Договорът следва да бъде съобразен с вида на жилището, обзавеждането, срока, размера на депозита, начина на плащане, допустимия брой обитатели и възможностите за прекратяване.

Какво представлява договорът за наем?

Съгласно чл. 228 от Закона за задълженията и договорите с договора за наем наемодателят предоставя определена вещ за временно ползване, а наемателят се задължава да заплаща уговорената цена.

Правната уредба на наемните отношения се съдържа основно в чл. 228–239 ЗЗД.

Основните елементи на договора са:

конкретно определен имот;
предоставяне на временно ползване;
уговорена наемна цена;
права и задължения на двете страни.

Наемодателят не е задължително да бъде собственик на имота във всяка възможна хипотеза, но наемателят трябва да провери на какво основание лицето има право да предоставя жилището.

Когато договорът се подписва от пълномощник, следва да бъде представено валидно пълномощно.

Задължителен ли е писменият договор за наем?

По общото правило договорът за наем не е формален договор.

Това означава, че законът не изисква непременно писмена форма, за да възникне наемно правоотношение.

На практика обаче писменият договор за наем е абсолютно необходим за защита на страните.

При устна уговорка може да бъде изключително трудно да се докажат:

размерът на наема;
датата на падежа;
размерът и предназначението на депозита;
срокът на договора;
разпределението на разходите;
състоянието на обзавеждането;
договореното предизвестие;
основанията за прекратяване;
разрешението за домашни любимци;
броят на лицата, които могат да обитават имота.

Писменият договор не е само административна формалност.

Той е основното доказателство при спор между наемодателя и наемателя.

Какво трябва да съдържа договорът за наем на апартамент?

Добре изготвеният договор трябва да съдържа поне следните клаузи.

Данни на страните

Необходимо е да бъдат посочени точните имена, ЕГН или данни за юридическото лице, адресите за кореспонденция и координатите за връзка.

Следва да се уговори на кой адрес ще се изпращат предизвестия, покани и други официални изявления.

Точно описание на жилището

Адресът трябва да бъде изписан подробно, включително:

населено място;
улица и номер;
вход;
етаж;
номер на апартамент;
прилежащи помещения;
гараж или паркомясто;
предоставено обзавеждане.

При наличие на идентификатор по кадастралната карта е препоръчително той също да бъде посочен.

Срок на договора

Договорът може да бъде срочен или безсрочен.

Съгласно чл. 229 ЗЗД договорът за наем по общото гражданско право не може да бъде сключен за срок, по-дълъг от десет години, освен когато наемът представлява търговска сделка.

Лице, което има право да извършва само действия по обикновено управление, не може да сключва договор за повече от три години.

Необходимо е договорът да урежда:

началната дата на наема;
срока;
възможността за продължаване;
срока на предизвестието;
основанията за предсрочно прекратяване.

Наемна цена

Наемът трябва да бъде определен ясно, включително:

размер;
валута;
падеж;
начин на плащане;
банкова сметка;
последици при забава;
възможност за актуализация.

Препоръчително е плащанията да се извършват по банков път с изрично основание, например „наем за месец септември 2026 г.“.

При плащане в брой наемодателят следва да издава разписка.

Липсата на доказателство за плащането може да доведе до спор дали наемът действително е платен.

Какъв депозит може да поиска наемодателят?

Законът не определя фиксиран размер на гаранционния депозит при жилищен наем.

Размерът се договаря свободно между страните.

В практиката депозитът често е равен на един или два месечни наема, но това не е задължително законово правило.

В договора трябва да бъде уточнено за какво служи депозитът:

неплатен наем;
неплатени консумативи;
щети по имота;
липсващи вещи;
разходи за почистване;
други конкретно определени задължения.

Необходимо е да се посочи и срокът, в който депозитът ще бъде възстановен след освобождаване на жилището.

Клауза, която позволява на наемодателя автоматично да задържи целия депозит при всяко прекратяване, може да доведе до спор. Следва да се прави разграничение между:

обезпечителен депозит;
неустойка;
предплатен последен наем;
обезщетение за причинени вреди.

Тези понятия имат различно предназначение и не трябва да се смесват.

Може ли депозитът да се използва като последен наем?

Само ако това е изрично уговорено или ако наемодателят даде съгласие.

Наемателят не може едностранно да заяви, че няма да плати последния месечен наем, защото собственикът разполага с депозит. Депозитът обичайно обезпечава и други задължения, включително сметки, които могат да бъдат отчетени след напускането.

Подобно едностранно прихващане може да доведе до претенция за неплатен наем.

