поради това законът урежда специален ред за поддържане на кадастралната карта и кадастралните регистри в актуално състояние.

Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗКИР кадастралната карта и кадастралните регистри се изменят при установяване на промени в границите, непълноти или грешки, явна фактическа грешка, новопостроени или премахнати сгради, изменения в данните за имотите и зони на ограничения.

Какво представлява грешка в кадастралната карта?

По действащия закон непълнотите или грешките са вид несъответствие в данните на кадастъра.

В официалния текст на ЗКИР е посочено, че „непълноти или грешки“ са несъответствия в границите на поземлените имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние.

Това означава, че когато на терен, по документи за собственост или по предходни планове имотът има едни граници, а в кадастралната карта е отразен по друг начин, може да е налице основание за процедура по чл. 54 ЗКИР.

На практика най-често се срещат следните случаи на грешка в кадастралната карта:

• част от имота е заснета към съседен имот;
• площта по кадастър не съответства на собственическите документи и действителното положение;
• границите са нанесени по ограда, която не съответства на правото на собственост;
• сграда, пристройка или самостоятелен обект не е отразен правилно;
• в кадастралния регистър е записано неправилно лице или е налице несъответствие с титула за собственост;
• при изработването на кадастралната карта е пропуснат имот или част от него.

Какво гласи чл. 54 ЗКИР?

Тук е важно да се направи точна правна корекция.

Действащият чл. 54 ЗКИР урежда не общо задължение за изпращане на актове в кратък срок, а именно реда за допълване или поправяне на непълнота или грешка в кадастралната карта и кадастралния регистър.

Законът предвижда, че непълнотата или грешката се допълва или поправя от службите по геодезия, картография и кадастър въз основа на писмени доказателства и проект за изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти.

Още по-важна е ал. 2 на чл. 54 ЗКИР:

когато непълнотата или грешката е свързана със спор за материално право, тя се отстранява след решаване на спора по съдебен ред.

Законът изрично предвижда, че при необходимост съдът може да възложи на вещо лице, правоспособно по кадастър, изработване на комбинирана скица с координати на граничните точки, а влязлото в сила съдебно решение, придружено от проект за изменение, е основание за изменение на кадастралната карта.

Поправка на грешка в кадастъра

Това е един от най-важните практически въпроси.

Ако има чисто техническо несъответствие, което може да бъде доказано с документи и проект, без спор между заинтересованите лица относно самото право на собственост, тогава обичайно се следва административният ред пред съответната СГКК.

Когато обаче спорът всъщност е за това кому принадлежи спорната площ, къде точно минава границата според правото на собственост или дали част от имота е неправилно придадена към съседен имот, тогава е налице спор за материално право и въпросът трябва да бъде решен от съда.

Тълкувателната практика на ВКС е особено важна тук.

В Тълкувателно решение № 8/2014 г. ОСГК на ВКС е разяснено, че при спор за материално право искът по чл. 54, ал. 2 ЗКИР не зависи от това дали предварително е проведена административна процедура или дали администрацията е постановила отказ.

ВКС приема, че съществуването на спора е обективният факт, който обуславя правния интерес от иска, а предварителен отказ от СГКК не е условие за допустимост на съдебната защита.

Това има сериозно значение за собствениците.

Когато администрацията твърди, че е налице спор между съседи, или когато самите документи показват конкуриращи се права върху една и съща площ, правилният ход често не е продължаване на административната преписка

Предявяване на иск по чл. 54, ал. 2 ЗКИР, съответно съчетаване на претенцията с искова защита на собствеността според конкретния казус.

Процедурата по поправка на грешка в кадастралната карта?

Производството по изменение на кадастралната карта започва по заявление от собственик, друго лице, когато това е предвидено в закон, или въз основа на служебно постъпила информация от административен орган.

Законът предвижда и уведомяване на заинтересованите лица по реда на АПК при започване на производството, а за определени по-големи територии уведомяването може да се извърши чрез обявление в „Държавен вестник“.

