Съвети при закупуване на имот

Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Съвети при закупуване на имот – данъчна оценка или пазарна цена ?

Закупуването на недвижим имот е инвестиция, към която трябва да се подходи с необходимите внимателно обмисляне и предварителна подготовка, която включва както ориентиране с пазарните цени, така и преценка за собствените възможности на купувача да финансира закупуването на имота и съпътстващите разходи при реализиране на сделката, в т.ч. нотариални такси, такса към служба по вписванията, местен данък, евентуална комисионна на брокер за недвижими имоти и др.

При закупуване на недвижим имот или жилище с кредит много важен е въпросът  – от каква цена на имота се изчислява процентът на  финансиране.

При сделките с недвижими имоти,особено с такива на висока стойност има няколко принципа, които съветваме всички наши клиенти да спазват. Целта е да може да се докаже, както извършените плащания, така и изпълнение на сключеният Предварителен договор от страна на КУПУВАЧА, както и плащане на реалната цена по сделката. Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Най-важното правило при сделки с недвижими имоти е 

  1. Правна проверка на имота, колкото и прозрачно да изглеждат нещата, винаги има минимален риск, дори и без знанието на самият продавач.
  2. Задължимтелно е плащането на цената – макар и на отделни вноски (части) да се случва по банков път.
  3. Задължително е КУПУВАЧЪТ да еосигурил наличното финансиране на цялата продажна цена на имота, преди подписването на Предварителният договор, за да е спокоен, че ще може да изпълни своите насрещни задължения при покупка.
  4. Определяне на срок за сключване на Нотариален акт и изповядване на сделката, в който срок купувачът ще получи възлагателното писмо от банката, ако закупува имотът с кредит или продавачът ще успее да отстрани нередностите и набави всички необходими писмени документи за сделката пред Нотариуса.

Смисълът на предварителната проверка на имота е, че ако преди подпсването и сключването на т.нар.“Предварителен договор“ са налице известни рискове за купувача е възможно и задължително същите да бъдат описани като задължение за отстраняване от Продавача.

В противен случай, след плащането на авансовата вноска по Предварителният договор, често пъти се оказва, че продавачите са възрастни хора, без налично имущество освен имота, което допълнително води до усложнения да се разваля договора поради неизпълнение и се събират дадените авансови вноски и суми принудително по реда на ГПК.

Затова предварителната проверка на имота от адвокат и техническата оценката на имота са изключително важни с оглед намаляване на риска при закупуване на имот.

Плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (хипотезата на отстраняването му от имота по съдебен ред), защото в този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката, а не сумата, която купувачът е дал в брой и в нарушение на закона, за да си спести такси и данъци, като увреди държавния фиск.

Ето защо, сключването на сделки на данъчна оценка води до фактическа невъзможност за купувача да докаже реално платената цена при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

Самата експертна оценка се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Закупуване на имот, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки.

Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. Няма да изпадаме в подробни обяснения за оценителските методи.

Но на база на оценителските доклади  банките могат да изберат дали да ‘стъпят’ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, а ако имотът не е завършен – към оценка на даден етап от строителството /например към Акт 14/.

Изводът, е  че в различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за хора, чиито собствени средства, заделени за покупката, са на ръба на сметките.

СЪВЕТ : Когато договаряте цената на имота, да имате представа от това доколко цената е пазарна и как ще бъде оценен имота за целите на кредита и избраната банка.

Практиката показва, че банка която финансира 75% от стойността на имота  може да ви финансира с по-голям кредит от банка, която финансира 80%, именно заради разликите в оценителските похвати.

Разликите в оценките могат да бъдат наистина сериозни и критични. Сблъсквали сме се с до минимални процентови отклонения в различни случаи.

Като адвокат по имотни дела, учавствайки в много сделки, в които продавачът очаква да получи цена на жилището си, колкото е данъчната оценка, винаги съветваме, че в предварителния договор следва да се записва истинската цена, на която купувачът получава жилището. Ако е на реална цена, това е най-сигурно за продавача.

Но ако е на данъчна оценка и има голяма разлика между реалната цена и данъчната оценка, продавачът трябва да получи разликата НО това не следва да става „на ръка“.Съвети при закупуване на имот, изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, Адвокат изготвяне Предварителен договор, Изготвяне на Нотариален акт, Прехвърляне имоти пред Нотариус

По закон за невярно декларирана продажна цена и двете страни носят наказателна отговорност.

Причина за това е декларираното в нотариалния акт, че вписаната цена е действителната договорена.

При продажна цена по-висока от данъчната оценка реално по-ощетен се оказва купувачът, защото в неговия нотариален акт ще пише много по-ниска сума от тази, която е платил.

В случай, че се стигне до разваляне на сделката или до отстраняването му от имота, той ще получи сумата, записана в нотариалния акт.

Неустойката, ако е записана такава, ще я получи по-трудно. Затова е нужно внимателно да се обмисли предварително условията по бъдещата сделка – същите да се запишат в Предварителният договори.

Едва след това следва да се  сключва сделка пред Нотариус, където най-чесно се вижда разликата между пазарната цена и данъчната оценка на имота.

Целта на работата ни като адвокат по имотни дела е да бъде защитен интересът  на КУПУВАЧА И ПРОДАВАЧА, ако сделката се изповяда на действителната цена.

Понякога разликата в разходите по сделката при изповядване на данъчна оценка и на действителна цена е минимална, затова не си заслужава да се рискува изповядването на сделката на данъчна оценка и да се поемат излишни рискове.

В случай, че имате нужда от допълнителни разяснения, въпроси винаги можете да се обърнете към нас за правна помощ на тел. + 359 897 90 43 91 или mail office@lawyer-bulgaria.bg 

Всеки отделен казус ще бъде разгледан съобразно спецификата си и конкретните условия, при които ще бъде реализирана сделката за закупуването или продажбата на недвижимият имот.

tags  

Адвокат изготвяне Предварителен договор, адвокат недвижими имоти, АПАРТАМЕНТ, данъчна оценка или продажна цена, Закупуване на имот, Изготвяне на Нотариален акт, Изповядване на сделка пазарна цена или данъчна оценка, изповядване на сделка по данъчна оценка, изповядване на сделка при нотариус цена, Изповядването на имот на данъчна оценка, Прехвърляне имот на данъчна оценка, Прехвърляне имоти пред Нотариус, прехвърляне на недвижим имот на данъчна оценка, прехвърляне недвижим имот на данъчна оценка, продaжба апартамент под данъчната оценка, продажба на имот върху данъчна оценка, продажба на имот по данъчна оценка, продажба на имот под данъчна оценка, продажба на имот под себестойност, продажна цена по ниска от данъчна оценка, разлика между данъчна оценка и пазарна цена, рискове прехвърляне собственост данъчна оценка, Рискове при изповядване на сделки на данъчна оценкa, Сделка на данъчна оценка или на продажна цена, чрез кредит от банка
Verification: 2ffa71596f275d90 UA-75110722-1
error: ВНИМАНИЕ - ЗАЩИТЕНО СЪДЪРЖАНИЕ !!
Web Statistics