Ако наемателя не иска да напусне ?

Много често хора, отдаващи имоти ни питат какво следва да направят, ако наемателя не иска да напусне ?

Много собственици на апартаменти, къщи, магазини, офиси и други недвижими имоти се сблъскват с един и същ проблем: договорът за наем е изтекъл или е прекратен, но наемателят не иска да напусне имота.

В подобна ситуация наемодателят не трябва да действа прибързано.

Обстоятелството, че той е собственик на имота, не му дава право самоволно да сменя ключалките, да изнася вещите на наемателя или да прекъсва електроснабдяването и водоснабдяването.

Законосъобразният начин за освобождаване на имота е:

1. валидно прекратяване на договора за наем;
2. доказуемо противопоставяне срещу по-нататъшното ползване;
3. покана за доброволно освобождаване;
4. предявяване на иск за опразване на наетия имот;
5. принудително изпълнение чрез държавен или частен съдебен изпълнител.

Задължението на наемателя да върне наетата вещ след прекратяване на договора произтича от чл. 233 ЗЗД.

Наемателят отговаря и за причинените по време на ползването вреди, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря.

Отговорът на въпроса Ако наемателя не иска да напусне

Когато договорът за наем е прекратен, а наемателят отказва доброволно да предаде имота, наемодателят може да предяви пред компетентния Районен съд осъдителен иск за опразване и предаване на наетото помещение на основание чл. 233 ЗЗД.

Исковете за опразване на наети помещения се разглеждат по реда на бързото производство по чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.

След получаване на изпълняемо съдебно решение и изпълнителен лист принудителното извеждане се извършва от съдебен изпълнител, а не лично

от собственика.

Кога наемателят е длъжен да напусне?

Наемателят трябва да освободи и предаде имота, когато правното основание, въз основа на което го ползва, е отпаднало.

Това може да настъпи при:

• изтичане на уговорения срок на договора;
• едностранно прекратяване съгласно договорна клауза;
• прекратяване поради неплащане на наем;
• прекратяване поради съществено нарушение на договора;
• прекратяване на безсрочен договор с предизвестие;
• прекратяване по взаимно съгласие;
• разваляне на договора поради виновно неизпълнение;
• настъпване на друго изрично уговорено основание.

Самото наличие на неплатени наеми не означава във всички случаи, че договорът автоматично е прекратен.

Трябва да се провери какво предвиждат договорът и законът и дали е необходимо изпращането на предупреждение, предизвестие или изявление за разваляне.

Срочен договор за наем

При срочен договор наемното правоотношение по правило приключва с изтичането на уговорения срок, освен ако страните са предвидили автоматично продължаване или са постигнали ново съгласие.

Съществен риск възниква, когато след изтичането на срока наемателят продължи да използва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя.

При определени предпоставки това поведение може да доведе до мълчаливо продължаване на договора като безсрочен.

Затова собственикът трябва ясно и доказуемо да заяви, че не е съгласен ползването да продължи.

Безсрочен договор за наем

Безсрочният договор трябва да бъде прекратен с предизвестие съобразно уговорения в договора срок, а когато няма специална уговорка – съгласно правилата на ЗЗД.

Необходимо е предизвестието:

• да бъде отправено от надлежната страна;
• да съдържа ясно изявление за прекратяване;
• да посочва договора и имота;
• да бъде получено от наемателя;
• да е спазен приложимият срок;
• да може да бъде доказано пред съда.

Неясно съобщение от вида „моля да си потърсите друго жилище“ невинаги е достатъчно.

Изявлението трябва недвусмислено да показва, че договорът се прекратява и че след конкретна дата наемателят е длъжен да освободи и предаде имота.

Какво е мълчаливо продължаване на договора?

Една от най-честите грешки е наемодателят да изчака с месеци след изтичането на договора, като продължава да приема наемни плащания и не възразява срещу ползването.

Когато след изтичането на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, правоотношението може да се счита продължено за неопределен срок.

Когато обаче наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и продължава да изпълнява задълженията, произтичащи от прекратения договор.

ВКС разграничава мълчаливото продължаване от неправомерното ползване след изрично противопоставяне.