За извършване на изменението се изработва проект в цифров вид, изготвен от правоспособно лице по кадастър, като при допълване на непълноти или поправяне на грешки проектът съдържа и данни от геодезически измервания.

Това означава, че в повечето случаи успешната защита не може да се базира само на нотариален акт или устни твърдения, а изисква пълна техническа и правна подготовка.

Официалните указания на АГКК потвърждават, че към заявлението задължително се прилагат доказателствата, които удостоверяват релевантните факти и обстоятелства.

При искане за отстраняване на непълнота или грешка се прилагат именно доказателства за съществуващите факти и обстоятелства към момента на одобряване на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Непредставянето на такива доказателства се счита за недостатък на искането.

В какъв срок се произнася СГКК?

Според официалните указания на АГКК срокът за извършване на изменение в КККР по чл. 57, ал. 1 АПК е до 14 дни, а при отстраняване на непълноти или грешки – до 1 месец по чл. 57, ал. 5 АПК.

АГКК изрично посочва също, че срокът спира, ако заявлението е нередовно или липсват необходимите документи, като изпълнението продължава след отстраняване на недостатъците.

След изтичане на срока е възможно да възникне хипотеза на мълчалив отказ по чл. 58, ал. 1 АПК.

Това е важно за практиката, защото много собственици остават в заблуждение, че преписката „се движи“, без реално да са изпълнени законовите изисквания или без да следят началния момент на срока.

Правилният процесуален контрол върху срока и върху редовността на преписката често е решаващ за крайния успех.

Кой може да подаде искане ?

По ЗКИР изменението може да се иска от собственик, от друго лице, когато това е предвидено в закон, или да започне служебно.

Практиката на ВКС, отразена и в бюлетина на съда, подчертава, че искането за поправка по чл. 54, ал. 1 ЗКИР може да бъде подадено от всяко едно от заинтересованите лица.

На сайта на АГКК е посочено също, че при заявяване на услуги на гише заявлението се попълва електронно от служител на СГКК или от оправомощено лице, включително правоспособно лице по кадастър, а за част от дейностите проектите и електронното подаване са достъпни именно чрез правоспособни лица по кадастър.

Какво става, ако има спор със съсед?

Когато спорът е за това чия е частта от имота, къде минава границата според вещното право или дали една реална част е заснета неправилно, административното производство не може да замести съдебното решаване на вещния спор.

Точно затова чл. 54, ал. 2 ЗКИР насочва към съдебен ред.

ВКС приема, че искът по тази разпоредба има самостоятелно значение и в определени случаи е обуславящ спрямо следващ спор за собственост, тъй като чрез него се установява пространственият обхват на правото към момента на одобряване на кадастралната карта.

Именно затова при спор за граница между съседни имоти е опасно да се разчита само на ограда, старо владение или устни уговорки.

Необходим е цялостен анализ на титулите за собственост, плановете, кадастралните данни, историята на имота и техническата експертиза.

В противен случай опитът за „поправка“ в кадастъра може да се окаже неадекватен способ за разрешаване на реалния спор.

Разлика между „непълнота“ и „явна фактическа грешка“?

Тази разлика е важна и често се бърка в практиката. Законът разглежда отделно непълнотите или грешките по чл. 51, ал. 1, т. 2 ЗКИР и явната фактическа грешка по т. 3.

За явната фактическа грешка е предвиден специален ред в чл. 53б ЗКИР.

По тази процедура АГКК действа въз основа на проект, а в определени случаи се изработва карта на контактната зона, списък на засегнатите имоти и проект за изменение, който се разглежда от комисия.

Следователно не всяка грешка в кадастъра е „явна фактическа грешка“.

Неправилната правна квалификация на проблема може да доведе до неподходящо заявление, до отказ или до загуба на време.

Преди започване на процедурата трябва да се прецени дали се касае за несъответствие в границите, за техническа грешка, за проблем в източниците на кадастъра или за истински спор за собственост.