Защо е необходим приемо-предавателен протокол?

Приемо-предавателният протокол е един от най-важните документи при наем на апартамент.

Той следва да бъде подписан при предаването на жилището и да съдържа:

състоянието на всяко помещение;
видими повреди;
мебели и електроуреди;
брой предоставени ключове;
показания на електромер, водомер и топломер;
снимки на жилището;
установени дефекти;
дата на фактическото предаване.

Без подробен протокол е трудно да се установи дали дадена повреда е съществувала преди наемането или е причинена от наемателя.

Към протокола могат да бъдат приложени снимки, подписани или изпратени между страните по начин, който доказва датата и съдържанието им.

Кой плаща ремонтите в наетия апартамент?

Това е един от най-честите въпроси при наем на жилище.

По принцип дребните поправки, свързани с обикновеното използване, са за сметка на наемателя.

По-съществените повреди, които не са причинени виновно от него, обичайно са задължение на наемодателя.

В договора трябва конкретно да се разпределят разходите за:

електроуреди;
отоплителна система;
бойлер;
климатик;
ВиК инсталация;
електрическа инсталация;
дограма;
течове;
ключалки;
боядисване;
аварийни ремонти;
ремонти на общите части.

Наемателят следва незабавно да уведоми наемодателя за повреда, която може да причини допълнителни вреди.

Ако не го направи, може да възникне отговорност за увеличаването на щетите.

Как се разпределят консумативите и таксите?

В договора трябва ясно да се посочи кой заплаща:

електроенергия;
вода;
отопление;
интернет и телевизия;
такси за входа;
асансьор;
охрана;
управление и поддръжка;
фонд „Ремонт и обновяване“;
местни данъци и такси.

Не всички задължения към етажната собственост следва автоматично да бъдат прехвърляни върху наемателя.

Разходите, свързани с текущото обитаване, могат да бъдат възложени на наемателя.

Разходите, свързани със собствеността и основни подобрения, по правило следва да останат за сметка на собственика, освен ако страните са постигнали допустима и ясна уговорка.

Какви задължения има наемателят в етажната собственост?

Наемателят и останалите обитатели трябва да спазват правилника за вътрешния ред и да използват жилището и общите части, без да създават пречки или опасност за останалите обитатели.

ЗУЕС урежда задължения, свързани с поддържането на общите части, спазването на вътрешния ред, обезщетяването на причинени вреди и вписването на обитателите в книгата на етажната собственост.

В договора е препоръчително да се предвиди задължение на наемателя:

да спазва решенията на общото събрание;
да не нарушава часовете за почивка;
да не извършва незаконна дейност;
да не складира опасни вещества;
да не променя общите части;
да носи отговорност за поведението на своите гости.

Може ли да се отглеждат домашни любимци?

Отглеждането на домашен любимец следва да бъде изрично уредено в договора.

Може да се уточнят:

видът и броят на животните;
задължението за спазване на вътрешния ред;
почистването на общите части;
отговорността за шум и вреди;
размерът на допълнителния депозит;
възстановяването на повредени мебели или настилки.

Общата забрана или общото разрешение често не са достатъчни.

По-сигурно е условията да бъдат конкретизирани.

Какво трябва да се провери преди наемане на апартамент?

Преди подписването на договор наемателят трябва да провери както жилището, така и правото на лицето да го отдава.

Проверка на собствеността

Добре е да се поиска документ за собственост или друг документ, удостоверяващ правото за отдаване под наем.

Когато имотът има няколко съсобственици, трябва да се провери дали лицето, което подписва, разполага с необходимото съгласие или представителна власт.

Проверка на пълномощното

Когато договорът се сключва чрез представител, следва да се провери:

кой е упълномощителят;
за кой имот се отнася пълномощното;
има ли право представителят да определя цена;
има ли право да получава наема и депозита;
има ли право да прекратява договора.

Проверка на задълженията

Препоръчително е да бъдат проверени последните фактури за електричество, вода, отопление и такси към етажната собственост.

Началните показания трябва да бъдат вписани в приемо-предавателния протокол.

Оглед на района

Освен правната проверка, наемателят трябва да проучи:

транспортните връзки;
възможностите за паркиране;
платените зони;
нивото на шум;
състоянието на сградата;
достъпа до магазини, училища и паркове;
предстоящи строителни дейности;
начина на отопление;
прогнозните месечни разходи.

Огледът е препоръчително да бъде направен и през различни части на деня.

Паркомясто или гараж включени ли са в наема?