Поради това противопоставянето трябва да бъде:

• своевременно;
• изрично;
• достигнало до наемателя;
• доказуемо;
• последователно с поведението на наемодателя.

Ако собственикът едновременно заявява, че договорът е прекратен, но продължава безусловно да приема плащания, обозначени като „наем“, може да възникне спор относно действителната воля на страните.

Трябва ли да се изпрати нотариална покана?

Нотариалната покана не е задължителна във всяка възможна хипотеза.

Тя обаче е един от най-сигурните способи за доказване:

• съдържанието на изявлението;
• датата на отправянето му;
• връчването или опитите за връчване;
• срока за доброволно освобождаване;
• противопоставянето срещу последващото ползване;
• поканата за плащане на паричните задължения.

В поканата е препоръчително да бъдат посочени:

1. страните по договора;
2. точният адрес и идентификация на имота;
3. датата и основанието за прекратяване;
4. срокът за доброволно освобождаване;
5. задължението за предаване на ключовете;
6. необходимостта от подписване на приемо-предавателен протокол;
7. натрупаните задължения;
8. противопоставянето срещу всяко бъдещо ползване;
9. предупреждение за съдебен иск и изпълнително производство.

В зависимост от договора и конкретните факти връчването може да бъде доказвано и чрез куриер, препоръчано писмо, електронна поща, електронно връчване или друг договорен способ.

Не всеки електронен разговор обаче доказва по несъмнен начин получаването на валидно изявление за прекратяване.

Може ли наемодателят сам да смени ключалката?

Самоволната смяна на патрона, докато наемателят все още ползва имота и оспорва задължението си да го напусне, създава сериозен правен риск.

Не се препоръчва собственикът сам да:

• разбива или сменя ключалките;
• блокира достъпа на наемателя;
• изнася мебели, дрехи и лични вещи;
• унищожава или изхвърля чуждо имущество;
• прекъсва ток, вода, газ или интернет с принудителна цел;
• влиза в жилището без съгласие;
• отправя заплахи;
• използва физическа сила;
• допуска други лица в имота с цел отстраняване на наемателя.

Подобни действия могат да породят гражданска, наказателна или административна отговорност.

Чл. 323 НК урежда самоуправството като самоволно осъществяване, не по установения от закона ред, на оспорвано действително или предполагаемо право.

Преценката дали конкретното поведение съставлява престъпление зависи от всички факти, но рискът не трябва да бъде подценяван.

Собствеността върху имота не оправомощава собственика сам да замени съдебната процедура.

Може ли полицията да изгони наемателя?

При обикновен спор между наемодател и наемател полицията не решава:

• дали договорът е валидно прекратен;
• дали се дължи наем;
• дали предизвестието е редовно;
• кой е неизправната страна;
• кога наемателят трябва да освободи имота.

Това са гражданскоправни въпроси, които се разрешават от съда.

Полицията може да се намеси при данни за престъпление, насилие, заплахи, повреждане на имущество или нарушение на обществения ред.

Тя може да окаже съдействие и при принудителното изпълнение, когато това бъде поискано от съдебния изпълнител.

Съгласно чл. 431, ал. 2 ГПК полицейските органи са длъжни да съдействат на съдебния изпълнител при възпрепятстване изпълнението на неговите функции.

Следователно полицията не замества съдебното решение и съдебния изпълнител, но може да подпомогне законосъобразното принудително изпълнение.

Иск за опразване на нает имот

Въпросът Ако наемателя не иска да напусне, възниква, когато наемателят не напуска доброволно, наемодателят може да предяви осъдителен иск за връщане и опразване на наетото помещение.

Основната материалноправна разпоредба е чл. 233 ЗЗД, според която наемателят е длъжен да върне вещта.

Процесуалният ред е уреден в чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, съгласно който исковете за опразване на наети и заети за послужване помещения се разглеждат по реда на бързото производство.

Какво трябва да докаже наемодателят?

