Те обикновено засягат имущество с висока стойност, отношения между роднини, права върху недвижими имоти, семейна история, стари документи, завещания, дарения, нотариални актове и сделки, извършени преди много години.

Поради това много често се налага правна помощ от адвокат по имотно и наследствено право, който да установи

действителното правно положение,
да провери документите,
да определи наследствените дялове
да изгради правилна стратегия за доброволно или съдебно разрешаване на спора.

Адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ предоставя правна помощ при наследствени и имотни казуси, включително:

определяне на наследниците и наследствените дялове;
оспорване на завещания;
възстановяване на запазена част;
намаляване на дарения и завещателни разпореждания;
приемане на наследство по опис;
отказ от наследство;
делба на наследствен имот;
спорове между съсобственици;
установяване и защита на право на собственост;
придобивна давност;
защита при имотни измами;
проверка на собствеността и тежестите върху недвижим имот;
спорове по предварителни и окончателни договори;
наследствени отношения с международен елемент.

Работата по всеки конкретен казус започва с анализ на фактите, документите, приложимото законодателство и относимата съдебна практика.

Защо е необходим адвокат по имотно и наследствено право?

Наследственият или имотният спор рядко може да бъде решен само чрез представяне на нотариален акт или удостоверение за наследници.

Нотариалният акт е важен документ, но в определени случаи правото на собственост може да бъде оспорено.

Удостоверението за наследници посочва лицата, които са вписани като наследници по закон, но само по себе си не решава въпросите:

кой действително е приел наследството;
има ли валиден отказ от наследство;
съществува ли завещание;
какъв е размерът на наследствените дялове;
налице ли са извършени приживе дарения;
накърнена ли е запазена част;
кои имоти са принадлежали на наследодателя;
съществуват ли задължения на наследството;
придобил ли е някой от наследниците имот по давност;
валидни ли са извършените сделки;
има ли вписани възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести.

Затова работата на адвоката включва не само прочит на предоставените документи, а възстановяване на цялата правна и фактическа история на имуществото.

Професионален анализ на наследствения казус

При възлагане на наследствен казус първата задача е да бъде установено:

кога и къде е открито наследството;
кои лица са призовани към наследяване;
има ли наследници, починали преди наследодателя;
приложимо ли е наследяване по заместване;
съществува ли преживял съпруг;
има ли завещание;
извършвани ли са дарения;
кои имоти, парични средства, дружествени дялове и вземания влизат в наследството;
има ли задължения;
предприемани ли са действия, представляващи приемане на наследството.

Едва след установяването на тези обстоятелства може да се направи точна оценка на правата на всеки наследник.

Наследяване по закон и определяне на наследствените дялове

Когато няма валидно завещание или завещанието не обхваща цялото имущество, наследяването се извършва по закон.

Законът за наследството определя поредността, в която наследяват

низходящи,
родители,
братя и сестри,
техните низходящи,
останалите роднини
преживелият съпруг.

Размерът на наследствения дял зависи от:

родствената връзка с наследодателя;
броя на наследниците;
наличието на преживял съпруг;
продължителността на брака в някои хипотези;
наличието на наследяване по заместване;
съдържанието на евентуално завещание;
направените приживе дарения.

При по-сложни родословни връзки определянето на дяловете изисква внимателно проследяване на всяка наследствена линия.

Особено внимание е необходимо, когато някой от първоначалните наследници е починал след откриването на наследството.

В такъв случай неговият дял може да премине към собствените му наследници и да възникнат последователни наследствени правоотношения.

Приемане на наследство

Наследството се придобива чрез приемане.

Приемането може да бъде извършено изрично или чрез действия, които недвусмислено показват намерението на наследника да приеме наследството.

Преди извършването на разпореждане с наследствен имот трябва да се провери дали наследството е прието и дали конкретното действие не представлява само по себе си мълчаливо приемане.

Приемането:

не може да бъде само за отделен имот;
не може да бъде извършено под условие;
не може да бъде ограничено само до активите;
произвежда действие за наследството като съвкупност от права и задължения.

Това е особено важно, когато наследодателят е имал кредити, публични задължения, договорни задължения, неприключили съдебни дела или задължения като едноличен търговец.

Приемане на наследство по опис

При съмнение, че наследството включва значителни задължения, следва да се обсъди възможността за приемане на наследството по опис.