Не трябва да се приема, че използването на паркомясто е включено само защото е показано при огледа.

Договорът трябва да посочва:

дали се предоставя гараж или паркомясто;
точното му местоположение;
дали е самостоятелен обект;
дали е обща част с разпределено ползване;
има ли отделна цена;
предоставя ли се дистанционно управление;
кой заплаща таксите за достъп и поддръжка.

При платени зони за паркиране трябва отделно да се провери дали наемателят може да получи съответното разрешение според местните правила.

Може ли наемодателят да влиза в апартамента?

Собствеността върху жилището не означава, че наемодателят може да влиза по всяко време и без знанието на наемателя.

След предаването на имота наемателят има право да го използва спокойно съобразно договора.

В договора може да се предвиди право на периодичен оглед, но то трябва да се упражнява разумно:

след предварително уведомяване;
в подходящ час;
в присъствието на наемателя;
с конкретна цел;
без неоправдано нарушаване на ползването.

Изключение може да има при авария или непосредствен риск от значителни вреди.

Може ли наемателят да преотдава апартамента?

Възможността за пренаемане трябва да бъде изрично уредена.

Наемодателят може да забрани:

отдаване на трети лица;
краткосрочно туристическо настаняване;
предоставяне чрез онлайн платформи;
използване като офис;
регистрация на търговско дружество;
настаняване на лица извън посочените в договора.

Нарушението на подобна клауза може да бъде основание за прекратяване и търсене на обезщетение.

Може ли да се направи адресна регистрация?

Въпросът за настоящ или постоянен адрес трябва да бъде обсъден предварително.

Договорът може да съдържа задължение след прекратяването на наема наемателят да предприеме необходимите действия за промяна на адресната регистрация, когато това е приложимо.

Самата адресна регистрация не превръща наемателя в собственик и не му създава вещно право върху имота.

Тя обаче може да породи практически затруднения, поради което отношенията трябва да бъдат уредени ясно.

Нужна ли е нотариална заверка на договора?

Нотариалната заверка на подписите не е задължителна за обикновен договор за наем.

Тя обаче може да осигури допълнителна доказателствена и процесуална сигурност.

Договор с нотариална заверка на подписите, съдържащ ясно определени и изискуеми парични задължения, може при наличие на законовите предпоставки да бъде използван в заповедното производство по чл. 417 ГПК.

В съдебната практика договор за наем с нотариално заверени подписи се разглежда като възможен документ за незабавно изпълнение относно удостовереното парично задължение.

Нотариалната заверка сама по себе си не гарантира автоматично уважаване на всяка претенция.

Задължението трябва да бъде формулирано достатъчно ясно и да е установимо от документа.

Кога договорът за наем се вписва в Имотния регистър?

Договорите за наем на недвижим имот за срок, по-дълъг от една година, могат да бъдат вписани.

Вписването има значение най-вече за противопоставимостта на договора спрямо трети лица.

При прехвърляне на имота вписаният договор може да остане в сила спрямо приобретателя съобразно правилата на чл. 237 ЗЗД.

Правилникът за вписванията урежда реда и формалните изисквания към вписването, като действащата му редакция включва измененията, обнародвани до края на 2025 г.

Вписването е особено важно за наемател, който:

сключва дългосрочен договор;
инвестира значителни средства в имота;
извършва подобрения;
желае защита при бъдеща продажба;
използва имота за стопанска дейност.

Какво се случва, ако собственикът продаде апартамента?

Продажбата не води при всички случаи автоматично до незабавно прекратяване на наема.

Последиците зависят от:

срока на договора;
наличието на достоверна дата;
вписването;
владението на наемателя;
уговорките между страните;
момента на прехвърляне.

При договор за повече от една година вписването е най-силната защита на наемателя срещу последващ приобретател.

Преди подписване на дългосрочен договор следва да се обсъди дали договорът да бъде нотариално заверен и вписан.

Как се прекратява безсрочният договор за наем?

По общото правило всяка страна може да прекрати безсрочния договор с едномесечно предизвестие, освен ако е уговорен друг допустим срок.

Изявлението за прекратяване трябва да бъде доказуемо.

Практически подходящи способи са:

нотариална покана;
препоръчано писмо с обратна разписка;
куриерска пратка с удостоверено съдържание;
лично връчване срещу подпис;
уговорен електронен адрес, когато договорът признава този начин за кореспонденция.

Самото изпращане на съобщение не винаги доказва неговото получаване и съдържание.

Може ли срочният договор да бъде прекратен с предизвестие?