В зависимост от конкретния спор трябва да бъдат установени най-малко:

• съществуването на наемно правоотношение;
• предоставянето на имота на ответника;
• идентичността на имота;
• настъпването на основанието за прекратяване;
• редовното извършване на прекратяването, когато е необходимо изявление;
• достигането на предизвестието или поканата до наемателя;
• продължаващото държане на имота;
• липсата на доброволно предаване.

Важно е да се представят не само договорът и нотариалният акт, но и доказателствата за връчване, плащанията, кореспонденцията, приемо-предавателните протоколи и всички анекси.

Трябва ли наемодателят задължително да е собственик?

Искът по чл. 233 ЗЗД произтича от наемното правоотношение.

В практиката на ВКС се приема, че неизправният наемател по принцип не може да противопостави на насрещната страна единствено възражението, че наемодателят не е собственик, когато именно от него е получил държането въз основа на договора.

Това не означава, че собствеността никога няма значение.

При спорни представителни права, съсобственост, последващо прехвърляне на имота или договор, сключен от лице без надлежна власт, е необходим отделен анализ.

Колко бързо се разглежда делото?

Законът предвижда ускорени процесуални срокове.

След постъпване на отговора на ответника или изтичането на срока за отговор съдът насрочва делото за дата не по-късно от шест седмици.

След приключване на разглеждането съдът трябва да обяви решението си с мотивите в двуседмичен срок.

Тези срокове не означават, че всяко дело приключва окончателно за няколко седмици.

Продължителността може да бъде повлияна от:

• трудно връчване на съдебните книжа;
• нередовна искова молба;
• неправилно посочен ответник;
• оспорване на прекратяването;
• необходимост от събиране на доказателства;
• отсрочване на заседание;
• въззивно обжалване;
• искане за спиране;
• спор с трето лице при изпълнението.

Бързото производство ускорява разглеждането, но не представлява гаранция за незабавно освобождаване на имота.

Какви възражения не се допускат?

По исковете за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота.

По реда на бързото производство не могат да бъдат предявявани насрещни искове, да бъдат привличани трети лица или да се предявяват искове срещу тях.

Тези ограничения целят спорът за връщането на наетия имот да не бъде блокиран от странични правоотношения.

Наемателят не губи автоматично евентуалните си права за подобрения или парични вземания. Той може да ги защити по отделен ред, когато са налице законовите предпоставки.

Задължителна ли е медиацията?

Съгласно действащата през 2026 г. редакция на ГПК съдът може при определени предпоставки да задължи страните да участват в информационна среща за медиация.

Информационната среща не означава, че страните са длъжни да постигнат споразумение.

Самото насрочване на срещата не спира автоматично производството и съдопроизводствените действия продължават.

При спор с наемател спогодбата може да бъде практично решение, ако съдържа:

• точна дата за освобождаване;
• график за плащане;
• последици при неизпълнение;
• предаване на ключове;
• състояние на имота;
• уреждане на депозита;
• поемане на разноските;
• съдебно одобрение на спогодбата.

Не трябва обаче да се приема предложение, което само отлага проблема, без да осигурява изпълнимо задължение за освобождаване.

Могат ли да се претендират неплатените наеми в същото дело?

Тук е необходимо важно разграничение.

Искът за опразване може формално да бъде съединен с парични искове за:

• неплатени наеми;
• консумативни разходи;
• неустойки;
• обезщетение;
• причинени вреди;
• законна лихва.

Когато обаче искът по чл. 310 ГПК бъде съединен с иск, който се разглежда по общия исков ред, не се допуска бързо производство.

Това следва изрично от чл. 310, ал. 2 и ал. 3 ГПК.

Следователно твърдението, че паричните претенции изобщо не могат да бъдат разгледани заедно с иска за опразване, не е напълно точно.

Те могат да бъдат съединени, но цената е загубване на ускорения процесуален ред.

Коя стратегия е по-подходяща?

Ако основният приоритет е имотът да бъде освободен възможно най-бързо, често е оправдано:

• да се предяви самостоятелен иск за опразване по бързия ред;
• паричните вземания да се претендират отделно;
• за безспорни или доказани суми да се прецени заповедно производство;
• при риск от укриване на имущество да се обсъди обезпечение на бъдещ или предявен иск.