Приемането по опис ограничава отговорността на наследника до размера на полученото наследство, при условие че са спазени изискванията на закона.

Молбата се подава пред компетентния районен съд в установения срок.

Законът предвижда възможност срокът да бъде продължен при наличие на предпоставките за това.

Тази процедура е особено важна, когато:

наследодателят е имал банкови кредити;
има данъчни или осигурителни задължения;
срещу него са водени изпълнителни дела;
е бил съдружник или едноличен търговец;
размерът на задълженията не е известен;
наследникът е малолетен, непълнолетен или поставен под запрещение;
трябва да бъде защитена запазена част срещу лице, което не е наследник по закон.

Пропускането на срок или извършването на действия по обикновено приемане може съществено да промени правното положение на наследника.

Отказ от наследство

Отказът от наследство се извършва чрез писмено заявление до районния съд и се вписва в специалната книга на съда.

Отказът не може да бъде:

частичен;
условен;
ограничен само до определени задължения;
направен само за отделен наследствен имот.

Преди подаване на отказ трябва да бъде проверено дали наследникът вече не е извършил действие, което представлява приемане на наследството.

Отказът има сериозни и по правило необратими последици.

Поради това не трябва да се подава само въз основа на устна информация, че наследството съдържа задължения.

Необходимо е предварително да бъдат проверени имуществото, кредитите, изпълнителните производства и останалите пасиви.

Оспорване на завещание

Оспорването на завещание е един от най-сложните наследствени спорове.

Завещанието може да бъде саморъчно или нотариално.

За валидността на саморъчното завещание законът предвижда специални изисквания относно начина на изписване, датата и подписа.

В зависимост от конкретния порок може да се постави въпрос за:

нищожност на завещанието;
унищожаемост;
неавтентичност;
неспазена форма;
липса на завещателна дееспособност;
измама;
насилие;
грешка в мотива;
противоречие със закона, обществения ред или добрите нрави;
подправен подпис или текст;
съставяне на завещанието от друго лице;
последваща отмяна на завещанието.

При спор относно авторството на саморъчно завещание често се налага назначаване на съдебно-почеркова експертиза и събиране на сравнителен материал.

При твърдение, че завещателят не е могъл да разбира и ръководи действията си, могат да бъдат необходими медицински документи, свидетелски показания и съдебномедицинска или психиатрична експертиза.

Самото несъгласие на наследниците със съдържанието на завещанието не е достатъчно за неговата недействителност.

Необходимо е да бъде доказано конкретно законово основание.

Запазена част от наследството

Законът защитава определени наследници чрез института на запазената част.

Право на запазена част могат да имат низходящите, родителите и преживелият съпруг.

Размерът ѝ зависи от броя и вида на наследниците.

Когато наследодателят е направил завещания или дарения, с които е накърнил запазената част, наследникът може да поиска намаляване на завещателните разпореждания и даренията до размера, необходим за възстановяването ѝ.

За правилното изчисляване на запазената част е необходимо да бъде образувана наследствена маса, като:

се установи имуществото, принадлежало на наследодателя към момента на смъртта;
се приспаднат задълженията;
се отчетат предвидените от закона увеличения;
се прибавят извършените дарения;
се определи разполагаемата и запазената част;
се установи с каква стойност е извършено накърняването.

Не е достатъчно да се сравни стойността само на един дарен имот с наследствения дял на ищеца.

Изследването трябва да обхване цялата наследствена маса и относимите дарения.

Когато правото се упражнява срещу лице, което не е наследник по закон, трябва специално да се провери приложимостта на изискването за приемане на наследството по опис.

Намаляване на дарения и завещателни разпореждания

Накърняването на запазена част не води автоматично до нищожност на дарението или завещанието.

Защитата се осъществява чрез предвидения в Закона за наследството иск за намаляване.

При подготовката на делото трябва да се установят:

видът и датата на разпореждането;
лицето, в чиято полза е извършено;
стойността на имуществото;
моментът, към който трябва да бъде извършена оценката;
всички останали дарения;
размерът на наследствената маса;
размерът на запазената част;
последващите разпореждания с имота.

При определени условия законът допуска защита и спрямо последващи приобретатели на подарен или завещан недвижим имот. Поради това забавянето на правната реакция може сериозно да затрудни защитата.