Това зависи от конкретните клаузи.

Срочният договор обичайно действа до изтичане на срока.

Страните обаче могат да уговорят право на предсрочно прекратяване с предизвестие.

Необходимо е да бъдат определени:

срокът на предизвестието;
има ли неустойка;
прилага ли се право на прекратяване и за двете страни;
как се процедира при неплатен наем;
какво се случва при системни нарушения;
как се доказва връчването.

Неясната клауза може да доведе до спор дали прекратяването е породило действие.

Как се прекратява договорът при неплатен наем?

Неплащането е неизпълнение на основно задължение на наемателя.

Наемодателят следва да изпрати писмена покана, в която да посочи:

неплатените периоди;
точния размер;
начислените лихви или неустойки;
срок за доброволно плащане;
основанието за прекратяване;
дата за освобождаване на имота.

Дали е необходим допълнителен срок за изпълнение зависи от договора и приложимите правила на ЗЗД.

Неправилно формулираното изявление може да доведе до спор дали договорът е валидно прекратен.

Може ли собственикът сам да смени ключалката?

Самоволното отстраняване на наемателя е изключително рисково.

Дори при неплатен наем собственикът не следва самоволно:

да сменя ключалките;
да изнася вещи;
да прекъсва ток или вода;
да влиза без съгласие;
да задържа имущество като обезпечение;
да използва физическа принуда.

Когато наемателят отказва да освободи имота, следва да се използва законоустановеният съдебен ред.

Правото на собственост не отменя задължението спорът да бъде разрешен чрез допустимите правни процедури.

Как се събират неплатени наеми?

Наемодателят може да претендира:

неплатен наем;
неплатени консумативи;
законна лихва;
уговорена неустойка;
обезщетение за вреди;
обезщетение за ползване след прекратяването;
съдебни разноски.

Според вида на документите може да се използва:

заповедно производство по чл. 410 ГПК;
производство по чл. 417 ГПК при наличие на подходящ документ;
осъдителен иск;
иск за предаване на имота;
обезпечително производство.

Точният ред зависи от съдържанието на договора и наличните доказателства.

Дължи ли наемателят обезщетение след прекратяване?

Ако след прекратяването наемателят продължи да държи имота срещу противопоставянето на наемодателя, може да възникне задължение за обезщетение.

Обезщетението не винаги е идентично с предишния месечен наем.

Размерът може да бъде предмет на доказване според конкретната претенция, уговорките и пазарното ползване.

Наемодателят трябва ясно да се противопостави на продължаващото ползване и да разполага с доказателства за това.

Как се връща апартаментът?

Връщането следва да бъде оформено с окончателен приемо-предавателен протокол.

В него се отбелязват:

датата на освобождаване;
състоянието на имота;
показанията на измервателните уреди;
върнатите ключове;
установените липси;
установените повреди;
неплатените сметки;
срокът за връщане на депозита.

Предаването на ключовете е съществен факт, който трябва да бъде удостоверен.

При отказ на една от страните да подпише протокол следва да се съберат други доказателства – свидетели, снимки, нотариален протокол или писмена кореспонденция.

Кога наемодателят може да задържи депозита?

Депозитът може да бъде задържан до размера на действително обезпечените задължения, например:

неплатен наем;
неплатени сметки;
доказани повреди;
липсващо обзавеждане;
договорена неустойка;
други изрично посочени вземания.

Обичайното износване не следва автоматично да се третира като виновно увреждане.

Наемодателят трябва да може да докаже:

първоначалното състояние;
състоянието при връщането;
конкретната повреда;
причинната връзка;
стойността на ремонта или замяната.

Без входящ и изходящ протокол задържането на депозита често става предмет на спор.

Как се облага доходът от наем ?

Доходите от наем на физически лица подлежат на облагане по правилата на ЗДДФЛ.

НАП посочва, че общата ставка за облагаемите доходи на физически лица е 10% върху данъчната основа, а доходите от наем могат да подлежат и на авансово облагане.

При определяне на облагаемия доход от наем се прилагат нормативно признатите разходи по действащия данъчен режим.

Кой удържа авансовия данък зависи и от това дали платецът е:

физическо лице;
предприятие;
самоосигуряващо се лице.

Наемодателят следва да съхранява договора, банковите извлечения, платежните документи и справките за получените суми.

След въвеждането на еврото от 1 януари 2026 г. задълженията и плащанията към НАП се отчитат в евро съгласно правилата за превалутиране и закръгляване.