Ако паричните претенции са значителни и доказателствата са общи, може да бъде обсъдено съединяването им, въпреки преминаването към общия исков ред.

Решението трябва да се вземе след анализ на:

• размера на дълга;
• платежоспособността на наемателя;
• стойността и предназначението на имота;
• възможността за ново отдаване;
• риска от нови вреди;
• очакваната процесуална защита;
• необходимостта от експертизи.

Какво дължи наемателят след прекратяване на договора?

След прекратяването вече не се дължи наемна цена на основание действащ договор за бъдещите периоди.

Ако наемателят продължи да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя, може да се дължи обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД.

Това обезщетение се отнася за периода:

• след прекратяване на договора;
• до фактическото освобождаване и предаване на имота.

Предаването обичайно се доказва с:

• приемо-предавателен протокол;
• връщане на всички ключове;
• протокол на съдебен изпълнител;
• установяване, че имотът е освободен от хора и вещи;
• други допустими доказателства.

Как се определя размерът на обезщетението?

Размерът не трябва механично да се приема за равен на последния месечен наем във всеки отделен случай.

Съдебната практика изисква претърпяната вреда да бъде доказана.

Обичайно се изследват:

• последната договорена наемна цена;
• средният пазарен наем за сходен имот;
• местоположението и състоянието на имота;
• предназначението му;
• периодът на неправомерното ползване;
• възможността имотът да бъде отдаден на друго лице;
• конкретно доказани по-големи вреди.

ВКС приема, че размерът на обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД подлежи на доказване и не представлява във всички случаи автоматична аритметична величина.

В практиката се използват както уговореният наем, така и пазарната наемна стойност, в зависимост от заявената претенция и доказателствата.

При спор относно размера обичайно се назначава съдебно-оценителна експертиза.

Може ли да се иска обезщетение за пропуснати ползи?

Ако собственикът докаже, че поради отказа за освобождаване е пропуснал конкретна възможност да отдаде имота при по-висока цена или да го използва по друг икономически изгоден начин, може да бъде обсъдена претенция за по-големи вреди.

Не е достатъчно само да се твърди, че имотът е можел да бъде отдаден по-скъпо.

Необходими са доказателства, например:

• конкретно предложение от нов наемател;
• проект на договор;
• кореспонденция;
• пазарна оценка;
• доказана готовност на трето лице да наеме имота;
• загубена търговска възможност;
• предварителен договор или резервация.

Пропуснатата полза трябва да бъде реална и доказуема, а не хипотетична.

Как се претендират неплатените консумативи?

Наемодателят може да претендира разходите за електроенергия, вода, отопление, газ, интернет, такси към етажната собственост и други консумативи, когато:

• договорът възлага плащането им на наемателя;
• разходите се отнасят за периода на неговото ползване;
• сумите са реално начислени;
• размерът им е доказан;
• наемодателят има право да иска възстановяването им.

Необходимо е да се съберат:

• фактури;
• справки от доставчиците;
• платежни документи;
• показания на измервателните уреди;
• протоколи;
• решения на етажната собственост;
• договорни клаузи.

Прехвърлянето на партидите на името на наемателя може да ограничи част от рисковете, но не освобождава страните от необходимостта ясно да уредят кой носи отговорност за всяко задължение.

Как се претендират щетите по имота?

Наемателят отговаря за вредите, причинени от него, от членовете на домакинството му или от пренаематели, освен ако докаже, че повредите се дължат на причина, за която не отговаря.

Законът установява и презумпция, че вещта е била приета в добро състояние до доказване на противното.

За успешно доказване на вредите са важни:

• начален приемо-предавателен протокол;
• снимки и видеозаписи при предаването;
• краен протокол;
• свидетели;
• фактури и оферти за ремонт;
• експертна оценка;
• доказателства за възрастта и състоянието на обзавеждането;
• кореспонденция, в която наемателят признава повредата.

Не всяко влошаване е щета, което отговаря на въпроса Ако наемателя не иска да напусне ?.

Наемателят не отговаря за нормалното изхабяване при обичайна употреба.