Делба на наследствен имот

Когато един имот е наследен от няколко лица, между тях възниква съсобственост.

Всеки съсобственик има право да поиска прекратяване на съсобствеността, освен в изрично предвидените от закона случаи.

Делбата може да бъде:

Доброволна делба

Доброволната делба се извършва със съгласието на всички съсобственици. Когато предмет на делбата са недвижими имоти, договорът трябва да бъде сключен в изискуемата от закона форма.

Предимствата на доброволната делба са:

по-ниски разходи;
по-кратка процедура;
възможност за гъвкаво разпределение;
запазване на отношенията между наследниците;
избягване на публична продан.

Преди подписване на договора трябва да бъдат проверени собствеността, наследствените квоти, тежестите, данъчните оценки, кадастралните данни и поделяемостта на имотите.

Съдебна делба

Когато доброволно споразумение не е възможно, всеки съсобственик може да предяви иск за съдебна делба.

Производството протича основно в две фази.

В първата фаза съдът решава:

между кои лица ще се извърши делбата;
кои имоти ще бъдат включени;
какви са дяловете на съделителите;
допустима ли е делбата;
основателни ли са заявените възражения и оспорвания.

Във втората фаза се определя начинът на извършване на делбата.

В зависимост от имотите и законовите предпоставки може да се стигне до:

реално разпределение;
теглене на жребий;
разпределение от съда;
възлагане на неподеляемо жилище;
изнасяне на имота на публична продан;
парично уравняване на дяловете.

В делбеното производство могат да бъдат разгледани и претенции по сметки между съсобствениците – например за извършени подобрения, платени данъци, получени наеми или еднолично ползване на общия имот.

Спорове за право на собственост

Адвокатът по имотно право извършва анализ на всички възможни основания за придобиване на собственост:

покупко-продажба;
дарение;
наследяване;
съдебна делба;
доброволна делба;
придобивна давност;
реституция;
строителство;
приращение;
съдебно решение;
постановление за възлагане;
административен акт в предвидените от закона случаи.

В зависимост от нарушението защитата може да бъде осъществена чрез:

положителен установителен иск за собственост;
отрицателен установителен иск;
ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността;
иск за прекратяване на неоснователни действия;
владелчески иск;
иск за делба;
иск за обявяване на предварителен договор за окончателен;
иск за унищожаване или прогласяване нищожност на сделка;
иск за отмяна на констативен нотариален акт в предвидените от закона случаи.

Правилният избор на иск е от решаващо значение.

Неправилно формулираният петитум, непосочването на всички необходими страни или липсата на правен интерес може да доведе до недопустимост на производството.

Ревандикационен иск

Ревандикационният иск защитава невладеещия собственик срещу лице, което владее или държи имота без правно основание.

Ищецът трябва да докаже:

правото си на собственост;
че ответникът владее или държи имота;
че ответникът няма противопоставимо основание за това.

Тежестта за доказване на собствеността е върху ищеца.

Поради това не е достатъчно само да се оспори документът на ответника.

Необходимо е ищецът да установи собственото си придобивно основание.

Придобивна давност

Придобивната давност е често основание за спорове между наследници и съсобственици.

При недвижими имоти законът предвижда различни срокове в зависимост от това дали владението е добросъвестно и основано на годно правно основание.

Не всяко ползване на имота е владение. За придобиване по давност трябва да се установят:

фактическа власт върху имота;
намерение имотът да се държи като собствен;
непрекъснатост;
спокойствие;
явност;
изтичане на законовия срок;
липса на основания за спиране или прекъсване.

Между наследници и съсобственици доказването е по-сложно, защото първоначалното упражняване на фактическа власт обикновено се приема за упражняване и за останалите съсобственици.

Лицето, което твърди, че е придобило чуждите идеални части, трябва да докаже действия, с които ясно е обективирало спрямо останалите съсобственици намерение да владее техните части единствено за себе си.

Самото плащане на данъци, извършването на ремонти или продължителното живеене в имота невинаги е достатъчно.

Продажба на идеална част от съсобствен имот

Когато съсобственик желае да продаде своята идеална част на трето лице, следва да бъдат съобразени изискванията на чл. 33 от Закона за собствеността.