За конкретно данъчно изчисление е необходима проверка на статута на наемодателя, вида на наемателя и периода на получаване на дохода.

Въпроси на наемодателя?

Най-често се допускат следните пропуски:

договорът е копиран от интернет;
не е проверена самоличността на наемателя;
депозитът не е ясно уреден;
липсва приемо-предавателен протокол;
няма снимки;
плащанията се получават без разписки;
не е уговорен ред за връчване;
няма клауза за достъп при авария;
не е ограничено пренаемането;
няма правила за домашни любимци;
прекратяването е уредено неясно;
доходът от наем не се декларира;
собственикът предприема самоуправни действия.

Въпроси на наемателя?

Наемателите често:

плащат депозит преди проверка на собствеността;
не изискват договор;
не получават разписка;
не документират дефектите;
не проверяват старите задължения;
приемат устни обещания;
не четат клаузите за прекратяване;
не проверяват реалните разходи;
използват депозита като последен наем без съгласие;
напускат без протокол и доказателство за предадени ключове.

Как адвокатът помага при наем на апартамент?

Правната помощ е полезна както преди подписването, така и при възникнал спор.

Адвокатът може да извърши:

проверка на собствеността;
проверка на представителната власт;
изготвяне на индивидуален договор;
преглед на предложен договор;
изготвяне на приемо-предавателен протокол;
договаряне на депозит и неустойки;
подготовка на нотариална покана;
прекратяване на договора;
събиране на неплатени наеми;
защита при неправомерно задържан депозит;
иск за освобождаване на имота;
процесуално представителство.

Предварителната правна проверка обикновено е значително по-ефективна от разрешаването на вече възникнал съдебен спор.

Нашият съвет

Правилно изготвеният договор за наем защитава едновременно собственика и наемателя.

В него трябва ясно да бъдат уредени:

наемната цена;
депозитът;
консумативите;
ремонтите;
срокът;
предизвестието;
достъпът до имота;
домашните любимци;
пренаемането;
отговорността за вреди;
редът за предаване и връщане на жилището.

Подписването на кратък стандартен образец без проверка на собствеността и без приемо-предавателен протокол може да доведе до неплатени наеми, загубен депозит, спор за щети или продължително съдебно производство.

За правна консултация, изготвяне или преглед на договор за наем на апартамент, както и за съдействие при неплатен наем или отказ за връщане на депозит, можете да се свържете с нас:

Телефон: 0897 90 43 91
E-mail: office@lawyer-bulgaria.bg

Настоящата публикация има информационен характер и не представлява индивидуален правен или данъчен съвет

Трябва ли договорът за наем да бъде нотариално заверен?

Не. Нотариалната заверка не е задължителна, но може да осигури допълнителна доказателствена и процесуална защита.

Може ли договорът да бъде устен?

По принцип може, но устният договор създава сериозни доказателствени рискове. Препоръчително е винаги да има писмен договор.

Колко депозита може да поиска собственикът?

Законът не определя фиксиран брой депозити. Размерът се договаря между страните и трябва да бъде ясно записан.

Може ли наемодателят да задържи целия депозит?

Само ако има договорно и фактическо основание за това. Задържаните суми следва да съответстват на конкретни неплатени задължения или доказани вреди.

Може ли собственикът да влиза без предупреждение?

По принцип не. След предоставянето на жилището наемателят има право на спокойно ползване. Достъпът следва да бъде предварително уговорен, освен при авария или непосредствен риск.

Кой плаща повредения бойлер?

Отговорът зависи от причината за повредата. Ако тя е резултат от нормална амортизация, разходът обичайно е за наемодателя. Ако е причинена виновно от наемателя, той може да носи отговорност.

Може ли наемателят да не плати последния наем заради депозита?

Не и без съгласие на наемодателя. Депозитът не е автоматично предплатен последен наем.

Как се доказва платеният наем?

Най-сигурно е чрез банков превод с точно основание. При плащане в брой трябва да бъде издадена разписка.

Какво става, ако наемателят не напусне?

Наемодателят следва да използва съдебния ред за предаване на имота и събиране на дължимите суми. Самоволното отстраняване е правно рисково.

Трябва ли договорът да се впише?

Вписването е особено важно при договор за повече от една година, когато се цели противопоставимост спрямо бъдещ приобретател.

Декларира ли се доходът от наем?

Да. Доходите от наем подлежат на деклариране и облагане по правилата на ЗДДФЛ. Конкретният ред зависи от вида на платеца и получателя.

5/5 - (6 votes)

Следете ни в Google News

Добави ни в предпочитани източници в Google →