Какво става след съдебното решение?

Ако съдът уважи иска, наемателят се осъжда да опразни и предаде имота.

Когато решението стане изпълняемо, се издава изпълнителен лист и се образува изпълнително дело пред държавен или частен съдебен изпълнител.

Съдебният изпълнител:

1. изпраща покана за доброволно изпълнение;
2. определя дата и час за предаване на имота;
3. уведомява страните;
4. посещава имота;
5. съставя протокол;
6. отстранява длъжника принудително, ако той не напусне;
7. предава фактическата власт на взискателя.

Чл. 522, ал. 1 ГПК предвижда, че ако длъжникът не напусне доброволно, той се отстранява принудително от съдебния изпълнител.

При възпрепятстване могат да бъдат използвани ключар, транспорт, складово помещение и полицейско съдействие, съобразно конкретните изпълнителни действия.

Какво става с вещите на наемателя?

Наличието на мебели, техника, дрехи или други лични вещи не дава право на собственика да ги присвои, унищожи или изхвърли.

При принудително изпълнение съдебният изпълнител описва фактическата обстановка и предприема допустимите действия по отношение на намиращите се в имота вещи.

Разходите за:

• ключар;
• транспорт;
• работници;
• преместване;
• пазене;
• склад;
• полицейско съдействие;
• изпълнителни такси,

първоначално могат да бъдат авансирани от взискателя, но по правило се отнасят в тежест на длъжника в изпълнителното производство, доколкото са необходими и законосъобразно начислени.

Собственикът не трябва самоволно да се разпорежда с чуждите вещи преди или извън установения ред.

Какво става, ако в имота живеят и други лица?

Често заедно с наемателя живеят:

• съпруг или партньор;
• пълнолетни деца;
• роднини;
• служители;
• поднаематели;
• други лица, които не са подписали договора.

Преди завеждане на делото трябва да се установи:

• кой е страна по договора;
• кой фактически владее или държи имота;
• на какво основание се намира там;
• кога е започнало ползването;
• дали правата му произтичат от наемателя;
• дали претендира самостоятелно право.

При изпълнението съдебният изпълнител може да въведе взискателя и срещу трето лице, придобило владението след завеждане на делото. Ако третото лице твърди самостоятелни права, възникват специалните процедури по чл. 523 и чл. 524 ГПК.

Неправилното определяне на ответниците може значително да забави ефективното освобождаване.

Може ли решението да се изпълни преди да влезе в сила?

Предварителното изпълнение при иск за опразване не настъпва автоматично само защото делото е разгледано по бързия ред.

Наемодателят може да поиска предварително изпълнение при предпоставките на чл. 242, ал. 2 ГПК, включително когато забавянето би причинило значителни и непоправими вреди или изпълнението би станало невъзможно или значително затруднено.

Съдът извършва конкретна преценка и може да изиска обезпечение.

Предварително изпълнение не се допуска, ако би причинило на ответника непоправима вреда или вреда, която не подлежи на точна парична оценка.

Следователно искането трябва да бъде подробно мотивирано и подкрепено с доказателства.

Какви документи са необходими?

За правния анализ и подготовката на иск обичайно са необходими:

• договорът за наем;
• всички анекси;
• нотариален акт или друг документ за правата върху имота;
• приемо-предавателен протокол;
• доказателства за предаване на ключовете;
• предизвестия и покани;
• нотариална покана и документи за връчването;
• електронна кореспонденция;
• съобщения между страните;
• банкови извлечения;
• разписки за платени и неплатени наеми;
• фактури за консумативи;
• справки от доставчици;
• снимки и видеозаписи;
• доказателства за щети;
• данни за лицата, които обитават имота;
• предходни споразумения;
• документи за депозита.

Особено важно е да се установи точният адрес на наемателя за връчване на съдебните книжа.

Какво става, ако няма писмен договор?

Липсата на подписан писмен договор не означава непременно, че не е възникнало наемно правоотношение.

Съществуването му може да се извежда от:

• предаване на имота;
• плащане на периодични суми;
• банкови преводи с основание „наем“;
• кореспонденция;
• разписки;
• признания;
• приемо-предавателни документи;
• други допустими доказателства.