При неспазване на законовите предпоставки заинтересованият съсобственик може да има право да изкупи продадената част при действително уговорените условия.

Законът предвижда кратък преклузивен срок за упражняване на това право.

Затова при узнаване за продажбата трябва незабавно да бъдат проверени нотариалният акт, вписването, продажната цена, декларираните условия и предходните предложения до съсобствениците.

Проверка на недвижим имот преди покупка

Покупката на недвижим имот не трябва да се извършва само въз основа на представения от продавача нотариален акт.

Пълната правна проверка може да включва:

проверка на всички предходни придобивни основания;
удостоверение за тежести;
справки за ипотеки и възбрани;
проверка за вписани искови молби;
проверка за право на ползване;
проверка за договори за наем;
проверка на семейното положение на собственика;
проверка за наследници;
проверка за реституционни претенции;
проверка на кадастралната карта и регистрите;
сравнение между нотариален акт, скица и действително положение;
проверка за незаконно строителство;
проверка за съдебни и изпълнителни производства;
анализ на представителната власт на пълномощник;
проверка на дружеството, когато продавачът е юридическо лице.

Удостоверението за тежести е съществен документ, но то трябва да бъде поискано за правилния имот, правилния период и от компетентната служба по вписванията.

Защита при имотни казуси

Имотните казуси могат да бъдат извършени чрез:

неистински документи;
подправено пълномощно;
продажба от несобственик;
използване на чужда самоличност;
фиктивна сделка;
привидна продажба, прикриваща дарение;
прехвърляне от лице без представителна власт;
разпореждане с наследствен имот без участие на всички носители на права;
използване на констативен нотариален акт, основан на неверни свидетелски твърдения;
поредица от сделки, целящи затрудняване на действителния собственик.

При съмнение за имотна измама трябва да се действа бързо. В зависимост от случая може да се наложат:

вписване на искова молба;
обезпечение на бъдещ или предявен иск;
възбрана върху имота;
оспорване на документи;
графологична експертиза;
уведомяване на прокуратурата;
събиране на нотариални дела и архивни документи;
предявяване на иск за собственост или недействителност.

Наследствени дела с международен елемент

Наследствените отношения често са свързани с повече от една държава.

Такива случаи възникват, когато:

наследодателят е живял в чужбина;
наследниците пребивават в различни държави;
имуществото се намира в България и в друга държава;
има чуждестранно завещание;
актът за смърт е издаден в чужбина;
трябва да бъде признат чуждестранен документ;
необходимо е европейско удостоверение за наследство.

При приложимостта на Регламент (ЕС) № 650/2012 трябва да бъдат разграничени международната компетентност, приложимото право и признаването на документи и решения.

Основен критерий по регламента е обичайното местопребиваване на наследодателя към момента на смъртта, като при определени условия може да бъде релевантен и направен избор на приложимо право.

Международният наследствен казус не трябва да се разглежда само по правилата на българското вътрешно право, преди да бъдат решени въпросите за компетентността и приложимия закон.

Индивидуален подход към всеки имотен и наследствен спор

В адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ всеки казус се разглежда самостоятелно.

Работата обикновено включва:

подробна първоначална консултация;
хронология на релевантните факти;
проверка на документите;
справки в достъпните регистри;
определяне на приложимите правни норми;
анализ на доказателствената тежест;
оценка на процесуалните рискове;
проверка на давностните и преклузивните срокове;
избор между доброволно уреждане и съдебно производство;
изготвяне на процесуална стратегия.

Клиентът се информира за възможните правни действия, необходимите доказателства, предполагаемите разходи и рисковете на производството.

Адвокатът не може да обещае конкретен съдебен резултат. Той може да осигури професионална подготовка, правен анализ, защита на процесуалните права и последователно представителство.

Какви документи са необходими?

В зависимост от случая могат да бъдат необходими:

удостоверение за наследници;
акт за смърт;
нотариални актове;
договори за доброволна делба;
завещания;
удостоверения от районния съд;
декларации за приемане или отказ от наследство;
скици и схеми;
данъчни оценки;
удостоверения за тежести;
договори за дарение;
банкови документи;
документи за задължения;
съдебни решения;
строителни книжа;
удостоверения за идентичност;
медицински документи;
образци от почерка на завещателя;
документи от чуждестранни органи.

Липсата на определен документ не винаги означава, че защита е невъзможна.