Доказването при устен договор може да бъде значително по-трудно и зависи от ограниченията на гражданския процес относно свидетелските показания.

В подобна хипотеза трябва прецизно да се определи правното основание на иска.

Не във всеки случай спорът може автоматично да бъде квалифициран като обикновен иск по чл. 233 ЗЗД.

Може ли наемателят да задържи имота заради депозита?

Наемателят няма право едностранно да остане в имота само защото твърди, че наемодателят му дължи връщане на депозит.

Депозитът и задължението за освобождаване са отделни въпроси, освен ако в договора изрично и валидно не е уговорено друго.

Депозитът може да обезпечава:

• неплатен наем;
• консумативи;
• повреди;
• неустойки;
• липсващо имущество;
• разходи за възстановяване на имота.

Наемодателят също няма право автоматично да задържи целия депозит без отчет и доказателства.

Следва да бъде извършено прихващане или приспадане само за действително дължимите суми съобразно договора и закона.

Кога да се потърси адвокат?

Правна помощ е препоръчителна още преди изпращането на предизвестието, особено когато:

• договорът е неясен;
• има няколко основания за прекратяване;
• наемателят оспорва получаването;
• договорът е продължаван с анекси;
• има значителни неплатени суми;
• в имота живеят трети лица;
• наемателят е търговско дружество;
• имотът е съсобствен;
• собствеността е прехвърлена;
• има поднаем;
• липсва писмен договор;
• наемателят отправя насрещни претенции;
• съществува опасност от повреждане на имота;
• е необходимо обезпечение;
• трябва да бъде поискано предварително изпълнение.

Една неправилно формулирана покана може да доведе до спор дали договорът действително е прекратен.

Неправилното съединяване на искове може да отнеме предимството на бързото производство.

Проверка на договора

Когато възникне въпросът Ако наемателя не иска да напусне следва да се проверяват се срокът, предизвестието, основанията за прекратяване, неустойките, депозитът, адресите за връчване и доказателствата за плащане.

Изчисляване на задълженията

Разграничават се:

• наемът до прекратяването;
• обезщетението след прекратяването;
• консумативите;
• неустойките;
• вредите;
• законната лихва.

Валидно прекратяване

Изпраща се ясно изявление за прекратяване или разваляне, съобразено с договора и закона.

Покана за освобождаване

На наемателя се дава конкретен срок за предаване на имота, ключовете и показанията на измервателните уреди.

Доказуемо противопоставяне

Изрично се заявява, че след датата на прекратяване собственикът не е съгласен имотът да продължи да бъде използван.

Подготовка на доказателствата

Събират се всички договори, анекси, покани, разписки, извлечения, фактури, снимки и кореспонденция.

Предявяване на съдебен иск

Предявява се иск за опразване и предаване на имота, като се избира дали паричните претенции да бъдат отделени.

Изпълнително производство

След получаване на изпълнителен лист се образува изпълнително дело и се насрочва принудително предаване.

Как да се предотврати подобен спор?

Добре изготвеният договор трябва да съдържа:

• точна идентификация на имота;
• срок на договора;
• размер и падеж на наема;
• начин на плащане;
• размер и предназначение на депозита;
• основания за едностранно прекратяване;
• срокове за предизвестие;
• адреси и електронни адреси за връчване;
• правила за консумативите;
• забрана или условия за поднаем;
• правила за достъп и оглед;
• отговорност за повреди;
• приемо-предавателен протокол;
• опис на обзавеждането;
• задължение за връщане на ключовете;
• неустойка при забавено освобождаване;
• ред за прихващане от депозита;
• адрес за съдебни съобщения;
• задължение за уведомяване при промяна на адреса.

Неустойката трябва да бъде разумна и съобразена с характера на договора.

Прекомерната неустойка може да бъде оспорвана или намалявана при предвидените от закона предпоставки.