Част от документите могат да бъдат изискани от съответния орган или да бъдат събрани в съдебното производство.

Защо да изберете кантората по имоти и наследствено право ?

Задълбочен правен анализ

Имотните и наследствените спорове изискват съчетаване на материалното право, гражданския процес, нотариалното право, кадастралните правила и вписванията.

Всеки документ се разглежда във връзка с останалите доказателства, а не изолирано.

Индивидуална стратегия

Два външно сходни наследствени спора могат да имат напълно различно разрешение в зависимост от датите, участниците, извършените сделки и предприетите действия.

Затова не се използва универсален подход, а стратегия според конкретните факти и доказателства.

Прозрачност и доверие

Клиентът получава информация за:

възможните искове и възражения;
необходимите доказателства;
вероятните процесуални затруднения;
сроковете;
разноските;
възможностите за споразумение;
риска от неблагоприятен резултат.

Съдебно и извънсъдебно представителство

Правната помощ може да включва:

преговори между наследници;
подготовка на доброволна делба;
нотариални процедури;
изготвяне на покани;
обезпечаване на доказателства;
обезпечение на иск;
изготвяне на искови молби и отговори;
представителство пред районни, окръжни и апелативни съдилища;
касационно производство при наличие на законовите предпоставки;
действия пред Агенцията по вписванията и административни органи.

Консултация с адвокат по имотно и наследствено право

Когато спорът засяга наследство или недвижим имот, забавянето може да доведе до пропускане на срокове, последващи сделки, вписване на тежести, унищожаване на доказателства или усложняване на отношенията между наследниците.

Адвокатска кантора „Д. Владимиров и партньори“ извършва правен анализ на документите, определя възможните способи за защита и оказва съдействие при доброволни и съдебни процедури.

За подготовката на първоначална консултация изпратете наличните нотариални актове, удостоверение за наследници, завещание, договори, съдебни книжа и кратка хронология на случая.

Настоящата публикация има общ информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет. Всеки конкретен случай изисква самостоятелен анализ на фактите, доказателствата и приложимото право.

Може ли завещание да бъде оспорено?

Да. Завещанието може да бъде оспорено при неспазена форма, липса на завещателна дееспособност, неавтентичност, измама, насилие, грешка или друго предвидено в закона основание. Необходимо е конкретното основание да бъде доказано.

Може ли дарен имот да бъде върнат в наследството?

При накърняване на запазена част може да бъде поискано намаляване на дарението. Последиците зависят от стойността на наследствената маса, размера на запазената част и конкретния имот.

Може ли наследник да се откаже само от задълженията?

Не. Отказът се отнася до цялото наследство и не може да бъде частичен или условен.

Отговаря ли наследникът за кредитите на починалия?

При обикновено приемане наследникът може да отговаря за наследствените задължения съобразно наследствения си дял. При валидно приемане по опис отговорността се ограничава до размера на полученото наследство.

Може ли един наследник да продаде целия наследствен имот?

Той може да се разпореди със собствените си права, но не и валидно да прехвърли чуждите идеални части без представителна власт или друго законово основание.

Може ли наследник, който живее в имота, да го придобие по давност?

Възможно е само ако са доказани всички предпоставки за придобивна давност. Самото живеене в общия имот обикновено не е достатъчно за придобиване на частите на останалите наследници.

Как се прекратява съсобствеността?

Чрез доброволна делба или съдебна делба. Подходящият способ зависи от броя и вида на имотите, отношенията между съсобствениците и възможността за реално разпределение.

Какво се проверява преди покупка на имот?

Проверяват се собствеността, предходните сделки, тежестите, представителната власт, кадастралните данни, семейното положение, наследниците, съдебните спорове и строителните документи.

Колко продължава наследствено или имотно дело?

Продължителността зависи от вида на производството, броя на страните, необходимите експертизи, обема на доказателствата и обжалването. Не може предварително да бъде посочен гарантиран срок.

Кога трябва да потърся адвокат?

Препоръчително е това да стане преди подписване на договор, подаване на отказ от наследство, продажба на наследствен имот или изтичане на приложим срок. Ранната правна проверка често предотвратява по-тежък и скъп спор.

5/5 - (3 votes)

Следете ни в Google News

Добави ни в предпочитани източници в Google →