Въпроси  на наемодателите

Успоредно с въпроса Ако наемателя не иска да напусне, повечето наемодателя задават и допълнителни въпроси, като :

1. Договорът е изтекъл, но собственикът продължава да приема наем без възражение.
2. Прекратяването е направено само по телефон.
3. Поканата не е връчена доказуемо.
4. Не е даден договореният срок на предизвестието.
5. Ключалката е сменена самоволно.
6. Вещите на наемателя са изнесени или изхвърлени.
7. Токът и водата са прекъснати с цел принуда.
8. Искът е предявен срещу неправилно лице.
9. Имотът не е индивидуализиран точно.
10. Всички парични претенции са съединени, без да се отчете загубването на бързия ред.
11. Не е доказано противопоставянето срещу ползването.
12. Няма начален протокол за състоянието на жилището.
13. Депозитът е задържан без обосновка.
14. Очаква се полицията да реши гражданския спор.
15. Съдебното решение е получено, но не е образувано изпълнително дело.

Нашият съвет

Когато наемателят не иска да напусне след прекратяване на договора, собственикът трябва да действа бързо, но законосъобразно.

Правилният подход не е самоволното „изгонване“, а:

• валидно прекратяване на договора;
• доказуемо противопоставяне;
• покана за доброволно освобождаване;
• иск по чл. 233 ЗЗД;
• бързо производство по чл. 310 ГПК;
• принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител.

Паралелно могат да бъдат защитени вземанията за неплатен наем, обезщетение, консумативи, неустойки и причинени вреди.

Всеки спор има специфики.

Срокът на договора, начинът на връчване, поведението след прекратяването и наличието на други обитатели могат съществено да променят правната стратегия.

За допълнителна информация и съдействие при прекратяване на договор за наем, иск за опразване на имот и събиране на неплатени задължения се свържете с нас: 

тел. : 0897 90 43 91 или email office@lawyer-bulgaria.bg

Кога може да се поиска принудително извеждане на наемател?

Принудително извеждане може да се извърши, когато договорът или другото основание за ползване е прекратено, наемателят не предава доброволно имота и наемодателят разполага с изпълняемо съдебно решение и изпълнителен лист. Самото извеждане се извършва от съдебен изпълнител.

Може ли собственикът да смени ключалката?

Смяната на ключалката без съгласието на обитаващия наемател и извън съдебната процедура създава риск от гражданска и наказателна отговорност. Собственикът следва да използва иска за опразване и изпълнението чрез съдебен изпълнител.

Може ли полицията да изгони наемателя?

Полицията не разрешава гражданския спор относно прекратяването на договора. Тя може да се намеси при престъпление, насилие или нарушение на обществения ред и да окаже съдействие на съдебния изпълнител при принудителното изпълнение.

Колко време продължава делото за опразване?

Искът се разглежда по бързото производство. Законът предвижда ускорено насрочване и двуседмичен срок за постановяване на решението след приключване на заседанието. Реалната продължителност зависи от връчването, доказателствата и евентуалното обжалване.

Могат ли да се искат неплатените наеми в същото дело?

Могат да бъдат съединени парични искове, но при съединяване с иск, разглеждан по общия ред, бързото производство не се прилага. Поради това често искът за опразване се предявява отделно.

Какво обезщетение се дължи след прекратяването?

Когато наемателят продължи да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя, той може да дължи обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД до фактическото освобождаване и предаване на имота.

Задължителна ли е нотариалната покана?

Не във всяка хипотеза, но нотариалната покана е силно препоръчителна, защото доказва съдържанието и връчването на изявлението за прекратяване и поканата за освобождаване.

Какво се случва с вещите на наемателя?

Собственикът не трябва сам да ги унищожава, присвоява или изхвърля. При принудително освобождаване действията се организират и протоколират от съдебния изпълнител.

Може ли наемателят да остане заради неполучен депозит?

Спорът за депозита не дава автоматично право на наемателя да продължи да държи имота след прекратяването. Евентуалното вземане за депозит се защитава отделно.

Какво става, ако няма писмен договор?

Наемно правоотношение може да бъде доказвано и с други допустими доказателства, включително плащания, кореспонденция и признания. Липсата на писмен договор обаче може съществено да затрудни делото.